Постановление № А36-8829/19 от 26.07.2021 АС Центрального округа

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Резолютивная часть постановления объявлена: 26 июля 2021 года.

 Постановление в полном объеме изготовлено: 02 августа 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Прагма» - ФИО4, представитель по доверенности от 22.03.2021; ФИО5, представитель по доверенности от 22.03.2021;

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области – не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Прагма»  на решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.12.2020 и на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу   № А36-8829/2019,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Прагма» (далее - ООО «Прагма», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 N 101/18-А,  возложении на ответчика обязанности возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 48:20:0000000:24252 площадью 324 667 кв. м свободным от навалов строительного мусора и бытовых отходов (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 30.12.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021,  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, ООО  «Прагма»  обжаловало их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей ООО «Прагма», судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанциии  в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенных торгов 16.02.2018 между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (арендодатель) и ООО "Прагма" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 16.02.2018 N 101/18-А, по условиям которого арендатору во владение и пользование предоставлен  земельный участок с кадастровым номером 48:20:0000000:24452 площадью 324 667 кв. м, расположенный по адресу: г. Липецк, в районе Липецкого садоводческого потребительского общества "Металлург-1", с видом разрешенного использования: спорт, для строительства объектов физической культуры и спорта.

Срок аренды земельного участка сторонами установлен с 16.02.2018 по 15.02.2027.

Согласно пункту 4.1  договора аренды земельного участка  размер арендной платы  составляет 6 600 000 руб. в год. Арендные платежи вносятся в размере 6 600 000 руб. за первый год аренды в течение трех банковских дней с даты подписания протокола, с 16.02.2019 платежи вносятся равными долями ежеквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

Пунктом 5.1.1.  договора аренды земельного участка  предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случае: не использования арендатором предоставленного участка в течение 6 месяцев; не осуществления архитектурно-строительного проектирования в течение 6 месяцев; использования участка не по целевому назначению и принадлежности к той или иной категории; однократного невнесения арендной платы в установленный договором срок; использования арендатором земельного участка, приводящего к значительному ухудшению экологической обстановки или его порче; нарушений арендатором других условий договора, а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

В связи с наличием образовавшейся у арендатора задолженности по арендной плате в сумме 3 300 000 руб. 14.05.2019 истец направил в адрес последнего соответствующую претензию, предложив оплатить долг и начисленную пеню в добровольном порядке.

Указанный долг во внесудебном порядке ответчиком уплачен не был.

Уведомлением от 05.07.2019 арендодатель сообщил арендатору о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка по соглашению сторон.

В обоснование указанного решения Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области сослалось на то, что арендатор не использует земельный участок по целевому назначению, строительные работы на участке не ведутся, на арендуемом участке имеются навалы строительного мусора и бытовых отходов, несвоевременно вносится арендная плата.

Отказ ответчика от расторжения договора аренды по соглашению сторон послужил основанием для обращения истца с иском в суд о взыскании с последнего долга по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 №101/18-А.

В процессе рассмотрения настоящего дела ООО «Прагма» оплатило сумму долга по арендной плате и соответствующие пени, в связи с чем истец отказался от исковых требований в этой части.

Отказ истца от иска принят судом и производство по делу в этой части прекращено.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2018 №101/18-А, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что общество не приступило к строительству объектов физической культуры и спорта на арендуемом земельном участке; на земельном участке осуществляется складирование строительного мусора и бытовых отходов; арендные платежи вносятся с нарушением установленного договором срока. Вышеперечисленные действия (бездействие) арендатора судом квалифицированы как существенное нарушение условий договора аренды, влекущие за собой расторжение данного договора.

Судебная коллегия считает, что указанные выводы арбитражного суда обеих инстанций не основаны на полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В частности, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 23  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, ответчик, не соглашаясь с заявленным иском, ссылался на то, что на основании разрешения на строительство от 02.11.2015 №48-42701000-303-2015, выданного для целей строительства Спортивно-оздоровительного комплекса для проведения мероприятий по горнолыжному спорту, а также в соответствии с проектно-сметной документацией для целей строительства указанного объекта допускалось использование мусора строительного от разборки зданий, боя железобетонных изделий , отходов бетона, отходов железобетона в кусковой форме и других инертных отходов. Для формирования строящейся горнолыжной трассы на территорию арендуемого земельного участка, как пояснил ответчик,  и были завезены вышеперечисленные отходы.

Доводы ООО «Прагма» в этой части судом первой и апелляционной инстанций исследованы не были и оценка им не дана.

Вместе с тем, изложенные обстоятельства имеют значение по делу, так как в обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что в нарушение условий договора аренды земельного участка ответчик не приступил к строительству объекта в течении 6 месяцев с даты заключения договора.

Кроме того, в обоснование исковых требований о расторжении договора аренды по основаниям использования арендатором земельного участка не по целевому назначению Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области  также ссылалось на то, что на земельном участке последний размещал отходы производства и твердые коммунальные отходы, что не предусмотрено условиями договора.

Доводы истца в этой части арбитражным судом первой и апелляционной инстанции признаны обоснованными.

Судебная коллегия считает, что для проверки указанных доводов стороны  необходимо исследовать и дать оценку вышеизложенным обстоятельствам, связанным со строительством объекта спортивного назначения с применением строительных и других инертных отходов.

Заявляя о расторжении договора аренды, истец также ссылался на то, что использование арендатором земельного участка не по целевому назначению (размещение отходов) повлекло за собой ухудшение качественного состояния земель, негативное воздействие на окружающую среду.

Не соглашаясь с доводами стороны в этой части, ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу соответствующей судебной экологической экспертизы. Указанное ходатайство судом рассмотрено не было.

Учитывая, что для установления качественного состояния земель арендуемого земельного участка и негативного воздействия арендатором на окружающую среду требуются специальные познания, судебная коллегия считает, что ходатайство ответчика о проведении соответствующей судебной экспертизы направлено на правильное и объективное разрешение спора по существу, а поэтому подлежит оценке судом.

Давая правовую оценку доводам истца о расторжении договора аренды по основаниям несвоевременного внесения арендатором арендной платы, суду необходимо установить за какие периоды не внесена к установленным срокам арендная плата, длительность просрочки уплаты, причины не своевременной уплаты арендной платы и с учетом полученных сведений дать правовую оценку указанным обстоятельствам  на предмет их квалификации как существенное нарушение условий договора аренды.

При таких обстоятельствах спора суд кассационной инстанции считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении настоящего дела в случае возникновения необходимости исследовать и другие обстоятельства спора, имеющие значение для дела.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 30.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу №А36-8829/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.