Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – открытого акционерного общества «Автогрузсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-44823/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к открытому акционерному обществу «Автогрузсервис» (далее – общество) с иском о взыскании 466 633 рублей 78 копеек задолженности по договору аренды от 12.02.1996 № 61 (в редакции дополнительных соглашений) за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 и 77 102 рублей 48 копеек пени (по состоянию на 25.10.2016).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок общей площадью 43 142 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402015:5, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24. Арендная плата за пользование муниципальным имуществом в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) относится к категории регулируемых цен. Размер задолженности ответчика по договору от 12.02.1996 № 61 определен истцом на основании постановления Главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета

регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). Неустойка рассчитана администрацией по правилам статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что 12.02.1996 на основании постановления Главы администрации от 26.08.1994 «О порядке предоставления в аренду земельных участков в г. Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями» комитетом по управлению имуществом города Сочи (в лице председателя комитета ФИО2; арендодатель) и акционерным обществом открытого типа «Автогрузсервис» (арендатор) заключен договор № 61 аренды земельного участка площадью 44 500 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24. На предоставленном арендодателем земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие арендатору. Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1996 по 01.01.2045. Порядок расчета арендной платы определен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7. Условиями договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее установленных базовых (исходных) ставок. В приложении № 1 к договору предусмотрено, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996 года составляет 77 430 тыс. рублей (в масштабе цен до деноминации) в год. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Дополнительным соглашением от 19.02.2002 в договор внесены изменения в части площади (43 142 кв. м) земельного участка (постановление Главы города Сочи от 21.12.2000 № 983/1) и базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона от 14.12.2001 № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога». В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 21.12.2001 № 724 сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2002 составила 1 057 841 рубль 84 копейки в год. Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи» (далее – постановление № 791) сумма годовой арендной платы увеличена

до 1 199 701 рубля 62 копеек. Другим дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления Главы города Сочи от 19.03.2008 № 283 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» внесены изменения в пункты 1.1, 1.3 договора от 12.02.1996 № 61. Названным соглашением изменена категория земли – на земли населенных пунктов, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5. Земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на его части многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения. Дополнительным соглашением от 09.02.2011 на основании постановления № 791 сумма арендной платы за земельный участок увеличена до 1 174 272 рублей 75 копеек. Администрация 03.10.2016 предложила обществу подписать проект дополнительного соглашения к договору от 12.02.1996 № 61, в котором на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и постановления № 1699 вносились изменения, касающиеся методики расчета арендной платы за арендуемый участок. По условиям соглашения размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.09.2016 35/25-2016 и составляет 5 051 882 рубля. Исчисление арендной платы устанавливается с 20.09.2016, то есть за период, предшествующий заключению дополнительного соглашения. Из содержания проекта дополнительного соглашения от 03.10.2016 видно, что внесение в договор изменений обусловлено отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016 № 35/25-2016, подготовленным по заказу администрации в 2016 году. Общество не подписало предложенное соглашение об изменении условий договора аренды о методике расчета арендной платы. Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 04.10.2016 № 27089/02-05-06 с требованием о погашении задолженности по арендной плате с учетом ее размера, указанной в проекте дополнительного соглашения от 03.10.2016. Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и договорной неустойки. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались нормами статей 421, 422 и 424 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Судами установлено, что пунктом 2.4 договора аренды от 12.02.1996 № 61 предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера

арендной платы только в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее установленных базовых (исходных) ставок. Следовательно, государственное регулирование арендной платы по договору от 12.02.1996 № 61 предусмотрено его условиями только в отношении базовой (исходной) ставки. Договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса, поэтому у администрации не возникло право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). То обстоятельство, что арендная плата, установленная сторонами в договоре и измененная ими в 2008 году по обоюдному согласию, не соответствует положениям постановления № 791, не может являться основанием для изменения методики расчета арендной платы в одностороннем порядке. Изменение методики расчета арендной платы возможно в данном случае только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном Гражданским кодексом и договором. Общество отказалось от подписания проекта дополнительного соглашения от 03.10.2016, которым администрация изменила методику расчета арендной платы со ссылкой на нормы действующего законодательства. Следовательно, указанное соглашение не является заключенным, а арендная плата должна рассчитываться по формуле, согласованной сторонами в договоре от 12.02.1996 № 61 с учетом изменений, согласованных сторонами в дополнительных соглашениях к названному договору. Новые формулы расчета, установленные муниципальными нормативными правовыми актами, не подлежат применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период. Исходя из условий договора (с учетом дополнительных соглашений к нему, но без учета правил, установленных постановлением № 1699), у общества отсутствует перед администрацией задолженность по арендной плате за пользование земельным участком. Поэтому судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении заявленных требований.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. Кассационная жалоба органа местного самоуправления, повторяющая доводы, изложенные в исковом заявлении и в апелляционной жалобе, мотивирована следующим. Сторонами 12.02.1996 заключен договор аренды земельного участка № 61 на срок с 01.01.1996 по 01.01.2045. Дополнительным соглашением от 19.02.2002 в договор аренды внесены изменения в части площади (43 142 кв. м) земельного участка (постановление Главы города Сочи от 21.12.2000 № 983/1) и базовых ставок арендной платы, сумма платежей по ставкам 2002 года с

