Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя Велицян Марины Андраниковны (ИНН 234403085880, ОГРНИП 307234426400017) – Ермаковой О.В. (доверенность от 17.05.2021) и Сокольниковой О.А. (доверенность от 18.03.2021), в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», общества с ограниченной ответственностью «Юнис», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Велицян Марины Андраниковны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по делу № А32-8948/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Велицян М.А. (далее – предприниматель) о сносе самовольно возведенного одноэтажного нежилого строения с кадастровым номером 23:43:0110002:832, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная
(тер. ДНО «Виктория»), уч. 14 (далее – спорный объект).

Предприниматель обратился со встречным иском к администрации о признании права собственности на спорный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра
по Краснодарскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» и ООО «Юнис».

Решением суда от 03.02.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2022, первоначально заявленные требования удовлетворены. На предпринимателя возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести спорный объект. В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока, истец вправе самостоятельно осуществить соответствующие действия по сносу указанного капитального объекта за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.
В случае если предприниматель не исполнит решение в течение установленного срока, взыскать с предпринимателя в пользу администрации судебную неустойку в размере
20 тыс. рублей за каждый день просрочки его исполнения по истечении месяца с момента вступления решения в законную силу и до даты фактического исполнения решения.
В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты. Податель жалобы указывает, что право собственности на объект площадью 120 кв. м зарегистрировано за предпринимателем в установленном порядке. Площадь спорного объекта увеличилась до 185,5 кв. м, что послужило основанием для обращения предпринимателя со встречным иском. Спорный объект не создает угрозу жизни
и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и суды установили, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации установлено, что на земельном участке
с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский,
ул. Лесная (тер. ДНО «Виктория»), уч. 14, расположено одноэтажное нежилое строение
с кадастровым номером 23:43:0110002:832, возведенное без разрешительной документации.

В соответствии с актом визуальной фиксации использования земельного участка
от 04.02.2021 № 53 ЕГРН содержит запись о границах земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0110002:649, площадью 405 кв. м, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для садоводства», расположенного по адресу: г Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная («Виктория»
тер. ДНО), 14.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0110002:649, расположенный по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная («Виктория» тер. ДНО), 14, принадлежит
на праве собственности предпринимателю, о чем в ЕРГН сделана запись регистрации
от 14.10.2011 № 23-23-01/732/2011-496.

На территории земельного участка зарегистрирован объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0110002:832, количество этажей – 1, площадь 120 кв. м, год завершения строительства 2010, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 02.03.2012 № 23-23-01/224/2012-104.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 26.02.2020 № 2641/29 по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и ввод
в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке
с кадастровым номером 23:43:0110002:649 не выдавались. Земельный участок расположен в зоне сельскохозяйственного назначения (СХ.1).

Согласно письму администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодара от 08.05.2020 № 3342/44 информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по указанному адресу отсутствует.

Согласно фотоматериалу, полученному в результате визуального осмотра, интернет-ресурса: «Публичная кадастровая карта», bestmaps.ru Карта Краснодара
с улицами и номерами домов, онлайн», «Карта – Mozilla Firefox (спутник)», 2gis.ru, земельный участок огорожен стенами зданий и металлическим забором, на территории земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0110002:832. В нежилом здании расположен объект коммерческой деятельности – минимаркет.

В ходе визуального осмотра земельного участка усматриваются признаки нарушения пункта 1 статьи 26, статьи 32 Правил землепользования и застройки
на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 пункт 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», выразившиеся в возведении нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0110002:832 без разрешения на строительство, а также нарушение предельных параметров территориальной зоны СХ.1 в части основных видов использования. Предприниматель использует земельный участок с кадастровым номером 23:43:0110002:649, площадью 405 кв. м, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для садоводства», расположенного по адресу: Краснодар, х Октябрьский, ул. Лесная («Виктория» тер. ДНО), 14, не в соответствии
с разрешенным видом использования, путем размещения на территории земельного участка объекта коммерческой деятельности – минимаркет, в нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации – использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.01.2021 № КУВИ-002/2021-2330530 нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0110002:832 предоставлено в аренду
ООО «Юнис» (номер государственной регистрации 23:43:0110002:832- 23/001/2019-8).

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, администрация обратилась в арбитражный суд.

Предприниматель, указывая на наличие оснований для признания права собственности на спорный объект, обратился со встречным иском к администрации.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном
в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы
и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки
и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят,
в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности
в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Градостроительным кодексом не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы по созданию которых уже начались (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
от 16.12.2016 № 310-КГ16-11365 по делу № А48-6533/2015).

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования
и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм
и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ
«Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ
«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ
«О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство
на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных
и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения
на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске
о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3
статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143) право собственности
на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма № 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный
на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном
статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления
в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные
в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости
с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заключение эксперта исследуется наряду
с другими доказательствами.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

В соответствии со статьей 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки
и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду
с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и удовлетворения искового заявления администрации, правомерно отказав при этом в удовлетворении встречного требования предпринимателя о признании права собственности на самовольный объект.

Из материалов дела следует, что спорное строение, с учетом его технических характеристик, является объектом капитального строительства, используется предпринимателем для ведения коммерческой деятельности (сдается в аренду с 2012 года) и представляет собой нежилое здание магазина (минимаркет); предприниматель изначально построил спорный коммерческий объект (с учетом его конфигурации, планировки помещений и технических характеристик) для использования в своей предпринимательской деятельности; в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что спорный объект первоначально строился для целей индивидуального жилищного строительства и эксплуатировался по указанному назначению. С учетом судебной экспертизы судами установлено нарушение предпринимателем правил землепользования и застройки муниципального образования
г. Краснодар, требований градостроительных норм и правил при строительстве спорного объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает размещение объектов розничной торговли более 150 кв. м.

Суды установили, что разрешение на строительство (реконструкцию) спорного объекта не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ застройщиком не предпринимались. Ввод в гражданский оборот спорного объекта в судебном порядке после фактического его возведения создает условия для нарушения участниками гражданского оборота императивных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель данные выводы судов не опроверг и не представил доказательства того, что не имел реальной возможности своевременно, до начала строительных работ получить соответствующее разрешение. Отсутствие доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство (реконструкцию), является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска предпринимателя.

Суды первой и апелляционной инстанций учли, что предприниматель, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации. Доказательств наличия препятствий в получении таких документов истец не представил. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В спорных правоотношениях предприниматель действовал намеренно противоправно, с очевидными признаками явного недобросовестного поведения. Оснований для переоценки указанных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Ссылка заявителя на декларацию об объекте недвижимого имущества от 15.02.2012 несостоятельна, поскольку фактически предпринимателем изначально возведен объект коммерческого назначения (магазин); разрешенное использование земельного участка
не допускает торговую деятельность в объектах розничной торговли площадью более
150 кв. м. При таких обстоятельствах, на предпринимателе лежала обязанность по получению разрешения на строительство спорного нежилого объекта коммерческого назначения в установленном законом порядке, но такие действия по получению разрешительной документации предпринимателем не совершены.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118,
от 11.02.2020 № 308-ЭС20-602, от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен
с оспариваемыми судебными актами, полностью повторяют доводы апелляционной жалобы, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой
и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Кодекса. Иная оценка заявителем жалобы обстоятельств спора не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Аргументы подателя жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, фактически сводятся к несогласию с выводами судов обеих инстанций и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств
и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции
и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286 и 287 Кодекса.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным
в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2022 по делу № А32-8948/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи В.В. Аваряскин

Е.Л. Коржинек