Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истцов: индивидуального предпринимателя Галиуллиной Ирины Вячеславовны (ИНН 231294459288, ОГРНИП 310231111200065) и индивидуального предпринимателя Пагул Елены Александровны (ИНН 233000715866, ОГРНИП 310231111600053) – Рожковой И.К. (доверенности от 01.01.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» (ИНН 2308161572, ОГРН 1092308008385) – Чекалиди Н.А. (руководитель) и Евченко А.Ю. (доверенность от 21.02.2022), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рассвет» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А32-4558/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Галиуллина Ирина Вячеславовна (далее – предприниматель Галиуллина И.В.) и индивидуальный предприниматель Пагул Елена Александровна (далее – предприниматель Пагул Е.А.) обратились в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просили:

– взыскать с общества в пользу предпринимателя Галиуллиной И.В. 834 521 рубль задолженности по арендной плате и 53 934 рубля 97 копеек убытков за оплату тепловой энергии;

– взыскать с общества в пользу предпринимателя Пагул Е.А. 799 522 рубля задолженности по арендной плате и 53 934 рубля 97 копеек убытков за оплату тепловой энергии (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 15, 309, 310, 393, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставленными по договору от 16.04.2019 № 16-04-19. Общество также нарушило договорную обязанность по заключению соглашений с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями и оплате их услуг, причинив тем самым убытки, составляющие стоимость оплаченных АО «Краснодартеплосеть» услуг по теплоснабжению нежилых помещений за ноябрь – декабрь 2020 года и январь 2021 года (т. 3, л. д. 55 – 57).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 23.03.2022, иск удовлетворен в части. С общества в пользу предпринимателя Галиуллиной И.В. взыскана задолженность в размере 763 455 рублей 97 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 345 рублей 79 копеек. С общества в пользу предпринимателя Пагул Е.А. взыскана задолженность в размере 728 456 рублей 97 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 255 рублей 71 копейки. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере
8374 рублей 19 копеек. С предпринимателя Галиуллиной И.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 736 рублей 99 копеек.
С предпринимателя Пагул Е.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 664 рублей 82 копеек.

Суды установили, что между предпринимателями Галиуллиной И.В., Пагул Е.А. (арендодатели) и обществом (арендатор) заключен договор от 16.04.2019 № 16-04-19 аренды нежилых помещений общей площадью 581,2 кв. м, а также имущества, необходимого для осуществления деятельности по организации предприятия общественного питания. Помещения расположены по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проспект Константина Образцова, 24. Помещения принадлежат арендодателям на праве общедолевой собственности (по 1/2 каждому). Договор заключен на срок с 16.04.2019 по 16.04.2024 (пункт 2.1). Размер арендной платы составляет 250 тыс. рублей в месяц (пункт 4.1). Арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду (пункт 4.2). При подписании договора оплачивается арендная плата за период с 16 по 30 апреля 2019 года в размере
125 тыс. рублей, каждый последующий месяц оплачивается согласно пунктам 4.1 и 4.2 договора. Платежи по договору производятся на расчетный счет арендодателей, иная форма расчетов не предусмотрена. Арендатор обязан в течение трех рабочих дней с момента подписания договора заключить договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующей организацией на оказание услуг, а также услуг по охране объекта и в полном объеме производить оплату по указанным услугам (пункт 3.2.20). Арендодатели указывают, что после заключения договора арендатор обязательства по внесению арендной платы и уплате коммунальных услуг управляющей компании и ресурсоснабжающим организациям исполнял ненадлежащим образом. При этом арендатор заключил договор только с сетевой компанией (ООО «Энергоком») на поставку электроэнергии, договоры с другими ресурсоснабжающим организациями (АО «Краснодартеплосеть», ООО «Краснодар Водоканал», ООО «Жилстройсервис») не заключены. В отсутствие договорных отношений счета на оплату оказанных услуг выставлены ресурсоснабжающими организациями истцам. Расходы на оплату подачи тепловой энергии за ноябрь – декабрь 2020 и январь 2021 года составили
107 869 рублей 94 копейки, что подтверждается актами выполненных работ от 30.11.2020 № 14109 на сумму 32 603 рубля 81 копейки, от 31.12.2020 № 15991 на сумму