01.01.2002 составила 1 057 841 рубль 84 копейки в год. Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления № 791 сумма годовой арендной платы увеличена до 1 199 701 рубля 62 копеек. Другим дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления Главы города Сочи от 19.03.2008 № 283 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» внесены изменения в пункты 1.1, 1.3 договора от 12.02.1996 № 61. Изменена категория земли – на земли населенных пунктов, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5. Земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на его части многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения. Дополнительным соглашением от 09.02.2011 на основании постановления № 791 сумма арендной платы за земельный участок увеличена до 1 174 272 рублей 75 копеек. Администрация 03.10.2016 предложила обществу подписать проект дополнительного соглашения к договору от 12.02.1996 № 61, в котором на основании Закона № 135-ФЗ и постановления № 1699 вносились изменения, касающиеся методики расчета арендной платы за арендуемый участок. По условиям соглашения размер платы определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.09.2016 35/25-2016 и составляет 5 051 882 рубля. На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса плата за пользование арендуемым обществом земельным участком относится к категории регулируемых цен. Суд при разрешении спора не учел, что методика расчета арендной платы изменена органом местного самоуправления на основании Закона № 135-ФЗ и постановления № 1699, а также отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016 № 35/25-2016. Расчет задолженности ответчика по арендной плате соответствует новому порядку определения размера арендной платы за муниципальные земельные участки.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, доводы администрации не соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления № 73. Размер арендной платы за пользование земельным участком обоснованно определен судебными инстанциями исходя из буквального содержания договора аренды от 12.02.1996 № 61 (с учетом дополнительных соглашений к нему). Материалы дела подтверждают, что задолженность по договору аренды у общества отсутствует. Регулирование, на котором настаивает орган местного самоуправления, основанное на нормах Закона № 135-ФЗ и постановлении № 1699, не подлежит в данном случае применению к отношениям сторон.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, приведенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что возведенные в границах спорного участка многоквартирные жилые дома не введены в установленном законом порядке в эксплуатацию (вопрос в настоящее время решается с администрацией).

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 12.02.1996 на основании постановления Главы администрации от 26.08.1994 «О порядке предоставления в аренду земельных участков в г. Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями» комитетом по управлению имуществом города Сочи (в лице председателя ФИО2; арендодатель) и акционерным обществом открытого типа «Автогрузсервис» (правопредшественник общества; арендатор) заключен договор № 61 аренды земельного участка площадью 44 500 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24. На предоставленном арендодателем земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие арендатору. Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1996 по 01.01.2045. Порядок расчета арендной платы определен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7. Условиями договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее установленных базовых (исходных) ставок. В приложении № 1 к договору предусмотрено, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996 года составляет 77 430 тыс. рублей (в масштабе цен до деноминации) в год. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 19.02.2002 к договору аренды внесены изменения в части площади (составила 43 142 кв. м) земельного участка (постановление Главы города Сочи от 21.12.2000 № 983/1) и базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона от 14.12.2001 № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога». В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 21.12.2001 № 724 сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2002 составила (в год) 1 057 841 рубль 84 копейки.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления № 791 арендная плата увеличена до 1 199 701 рубля 62 копеек (с разбивкой по кварталам).

Другим дополнительным соглашением от 30.06.2008 на основании постановления Главы города Сочи от 19.03.2008 № 283 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» внесены изменения в пункты 1.1, 1.3 договора от 12.02.1996 № 61. Названным соглашением изменена категория земли – на земли населенных пунктов, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402015:5. Земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на его части жилых многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Дополнительным соглашением сторон от 09.02.2011 на основании постановления № 791 сумма годовой арендной платы увеличена до 1 174 272 рублей 75 копеек.

Общество отказалось от подписания дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды от 12.02.1996 № 61 о методике расчета арендной платы.

В адрес общества направлена претензия от 04.10.2016 № 27089/02-05-06 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, размер которой определен органом местного самоуправления исходя из методики, содержащейся в проекте дополнительного соглашения от 03.10.2016.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности и договорной неустойки.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд

за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса

условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 12.02.1996 № 61 заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 (в настоящее время – статьи 39.7) Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Истолковав условия договора аренды (пункты 2.2, 2.4) по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции признали, что на договор от 12.02.1996 № 61

не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Однако общество не подписало предложенный администрацией проект дополнительного соглашения от 03.10.2016, которым водились новые формулы расчета, соответствующие действующему в настоящее время муниципальному нормативному правовому акту (постановлению № 1699).

Установив, что арендодателю договором не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, при том, что доказательства изменения соглашением сторон предусмотренной договором методики определения размера арендной платы в деле отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон. Учитывая отсутствие у общества задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, исходя из условий договора от 12.02.1996 № 61 (с учетом дополнительных соглашений к нему), судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы о необходимости применения к отношениям сторон действующих арендных ставок окружным судом отклоняется. Этот довод не основан на нормах гражданского и земельного законодательства, не учитывает разъяснения, изложенные в постановлении от 17.11.2011 № 73, а также буквальное содержание договора аренды от 12.02.1996 № 61. Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или

постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 по делу № А32-44823/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова