Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мантула Г.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца − прокуратуры Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) − ФИО1 (удостоверение), от ответчика − общества с ограниченной ответственностью «Гросс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) − ФИО2 (доверенность от 14.08.2014), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания “Стройресурс”» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Стройстиль» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу № А32-8756/2014, установил следующее.

Прокуратура Краснодарского края (далее − прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее − администрация), ООО «Гросс», ООО «Строительная компания “Стройресурс”», ООО «Стройстиль», индивидуальному предпринимателю ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 со следующими требованиями:

1) признать недействительным (ничтожным) заключенное администрацией и ООО «Гросс» дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды от 25.12.2009 № 4000001854, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407023:23 (далее − спорный земельный участок)
с «для размещения административных зданий, строений и сооружений» на «для размещения многоквартирного жилого дома»;

2) признать недействительными (ничтожными) в части вида разрешенного использования земельного участка (для размещения многоквартирного жилого дома) с кадастровым номером 23:40:0407023:23 следующие сделки:

− договор аренды земельного участка от 01.04.2013 № 4000004509;

− соглашение от 19.06.2013 о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 № 4000004509;

− договор от 02.08.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 № 4000004509;

− договор от 19.12.2013 уступки прав и перевода долга по договору по уступке прав и обязанностей от 02.08.2013 по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 № 40000004509;

3) применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 18.04.2013 № 23-23-12/044/2013-435 (применительно к регистрации договора аренды от 01.04.2013 № 4000004509 земельного участка площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по адресу: <...>) «для размещения многоквартирного дома»;

4) восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о назначении указанного объекта «для размещения административных зданий, строений и сооружений».

Решением суда от 24.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2015, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить обжалуемые судебные акты, принять новый судебный акт. Заявитель указывает следующее. Вывод судов о том, что дополнительное соглашение от 23.01.2012 и последующие сделки соответствуют требованиям действующего законодательства, участок обременен объектами недвижимости, принадлежащими арендатору на праве собственности, является ошибочным. Несостоятелен вывод судов о том, что обязательным условием признания недействительными (ничтожными) оспариваемых сделок является отмена или признание недействительным постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.11.2011 № 2858 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка».

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Гросс» указало на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель прокуратуры Краснодарского края поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО «Гросс» возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что на спорном земельном участке, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик, расположены следующие объекты недвижимости: здание цеха (литера Б, под Б) общей площадью 361,3 кв. м, этажность − 1, кадастровый (или условный) номер 23-23-12/022/2006-659; здание сторожки (литера Д) общей площадью 4,7 кв. м,
этажность − 1, кадастровый (или условный) номер 23:40:0:0:601/04/1:1000/Д; здание теплицы (литера В, В1) общей площадью 959,5 кв. м, этажность − 1, кадастровый (или условный) номер 23:40:0:0:601/04/Г.40000/В; здание керамического цеха, склады (литеры A, Al, a, al) общей площадью 324,7 кв. м, этажность − 1, кадастровый (или условный) номер 23:40:0:0:601/04/Г.40000/А.

25 декабря 2009 года администрация и ЗАО «Комбинат зеленого хозяйства» на основании постановления главы администрации муниципального образования
город-курорт Геленджик от 23.11.2009 № 960 заключили договор № 4000001854 аренды земельного участка общей площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по ул. Гоголя, 5, в г. Геленджике, для размещения указанных выше административных зданий, строений и сооружений сроком на 3 года (далее − договор аренды, т. 1, л. д. 10 − 13).

30 декабря 2009 года ЗАО «Комбинат зеленого хозяйства» и индивидуальный предприниматель ФИО4 заключили соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.12.2009 № 4000001854 (т. 1, л. д. 15).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2011 ООО «Гросс» приобрело у индивидуального предпринимателя ФИО5 в собственность все расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости (цех, строжку, теплицу, керамический цех, склады). Переход права собственности на указанные объекты к ООО «Гросс» зарегистрирован 05.08.2011.

05 июля 2011 года индивидуальный предприниматель ФИО4 и ООО «Гросс» заключили соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.12.2009 № 4000001854 (т. 1, л. д. 16).

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.11.2011 № 2858 ООО «Гросс» изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «для размещения административных зданий, строений и сооружений» на «для размещения многоквартирного жилого дома» (т. 1, л. д. 18).

23 января 2012 года администрация и ООО «Гросс» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 25.12.2009 № 4000001854, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка (т. 1, л. д. 21).

28 ноября 2012 года администрация и ООО «Гросс» заключили соглашение № 146 о расторжении договора аренды от 25.12.2009 № 4000001854 (по обоюдному согласию сторон; т. 1, л. д. 22).

01 апреля 2013 года администрация и ООО «Гросс» на основании постановления главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 14.11.2012 № 3390 заключили договор аренды № 4000004509 земельного участка общей площадью 4403 кв. м с кадастровым номером 23:40:0407023:23, расположенного по ул. Гоголя, 5 в г. Геленджике для размещения многоквартирного дома сроком на 3 года
(т. 1, л. д. 24 − 28).

19 июня 2013 года ООО «Гросс», индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4 заключили соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 01.04.2013 № 4000004509 (т. 1, л. д. 29 − 31).

02 августа 2013 года индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 и ООО «Строительная компания “Стройресурс”» заключили договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.04.2013 № 4000004509 (т. 1, л. д. 32 − 34).

19 декабря 2013 года ООО «Строительная компания “Стройресурс”» и ООО«Стройстиль» заключили договор уступки прав и перевода долга по договору об уступке прав и обязанностей от 02.08.2013 по договору аренды земельного участка от 01.04.2013 № 40000004509 (т. 1, л. д. 35 − 38).

Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.02.2014 (т. 1, л. д. 39 − 40).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что изменение на основании дополнительного соглашения от 23.01.2012 к договору аренды от 25.12.2009 № 4000001854 вида разрешенного использования земельного участка «для размещения многоэтажного жилого дома» произведено в нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду исключительно на торгах. Истец полагает, что заключенный впоследствии договор аренды от 01.04.2013 № 4000004509 земельного участка также является недействительным (ничтожным) в части установленного вида разрешенного использования земельного участка (для размещения многоквартирного дома) в силу пунктов 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку указанный договор аренды является ничтожным, заключенные впоследствии договоры об уступке прав и обязанностей арендатора также являются недействительными (ничтожными) в указанной части.

Рассматривая спор, суды не учли следующего.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных, в том числе органами местного самоуправления.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При разрешении спора суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правовому смыслу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, как и на момент внесения изменений в договор аренды, земельный участок уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами ответчика − правом собственности юридического лица на объекты недвижимости.

Однако данный вывод является ошибочным.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы в статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее − в применимой к спорным отношениям редакции) одинаково для всех лиц, заинтересованных в таком строительстве.

Предварительное согласование места размещения объекта при предоставлении в собственность или в аренду для целей жилищного строительства земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не производится. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса (пункты 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Названные положения законодательства суды обеих инстанций не учли, не установили фактические обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 23.01.2012 и договора аренды от 01.04.2013 № 4000004509, не дали оценку их соответствия требованиям действующего на тот момент законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного кассационный суд приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 по делу
№ А32-8756/2014 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Г.А. Мантул

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова