Гражданский кодекс часть 1

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЛАВКА

ФРУКТОВ И ПРОДУКТОВ" на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 18.08.2022г. по делу № А40-28350/22

по иску ООО "АЛЬФА-АГРО" (ИНН 7721513107 , ОГРН 1047796548007 )

к ООО "ЛАВКА ФРУКТОВ И ПРОДУКТОВ" (ИНН 7810919074 , ОГРН 1217800075680)

о взыскании

и по встречному иску ООО "ЛАВКА ФРУКТОВ И ПРОДУКТОВ"

к ООО "АЛЬФААГРО" о взыскании.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛЬФА-АГРО" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "ЛАВКА ФРУКТОВ И ПРОДУКТОВ" о взыскании 180 000 руб. задолженности по арендной плате, 5 400руб. пени за период с 05.01.2022г. по 03.02.2022г., 540 000руб. штрафа за нарушение п. 4.1 договора.

ООО «ЛАВКА ФРУКТОВ И ПРОДУКТОВ» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО «АЛЬФА-АГРО» с учетом уточнения о признании договора аренды нежилого помещения от 24.06.2021г. № 202106, заключенного между сторонами, расторгнутым с 12.01.2022г., о взыскании 81 600руб. убытков в размере стоимости восстановительного ремонта, 50 000руб. убытков в размере стоимости услуг на проведение экспертизы, 130 000руб. убытков в размере стоимости охранных услуг.

Решением суда от 18.08.2022г. первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Истцом по первоначальному иску заявлено ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с участием представителя в ином судебном заседании.

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования по первоначальному иску мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, д. 17, лит. А, пом. 1Н, общей площадью 76,8 кв.м. за январь 2022г. по договору от 24.06.2021г. № 202106.

В п. 7.1 указанного договора установлено, что он вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до окончания срока аренды, указанного в п. 7.2 договора, при этом стороны согласились, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора.

Согласно п. 7.2 договора срок аренды помещения по договору с даты его подписания составляет 5 лет.

Судом было установлено, что Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в адрес ООО «Лавка фруктов и продуктов» направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 09.09.2021г. № КУВД-001/2021-359, в котором указано, что документы, которые были представлены с заявлением от 30.08.2021г. № КУВД-001/2021-35892667, имеют противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также с заявлением о государственной регистрации сделки от имени заявителя обратился Страуме А.О. (представлена доверенность от 24.06.2021г., составленная в простой письменной форме). Управление указало, что согласно сведениям ЕГРН в отношении спорного нежилого помещения существует не прекращенное ограничение (обременение) – аренда от 26.02.2014г. № 78-78-42/020/2014-027 на основании договора аренды нежилого помещения, принадлежащего ООО «Альфа-Агро» на праве собственности от 01.10.2013г. № 5/10/13, арендатором по которому является ООО «Фруктовая лавка», в связи с чем государственная регистрация прав приостановлена до 09.12.2021г.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, договор аренды от 24.06.2021г. № 202106 прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 09.12.2021г. № 78:31:0001289:1242-78/011/2021-7, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре и не оспаривается сторонами.

Пунктом 3.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать помещение арендатору в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 2.5 договора арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче помещения с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Истцом обязанность по передаче помещения в пользование арендатора была исполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 24.06.2021г.

В п. 3.3.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с п. 5.1 договора ежемесячная арендная плата за владение и пользование помещением составляет 180 000руб. 00коп.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.

В п. 5.3 договора установлено, что арендатор считается исполнившим обязанность по оплате аренды с момента поступления всей суммы, указанной в п. 5.1

В соответствии с п. 5.4 договора обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи помещения и действует до подписания сторонами обратного акта приема-передачи помещения.

Согласно п. 4.1 договора арендатор обязуется за свой счет обеспечить страхование арендуемого помещения от рисков гибели или повреждения в 30-дневный срок с даты государственной регистрации договора.

В п. 6.3 договора установлено, что в случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных п.п. 3.3.8, 3.3.9, 3.3.10, 3.3.11, 4.1 договора, он оплачивает в пользу арендодателя штраф в размере арендной платы за 3 месяца.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение арендатором срока внесения арендных или коммунальных платежей, установленного п.п. 5.2 и 5.10 договора, арендатор оплачивает в пользу арендодателя пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с чем, истцом также заявлено требование о взыскании 5 400руб. пени за период с 05.01.2022г. по 03.02.2022г., штрафа за нарушение п. 4.1 договора в сумме 540 000руб.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Ответчиком заявлено встречное исковое заявление в обоснование требований по которому, истец по встречному иску ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно п. 7.5 договора арендатор вправе в любое время досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 3 месяца до даты расторжения договора.

Истец по встречному иску утверждает, что 27.12.2021года арендатор уведомил арендодателя о желании досрочно расторгнуть договор аренды, направив в адрес арендодателя соответствующее уведомление по электронной почте и почтовым отправлением от 29.12.2021; в телефонных переговорах стороны согласовали дату возврата помещения - 05.01.2022 и составили проект акта возврата и соглашения о расторжении договора.

Как указывает истец по встречному иску, с 05.01.2022 г. арендуемое помещение не использовалось арендатором, было полностью освобождено и готово к возврату арендодателю. Однако 05.01.2022 арендодатель помещение от арендатора не принял.

10.01.2022 арендодатель направил в адрес арендатора претензию с требованием об оплате арендного платежа за январь 2022 г., а также штрафа в размере 3-х кратного арендного платежа за несоблюдение условий договора о страховании объекта аренды, сообщил о расторжении договора с 27.03.2022 г., что, по мнению истца по встречному иску, не соответствовало достигнутым ранее между сторонами договоренностям.

12.01.2022г. в арендуемом помещении произошла аварийная ситуация, арендатором была обнаружена протечка фановой трубы, скрытой за перекрытием из гипсокартона, о чем незамедлительно был уведомлен арендодатель по электронной почте.

По факту обнаружения протечки составлен акт от 12.01.2022 г., подписанный в присутствии представителей арендатора, представителя бригады демонтажа, представителя Совета дома № 12 по Малой Конюшенной улице.

В результате обнаружения данной ситуации помещение стало частично непригодным для его дальнейшего использования как холодильной камеры для хранения фруктов и иных продуктов, а также обнаружилось его несоответствие санитарным нормам (протечка канализационной стоковой трубы, грибковое поражение стен, наличие насекомых, повышенная влажность, недопустимый запах).

Арендатором был произведен демонтаж части гипсокартонной стены в целях доступа к месту протечки, за свой счет устранена аварийная ситуация - купирована протечка.

19.01.2022 г. арендатором было обнаружено повторное затопление помещения 1-Н. Для обнаружения причины затопления была демонтирована еще одна стена бывшей холодильной камеры, установлено протекание сточных труб от ветхости. Арендатором также за свой счет устранена аварийная ситуация.

По результатам обнаружения аварийной ситуации составлен акт от 20.01.2022 г., подписанный в присутствии представителей арендатора, представителя бригады демонтажа, представителя Совета дома № 12 по Малой Конюшенной улице.

В целях проведения ремонтных работ, работ по демонтажу и вывозу мусора арендатором заключен договор подряда № 1/2022 от 12.01.2022 г. с ООО «СЭНС-СЕРВИС». Сумма затрат арендатора по устранению аварийной ситуации составила 81 600 руб., в том числе НДС.

В соответствии с п. 3.3.5 договора аренды арендатор обязан своевременно принимать экстренные меры к ликвидации аварий (независимо от их виновника), нести расходы по их ликвидации пропорционально степени своей вины, установленной двусторонним актом.

Поскольку аварийные ситуации не связаны с действиями арендатора, а являются следствием не обслуживания общедомовых сетей и ветхости труб, такие затраты не могут быть отнесены на арендатора, в связи с чем истец по встречному иску просит взыскать сумму 81600,00руб. с ответчика в качестве убытков.

07.02.2022г. арендатор заключил договор № ОБ-04-0222 с ООО «ЛРК Строй надзор» на проведение работ по обследованию помещения на признаки аварийных состояний, микологическое и микроклиматическое исследование.

Телеграммой от 10.02.2021 арендодатель был приглашен на осмотр помещения в связи с проведением экспертизы. Представитель арендодателя при проведении осмотра присутствовал, однако от подписания акта осмотра отказался.

22.02.2022 г. арендатор направил в адрес арендодателя требование о досрочном расторжении договора аренды с 05.01.2022 на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ в связи с невозможностью использования помещения по назначению и в связи с недостатками помещения.

02.03.2022 г. арендатором получено техническое заключение № ОБ-024-0222 от 01.03.2022 г. по результатам проведенной экспертизы объекта, на стр. 13 которого зафиксированы результаты осмотра помещения экспертом.

Так экспертом установлен существенный физический износ материала труб, заключающийся в сплошном коррозионном повреждении металла, расслаивающейся коррозии, образовании свищей и дальнейших протечек, неисправность запорной арматуры и т.д. Также при визуальном осмотре было замечено большое количество Бабочниц (мошек), которых еще называют канализационной мухой. Данный факт свидетельствует о том, что помещения имеют сильное фекальное загрязнение. В ходе этого загрязнения произошел не только стремительный рост грибков плесени, но и повсеместное поражение конструкций здания. Микробиологическая культура способна привести к стремительной биокоррозии конструкций зданий. Фекальное загрязнение будет способствовать развитию микроорганизмов, что в свою очередь приведет к сильной обсемененности среды.

По результатам экспертизы экспертом сделаны следующие заключения:

- в помещении длительное время имело место постоянное увлажнение (не менее полугода), которое привело к увлажнению, набуханию, вздутию и расслоению материала, биологическому повреждению строительных материалов, появлению насекомых;

- при измерении параметров микроклимата установлено превышение оптимальной результирующей температуры, однако находящейся в допустимых пределах;

- по результатам микологического исследования отмечено заражение микроскопическими (плесневыми) грибами, относящимися к 4 группе потенциальной патогенности в высоком количественном содержании (численность спор на поверхности материалов достигала 1200 КОЕ/кв.дм, в то время как уровень более 100 КОЕ/кв.дм. является повышенным, а более 1000 КОЕ/кв.дм. очень высоким).

Стоимость услуг внесудебного эксперта истец по встречному иску просит взыскать с ответчика в качестве убытков – 50000,00руб.

В связи с отказом арендодателя добровольно досрочно расторгнуть договор аренды и неиспользованием арендатором помещения, а также в связи с повышенным риском повтора аварийных ситуаций, арендатором с целью обеспечения сохранности имущества привлечена охранная организация ООО «Трувор» по договору об оказании охранных услуг № 1 от 05.02.2022 г. на период до принятия арендодателем помещения по акту возврата. Стоимость оказываемых услуг составила 135 000 руб. в месяц.

Таким образом, по мнению арендатора, арендодатель предоставил в пользование ответчику помещение с недостатками, обнаруженными после заключения договора (скрытые дефекты), препятствующими использованию помещения по назначению (аварийное помещение являлось холодильной камерой и предназначалось для хранения фруктов).

Также истец по встречному иску указывает, что в связи с длительной регистрацией договора аренды помещения по независящим от ответчика причинам, он был лишен возможности использовать помещение по назначению, а именно продавать алкоголь в связи с невозможностью оформления лицензии в течение длительного времени. В связи с указанными обстоятельствами у ответчика возникло право на досрочное расторжение договора аренды в порядке ст.ст. 612, 613 ГК РФ.

Так, в связи с изложенными обстоятельствами ответчик понес расходы на ремонт помещения истца в размере 81600 руб., на проведение экспертизы в размере 50 000 руб., на охрану арендованного объекта в связи с высоким риском аварийных ситуаций и в целях сохранения имущества истца в размере 130 000 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения арендатором договорных обязательств, и признал первоначальные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска было отказано.

Проанализировав содержание условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его заключенности ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды.

Поскольку договор аренды заключен на срок больше года, он подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску доказательств внесения арендных платежей за спорный период не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования по первоначальному иску в указанной части.

Также на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации судом были удовлетворены требования о взыскании штрафных санкций.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 15, 1064, 1082 названного кодекса.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, статьи 1064 ГК РФ бремя доказывания факта наступления вреда, противоправности поведения причинителя вреда, наличия причинно-следственной связи, а также размера возлагается на истца, на ответчика возлагается бремя доказывания отсутствия вины в причинении вреда.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что истцом по встречному иску совокупность данных обстоятельств не доказана и не подтверждена материалами дела.

Суд отметил, что представленное ответчиком заключение экспертизы не подтверждает какие-либо имеющие юридическое значение для рассмотрения настоящего спора обстоятельства, при этом в нем установлены обстоятельства, для которых специальных знаний не требуется, кроме того, температурный режим и влажность в помещении не являются скрытыми недостатками, представленные ответчиком акты являются нечитабельными, достоверно установить содержащуюся в них информацию не представляется возможным, оригиналы таких актов на обозрение суда не предоставлялись ответчиком, ответчиком не представлены доказательства несения расходов на восстановительные ремонтные работы, кроме того, заключение договора на оказание охранных услуг в арендуемых ответчиком помещениях является обычной хозяйственной операцией юридического лица и проявлением ответчиком должной осмотрительности при сохранности принадлежащего ответчику имущества, в договоре аренды не установлена обязанность арендодателя по обеспечению охраны спорного объекта недвижимости, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного требования о взыскании денежных средств в размере 261 000руб. не имеется.

В части требований о признании договора аренды расторгнутым с 12.01.2022г. правовых оснований суд также не установил, указав, что преследуемый арендатором материально-правовой интерес состоит в подтверждении расторжения спорного договора аренды, как состоявшегося факта и, соответственно, признания договорных отношений прекратившимися с 12.01.2022г., материально-правовая заинтересованность направлена на устранение неопределенности в гражданско-правовых отношениях в части возникновения у истца обязанности по приему помещения из аренды, доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлено, при этом исходя из условий договора действие договора не может быть прекращено ранее 3 месяцев с момента получения арендодателем соответствующего уведомления арендатора, при направлении уведомления об отказе от договора 27.12.2021г. по состоянию на 12.01.2022г. договора не прекратил свое действие, а у истца не возникла обязанность по приему спорных помещений из аренды.

Суд апелляционной инстанции усматривает, что доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, указанные во встречном исковом заявлении и отзыве, которым суд первой инстанции дал надлежащую и обоснованную правовую оценку.

Доводы апеллянта о невозможности использовать помещение в связи с длительной регистрацией договора аренды, возникшей по вине арендодателя, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку не доказывают фактов невозможности использования помещения с учетом цели договора, при подтверждении материалами дела факта передачи помещения ответчику, его принятия ответчиком. Более того, договор аренды был зарегистрирован в декабре 2021г.

Ссылка на то, что помещение не могло использоваться под магазин по продаже алкогольной продукции, не принимается апелляционным судом, поскольку договор был заключен с иной целью – использование под магазин продовольственных товаров.

Невозможность использования арендуемых помещений для продажи алкогольной продукции в преддверии нового года, опровергается вышеизложенным, а также самим фактом регистрации договора 09.12.2021г. Кроме того, истцом по встречному иску были уточнены основания, по которым он просит признать договор расторгнутым с 12.01.2022г.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

С учетом положений ст. 616 кодекса, а также условий п. 2.4, 3.3.4, 3.3.5 договора установлено, что Арендатор обязан принять и осмотреть имущество, указав все его недостатки, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.

В силу ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных Обществом документов не усматривается, по какой причине произошли аварийные случаи. Доказательств того, что аварийные случаи стали следствием недостатков арендуемого имущества так же не представлено. В представленных истцом актах имеется указание на ветхость и старость труб, которые обслуживают квартиры в парадной № 5 (расположены на этаж выше спорных помещений).

Истцом по встречному иску подписан Акт приема передачи к договору аренды нежилого помещения от 24.06.202021 г., согласно п. 2 которого, Арендатор подтвердил, что техническое и санитарное состояние, а также иные характеристики помещения, соответствуют договору аренды, позволяют его использовать в целях п. 1.3 договора, претензий у арендатора не имеется.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель чает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Однако, пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в условиях обычного осмотра.

Помещения передавались с целевым назначением под размещение продовольственного магазина. Характер недостатков, с учетом цели использования помещения под магазин продовольственных товаров и длительные арендные отношения сторон с июня 2021, ставят доводы истца под сомнение.

Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что в материалы дела не представлено доказательств того, что работы, выполненные истцом с привлечением подрядной организации, носили капитальный характер.

Текущий ремонт является обязанностью арендатора, так же как и аварийный ремонт, при чем вне зависимости от виновника аварии. В силу п. 3.3.5 арендатор обязан нести расходы по ликвидации аварий пропорционально степени своей вины, установленной двусторонним актом.

В данном случае вина арендодателя не установлена, двусторонний акт не составлялся.

В экспертном исследовании имеется вывод о том, что инженерные системы в помещении имеют существенный физический износ материала труб. Силами арендатора произведен выборочный ремонт трубопроводов для устранения протечек, следствием неисправности инженерных систем являются повреждения материала несущих конструкций здания – солевая коррозия кирпичной кладки стен – вымывание цементного камня из материала в результате фильтрации влаги через толщу конструкции, а также выветривание кладочного раствора (стр. 13 заключения).

На стр. 19 заключения эксперт приходит к выводам, что дефекты – биологические повреждения строительных материалов, увлажнение, вздутие, набухание, наличие большого количества Бабочниц и т.д., свидетельствуют о наличии постоянного увлажнения на протяжении длительного времени вследствие прорыва фановой (канализационной трубы), что подтверждается сведениями, полученными от заказчика. Эксперт определить точную дату образования дефектов не смог, однако по косвенным признакам, на основании личного опыта установил срок образования дефектов – не менее полугода.

На стр. 22 эксперт указал, что помещения находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, приведя понятие такой категории, указав необходимые мероприятия для устранения дефектов.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, коллегия приходит к выводу, что при принятии помещений в аренду для использования под продовольственный магазин, истец по встречному иску, не проявил должной степени осмотрительности и действовал на свой коммерческий риск, приняв помещения без их должного обследования и подписав акт приема-передачи с указанием на техническое и санитарное состояние помещений и возможность их нормальной эксплуатации, соответственно арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что бремя устранения аварийного состояния арендуемого помещения лежит на арендаторе, истец не доказал, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в обычного осмотра, в то время как, материалы дела таких доказательств не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца по встречному иску как в части неимущественного требования, так и в части имущественных.

Ссылка апеллянта на положения ст. 620 ГК РФ является необоснованной, поскольку истец по встречному иску не требовал расторжения договора в судебном порядке.

Доводы жалобы, что до рассмотрения спора по существу, а именно 12.07.2022 ответчиком/апеллянтом было направлено ходатайство об отложении рассмотрения дела с целью представления оригиналов документов, а также дополнительных доказательств – в частности доказательств оплаты охранных услуг, подрядных работ, стоимости экспертного заключения, которое не было рассмотрено судом, в связи с чем Общество лишилось возможности дать свои пояснения суду, и представить доказательства в обоснование своих требований, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Ходатайство ответчика было рассмотрено судом первой инстанции и отклонено, о чем имеется указание в протоколе судебного заседания от 14.07.2022г.

При рассмотрении дела судом первой инстанции были установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2022г. по делу
№ А40-28350/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Мезрина Е.А.

Судьи: Александрова Г.С.

Панкратова Н.И.