37 375 рублей 36 копеек, от 31.01.2021 № 763 на сумму 37 890 рублей 77 копеек. Общая сумма начисленной арендной платы (с учетом ее уменьшения на 67% на период введенного режима пандемии, повлекшего за собой остановку деятельности организаций общественного питания, за исключением дистанционной торговли с 28 марта по 27 июня 2020 года) составила 4 626 042 рублей, в том числе подлежала оплате предпринимателю Пагул Е.А. в размере 2 313 021 рубля, предпринимателю Галиуллиной И.В. в размере
2 313 021 рубля. Обществом оплачено 2 991 999 рублей, в том числе произведена оплата предпринимателю Пагул Е.А в размере 1 513 499 рублей, предпринимателю
Галиуллиной И.В. в размере 1 478 500 рублей. Таким образом, сумма задолженности по арендной плате составляет 1 634 043 рублей, перед предпринимателем Пагул Е.А – 799 522 рубля, перед предпринимателем Галиуллиной И.В. – 834 521 рубль. В целях досудебного урегулирования спора истцы направили ответчику претензию с требованием о погашении задолженности, неисполнение требований которой послужило основанием для обращения в арбитражный суд. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались 309, 310, 606, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Суды также учли разъяснения, приведенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2). Материалы дела подтверждают, что общество обязанность по внесению арендных платежей по договору от 16.04.2019 № 16-04-19 надлежаще не исполнило. Также ответчиком надлежаще не исполнены обязательства по заключению договоров с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями и по оплате их услуг. Суд учел внесенный обществом до заключения договора аренды депозитный платеж на сумму 250 тыс. рублей, поэтому частично удовлетворил требования истцов о взыскании с общества задолженности: в пользу предпринимателя Галиуллиной И.В. – в размере 763 455 рублей 97 копеек; в пользу предпринимателя Пагул Е.А. – 728 456 рублей 97 копеек. Довод общества о том, что при определении размера задолженности не учтено согласованное сторонами снижение арендной платы за период введения мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции, судами отклонен. Ответчиком 30.06.2020 получено письмо истцов о снижении арендной платы на период с 28.03.2020 по 26.06.2020 в связи с введенным режимом повышенной готовности и установлении арендной платы за весь указанный период в размере 250 тыс. рублей. С 27.06.2020 арендная плата подлежала оплате в соответствии с условиями договора. Общество в письме от 02.11.2020 № 72 обратилось к арендодателям с просьбой предоставить скидку в размере 50% на арендную плату за период сентябрь – ноябрь 2020 года (включительно), а также 100% в отношении арендной платы за период апрель – май 2020 года, в который помещения вообще не использовались арендатором по назначению из-за установленных ограничений. В ответ на данное обращение ответчиком получено письмо от 13.11.2020, в котором истцы согласились предоставить данную скидку и установить арендную плату за период с апреля по май 2020 года в размере 0 рублей, за июнь в размере 125 тыс. рублей, за сентябрь и ноябрь 2020 года по 100 тыс. рублей, при условии полного погашения задолженности и текущих арендных платежей, а также платежей перед ресурсоснабжающими организациями на 31.12.2020. В предоставлении рассрочки платежей арендодателя отказали ввиду нарушения арендатором сроков внесения платы по договору. Однако задолженность ответчиком в согласованный с истцами срок не погашена, при этом арендодатели предусмотрели уменьшение на 67% размера арендной платы на период введенного режима пандемии, повлекшего за собой остановку деятельности организаций общественного питания с 28 марта по 27 июня 2020 года. Суд не принял довод ответчика о возможности освобождения его от внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями в полном объеме, поскольку это нарушит баланс интересов сторон по договору от 16.04.2019 № 16-04-19. Суд первой инстанции отклонил также довод общества о том, что истцами в расчете задолженности не учтены все произведенные арендатором по договору платежи. Суд определением от 30.08.2021 истребовал из ПАО «Росбанк» сведения о зачислении денежных средств на расчетный счет предпринимателя Галиуллиной И.В. в соответствии с платежными поручениями от 15.08.2019 № 217, 16.08.2019 № 219, 19.08.2019 № 220, 21.07.2020 № 50. ПАО «Росбанк» сообщило суду о том, что денежные средства по указанным платежным поручениям на расчетный счет предпринимателя Галиуллиной И.В. не поступали. Довод общества о невозможности использовать часть арендуемых помещений (подвал) в связи с несоответствием их пожарным требованиям, отклонен судом первой инстанции с учетом положений статьи 612 Гражданского кодекса и отсутствия в деле доказательств обращения общества к арендодателям с соответствующими требованиями. Суд апелляционной инстанции принял также во внимание следующее. По условиям подпункта 1.1, 1.2 предварительного договора от 16.03.2019 стороны обязались заключить договор аренды в течение одного месяца с даты государственной регистрации расторжения предыдущего договора аренды нежилого помещения. Помещение передается для осуществления арендатором организации общественного питания сроком на 5 лет. На период действия предварительного договора с 16.03.2019 по 16.04.2019 арендатору предоставлена скидка 50% на арендную плату для проведения косметических ремонтных работ в предоставляемом помещении, размер которой составил 125 тыс. рублей, срок оплаты – в течение 10 календарных дней с даты подписания предварительного договора (пункт 1.6). Актами приема-передачи от 16.03.2019 (приложение № 2 к предварительному договору аренды) и от 16.04.2019 (приложение № 2 к договору аренды) подтверждается, что техническое состояние арендуемых помещений соответствует всем условиям, допускающим использование помещений по целевому назначению (размещение ресторана). Довод общества о неправомерном отнесении судом первой инстанции депозитного платежа в счет погашения задолженности, отклонен апелляционным судом как противоречащий пункту 4.1 договора. Стороны в нем предусмотрели, что депозитный платеж в размере месячной арендной платы 250 тыс. рублей переносится из предварительного договора аренды и может быть использован для погашения текущих задолженностей ресурсоснабжающим организациям с дальнейшим его возмещением арендатором.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды необоснованно отклонили доводы общества о том, что у него не возникло обязанности по уплате арендных платежей за часть арендованного помещения (подвала площадью 149,3 кв. м) в связи с невозможностью использования его в соответствии с определенным договором аренды целевым назначением. Несоответствие помещения нормам пожарной безопасности в силу его конструктивных особенностей подтверждается экспертным заключением, а также ответом главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций по Краснодарскому краю. Ответчик обращался к истцам (письмо от 02.11.2020 № 72) с требованиемоб освобождении от внесения арендной платы за помещение подвала до момента, когда станет возможным использовать данное помещение в соответствии с его назначением, на что получил отрицательный ответ. Факт подписания предыдущим руководством общества акта приема-передачи к договору аренды и предварительного договора аренды не опровергает указанные доводы. Общество узнало о невозможности использования подвала в соответствии с целевым назначением только в период проведения ремонтных работ. Суд первой инстанции необоснованно зачел неучтенный истцами депозитный платеж в счет погашения предполагаемой задолженности общества по оплате тепловой энергии. Суд апелляционной инстанции принял данный зачет как обоснованный, направленный на погашение существующей задолженности, что повлекло неправомерное дополнительное взыскание с ответчика 107 869 рублей 94 копеек. Истцами не представлены в материалы дела надлежащие доказательства наличия у них убытков, причинно-следственной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обществом своих обязательств по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций в спорный период. Напротив, ответчиком представлены доказательства (платежные поручения, акт сверки расчетов), подтверждающие отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающей организацией (наличие переплаты). Суды первой и апелляционной инстанций при расчете задолженности по арендной плате необоснованно не учли предоставленную в письме истцов от 13.11.2020 скидку по арендной плате. Стороны согласовали условия снижения арендной платы и определили размер арендной платы в период с апреля по ноябрь 2020 года, что следовало учесть судам при разрешении данного спора. Кроме того, в действиях истцов присутствует злоупотребление правом, что является основанием для отказа в защите их прав. С начала 2020 года и по июнь того же года деятельность обществом не велась по причине проведения ремонтных работ в помещении, а затем из-за введенных карантинных ограничений. В условиях тяжелой экономической ситуации в стране истцы, по сути, выселили ответчика из помещения и расторгли договор аренды через 6 месяцев после открытия ресторана, зная, что общество понесло значительные затраты на открытие ресторана (переустройство и оснащение помещения) и погашение образовавшейся задолженности по договору.

Предприниматели Галиуллина И.В. и Пагул Е.А. в отзыве указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Доводы общества о том, что у него отсутствовала возможность пользоваться частью арендованного помещения (бильярдный зал площадью 149,3 кв. м) по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, являются необоснованными. Актами приема-передачи от 16.03.2019 (приложение № 2 к предварительному договору аренды) и от 16.04.2019 (приложение № 2 к договору аренды) подтверждается, что техническое состояние арендуемых помещений соответствует всем условиям, допускающим использование помещений по целевому назначению (размещение ресторана). Арендатор не использовал бильярдный зал по назначению, не проводилось техническое обслуживание. Доводы общества о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для зачета неучтенного истцами депозитного платежа в счет оплаты предполагаемой задолженности ответчика по оплате тепловой энергии, а также, что отсутствует причинно-следственная связь между убытками истцов и неисполнением ответчиком обязательств, являются безосновательными. По договору аренды общество должно было заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Однако ответчик заключил договор только с сетевой компанией
ООО «Энергоком», оплату за потребленные коммунальные услуги не производил. Данные нарушения условий договора аренды послужили основанием для возникновения у истцов убытков. Довод общества о том, что суд первой инстанции при расчете задолженности не учел предоставленную в письме от 13.11.2020 скидку по арендной плате, поскольку все обязательства по ее предоставлению со стороны арендатора были исполнены, противоречат материалам дела. Ни одно из условий, изложенных в данном письме, не выполнено ответчиком. Кроме того, истцами 30.06.2020 направлялись обществу письма о снижении арендной платы на период с 28 марта по 27 июня 2020 года, а также о погашении задолженности, возникшей до введения ограничительных мер. С 27.06.2020 ресторан возобновил работу, принимая посетителей на летней террасе. С 01.09.2020 ресторан работал в обычном режиме, с использованием зала летней террасы. Также с июня по декабрь 2020 года в помещении ресторана проводились различного рода торжества, а в период с 15 по 31 декабря 2020 года – новогодние корпоративы, что подтверждается перепиской сторон. Таким образом, требования общества о предоставлении скидки на период апрель – май 2020 года в размере 100% нарушает баланс интересов и является злоупотреблением права.

В судебном заседании представители общества поддерживали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель предпринимателей Галиуллиной И.В. и Пагул Е.А. возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателями Галиуллиной И.В., Пагул Е.А. (арендодатели) и обществом (арендатор) заключен договор от 16.04.2019 № 16-04-19 аренды нежилых помещений общей площадью 581,2 кв. м, а также имущества, необходимого для осуществления деятельности по организации предприятия общественного питания. Помещения расположены по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, проспект Константина Образцова, 24. Помещения принадлежат арендодателям на праве общедолевой собственности (по 1/2 каждому). Договор аренды заключен на срок с 16.04.2019 по 16.04.2024 (пункт 2.1). Размер арендной платы составляет 250 тыс. рублей в месяц (пункт 4.1). Арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому периоду (пункт 4.2). При подписании договора оплачивается арендная плата за период с 16 по 30 апреля 2019 года в размере 125 тыс. рублей, каждый последующий месяц оплачивается согласно пунктам 4.1 и 4.2 договора. Платежи по договору производятся на расчетный счет арендодателей, иная форма расчетов не предусмотрена. Арендатор обязан в течение трех рабочих дней с момента подписания договора заключить договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующей организацией на оказание услуг, а также услуг по охране объекта и в полном объеме производить оплату по указанным услугам (пункт 3.2.20).

Арендодатели, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, направили ему претензию с требованием о погашении задолженности по договору от 16.04.2019 № 16-04-19 и возникновение у них убытков в связи неисполнением обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.20 договора аренды. Неисполнение обществом претензии послужило основанием для обращения предпринимателей Галиуллиной И.В. и Пагул Е.А. с иском в арбитражный суд. Истцы указывают, что ответчик заключил договор только с сетевой компанией (ООО «Энергоком») на поставку электроэнергии, договоры с другими ресурсоснабжающим организациями им не заключались, поэтому счета на оплату оказанных услуг выставлялись ресурсоснабжающими организациями арендодателям. Понесенные в ноябре – декабре 2020 года и январе 2021 года расходы по оплате тепловой энергии составляют убытки, подлежащие возмещению ответчиком. Общая сумма начисленной арендной платы (с учетом ее уменьшения на 67% на период введенного режима пандемии, повлекшего за собой остановку деятельности организаций общественного питания с 28 марта по 27 июня 2020 года) составила 4 626 042 рубля. Общество уплатило 2 991 999 рублей, в том числе, предпринимателю Пагул Е.А – 1 513 499 рублей, предпринимателю Галиуллиной И.В. – 1 478 500 рублей. Задолженность общества по арендной плате составляет 1 634 043 рубля, перед предпринимателем Пагул Е.А – 799 522 рубля, перед предпринимателем Галиуллиной И.В. – 834 521 рубль.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства
(пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1
Гражданского кодекса).

Возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах
(статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3
статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606
Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункты 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 статьи 615, пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на условиях, приведенных в пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатору по договорам аренды недвижимого имущества предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора № 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. На необоснованное уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы арендатор вправе указать в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы. В таком случае арендная плата определяется в размере с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Разрешая спор, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. При определении размера задолженности по договору от 16.04.2019 № 16-04-19 суды учли внесенный обществом депозитный платеж на сумму 250 тыс. рублей, а также уменьшение истцами размера арендной платы (на 67%) в период действия режима повышенной готовности на территории Краснодарского края, повлекшего за собой остановку деятельности организаций общественного питания. Оснований для полного освобождения от внесения арендной платы за период введения карантинных ограничений судебные инстанции не усмотрели. Признана не основанной на законе (статья 612 Гражданского кодекса) и не соответствующей материалам дела (предварительный договор аренды, договор аренды, акты приема-передачи помещений, переписка сторон) невозможность пользования обществом в спорный период частью арендованных помещений (бильярдным залом площадью 149,3 кв. м). Не приняты судами и доводы ответчика о недоказанности факта причинения истцам убытков, составляющих стоимость понесенных (некомпенсированных обществом) в ноябре – декабре 2020 года и в январе 2021 года расходов перед теплоснабжающей организацией (АО «Краснодартеплосеть») и отсутствие, в этой связи, оснований для отнесения части депозитного платежа на возмещение указанных убытков.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы общества о невозможности использования в спорный период части арендуемых помещений (бильярдного зала площадью 149,3 кв. м) в связи с несоответствием их пожарным требованиям суд округа не принимает, соглашаясь с мотивами, которым суды первой и апелляционной инстанций руководствовались, отклоняя данный довод ответчика. Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно применил к отношениям сторон положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса, а апелляционный суд дополнительно учел имеющиеся в материалах дела документы (предварительный договор аренды, договор аренды, акты приема-передачи помещений, переписку сторон), опровергающие этот довод общества.

