Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), ответчика – акционерного общества «Немецкая деревня» (ИНН 2308148638, ОГРН 1082308008562), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-857/2017, установил следующее.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к акционерному обществу «Немецкая деревня» (далее – общество) с иском о взыскании 359 100 рублей задолженности по договору от 15.05.2013 № 12 аренды муниципальным имуществом за период с 01.07.2016 по 30.11.2016.

Требование мотивировано ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендных платежей за пользование муниципальным имуществом во исполнение договора от 15.05.2013 № 12.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано

334 960 рублей задолженности по договору аренды муниципального имущества от 15.05.2013 № 12. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суды установили, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.05.2013 № 12 аренды муниципального имущества (совокупности движимого и недвижимого имущества, указанного приложении № 2), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, пос. Отделение № 3 СКЗНИИСиВ, ул. Щедрая, 22. Срок действия договора аренды составляет 3 года (с 19.04.2013 по 18.04.2016). Договор от 15.05.2013 № 12 прошел процедуру государственной регистрации 13.06.2013. В соответствии с приложением № 1 к указанному договору обществу в аренду передано муниципальное имущество, предназначенное для обеспечения водоснабжения и водоотведения. Передача имущества подтверждается актом от 15.05.2013, подписанным сторонами. По условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату за муниципальное имущество ежемесячно в срок не позднее 10-го числа текущего месяца. Сумма ежемесячной арендной платы по договору согласно отчету об оценке от 25.02.2013 № М-13-3-017 составляет 66 992 рубля. Арендодатель может пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в год в сторону увеличения, направив арендатору соответствующее дополнительное соглашение к договору. Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 в размере 359 100 рублей, арендодатель направил претензию от 18.11.2016 № 36426.26 с требованием о внесении арендной платы, которая получена ответчиком 28.11.2016. Поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 обществом не погашена, департамент обратился в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции исходили из наличия у общества обязанности по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом, в порядке и в размере, установленных законом (статьи 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Суды также учли разъяснения, изложенные в пунктах 20 – 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Исходя из буквального содержания условий договора аренды (статья 431 Гражданского кодекса), увеличение арендной платы может производиться арендодателем не чаще одного раза в год путем направления арендатору дополнительного соглашения к договору. При этом в договоре отсутствует положение о том, что арендная плата подлежит изменению в связи с принятием уполномоченными государственными и (или) муниципальными органами нормативных правовых актов органов об установлении нового

размера арендных платежей. В нем предусмотрена лишь обязанность арендодателя по направлению арендатору дополнительного соглашения. Такое соглашение, направленное арендатору в связи с принятием администрацией муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) постановления от 12.04.2013 № 2621 «Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы» (далее – постановление № 2621), обществом не подписано. Представленное департаментом почтовое уведомление в качестве доказательства направления и вручения обществу дополнительного соглашения не принято судом апелляционной инстанции. Из названного документа не представляется возможным достоверно установить, какие именно документы направлены в адрес общества, опись вложения не представлена. Поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства направления истцом дополнительного соглашения об изменении стоимости арендной платы в адрес ответчика, суды признали, что арендатор не знал о его существовании. Следовательно, стороны в установленном законом и договором порядке не достигли соглашения о повышении размера арендной платы. Поэтому требования истца подлежат удовлетворению в части, исходя из ежемесячной арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора, равной 66 992 рублям. Ссылка департамента на дело № А32-26937/2015, производство по которому прекращено в связи с отказом департамента от заявленных требований ввиду добровольного погашения обществом задолженности по арендной плате (исходя из 71 820 рублей в месяц), признана апелляционным судом несостоятельной. Из представленного истцом акта сверки за период с 01.01.2014 по 25.01.2018 следует, что общество осуществляло не ежемесячные платежи в размере, указанном департаментом, а периодически вносило разные (иные) суммы. В этой связи (в отсутствие платежных документов общества, в которых указывалось бы на внесение арендных платежей по договору от 15.05.2013 № 12 в размере 71 820 рублей в месяц) оснований для применения к спорным отношениям статьи 438 Гражданского кодекса не имеется.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение (неправильное применение) судебными инстанциями норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса, разъяснения, изложенные в пунктах 20, 21 постановления от 17.11.2011 № 73 и мотивирована следующим. Департамент направил в адрес общества письма (от 01.08.2016

№ 23423.26, от 18.11.2016 № 36426.26) о погашении задолженности и об отказе от договора. В них ответчику предлагается в течение 30 календарных дней с момента получения письма погасить образовавшуюся задолженность и в течение 30 календарных дней с момента получения письма возвратить департаменту муниципальное имущество по акту приема-передачи. Кроме того, департамент письмом от 08.08.2014 № 35221.26 уведомлял общество о перерасчете размера арендной платы за муниципальное имущество, с приложением к письму дополнительного соглашения к договору. Получение данного письма ответчиком подтверждается уведомлением о вручении, в котором стоит подпись сотрудника общества. Судами не принято во внимание, что арендная плата в размере 71 820 рублей, определенная отчетом об оценке от 03.06.2014 № 595, установлена с 05.10.2014 на основании пункта 4.1 договора. Арендатором проект соглашения получен 04.09.2014, что подтверждается уведомлением о вручении, но не подписан и не возвращен в адрес арендодателя. Кроме того, арендная плата в размере 71 820 рублей применялась департаментом при расчете задолженности по арендной плате в рамках ранее рассмотренного Арбитражным судом Краснодарского края дела № А32-26937/2015 (о взыскании задолженности по арендной плате с общества). Производство по данному делу прекращено арбитражным судом в связи с отказом департамента от иска после погашения обществом задолженности по арендной плате за заявленный в исковом заявлении период, исходя из ежемесячного платежа в размере 71 820 рублей. С учетом результатов дела № А32-26937/2015 можно сделать вывод о том, что сторонами новый размер арендной платы (отчет об оценке от 03.06.2014 № 595) сторонами был согласован.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества (совокупности движимого и недвижимого имущества) от 15.05.2013 № 12. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование за плату передано муниципальное имущество (совокупность движимого и недвижимого имущества), указанное в приложении № 2, и расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, пос. Отделение № 3 СКЗНИИСиВ, ул. Щедрая, 22. В аренду обществу передано муниципальное имущество, предназначенное для обеспечения водоснабжения и водоотведения. Срок действия договора составляет 3 года (с 19.04.2013

по 18.04.2016). Арендатор обязан оплачивать арендную плату за муниципальное имущество ежемесячно в срок не позднее 10-го числа текущего месяца. Сумма ежемесячной арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 25.02.2013 № М-13- 3-017 составляет 66 992 рубля. Арендодатель может пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в год в сторону увеличения, направив арендатору соответствующее дополнительное соглашение к договору.

Имущество передано департаментом в аренду обществу, что подтверждается актом приема-передачи от 15.05.2013. Договор от 15.05.2013 № 12 прошел процедуру государственной регистрации 13.06.2013.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 в размере 359 100 рублей, департамент направил арендатору претензию от 18.11.2016 № 36426.26 с требованием о ее погашении. Претензия арендодателя получена обществом 28.11.2016 (уведомление о вручении почтового отправления).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в увеличенном (односторонне измененном департаментом) размере за период с 01.07.2016 по 30.11.2016 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исходя из статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

При этом если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 20 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое- либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 432 Гражданского кодекса). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В обоснование исковых требований департамент ссылается на постановление администрации № 2621, которое с 01.04.2013 устанавливает порядок определения размера арендной платы за муниципальное имущество (в том числе, совокупность движимого и недвижимого имущества, недвижимое имущество, относящееся к объектам инженерной инфраструктуры) в случае заключения договора аренды в соответствии с действующим законодательством без проведения торгов. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено действующим законодательством. При этом арендная плата может быть пересмотрена органом администрации, уполномоченным от ее имени на передачу муниципального имущества в аренду, не чаще одного раза в год. Пересмотр

осуществляется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено действующим законодательством (в случае заключения договора аренды без проведения торгов).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если приведенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковав условия договора от 15.05.2013 № 12 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции признали, что стороны предусмотрели возможность изменения (увеличения) размера арендной платы за муниципальное имущество по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, для реализации которой необходимо направить в адрес арендатора дополнительное соглашение к договору.

По результатам исследования предоставленных сторонами доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о документальной неподтвержденности департаментом обстоятельств направления обществу дополнительного соглашения об изменении (увеличении) размера арендной платы на муниципальное имущество. Из содержания почтового уведомления, на которое ссылается арендодатель, невозможно достоверно установить, какие именно документы направлялись в адрес общества. Факт получения дополнительного соглашения к договору аренды ответчиком отрицается. Поскольку общество не знало о существовании дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы, судебные инстанции признали, что стороны в установленном законом и (или) договором порядке не достигли соглашения о внесении арендных платежей в повышенном размере. Поэтому судами произведен перерасчет задолженности по арендной плате применительно к ее размеру, установленному пунктом 4.1 договора, и составляющему 66 992 рубля в месяц. С учетом приведенных правовых норм, а также обстоятельств, установленных при разрешении спора, требования департамента удовлетворены судебными инстанциями частично, с общества взыскано 334 960 рублей задолженности по арендной плате в рамках исполнения договора от 15.05.2013 № 12.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе департамент приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для взыскания с общества арендной платы за муниципальное имущество в измененном размере. Истец полагает, что дополнительное соглашение получено ответчиком, поэтому департамент правомерно исчислил задолженность исходя из ежемесячного арендного платежа в размере 71 820 рублей. Между тем указанные доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций, которые были отвергнуты как не соответствующие закону (статьи 424, 614 Гражданского кодекса), условиям (пункт 4.1) договора аренды и фактическим обстоятельствам (имеющимся в деле доказательствам).

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Проверялся апелляционным судом и довод департамента о совершении обществом в рамках разрешения спора по делу № А32-26937/2015 конклюдентных действий, свидетельствующих о признании ответчиком обязанности по внесению ежемесячной арендной платы в увеличенном размере (71 820 рублей).

По правилам статьи 438 (пункты 1 и 3) Гражданского кодекса акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению перечисленных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В рамках дела № А32-26937/2015 департамент отказался от иска в связи с погашением обществом задолженности по арендной плате (за иной период пользования муниципальным имуществом), производство по делу прекращено арбитражным судом. Арендодатель полагает, что тем самым арендатор принял условие об изменении размера арендной платы за используемое им имущество. Однако из представленного истцом акта сверки сторон за период с 01.01.2014 по 25.01.2018 не следует, что ответчик осуществлял ежемесячные арендные платежи в размере 71 820 рублей. Общество погашало

задолженность по договору аренды периодически разными (иными) суммами. В отсутствие платежных документов общества, в которых указывалось бы на внесение им арендных платежей по договору от 15.05.2013 № 12 в размере 71 820 рублей в месяц, оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 438 Гражданского кодекса апелляционный суд не усмотрел.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе, не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу № А32-857/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова