Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Ташу А.Х., судей Алексеева Р.А. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании
от ответчиков – администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) – Лантух А.В. (доверенность от 20.03.2023), муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино "Сочи"» (ИНН 2366029573, ОГРН 1212300040677) – Смяцкого С.С. (доверенность от 09.01.2024), в отсутствие истца – общества
с ограниченной ответственностью «Интерком» (ИНН 7725234263, ОГРН 1037725034676), третьего лица – Прокуратуры города Сочи, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Интерком» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А32-63647/2022, установил следующее.

ООО «Интерком» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском
к администрации МО городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и МБУ МО городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино "Сочи"» (далее – учреждение) о внесении изменений
в инвестиционный договор в части предмета инвестиционного договора со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство торгово-развлекательного комплекса»; замены стороны инвестиционного договора с учреждения на администрацию; обязательств общества создать часть помещений (в построенном здании) для использования в целях проведения культурных мероприятий (10% от общей полезной площади здания) для дальнейшей передачи в собственность МО городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края (иные помещения передаются в собственность общества); обязательств администрации внести изменения в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204022:7 в части цели предоставления земельного участка под строительство торгово-развлекательного комплекса.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура города Сочи.

Решением от 23.06.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.09.2023, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, отказывая
в удовлетворении требований в части возложения на администрацию обязательств внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.08.2005 № 4900003615
с кадастровым номером 23:48:0204022:7, суды применили положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сослались
на преюдициальность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2022
по делу № А32-53176/2022. Вместе с тем решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2020 по делу № А32-1727/2020 (решение, на преюдициальное значение которого ссылался суд по делу № А32-53176/2022) по результатам рассмотрения иска администрации к обществу о признании недействительным данного договора аренды
и применении последствий недействительности сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде в удовлетворении иска отказано. Несмотря
на вступившее в законную силу решение, которым отказано в признании договора аренды недействительным (ничтожным), в данном деле суды посчитали договор аренды прекратившимся по основаниям ничтожности. По рассматриваемому спору права истца как арендатора зарегистрированы в ЕГРН. Зарегистрированное право в судебном порядке недействительным не признано. Истец производит оплату по договору аренды,
а арендодатель (ответчик) принимает ее, что подтверждает действительность сделки
и намерение сторон сохранить правоотношения. В части требований о признании администрации стороной инвестиционного договора суды не дали оценки доводам общества о том, что администрация является стороной в силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), а также подписания инвестиционного договора. Подписав инвестиционный договор, администрация согласилась с его условиями в части, предусматривающей обязанность ответчика принять построенный объект, поступающий в муниципальную собственность. По смыслу инвестиционного договора МУКП «Спутник» как лицо, заключившее сделку, преследовало единственную цель – снос истцом ранее расположенного в г. Сочи кинотеатра. Каких-либо дополнительных прав или обязанностей по договору МУКП «Спутник» не принимало. Поскольку договорная цель МУКП «Спутник» достигнута и старый кинотеатр снесен, права и обязанности данной стороны по договору прекратились. В силу законодательных изменений возведение объекта с предусмотренными в инвестиционном договоре характеристиками в настоящее время невозможно.

В отзыве третье лицо просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыва и выслушав представителей ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 15.11.2004 общество (инвестор)
и МУКП «Спутник» заключили инвестиционный договор (далее – инвестиционный договор), предметом которого является реализация проекта по сносу кинотеатра «Спутник» и создания на его месте объекта муниципального значения – кинотеатра
на 550 посадочных мест, находящегося в муниципальной собственности, и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой, принадлежащих инвестору
на праве собственности, по адресу: г. Сочи, ул. Курортный проспект, д. 5.

В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 инвестиционного договора срок реализации инвестиционного проекта в целом определен сторонами по взаимному согласию
и составляет ориентировочно 36 месяцев с момента вступления в силу договора, площадь объекта составляет ориентировочно 20 тыс. кв. м, в том числе общая площадь
кинотеатра – не менее 2200 кв. м.

По завершению строительства и сдаче объекта в эксплуатацию заключается договор аренды земельного участка с участием сторон – участников инвестиционного договора с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 3.3 инвестиционного договора вклад инвестора в реализацию инвестиционного проекта оценивается в размере 100% от инвестиционной стоимости объекта.

