Гражданский кодекс часть 1

установил: Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом, изложив подпункт 4.2.10 пункта 4.2 главы 4, подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4, пункты 5, 6 приложения № 1 в следующей редакции истца:

- в подпункте 4.2.10 пункта 4.2 главы 4 договора управления, слова «по решению управляющей компании» заменить словами «по решению собрания собственников помещений»;

- подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4 договора управления, исключить;

- пункт 5 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.»;

- пункт 6 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в теплый период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.»

Решением суда от 23 ноября 2021 года в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, предложенные истцом уточнения площади придомовой территории носят уточняющий характер и необходимы для определения состава общего имущества, объема услуг по уборке земельного участка отнесенного к общему имуществу многоквартирного дома (далее – МКД), данные уточнения не нарушают права, законные интересы собственников МКД и управляющей компании; указывает на исключение ответчиком пункта 4.3.18 договора управления в одностороннем порядке без соответствующего решения общего собрания собственников. Ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Магаданской области от 2 декабря 2020 года № А37-1782/2019, имеющего, по мнению истца, преюдициальное значение, которым установлен размер уборочной площади земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое без изменения как законное и обоснованное.

Истец извещен, представитель в судебное заседание не явился.

Судебное заседание проводится без участия истца на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В оперативном управлении истца находится административное нежилое помещение, общей площадью 848 кв.м, находящееся на первом этаже МКД, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права № 49АА 091384).

Собственниками помещений данного МКД на общем собрании, проведенном 4 августа 2005 года, принято решение выбрать способ управления – управление управляющей организацией; выбрать управляющей организацией ответчика; заключить договор управления на предложенных условиях.

По результатам общего собрания собственников помещений собственниками с управляющей компанией заключены договоры управления от 4 августа 2005 года.

Договор управления на аналогичных условиях представлен ответчиком истцу в декабре 2020 года для подписания.

Истец, не согласившись с условиями договора в редакции ответчика, направил истцу протокол разногласий от 9 декабря 2020 года.

Ответчик направил свои возражения от 28 декабря 2020 года № 795 на представленный истцом протокол разногласий от 9 декабря 2020 года.

В возражениях ответчик указал, что условия договора управления приняты на общем собрании собственников, решения которого оформлены протоколом от 4 августа 2005 года. Дальнейшие изменения в договор управления на основании части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации возможны по решению общего собрания собственников. Постановлением мэрии города Магадана от 27 марта 2020 года № 902 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме № 25А по ул. Гагарина, собственник которого на общем собрании не приняли решение об установлении такого размера» размер платы в указанном многоквартирном доме утвержден 25,03 рублей за 1 кв.м с 1 мая 2020 года.

Истец с сопроводительным письмом от 13 апреля 2021 года № 4/1495 направил ответчику для рассмотрения протокол разногласий от 13 апреля 2021 года к договору управления.

В последующем истец направил ответчику письмо от 19 апреля 2021 года № 1566 с требованием, в том числе привести договор управления в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Поскольку разногласия в отношении подпункта 4.2.10 пункта 4.2 главы 4, подпункта 4.3.18 пункта 4.3 главы 4, пунктов 5, 6 приложения № 1 к договору не урегулированы, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими мотивами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор на управление многоквартирным домом относится к публичным договорам, поэтому избранная управляющая организация обязана его заключить.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Реализовав предусмотренный указанной нормой порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и не достигнув соглашения, истец, направивший протокол разногласий, передал их на разрешение суда.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу приведенной нормы права решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, и для тех, которые не участвовали в голосовании.

Решения, принятые на общем собрании собственников помещений МКД, оформлены протоколом от 4 августа 2005 года.

По результатам общего собрания собственниками помещений с управляющей компанией заключены договоры управления от 4 августа 2005 года.

Общее собрание собственников помещений МКД проведено при наличии установленного законом кворума, с участием собственников помещений, обладающих 67,98 % голосов от общего числа голосов.

Решения собственников, оформленные данным протоколом, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.

Для осуществления управляющей компанией функций по управлению общим имуществом собственников достаточно общего решения собственников помещений дома о выборе способа управления и управляющей организации и единого договора управления, подписанного от лица собственников помещений председателем Совета, условия которого утверждены общим собранием собственников и оформлены письменным договором от 4 августа 2005 года.

В силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Изложенные истцом в протоколе разногласий замечания по условиям договора управления фактически направлены на внесение изменений в заключенный между собственниками помещений и управляющей организацией единый договор управления МКД на утвержденных 4 августа 2005 года на общем собрании условиях.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора управления МКД относятся к уже заключенному договору управления и действующему договору управления многоквартирным домом, то у суда отсутствовали основания для рассмотрения настоящего спора как преддоговорного.

В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен или изменен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом.

Соответственно, изменение условий заключенного единого договора управления многоквартирным домом от 4 августа 2005 года возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума. Истец не наделен правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, правильно применив нормы материального права, дав надлежащую оценку собранным по делу доказательствам, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Приведенные в апелляционной жалобе возражения истца противоречат применимым к правоотношениям сторон нормам права.

Довод истца об исключении ответчиком пункта 4.3.18 договора управления в одностороннем порядке без соответствующего решения общего собрания собственников подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку исключение данного пункта обусловлено внесенными изменениями в Федеральный закон от 24 июня 1998 года № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Обстоятельств, которые в суде апелляционной инстанции могли повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта, не установлено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 23 ноября 2021 года по делу № А37-1239/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

А.И. Воронцов

И.В. Иноземцев