Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-33586/2017 ) общества с ограниченной ответственностью «Наш общий дом»

на решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.11.2017 по делу №А56-61639/2017 (судья Фокина О.С.), принятое по иску (заявлению)

общества с ограниченной ответственностью «Наш общий дом»

к акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость»

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Альпмастергрупп»

о взыскании 141.504,24 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Наш общий дом» (далее – истец, ООО «Наш общий дом») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость» (далее – ответчик, Агентство) о взыскании задолженности за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, оказанные в отношении 2 нежилого помещения общей площадью 74,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, за период с декабря 2015 года по март 2017 года в сумме 141.504,24 руб.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 03.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой решение арбитражного суда первой инстанции просит отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции о возложении обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на арендатора ошибочны. Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, именно собственник обязан был заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. На арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может. Договор управления многоквартирным домом от 01.12.2015 противоречит Жилищному законодательству.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола решения общего собрания собственников помещений дома 29/2, по ул. Шмидта в городе Мурманске № б/н от 29.11.2017 ООО «Наш общий дом» с 01.12.2015 стало управляющей организацией для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> .

Ответчику на праве собственности принадлежит части здания – нежилое помещение, площадью 74,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 51:20:0002102:1126.

В период с 01.12.2015 по 31.03.2017 истец предъявил к оплате ответчику счета на оплату услуг по содержанию и текущему ремонту помещения и снабжение отдельными видами коммунальных услуг многоквартирного дома на сумму 141.504,24 руб., которые последним не оплачены.

В связи с образовавшейся задолженностью, истец направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность.

Поскольку досудебная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что спорное нежилое помещение передано ответчиком в аренду ООО «Альпмастергрупп», который, в свою очередь, заключил договор управления многоквартирным домом с ООО «Наш общий дом», отказал в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ и статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, 01.06.2015 между ответчиком и ООО «Альпмастергрупп» заключен договор на аренду помещений нежилого фонда в г. Мурманске № 482Ю (далее – Договор аренды), в соответствии с условиями которого нежилое помещение, общей площадью 74,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> передано ответчиком в аренду ООО «Альпмастергрупп».

Пунктом 2.2.2 Договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в десятидневный срок заключить договор с эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), обслуживающей многоквартирный дом, в котором расположены арендуемые помещения.

01.12.2015 между ООО «Альпмастергрупп» и истцом заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого ООО «Наш общий дом» в течение согласованного в пункте 9.1 Договора срока за плату, указанную в пункте 4.2 договора обязалось осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Пунктами 3.3.1, 3.3.2 и 3.3.3 указанного договора на ООО «Альпмастергрупп» возложена обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества, пропорционально своей доли в общем имуществе многоквартирного дома.

Указанный договор заключен сроком на пять лет, с 01.12.2015 по 30.11.2018 (пункты 9.1, 9.4).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с наличием такой обязанности у третьего лица.

Доводы истца, приведенные в апелляционной жалобой, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Нормы действующего гражданского законодательства, в частности, статья 210 ГК РФ, допускают возможность возложения обязанности по содержанию имущества собственника, в том числе общего имущества многоквартирного дома, на иное лицо посредством заключения соответствующего договора.

В качестве лица, на которого может быть возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, с учетом наличия у собственника права предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности помещение, может выступать арендатор такого помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), обязанность по оплате коммунальны услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения лишь в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

В рассматриваемом случае, исполнитель коммунальных услуг (истец) при наличии заключенного договора управления многоквартирным домом имеет возможность осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.

Заключая договор управления многоквартирным домом с ООО «Альпмастергрупп», истец фактически выразил согласие на возложение обязательств по несению затрат на содержание общего имущества на арендатора, а последний обязался оплачивать расходы непосредственно управляющей компании.

Таким образом, в рамках спорных правоотношений именно на арендаторе в течение всего спорного периода лежала обязанность по несению соответствующих расходов на содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию незаконного решения, не допущено, судебный акт подлежит оставлению без изменения.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы истцу была представлена отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 03.11.2017 по делу № А42-6178/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Наш общий дом» в доход федерального бюджета 3.000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.Г. Казарян

Судьи

В.Б. Слобожанина

В.В. Черемошкина