Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Алтис»
(ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом "Кот"» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Издательский дом "Кот"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу
№ А32-48244/2021, установил следующее.

ООО «Алтис» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском
к ООО «Издательский дом "Кот"» (далее – организация) о расторжении договора купли-продажи от 15.04.2019; возложении обязанности возвратить недвижимое имущество: нежилое здание – магазин (литера А) общей площадью 88,7 кв. м с кадастровым номером 23:43:03:3.8.2001-3, по адресу: <...>.

Решением суда от 21.02.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2022, договор купли-продажи недвижимого имущества
от 15.04.2019 расторгнут. Суд возложил обязанность на организацию в месячный срок
с даты вступления решения в законную силу возвратить обществу недвижимое имущество: нежилое здание – магазин (литера А) общей площадью 88,7 кв. м
с кадастровым номером 23:43:03:3.8.2001-3, по адресу: <...>.

В кассационной жалобе организация просит отменить решение и постановление. Заявитель указывает, что суд первой инстанции не оказал содействие организации
в реализации его процессуальных прав. Суд истребовал из кадастровой палаты регистрационное дело по спорному объекту, однако рассмотрел дело до поступления
в материалы дела истребуемых документов. Довод общества об отсутствии оплаты несостоятелен, поскольку в пункте 2.2 договора стороны пришли к соглашению, что сам договор подтверждает соответствующую оплату. Каких-либо дополнительных условий
о составлении расписки либо соответствующих приложений договор не содержит. Условие договора приравнивается к расписке о получении денежных средств.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд
Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 15.04.2019 общество (продавец) и организация (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания – магазина (литера А) общей площадью 88,7 кв. м
с кадастровым номером 23:43:03:3.8.2001-3, по адресу: <...>.

Цена имущества составляет 4 млн рублей (пункт 2.1).

Денежные средства в оплату имущества переданы покупателем и получены продавцом. Документом о передаче денежных средств является договор (пункт 2.2).

В соответствии с пунктом 3.3 договора на момент подписания договора имущество передано продавцом покупателю, осмотрено и принято покупателем, покупатель претензий не имеет. Документом о передаче имущества является договор. Акт приема-передачи сторонами не составляется.

Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 19.05.2019
(выписка из ЕГРН от 25.09.2021).

В претензии от 29.08.2021 общество потребовало расторгнуть договор
купли-продажи и возвратить имущество продавцу в связи с отсутствием оплаты.

Неисполнение данного требования организацией послужило основанием
для обращения общества в суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),
а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором
купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами
или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности,
при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества, на основании положений статей 1102
и 1104 Гражданского кодекса.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства,
на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, суды установили, что организация не исполнила обязательства по оплате покупной цены объекта недвижимости, в связи с чем пришли к обоснованному выводу
о том, что нарушение условий договора купли-продажи со стороны организации имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Суды с учетом правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2020 № 310-ЭС20-19413, дали надлежащую оценку пункту 2.2 договора. Указание в договоре на осуществление расчетов между сторонами без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи денежных средств обществу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного имущества.

Суды установили, что организация не представила первичных документов, подтверждающих факт передачи денежных средств во исполнение договора. При этом общество представило документы (бухгалтерские документы за 2019 и 2020 годы),
из которых не следует поступление в кассу или на расчетный счет общества оплаты
в размере 4 млн рублей.

В кассационной жалобе организация также ссылается на то, что спорный договор заключен с целью исполнения обществом обязательств по возврату займа 2014 года. Однако общество оспорило данное утверждение, представив письмо от 01.12.2014 № 1,
а также платежное поручение от 01.12.2014 № 2. Кроме того, условия договора купли-продажи также не содержат ссылки на передачу недвижимого имущества в счет прекращения обязательств по займу.

Ссылка организации на то, что суд первой инстанции рассмотрел дело
до поступления реестрового дела на спорное имущество от кадастровой палаты, противоречит материалам дела (т. 1 л. <...>).

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд
не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных
по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов
(часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2022 по делу
№ А32-48244/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи Е.В. Артамкина

А.В. Садовников