В пункте 3.4 договора стороны указали, что по окончании реализации инвестиционного проекта и сдаче объекта в эксплуатацию объект в целом поступает
в общую долевую собственность сторон: помещение кинотеатра «Спутник» –
в муниципальную собственность; помещения многофункционального делового центра
с подземной автостоянкой – в собственность инвестора.

Ввиду ликвидации МУКП «Спутник» его правопреемником является учреждение.

Как указывает истец, 04.12.2006 инвестор получил разрешение на строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и офисных помещений делового центра
со следующими параметрами: общая площадь – 41 741 кв. м, высота – 25 этажей, срок – до 01.08.2009.

26 февраля 2007 года МУКП «Спутник» передало права и обязанности
по инвестиционному договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204022:007, на котором находился подлежащий сносу старый кинотеатр «Спутник», обществу.

В течение последующих лет общество произвело снос здания кинотеатра, разработало проектную документацию и получило положительное заключение государственной и экологической экспертиз, а также успело произвести работы
по устройству фундамента.

29 декабря 2009 года решением Городского собрания Сочи № 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования
город – курорт Сочи, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:007 отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования, где строительство запрещено.

30 сентября 2010 года по результатам публичных слушаний получено заключение № 2 ИПЗЗ/2Ц-3, которым рекомендовано главе г. Сочи принять соответствующее решение о внесении изменений в данные Правила в отношении земельного участка, на котором велось строительство, с последующим направлением в Городское собрание Сочи.

Истец 15.11.2010 обратился к ответчику с заявлением о продлении разрешения
на строительство.

Однако 14.12.2010 общество получило отказ на том основании, что срок окончания строительства истекает после 01.01.2013, а объект строительства находится в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территорий, где согласно Федеральному закону от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.01.2013 по 01.07.2014 запрещалось строительство объектов капитального строительства, срок действия разрешения на строительство которых истекает после 01.01.2013. При этом продление срока действия разрешений на строительство таких объектов не допускалось.

После проведения Олимпиады 2014 года истцу в продлении разрешения
на строительство отказано на том основании, что зона ОД-2 не предполагает вида разрешенного использования «Строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и размещением офисных помещений делового центра», кроме того, указывалось, что зона ОД-2 предполагает строительство высотой до 30 м, в то время как запроектированная высота здания и все инвестиционные расчеты учитывали высоту
99,9 м.

В настоящее время в соответствии с действующими Правилами землепользования
и застройки на территории муниципального образования город – курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:007 находится в территориальной зоне
ОЦ-1 – жилая и общественно-деловая зона, в которой установлены предельные параметры разрешенного строительства: максимальный коэффициент застройки, % – 40 м, максимальная высота здания до конька крыши – 12 м, коэффициент использования территории – 0,6.

В связи с существенными изменениями обстоятельств общество обратилось
к администрации за внесением изменений в ранее заключенный инвестиционный договор.

Решением от 24.10.2022 № 2257/42.01-19 департамент инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства администрации МО городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края отказал обществу во внесении изменений
в заключенный инвестиционный договор в связи с тем, что администрация
не является стороной данного договора.

Отказ во внесении изменений в условия инвестиционного договора послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны
по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 451 Кодекса предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает
из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие
с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости
и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что установленных в законе оснований для изменения спорного договора в связи с существенно изменившимися условиями не имеется.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие таких исключительных обстоятельств. Суды учли, что при варианте изменений инвестиционного договора, предложенного истцом (многоуровневая стоянка транспортных средств), не будет создан объект муниципального значения – кинотеатр на 550 посадочных мест взамен снесенного кинотеатра «Спутник». Также
не будет создан деловой центр с подземной автостоянкой.

Требования пункта 1 иска полностью противоречат пункту 1.1 раздела 1 «Термины и их определения», согласно которому целью инвестиционного проекта является совокупность организационно-технических, юридически значимых и иных мероприятий по сносу здания кинотеатра «Спутник» и возведения на его месте объекта муниципального значения с целью повышения инженерного оборудования, улучшения архитектурной выразительности здания кинотеатра, а также улучшения условий
и качества обслуживания и увеличения объема услуг с расположенными офисными помещениями делового центра.

Общество не обосновало документальными доказательствами целесообразность внесения столь значимых изменений в инвестиционный договор, в результате которых город – курорт Сочи должен лишиться кинотеатра. При этом общество, ссылаясь на то, что не имеется возможности построить объект с установленными в договоре параметрами, не обосновало, по какой причине приоритет отдан многоуровневой парковке,
а не кинотеатру.

Кроме того, срок реализации инвестиционного проекта – 36 месяцев с даты его подписания (15.11.2007), тогда как Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город – курорт Сочи утверждены решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 № 2020.

Указывая на отсутствие возможности возвести спорный объект с установленными параметрами, общество ссылается на действующие Правила землепользования
и застройки на территории муниципального образования город – курорт Сочи, устанавливающие предельные параметры разрешенного строительства.

Однако истец не учитывает, что по итогам слушаний получено заключение
от 01.11.2020, которым рекомендовано рассмотреть на публичных слушаниях вопрос
о внесении изменений в названные Правила с последующим направлением в Городское собрание Сочи.

Суды также сослались на предъявление иска по требованиям об изменении предмета инвестиционного договора со «строительства здания с помещениями кинотеатра
и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство многоуровневой стоянки транспортных средств» и внесении изменений в договор в части распределения площадей в возводимом инвестиционном объекте к ненадлежащему ответчику, так как исходя из положений инвестиционного договора его сторонами являются общество и МУКП «Спутник», а не администрация.

В части исковых требований о замене стороны инвестиционного договора,
в обоснование которых истец указывает, что администрация должна стать стороной договора для дальнейшего его исполнения, так как является учредителем учреждения,
и что в соответствии с пунктом 3.4 инвестиционного договора помещение кинотеатра «Спутник» передается в муниципальную собственность, суды отметили, что учреждение является самостоятельным юридическим лицом, способным нести гражданские права
и обязанности, в том числе вытекающие из сделок.

Истец не представил доказательств того, что учреждение подлежит замене
на администрацию в соответствии с одним из предусмотренных главой 24 Кодекса способов; ответчик против такой замены.

В отношении исковых требований о возложении обязательств на администрацию внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.08.2005 № 4900003615
с кадастровым номером 23:49:0204022:7 в части цели предоставления земельного участка под строительство многоуровневой стоянки транспортных средств суды исходили
из обстоятельств, установленных в рамках дела № А32-53176/2022, где суд установил, что решением от 26.03.2020 по делу № А32-1727/2020 договор аренды земельного участка
от 31.08.2015 № 4900003615 с кадастровым номером 23:49:0204022:7 является ничтожным, соответственно, по правилам статей 167, 168 Кодекса не влечет каких-либо юридических последствий. Следовательно, внесение какого-либо изменения в его предмет в настоящее время невозможно.

Представленные истцом заключение эксперта, свидетельские показания
не опровергают выводов судов. При этом в качестве обстоятельств, характеризующих ситуацию, суды учли выводы и обстоятельства, установленные при рассмотрении дел
№ А32-22906/2012, А32-1657/2022, А32-53176/2022, а также представление Прокуратуры города Сочи от 11.04.2023.

Более того, в рамках дела № А32-53126/2022 общество заявляло о внесении изменений в инвестиционный договор со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой»
на «строительство торгово-развлекательного комплекса», тогда как в рассматриваемом деле истец просит внести изменения, связанные с возможностью возведения объекта «многоуровневая парковка».

Довод общества о том, что решением Арбитражного суда Краснодарского края
от 26.03.2020 по делу № А32-1727/2020 (решение, на преюдициальное значение которого ссылался суд по делу № А32-53176/2022) по результатам рассмотрения иска администрации к обществу о признании недействительным данного договора аренды
и применении последствий недействительности сделки путем погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде в удовлетворении иска отказано, не принимается судом кассационной инстанции, так как в удовлетворении иска в названном случае отказано ввиду пропуска истцом срока исковой давности. При этом в мотивировочной части судебного акта отражено, что договор аренды от 31.08.2005 № 4900003615 является ничтожной сделкой.

С учетом конкретных обстоятельств, установленных судами по результатам оценки представленных доказательств и позиций участвующих в деле лиц, основания для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу
№ А32-63647/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Х. Ташу

Судьи Р.А. Алексеев

О.Л. Рассказов