Не принимается кассационной инстанцией и довод жалобы общества о том, что при определении размера задолженности суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не учли согласованное сторонами снижение арендной платы за период введения мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции. Рассмотрев данный довод, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что согласие истцов на предложение ответчика об уменьшении размера арендной платы (письмо от 13.11.2020) было обусловлено полным погашением последним задолженности и текущих арендных платежей, а также платежей перед ресурсоснабжающими организациями по состоянию на 31.12.2020. Однако задолженность ответчиком в указанный срок не погашена, что не позволило судам сделать обоснованный вывод о согласовании сторонами в переписке условий, на которых настаивает общество. При этом арендодатели уменьшили на 67% размер арендной платы на период введенного режима повышенной готовности на территории Краснодарского края, повлекшего за собой остановку деятельности организаций общественного питания.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции признает обоснованными доводы общества о недоказанности факта причинения истцам убытков, составляющих стоимость понесенных (некомпенсированных ответчиком) в ноябре – декабре 2020 года и в январе 2021 года расходов перед АО «Краснодартеплосеть» и отсутствие, в этой связи, оснований для отнесения части депозитного платежа на возмещение указанных убытков. То, что стороны в пункте 4.1 договора предусмотрели право арендодателей на использование депозитного платежа, составляющего 250 тыс. рублей, для погашения текущих задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, само по себе не влечет доказанность требования истцов о взыскании с ответчика убытков. В дело представлен акт сверки взаимных расчетов между АО «Краснодартеплосеть» и предпринимателем Галиуллиной И.В. за период с 01.01.2019 по 24.08.2020, в котором отражено, что по состоянию на 01.01.2019 задолженность составляла 102 864 рубля (т. 3, л. д. 79). При этом договор аренды нежилых помещений заключен сторонами 16.04.2019. Истцами также представлен акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 28.01.2021, из содержания которого следует, что по состоянию на 01.01.2020 задолженность составляла 140 561 рубль 97 копеек, а итоговая задолженность в пользу АО «Краснодартеплосеть» – 60 825 рублей 13 копеек (т. 1, л. д. 53 – 55). В подтверждение обоснованности требования о взыскании с ответчика убытков в заявленном размере истцы представили документы об оказании теплоснабжающей организацией (АО «Краснодартеплосеть») услуг по теплоснабжению и платежные документы об уплате денежных средств за оказанные в ноябре – декабре 2020 года и январе 2021 года услуги (т. 3, л. д. 60 – 69). При этом общество также представило суду первой инстанции платежные поручения за 2019 и 2020 годы, включая ноябрь и декабрь 2020 года, о перечислении АО «Краснодартеплосеть» за предпринимателя Галиуллину И.В. денежных средств по счетам за теплоснабжение (т. 3, л. д. 82 – 106). Кроме того, ответчик представил сводный расчет, оформленный актом сверки за период с 16.04.2019 по 31.12.2020, из которого следует, что у общества за этот период имеется переплата в размере 7 119 рублей 13 копеек за услуги по теплоснабжению в размере 7 119 рублей 13 копеек (т. 3, л. д. 80, 81). Указанные (представленные сторонами в материалы дела) документы судами первой и апелляционной инстанций не исследовались, оценка им не давалась. Из содержания обжалуемых обществом судебных актов невозможно понять (достоверно установить), на основании каких документов судебные инстанции пришли к выводу о доказанности истцами требования о взыскании с ответчика убытков в заявленном ими размере. Между тем, установление этих обстоятельств имеет существенное значение не только для правильного разрешения спора в части требования о взыскании убытков (обоснованности погашения депозитным платежом таких убытков), но и в части требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате. В отсутствие (при недоказанности) истцами факта причинения им обществом убытков вся сумма депозитного платежа должна быть направлена в счет иных неисполненных ответчиком обязательств. Подлежит дополнительной проверке и довод истцов наличии оснований для взыскания расходов по оплате за теплоснабжение в январе 2021 года с учетом факта прекращения арендных отношений в декабре 2020 года и пояснений ответчика о невозможности использования помещений в связи с отключением их 06.01.2021 от электроснабжения.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые обществом судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех представленных в материалы дела доказательств. Выводы судов первой и апелляционной инстанций о доказанности истцами требования о взыскании убытков и наличии, в этой связи, оснований для отнесения части депозитного платежа в счет погашения данного требования, противоречат фактическим обстоятельствам и не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, устранить допущенные нарушения и по результатам оценки доводов (возражений) сторон, установления значимых обстоятельств и исследования имеющихся в материалах дела доказательств принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (чек-ордер от 16.05.2022).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 по делу № А32-4558/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова