Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Стройэлемент» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 19.01.2018, после перерыва), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройэлемент» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу № А32-4754/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройэлемент» (далее – общество, ООО «Стройэлемент»), в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2011 № 4300020972 (ранее - № 0000002335), заключенный между администрацией и обществом,

– обязать общество освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 11 584 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0413001:223, расположенный по улице им. Демуса М.Н., 12/2, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства производственной базы (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:43:0413001:223).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2016 расторгнут договор аренды земельного участка от 10.03.2011 № 4300020972 (ранее – № 0000002335), заключенный между администрацией (ОГРН <***>) и ООО «Стройэлемент» (ОГРН <***>). На общество возложена обязанность освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 11 584 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0413001:223, расположенный по улице им. Демуса М.Н., 12/2, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства производственной базы. С ООО «Стройэлемент» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей (т. 1, л. д. 120 – 125).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2017 удовлетворено заявление общества о пересмотре вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2016 по делу № А32-4754/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам, решение от 05.07.2016 отменено (т. 2, л. д. 165 – 167).

Определением от 25.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент; т. 3, л. д. 33 – 34).

Решением от 06.09.2017 (с учетом определения об исправлении допущенной описки (опечатки) от 11.10.2017), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.05.2018, суд расторг договор аренды земельного участка от 10.03.2011 № 4300020972 (ранее – № 0000002335), заключенный между администрацией (ОГРН <***>) и ООО «Стройэлемент» (ОГРН <***>). На общество возложена обязанность освободить и вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 11 584 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0413001:223, расположенный по улице им. Демуса М.Н., 12/2, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, предоставленный для строительства производственной базы. С ООО «Стройэлемент» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 тыс. рублей (т. 3, л. д. 91 – 98, 101).

Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды от 10.03.2011 № 0000002335 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:223, сроком до 02.03.2021, для размещения производственной базы, заключен между департаментом и обществом в соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 02.03.2011 № 298-р «О предоставлении земельного участка ООО «Стройэлемент» для строительства производственной базы в городе Краснодаре». Арендный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, ЕГРН) 11.05.2011. В связи с передачей от департамента администрации по акту от 22.07.2014 договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, к администрации с 01.07.2014 перешли права арендодателя по вышеуказанному договору, которому присвоен номер 4300020972. Соглашением от 15.10.2014 № 985 в договор аренды внесено изменение в части вида разрешенного использования земельного участка, который определен как «для строительства производственной базы». Актами осмотра управлением муниципального контроля администрации земельного участка от 03.06.2015 № 1005 и от 02.12.2015 № 3247 зафиксировано, что спорный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью, не используется. По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на спорном участке не выдавалось. Направленное администрацией в адрес общества предписание от 03.07.2015 № 19853.26, об устранении в месячный срок со дня его получения допущенных нарушений, возвращено отправителю по причине истечения срока хранения заказного почтового отправления, в связи с чем, считается доставленным ему (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25). Информационное сообщение о необходимости ООО «Стройэлемент» устранить выявленные нарушения и сообщить о принятых мерах, опубликовано также в газете «Краснодарские известия» 23.09.2015 № 147 (5553). В связи с неустранением в установленный срок нарушений, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 15.12.2015 № 17299/01 о прекращении договорных отношений, о необходимости подписать соглашение о расторжении договора, и освободить земельный участок, посредством подписания акта приема-передачи. Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. В момент заключения спорного договора аренды (10.03.2011) земельный участок предоставлялся для размещения производственной базы. Между тем, не имея на земельном участке производственной базы, и планируя произвести ее строительство, арендатор только в 2014 году инициировал внесение изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка. Арендатор имел возможность осваивать земельный участок в течение шести лет, однако никаких мер по использованию участка по назначению, не предпринял. Представленные обществом в обоснование возражений против исковых требований доказательства, не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка арендатором для строительства в течение длительного срока. Обращение общества за выдачей градостроительного плана земельного участка, изменение вида разрешенного использования участка, являются мероприятиями административно-правового характера и непосредственно не связаны с проведением работ на участке (аналогичный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 308-ЭС16-5915). Довод общества о том, что при определении времени, необходимого для освоения земельного участка, надлежит учитывать фактическое состояние переданного арендатору участка (наличие на нем мусора), отклонен, поскольку в пункте 1.5 договора аренды стороны отразили соответствие фактического состояния участка условиям договора и его целевому назначению. Конкретные сроки освоения участка, с учетом возможных его особенностей, требующих осуществления арендатором дополнительных мероприятий и затрат, предшествующих началу строительства, стороны не определили, и в договоре не закрепили (абзац 5 статьи 42 Земельного кодекса). Из общих положений пункта 2
статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора в трехлетний срок полностью осуществить строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном. Существенное нарушение договора аренды земельного участка арендатором является основанием для досрочного расторжения договора, заключенного на срок более чем пять лет, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, статья 450 Гражданского кодекса). Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Поскольку после прекращения договора аренды правовые основания для нахождения спорного имущества во владении ответчика отсутствуют, постольку у него возникла обязанность по возврату истцу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413001:223.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 06.09.2017 без изменения, проверил и отклонил доводы общества о том, что надлежащим вручением претензии явилось бы исключительно непосредственное вручение. В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя; сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу. В пункте 64 постановления Пленума № 25 разъяснено, что правила статьи 165.1 Гражданского кодекса о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса). По смыслу вышеуказанных норм в их совокупности, уведомление считается отправленным по надлежащему адресу в случае, если оно отправлено по юридическому адресу лица, исключение возможно, если условиями договора предусмотрено иное. Иное условиями спорного договора не предусмотрено, несмотря на наличие в реквизитах ответчика фактического адреса. Действуя разумно и добросовестно, именно ответчик обязан был обеспечить получение почтовой корреспонденции по юридическому адресу, а в случае отсутствия