Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Резник Ю.О. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника – потребительского жилищно-строительного кооператива «Учитель» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 06.01.2021), от ФИО3 и ФИО4 – ФИО5 (доверенности от 06.07.2021 и 14.07.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО6 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие администрации г. Сочи, иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего потребительского жилищно-строительного кооператива «Учитель» ФИО1 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2022 по делу № А32-46377/2018, установил следующее.

В рамках дела о банкротстве ПЖСК «Учитель» (далее – кооператив, должник) конкурсный управляющий обратился с заявлением, в котором просил признать недействительным договор от 08.06.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.12.2014 № 4900009702, применить последствия недействительности сделки, восстановив должнику права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.12.2014; включить права по договору аренды от 26.12.2014 в конкурсную массу должника; указать на внесение в ЕГРН соответствующих изменений (уточненные требования).

Определением от 18.11.2021 признан ничтожным договор от 08.06.2018; в применении последствий недействительности сделки в виде восстановления у должника прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.12.2014 отказано; применены последствия недействительности сделки в виде установления требования ООО «Югтехинвест» (далее – общество) к должнику в сумме 300 тыс. рублей.

Постановлением апелляционного суда от 04.02.2022 определение от 18.11.2021 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе управляющий просит отменить судебные акты, ссылаясь на то, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы, не установил рыночную стоимость прав аренды земельного участка; общество получило право без оплаты, что является основанием для квалификации договора, как сделки с неравноценным встречным предоставлением; судами фактически применены последствия недействительности договора аренды от 26.12.2014, срок исковой давности по применению которых истек; кредиторы должника лишены возможности получить удовлетворение за счет имущества, подлежащего возврату в конкурсную массу.

В судебном заседании представители управляющего, ФИО3 и ФИО4 просили жалобу удовлетворить, представитель общества просил в удовлетворении жалобы отказать.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены постановления апелляционного суда отсутствуют.

Как видно из материалов дела, определением от 12.11.2018 принято заявление о признании должника банкротом, применены правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); решением от 22.05.2020 должник признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Управляющий обратился с заявлением об оспаривании заключенного должником и обществом договора от 08.06.2018 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.12.2014 № 4900009702, заключенному администрацией г. Сочи (арендодатель, далее – администрация) и должником (арендатор), согласно которому арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9 425 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая (далее – земельный участок), для застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения, на срок до 01.04.2052 года. Управляющий ссылался на наличие оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьей 61.2 Закона о банкротстве, поскольку право отчуждено обществу в отсутствие равноценного встречного предоставления.

В рамках дела № А32-26288/2018 по иску администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2014, суды установили следующие обстоятельства.

Администрация 27.09.2012 издала постановление № 2025 «Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи» (далее – постановление № 205), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м, с видом разрешенного использования – «Комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения», с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с должником договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв. м на основании договора от 07.04.2004 на праве аренды на срок до 01.04.2052 предоставлен ОАО «Сочинский морской торговый порт». В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение должника поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с ФИО7, во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО «СМТП», во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО8, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с ФИО9, во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления № 205 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления № 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления № 205 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.12.2014, договор зарегистрирован 26.02.2015.

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"», пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в период заключения договора аренды от 07.04.2004 входил в состав особо охраняемой природной территории (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Администрация в данный период не обладала полномочиями по распоряжению указанным земельным участком. Последующее разделение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 на участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 не является основанием для заключения администрацией и кооперативом договора аренды от 26.12.2014 № 4900009702, поскольку передача первоначального участка совершена в обход законодательных норм.

В рамках названного дела суды оценили договор аренды от 07.04.2004 № 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112, относится к курортам федерального значения. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является территориальное управление. Администрация не имела права на предоставление данного участка в аренду. Решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу № 2-4228/2019 установлено, что администрация предоставила в аренду исходный участок, не обладая полномочиями по распоряжению федеральным имуществом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что заключенный администрацией и должником договор аренды от 26.12.2014 № 4900009702 является ничтожным и как ничтожная сделка не влечет юридических последствий, соответственно, у должника не возникло право аренды земельного участка, которое могло бы быть включено в конкурсную массу. При таких обстоятельствах, несмотря на то, что ничтожность договора аренды влечет недействительность (ничтожность) договора о передаче прав и обязанностей арендатора обществу, основания для удовлетворения заявления управляющего об оспаривании этой сделки в рамках дела о банкротстве должника отсутствуют, поскольку такое оспаривание не приведет к восстановлению прав арендатора в отношении должника.

При таких обстоятельствах апелляционный суд, обоснованно указав, что целью оспаривания сделок в деле о банкротстве должника является возврат имущества в конкурсную массу, а в данном случае оспаривание сделки между должником и обществом не приведет к восстановлению права аренды должника, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований управляющего, избравшего ненадлежащий способа защиты права.

В рамках дела № А32-50795/2020 по иску администрации к обществу о признании отсутствующим права аренды общества на спорный земельный участок и аннулирования регистрационной записи о праве аренды суды установили наличие на земельном участке не принадлежащих администрации объектов, указав, что изложенное исключает возможность восстановления нарушенного права администрации в рамках избранного способа защиты. Принадлежность названных объектов должнику либо обществу в рамках указанного дела не являлась предметом рассмотрения судов.

Как видно из картотеки арбитражных дел, в рамках дела № А32-27853/2021 администрация обратилась к обществу с иском о сносе самовольной постройки. Кооператив обратился с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, мотивируя заявление тем, что он является застройщиком и объектом данного спора является имущество – конкурсная масса должника. Таким образом, вопрос о праве на спорный земельный участок зависит от разрешения вопроса о судьбе расположенных на нем объектов, однако указанные обстоятельства не являются предметом рассмотрения настоящего обособленного спора.

С учетом изложенного основания для отмены постановления апелляционного суда по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 –290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2022 по делу № А32-46377/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Г. Калашникова

Судьи

Ю.О. Резник

Н.А. Сороколетова