Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Липецкой области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фактор» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 03.06.2021 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу № А36-9131/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Техно-торговый центр «Фолиум» (далее - ООО «ТТЦ «Фолиум», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (далее - ответчик, ООО «Фактор») о взыскании задолженности по договору аренды от 25.12.2019 № Fl9/32 за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1 905 808 руб. 55 коп., штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 16.11.2020 в размере 1 182 672 руб. 10 коп., государственной пошлины (с учетом уточнения).

Определением 18.12.2020 Арбитражным судом Липецкой области принято встречное исковое заявление ООО «Фактор» к ООО «ТТЦ «Фолиум» о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и обязании уменьшения базовой арендной платы на 81% до 50 292 руб. 17 коп. на период с 28 марта 2020 года по 22 июля 2020 года включительно (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 03.06.2021 (с учетом определения об исправлении опечатки Арбитражного суда Липецкой области от 23.07.2021) оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО «Фактор» в пользу ООО «ТТЦ «Фолиум» задолженность за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в размере 1 116 819 руб. 48 коп., с предоставлением рассрочки по внесению арендных платежей, штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 05.04.2020 в размере 6074 руб. 87 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами ООО «Фактор» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить.

ООО «Фактор» в обоснование кассационной жалобы указывает на несогласие с непринятием судами в качестве обоснования снижения арендной платы на 81% отчета 02-03/20/0202-1. Указывает на не применение судами норм права подлежащих применению, а именно часть 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

ООО «Техно-торговый центр «ФОЛИУМ» в судебном заседании суда округа возражал против доводов кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

ООО «Фактор» в судебное заседание представителя не направлял, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, ходатайствовал о проведении судебного заседания в его отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие ООО «Фактор» в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 25.12.2019 между сторонами заключен долгосрочный договор аренды торгового помещения № F19/32, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...>, общей площадью 470,57 кв. м, включающее в себя: часть нежилого помещения № 83, Литер А, общей ориентировочной площадью 5,87 кв. м, часть нежилого помещения № 85, Литер А, общей ориентировочной площадью 11,6 кв. м, нежилое помещение № 88, Литер А, общей площадью 436, 4 кв. м, часть нежилого помещения № 91, Литер А, общей ориентировочной площадью 9,5 кв. м, часть нежилого помещения № 134, Литер А, общей ориентировочной площадью 7,2 кв. м.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по данному договору состоит из четырех составляющих: базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, переменной арендной платы и платы с оборота.

Согласно пункту 4.3.1 договора базовая арендная плата составляет 562 руб. 52 коп. без учета НДС за 1 кв. м расчетной площади. Эксплуатационный сбор определяется из расчета 167 руб. 00 коп. без учета НДС за 1 кв. м расчетной площади.

Оплата базовой арендной платы и эксплуатационного договора осуществляется за первый календарный месяц срока аренды - не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещения обеими сторонами без выставления счета арендодателем. При наличии оплаченного арендатором в соответствии с пунктом 4.7.2 настоящего договора авансового платежа, оплата базовой арендной платы и эксплуатационного сбора за 1 календарный месяц осуществляется путем зачета соответствующей части авансового платежа, а далее ежемесячно авансовыми платежами не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор выплачивает арендодателю без выставления счета арендодателем ежемесячный размер базовой арендной платы и эксплуатационного сбора в сумме, установленной условиями настоящего договора.

На случай просрочки внесения платы за пользование пунктом 8.6 договора предусмотрено начисление неустойки в размере 0,3%.

Ссылаясь на то, что задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 ответчиком уплачена не была, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, истец обратился в Арбитражный суд Липецкой области с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик обратился в Арбитражный суд Липецкой области со встречным исковым заявлением, в котором просил о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и обязании уменьшения базовой арендной платы на 81% до 50292 руб. 17 коп. на период с 28 марта 2020 по 22 июля 2020 включительно.

В процессе рассмотрения дела Арбитражным судом Липецкой области ответчик по первоначальному исковому заявлению частично оплатил задолженность по арендной плате на общую сумму 199 823 руб. 85 коп.

Частично удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ)).

Согласно части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021, заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Как установлено судами письмом от 15.09.2020 № Т-2704 арендатор обратился к арендодателю с просьбой: 1) о снижении арендной платы на период с 28.07.2020 по 22.07.2020 в связи с невозможностью использования арендованного имущества в результате введения ограничений ввиду распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции, 2) о заключении дополнительного соглашения об изменении условий аренды. Письмом от 15.09.2020 № О-2704 арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки арендных платежей на период с 01.01.2021 по 01.01.2021.

В ответ на данные обращения арендодатель письмами от 25.09.2020 № 1222 и от 25.09.2020 № 1221 пояснил, что арендатор обязан оплачивать в полном объеме и без отсрочек расходы на оказание комплекса эксплуатационных услуг и коммунальных услуг. Между тем, 17.06.2020 арендатору был направлен проект дополнительного соглашения, в соответствии с которым ему было предложено снижение арендной платы путем отмены базовой арендной платы и маркетингового сбора. Между тем, арендатор на предложение арендодателя не ответил. В связи с указанным, ему предлагается заключить дополнительное соглашение на иных условиях.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ к основному виду деятельности ООО «Фактор» относится ОКВЭД 47.71(подкласс ОКВЭД 47.7.)

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 434, ответчик включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

На основании изложенного, судами сделан обоснованный вывод о том, что ответчик вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 23.07.2020, т.к. он осуществляет деятельность в сфере розничной торговли одеждой, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, а также в связи с введением постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 временного запрета на работу объектов розничной торговли в арендованных помещениях.

Признавая доказанным факт неисполнения принятых ответчиком обязательств, согласованных в договоре аренды торгового помещения от 25.12.2019 № F19/32, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № F19/32 от 25.12.2019 г. за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 в сумме 1 116 819 руб. 48 коп., с предоставлением рассрочки по внесению арендных платежей, штрафной неустойки за период с 26.03.2020 по 05.04.2020 в размере 6074 руб. 87 коп.

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - Постановление № 439), и согласно пункту 3 отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как указано в подпункте б) пункта 3 Требований отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020.

Не согласившись с частичным удовлетворение заявленных требований, заявитель апелляционной жалобы необходимым уменьшить базовую арендную плату на 81% до 50 292 руб. 17 коп. без учета НДС в месяц на период с 28 марта 2020 года по 22 июля 2020 года включительно.

В обоснование указанного требования истцом по встречному исковому заявлению в материалы дела представлен отчет об оценке № 02-03/20/0202-1, который обоснованно не принят судами, поскольку при составлении отчета имеют место ошибки, отказ от применения сравнительного метода не обоснован, а при расчете арендной платы затратным методом не приведено ни одной расчетной формулы. Помимо прочего, для определения величины коммунальных и эксплуатационных расходов оценщик использует справочные данные, сложившиеся в городе Москве, а не в городе Липецке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, суды двух инстанций правомерно пришли к выводу, что требование истца о снижении размера арендной платы на 81% не отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и не может быть признано судом надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов обеих сторон договора, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении требования ООО «Фактор» об обязании заключить дополнительное соглашение в редакции, представленной арендатором.

ООО «Фактор» также возражает против выводов судов об отказе в удовлетворении его требования о понуждении к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы.

Между тем, судебная коллегия апелляционной инстанции верно отметила, что предоставленная рассрочка по внесению арендных платежей, штрафной неустойки не свидетельствует о нарушении прав истца по встречному исковому заявлению, в связи с чем право истца не является нарушенным, а потому не подлежит защите.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 03.06.2021 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу № А36-9131/2020 – оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.М. Нарусов

Судьи В.И.Смирнов

ФИО1