представителя по юридическому адресу, подать в почтовую службу заявление о переадресации почтовых отправлений. Ссылаясь на нахождение по юридическому адресу более 30 организаций, ответчик фактически признает, что им не обеспечено надлежащее получение почтовой корреспонденции по этому адресу. Апелляционный суд учел, что в соглашениях от 15.10.2014 (т. 1, л. д. 26 – 27), от 27.11.2015 (т. 1, л. д. 43) указан исключительно юридический адрес ответчика, по которому и направлены уведомления истца, получение которых ответчик не обеспечил, чем принял на себя соответствующие риски. Кроме того, сведениями почтовой службы от 18.08.2017, полученными в рамках рассмотрения ходатайства ответчика о восстановлении процессуального срока и принятии к производству ранее поданной апелляционной жалобы, впоследствии возвращенной заявителю по его ходатайству (до отмены решения по вновь открывшимся обстоятельствам), подтверждается отсутствие адресата по юридическому адресу и соблюдение почтовой службой порядка доставки корреспонденции. Иное ответчиком не доказано, досудебный порядок истцом соблюден. Признав правомерными выводы суда первой инстанции по существу спора, апелляционный суд исходил из того, что, вопреки позиции заявителя, из совокупного содержания документации, предшествующей заключению спорного договора, и распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 02.03.2011 № 298-р, следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0413001:223 предоставлен ООО «Стройэлемент» именно для строительства производственной базы, использованные в документах термины «размещение» и «строительство», в рассматриваемом случае имели тождественное значение. Ответчик не доказал и нормативно не обосновал, что вид разрешенного использования «для размещения производственной базы» препятствовал освоению земельного участка, изготовлению проектной и иной документации, получению разрешения на строительство, исключал строительство объектов. Довод об одностороннем характере актов осмотра земельного участка апелляционный суд отклонил, указав, что и представленные ответчиком фотоматериалы, подтверждают неиспользование участка по состоянию на 2015 год, недостоверность доводов арендатора об использовании земельного участка для размещения техники и строительных материалов; фотоматериалы истца (к актам осмотра) объективных сомнений у суда также не вызывают. Земельный участок предоставлен в аренду 10.03.2011 и согласно договору находился в пригодном состоянии на дату его передачи ответчику. На момент направления ответчику претензии и уведомления о расторжении договора (2015 год), спустя более 4 лет после его заключения, земельный участок не использовался, зарос сорной растительностью. Объективных, не зависящих от воли ответчика, препятствий для осуществления строительства на земельном участке, не имелось, иного ответчик не доказал. Спорным договором стороны специально установили в качестве особого условия обязанность ответчика осуществлять использование земельного участка (пункт 10.8). Неиспользование земельного участка для строительства в течение трех лет является существенным нарушением. Указанные самим ответчиком меры, приняты им за пределами трехлетнего срока. Изменение вида разрешенного использования по вышеуказанным основаниям к реальным мерам, направленным на использование земельного участка, не относится; даже полагая такое действие необходимым, действуя разумно и добросовестно, ответчик должен был озаботиться внесением соответствующих изменений в договор в течение трехлетнего срока, а не за его пределами. Доводы ответчика о нестабильности и несистематизированности законодательства о землепользовании апелляционный суд признал беспредметными. Участок передан ответчику в надлежащем состоянии, очистка неиспользуемой в течение длительного срока территории от мусора и сорной растительности об использовании земельного участка для строительства производственной базы не свидетельствует. Напротив, совершение таких действий в 2016 – 2017 годах (в период судебного разбирательства), что следует из фотоматериалов ответчика, подтверждает нарушение арендатором условий пунктов 4.1.7, 4.1.9 договора, обязывающих его, помимо использования земельного участка по назначению, содержать участок в чистоте и осуществлять его благоустройство. Перечисленные ответчиком действия по изготовлению и утверждению администрацией градостроительного плана земельного участка, получению технических условий и заключению договоров на технологическое присоединение к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, заключению договора на разработку проектной документации, совершены за пределами разумного и установленного законом срока. Кроме того, доказательств фактического заключения договоров на технологическое присоединение к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, не представлено (подтверждена лишь подача заявок в период судебного разбирательства), как и доказательств реального характера договора на разработку проектной документации от 04.04.2016, его исполнения сторонами с учетом сроков, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 договора; выплата указанного в пункте 2.2 авансового платежа в сумме 450 тыс. рублей также не подтверждена. Утверждение градостроительного плана земельного участка, представляющее собой муниципальную услугу, в отсутствие оснований для отказа в ее оказании, не может быть рассмотрено как воля истца на сохранение арендных отношений. Таким образом, в трехлетний срок строительство не осуществлено, мер для подготовки к нему, получению разрешительной документации, не предпринято.

В кассационной жалобе общество просит решение от 06.09.2017 и апелляционное постановление от 02.05.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

По мнению подателя жалобы, судами первой и второй инстанций нарушен принцип преюдиции вступившего в законную силу судебного акта. При рассмотрении дела и вынесении решения от 28.04.2017 об отмене решения Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2016 по делу № А32-4754/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам, арбитражный суд исследовал, проверил и согласился с доводами ООО «Стройэлемент» о том, что истец, располагая сведениями о фактическом адресе общества, действовал недобросовестно; адресованные обществу документы ему не поступали и не были вручены, адресат не уклонялся от получения корреспонденции; до обращения с иском администрация не выполнила требования статьи 450 Гражданского кодекса и не приняла мер к внесудебному урегулированию вопроса; арендатор не уведомлялся о проведении обследования участка, при нем не присутствовал, акт не подписывал и не получал. Решение от 28.04.2017 об отмене первоначального решения от 05.07.2016 ни администрацией, ни департаментом не оспаривалось, вступило в законную силу, в связи с чем, перечисленные обстоятельства, признанные сторонами, не подлежали доказыванию и дальнейшему обсуждению при новом рассмотрении дела. Апелляционным судом также не учтены требования части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Департамент, изменив в договоре от 10.03.2011 № 0000002335 термин «для строительства», содержащийся в распоряжении главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 02.03.2011 № 298-р (номер ошибочно указан как 268-р), на «размещение», сузил права арендатора. Реальная потребность в строительстве объектов капитального типа появилась у общества лишь к моменту заключения соглашения от 15.10.2014 с администрацией. Указание истца на неиспользование земельного участка в целях строительства, что является существенным нарушением условий договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Первоначально земельный участок выделен обществу для целей, не связанных со строительством, лишь в связи с намерением начать капитальное строительство, арендатор после перехода прав арендодателя к администрации, в 2014 году инициировал изменение в части вида разрешенного использования земельного участка, что и было реализовано путем подписания соглашения от 15.10.2014. Соответственно, право на получение разрешения на строительство на спорном участке, на изготовление проектно-сметной документации и на производство строительных работ, возникло у общества только после названной даты, именно с 15.10.2014 надлежит определять дальнейшие сроки. При таком положении дела на момент предъявления иска, и даже на день принятия решения, трехлетний срок не истек, правовых оснований для иска у администрации не возникло. Понятия «размещение» и «строительство» не тождественны, не равнозначны. Распоряжением № 298-р и договором установлен длительный срок аренды – до 02.03.2021, срок начала строительства ни в том, ни в другом документе, не устанавливался, то есть стороны не установили ограничений для начала строительства. Нестабильность законодательства о землепользовании влияет на формирование правоотношений, в том числе в данном случае. Арендатор о проведении обследования земельного участка не уведомлялся, при обследовании не присутствовал, акт не подписывал и таковой ему не вручался. Достоверных сведений о том, что обследовался именно участок, закрепленный за ООО «Стройэлемент», не представлено, координаты участка в актах не отражены и в деле не представлены. Представленные в дело акты осмотра земельного участка утратили свою актуальность, поскольку между моментом их составления и апелляционным постановлением (от 02.05.2018) прошло 3 года, то же касается письма департамента архитектуры и градостроительства администрации от 23.11.2015. Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. За период использования ООО «Стройэлемент» проведены топографические и кадастровые работы, связанные с перенесением границ в натуру, планировка участка, участок освобожден от мусора, поднят и выровнен, использовался для размещения транспорта и техники. Истец представленные доказательства не оспаривал, и они приобщены к делу. Земельный участок освоен и используется. 13.10.2016 департамент архитектуры и градостроительства администрации утвердил градостроительный план участка, таким путем администрация подтвердила легальность договора и правомерность использования участка, разрешила его дальнейшее использование в пределах срока аренды, то есть одобрила сделку. Суду надлежало установить, имеет ли место неиспользование участка в целях строительства, и является ли оно существенным нарушением договора в силу закона или условий договора, на момент разрешения спора и вынесения решения, а не в 2015 году, и не в период 2011 – 2014 годов. По данному делу существенного нарушения договора арендатором не усматривается. По договору истец должен получать выгоду в виде арендных платежей, арендные платежи внесены авансом, претензий по данному обязательству не заявлено. Доказательств причинения существенного ущерба истцом не представлено. По состоянию на январь 2016 года за истцом имелась задолженность (переплата), названными денежными средствами истец пользовался и пользуется до настоящего времени. Ответчиком представлены доказательства подготовки к строительству. Досрочное расторжение договора в связи с несоблюдением срока строительства договором не предусмотрено. В настоящем деле имел место формальный подход при разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора. Администрация и департамент, очевидно, утратили интерес к исследуемому вопросу, не представили своих возражений на апелляционную жалобу, системно не являлись в суд апелляционной инстанции. При отсутствии возражений жалоба подлежала удовлетворению. Несмотря на рассмотрение дела судом апелляционной инстанции более полугода, ответчику не было предложено представить те или иные доказательства, ответчик не обязывался указать конкретные действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением. Исход спора заранее был предопределен статусом истцовой стороны. Судом нарушены требования закона о примирительных процедурах. Несмотря на доводы ответчика, суд не исследовал вопрос о добросовестности общества, как арендатора земельного участка, не установил, имеются ли объективные обстоятельства, не связанные с предпринимательским риском, препятствовавшие ему осуществлять строительство. Апелляционная инстанция безосновательно отклонила довод об индивидуальном определении времени, необходимого для освоения земельного участка, ссылаясь на пункт 1.5 договора. Судебные акты по указанным в решении делам приняты при иных фактических обстоятельствах.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебное заседание окружного суда, назначенное на 28.08.2018, 11 часов 20 минут, никто из участвующих в деле лиц не явился. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса судом объявлен перерыв до 31.08.2018, 10 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя ответчика, который на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском 15.02.2016, полагая, что ООО «Стройэлемент» существенно нарушены условия договора аренды земельного участка от 10.03.2011 № 0000002335 (новый номер 4300020972), предоставленного для строительства производственной базы, которое не осуществлено в течение более чем трех лет, предписание об устранении допущенных нарушений арендатором также не исполнено, в связи с чем, на основании пункта 9 статьи 22, пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, статей 450, 622 Гражданского кодекса, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и возврата его арендодателю.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2
статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, к числу которых отнесено неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума № 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2
статьи 452 Гражданского кодекса (после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок).

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды установили факт неиспользования ответчиком земельного участка площадью 11 584 кв. м с кадастровым номером 23:43:0413001:223 в соответствии с его целевым назначением (для строительства производственной базы) в течение срока, превышающего три года, квалифицировали совокупность действий, совершенных обществом в период аренды спорного участка, в качестве существенно нарушающих условия договора аренды от 10.03.2011 № 4300020972 (ранее № 0000002335), в связи с чем, удовлетворили требования администрации о досрочном расторжении арендной сделки и возврате земельного участка арендодателю.

Доводы жалобы, обусловленные нарушением судами принципа преюдиции вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 28.04.2017 по делу № А32-4754/2016, окружной суд находит несостоятельными.

Закреплено в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако решение от 28.04.2017, и обжалуемое решение от 06.09.2017, оставленное без изменения апелляционным постановлением от 02.05.2018, приняты по одному и тому же делу. При этом решение от 28.04.2017, как ясно видно из его содержания, вынесено не по существу спора, а лишь по вопросу о наличии оснований для пересмотра вступившего в законную силу решения от 05.07.2016 по делу № А32-4754/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам (статья 311 Арбитражного процессуального кодекса).

Утверждения заявителя об обстоятельствах, ранее признанных судом в решении от 28.04.2017 (статья 69 Кодекса), признанных администрацией, департаментом (статья 70 Кодекса), которые данный судебный акт не оспорили, о нарушении апелляционным судом требований части 4 статьи 268 Кодекса, противоречат нормам процессуального закона о сути процедуры пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, при наличии которых дело повторно рассматривается тем же арбитражным судом, которым отменен ранее принятый судебный акт, в общем порядке, установленном Кодексом (статьи 311, 317 Арбитражного процессуального кодекса). Более того, в тексте решения от 28.04.2017 № А32-4754/2016 отсутствует указание на поименованные обществом в кассационной жалобе обстоятельства, как на установленные по результатам исследования и оценки доказательств, с учетом правил статьи 70 Кодекса.

Приведенные в жалобе аргументы о различии терминов «для строительства» и «для размещения», о первоначальном предоставлении обществу земельного участка в аренду для целей, не связанных со строительством, и изменению вида разрешенного использования участка на вид, предусматривающий капитальное строительство, по инициативе арендатора лишь при подписании с администрацией соглашения от 15.10.2014 о внесении изменений в договор от 10.03.2011 № 0000002335, об одобрении сделки администрацией, в связи с выдачей обществу градостроительного плана земельного участка в 2016 году, проверены и мотивированно отклонены судом апелляционной инстанции.

Окружной суд также отмечает, что в силу требований действующего в спорный период Земельного кодекса, процедуры предоставления земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, существенно отличались (статьи 30 – 32, 34), обход какой-либо из них в рамках уже заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, путем изменения вида разрешенного использования участка, вне зависимости от согласия и воли на это сторон, законом не допускался и являлся бы противоправным.

С учетом реального отсутствия на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0413001:223 на момент его передачи в аренду, принадлежащей обществу производственной базы, и содержания распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 02.03.2011 № 298-р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Стройэлемент» земельного участка для строительства производственной базы в г. Краснодаре», в преамбуле которого имеется отсылка к распоряжению от 13.01.2011 № 10-р «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Стройэлемент» места размещения производственной базы в г. Краснодаре», вывод судов о предоставлении спорного участка именно в целях строительства является верным. Процедура предварительного согласования места размещения объекта при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, в Земельном кодексе, ином федеральном законе отсутствовала, о чем ООО «Стройэлемент» не могло не знать.

В чем именно проявилась нестабильность законодательства о землепользовании, и как она повлияла на спорные правоотношения, ни ранее в апелляционной, ни в кассационной жалобе, общество не указало.

Возражения ответчика относительно обследования арендодателем до обращения с настоящим иском в суд именно участка, закрепленного за ООО «Стройэлемент», об утрате в период рассмотрения спора актуальности доказательств, представленных в обоснование иска, об устранении арендатором нарушений, послуживших основанием для обращения в суд, и утрате администрацией, департаментом, интереса к исследуемому вопросу, судом округа не принимаются, как документально не подтвержденные. Неявка истца в какое-либо судебное заседание, непредставление отзыва на жалобу ответчика, процессуальных последствий в виде отказа в иске (удовлетворения жалобы другой стороны) не влекут.

Довод подателя жалобы о нарушении судом требований закона о примирительных процедурах не раскрыт, явно противоречит обстоятельствам рассмотрения судами настоящего спора с февраля 2016 года, включая отмену первоначального решения по вновь открывшимся обстоятельствам по заявлению общества, и повторное рассмотрение дела, а также другим доводам жалобы о предопределении исхода спора заранее статусом истцовой стороны.

Ссылки заявителя на надлежащее исполнение обязательства по внесению арендных платежей, о наличии на стороне общества переплаты, на отсутствие доказательств причинения истцу существенного ущерба подлежат отклонению, поскольку требования администрации не связаны с нарушением обществом условий договора аренды о размере и порядке внесения арендных платежей, с взысканием убытков.

Из положений пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

Указывая в жалобе на мероприятия, выполненные ООО «Стройэлемент» в период аренды земельного участка, на необходимость установления обстоятельств неиспользования участка в целях строительства, оценки его в качестве существенного нарушения договора, на момент разрешения спора и вынесения решения, а не в 2015 году, и не в период 2011 – 2014 годов, общество не учитывает, что согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

Первоначальным решением иск администрации был удовлетворен еще 05.07.2016. Поданную с пропуском процессуального срока апелляционную жалобу, до разрешения судом апелляционной инстанции по существу ходатайства общества о восстановлении пропущенного срока, общество отозвало 31.05.2017, после отмены решения от 05.07.2016 по вновь открывшимся обстоятельствам решением от 28.04.2017. Дело рассмотрено повторно с принятием решения от 06.09.2017 и постановления от 02.05.2018.

Между тем, несмотря на длительность разрешения спора (с момента подачи иска 15.02.2016) до вступления 02.05.2018 в законную силу решения суда от 06.09.2017, процессуальная позиция истца не изменилась, оснований для отказа в иске по изложенным в нем основаниям (неосуществление строительства производственной базы в течение предусмотренных статьей 45 Земельного кодекса трех лет) суды не установили. Обратное из материалов дела не следует, в том числе по состоянию на 02.05.2018, когда договор аренды действовал более 7 лет. В кассационной жалобе ответчик ссылается на представление им доказательств подготовки к строительству.

Возражения подателя жалобы о формальном подходе судов при разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора, отсутствии со стороны апелляционного суда предложений ответчику представить какие-либо доказательства, указать конкретные действия, направленные на освоение участка в соответствии с целевым назначением, о не исследовании вопроса добросовестности арендатора, не установлении объективных обстоятельств, препятствовавших осуществлять строительство, окружным судом не принимаются.

Недоказанность лицом, участвующим в деле, в открытом состязательном процессе обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих возражений (часть 1 статьи 9, часть 1 статьи 65 Кодекса), не является свидетельством неправомерных действий суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 06.09.2017 (с учетом определения об исправлении допущенной описки (опечатки) от 11.10.2017) и апелляционного постановления от 02.05.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для правильного рассмотрения дела фактические обстоятельства, верно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом не подлежат (статьи 286 и 287 Кодекса), несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2018 по делу № А32-4754/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С. Мазурова

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин