Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ответчик) о взыскании 594 036,16 руб. неосновательного обогащения в виде недополученной арендной платы за период с 09.08.2018г. по 05.03.2019г. по договору аренды земельного участка от 30.03.1995 № М-04-001933, 9 817,87 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2019г. по 21.06.2019г., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, начиная с 22.06.2019г. по день фактического исполнения обязательства, ссылаясь на статьи 15,214,395,1102,1105, п.2 ст.1107 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.65,71 Земельного кодекса РФ.

Решением суда от 12 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика в пользу истца взыскано 594 036,16 руб. неосновательного обогащения и 9 817,87 руб. процентов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга в размере 594 036 руб. 16 коп., начиная с 22.06.2019г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на то обстоятельство, что обследованием от 08.08.2018 (Рапорт № 9046014) Госинспекцией по недвижимости было выявлено использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению: часть объекта недвижимости с адресными ориентирами: <...>, строен. 1, кадастровый номер 77:04:0004009:1050, указанного в договоре как четырехэтажное здание, используется под гостиницу (общежитие).

Ответчик не согласился с решением суда и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения, на то обстоятельство что истцом не был соблюден порядок выявления и пресечения фактов незаконного размещения объектов недвижимости.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, однако в ходе судебного заседания представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с адресным ориентиром: ул. Тихая, вл. 18, г. Москва, кадастровый номер 77:04:0004009:2 предоставлен АО «БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ответчик) на основании договора аренды от 30.03.1995 № М-04-001933 с учетом дополнительных соглашений к нему для эксплуатации существующих здания и строения АТС.

Договор имеет статус действующего, заключен сроком до 20.03.2020.

Пунктами 1.1, 1.3 Договора предусмотрено, что на участке расположены одно четырёхэтажное знание, одно одноэтажное строение хозблока; разрешенное использование Участка - эксплуатация существующих здания и строения АТС-350.

В разделе «Особые условия» договора предусмотрена обязанность Общества не изменять функционального использования (перепрофилирования) без соответствующей документации. Пунктом 4.2 договора закреплена обязанность арендатора выполнять в полном объёме все условия договора.

Кроме того, пунктом 5.4 Дополнительного соглашения к договору от 26.12.2016 года дополнен раздел 5 «Ответственность сторон» спорного договора аренды пунктом 5.4, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора «ОСОБЫХ УСЛОВИЙ» настоящего договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка.

Обследованием от 08.08.2018 (Рапорт № 9046014) Госинспекцией было выявлено, что ответчик в нарушение п.п. 1.3 договора использует участок не по целевому назначению: часть объекта недвижимости с адресными ориентирами: <...>, строен. 1, кадастровый номер 77:04:0004009:1050, указанного в договоре как четырехэтажное здание, используется под гостиницу (общежитие).

Изменения в договор в части разрешенного использования в установленном порядке не вносились. 05.03.2019 Госинспекция провела повторное обследование участка (№ 9047676). В результате проведенного обследования установлено, что ранее выявленные нарушения не устранены, строение продолжает эксплуатироваться под размещение гостиницы (общежития).

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что ответчик фактически использует участок не по целевому назначению, с момента выявления нарушения Госинспекцией – за период с 09.08.2018 по 05.03.2019 на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 594 036, 16 руб., подлежащее уплате за пользование земельным участком.

Полагая, что ответчик фактически сберег сумму, представляющую собой разницу между размером арендной платы, который он должен был платить, если бы, действуя добросовестно, своевременно принял меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка, и тем, который он уплатил, исходя из цели предоставления земельного участка по договору аренды, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, доказательства, представленные в материалы дела по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ), а в удовлетворении иска надлежит отказать по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов. Согласно материалам дела, правоотношения между сторонами по поводу пользования земельным участком являются относительными, т.е. связанными условиями заключенного сторонами договора аренды.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве, поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется, исходя из совокупности всех предъявляемых требований.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и не отличаться от сведений, внесенных в кадастр. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка применительно к городу Москве установлен в Постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве» (в редакции от 04.10.2017).

Пунктом 3.2 названного Постановления предусмотрено, что разрешенное использование участка определяется на основании градостроительного плана, а при его отсутствии на основании фактического использования такого земельного участка.

Согласно пункту 5.1. названного Постановления фактическое использование земельного участка устанавливается на основании указанного при проведении технической инвентаризации функционального назначения зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.

Соотношение категорий объектов капитального строительства и видов разрешенного использования земельных участков, на которых они располагаются, применительно к городу Москве установлено Приложением к Постановлению Правительства Москвы от 25.05.2011 № 228-ПП «Об утверждении Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в городе Москве» (ред. от 10.12.2013).

Из анализа представленных в материалы дела доказательств апелляционным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0004009:2 в спорный период использовался арендатором в нарушение вида разрешенного использования и условий его предоставлении, установленных договором аренды. Рапортами сотрудников Госинспекции по недвижимости от 08.08.2018 и от 05.03.2019 года подтверждается, что объект недвижимости по адресу: <...> вл.18 используется под гостиницу (общежитие), а по условиям договора вид разрешенного использования - эксплуатация существующих здания и строения АТС-350.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, несоответствие фактического вида использования земельного участка виду разрешенного использования, содержащегося в государственном кадастре недвижимости, повлекло необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка, в результате чего ответчик неосновательно сберег денежные средства в виде разницы невыплаченной арендной платы; расчет неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции , поскольку использование земельного участка арендатором не по целевому назначению (с нарушением вида разрешенного использования) является нарушением условий заключенного сторонами договора аренды и влечет применение к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности, что исключает возможность применения в данном случае к спорным правоотношениям сторон норм главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, соответственно и отсутствуют основания для применения положений статей 395, п.2 ст.1107 ГК РФ и взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кондикционное обязательство может возникнуть в случае, когда неосновательное обогащение произошло хотя и в связи с договором, но не сопровождалось нарушением его условий со стороны обогатившегося контрагента сделки. Однако, если же приобретение (сбережение) имущества стороной сделки произошло в результате нарушения такой стороной условий договора, то подлежат применению нормы права, регулирующие договорные отношения сторон, а также отношения по возмещению убытков, связанных с нарушением договорного обязательства.

По своей правовой природе требование собственника о взыскании денежных средств, недополученных по договору аренды земельного участка в связи с нарушением его условий, в связи с нарушением арендатором обязанности по использованию земельного участка в соответствии с установленным в договоре ВРИ, является требованием о применении меры гражданско-правовой ответственности, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ и иными способами, предусмотренными законом.

Выбор конкретного гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения.

Выбор способа защиты принадлежит лицу, чье право нарушено, что не исключает взыскание убытков вместо договорной неустойки, однако в пределах, предусмотренных п.1 ст.394 ГК РФ, предусматривающим, что, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что поскольку договор аренды от 30.03.1995 № М-04-001933 является действующим, истцом не утрачено право защищать нарушенные права, исходя из условий указанного договора и соответствующего нормативного регулирования.

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствуют правовые основания для взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами признается апелляционным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, п.4 ч.1 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2019 года по делу
№ А40-188101/19 отменить. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АО "БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья М.С. Кораблева

Судьи: В.В. Валюшкина

А.И. Проценко