Гражданский кодекс часть 1

при участии от публичного акционерного общества «Совкомбанк» ФИО1 (доверенность от 11.09.2018), от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 16.06.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Сфера» ФИО4 (доверенность от 20.01.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 по делу № А42-740/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО5, ОГРНИП <***>, обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера», адрес: 107031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – общество), об обязании в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: части здания гостиничного комплекса «Лапландия» общей площадью 3118,3 кв. м с кадастровым номером 51:10:0010302:459, расположенного по адресу: <...>; части здания гостиничного комплекса «Лапландия» общей площадью 3127,2 кв. м с кадастровым номером 51:10:0020405:544, расположенного по адресу: <...>; земельного участка с кадастровым номером 51:10:0020405:30, расположенного по адресу: <...> (на земельном участке расположено здание № 32).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Управление Росреестра), публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала ПАО «Сбербанк России» Мурманское отделение № 8627 (далее – ПАО «Сбербанк России», Сбербанк), публичное акционерное общество «Совкомбанк» (далее – Совкомбанк), общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – ООО «Панорама»), индивидуальный предприниматель ФИО6.

Решением суда от 19.05.2021 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 05.10.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Истец обратился с кассационной жалобой, которая определением суда округа от 16.11.2021 принята к производству суда кассационной инстанции. Одновременно с подачей кассационной жалобы истец заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер. Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2021 ходатайство истца о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что суды незаконно посчитали акцепт, сделанный истцом в отношении оферты ответчика по заключению дополнительного соглашения от 17.12.2020 самостоятельной офертой, не дали оценки действиям ответчика в ходе ведения переговоров по заключению дополнительного соглашения и доказательствам, подтверждающим извлечение ответчиком выгоды из своего недобросовестного поведения, не применив статьи 1, 10, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не учли, что рассмотрение вопроса о понуждении заключить основной договор купли-продажи невозможно без проверки законности действий Совкомбанка, полагает, что, отказывая в предоставлении согласия на заключение договора купли-продажи объектов недвижимости, банк злоупотребил правом, поскольку денежные средства, получаемые от реализации объектов недвижимости, направлялись на погашение не обеспеченных договоров залога обязательств продавца, считает, что суды незаконно отказали в приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу № А31-5683/2021.

Податель жалобы указывает на продление действия предварительного договора от 30.11.2020 посредством заключения дополнительного соглашения от 17.12.2020.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО2 подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители общества и Совкомбанка обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: часть здания (нежилые помещения, расположенные в подвале, на этажах с 1 по 9, а также техническом этаже) общей площадью 3118,3 кв. м с кадастровым номером 51:10:0010302:459, расположенная по адресу: <...>, в отношении которой 15.08.2018 зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком на пять лет, но не более 19.08.2023 (включительно), в пользу АКБ «РосЕвроБанк» на основании договора залога недвижимого имущества от 19.07.2018 № 1019/К-1-3Н/18; часть здания (нежилые помещения, расположенные в подвале, а также на этажах с 1 по 9) общей площадью 3127,2 кв. м с кадастровым номером 51:10:0020405:544, расположенная по адресу: <...>, в отношении которой 12.02.2015 зарегистрировано обременение в виде аренды сроком на 10 лет в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора аренды от 31.12.2014 № 6-2014, а 18.08.2018 зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком на пять лет, но не более 19.08.2023 (включительно), в пользу АКБ «РосЕвроБанк» на основании договора залога недвижимого имущества от 19.07.2018 № 1019/К-1-3Н/18; а также земельный участок с кадастровым номером 51:10:0020405:30, расположенный по адресу: <...> (на земельном участке расположено здание № 32).

Истец (покупатель) и общество (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 30.11.2020, в соответствии с которым стороны договорились о заключении не позднее 26.12.2020 договора купли-продажи и передаче права собственности на названные объекты недвижимости.

В качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора в течение 5 рабочих банковских дней с момента заключения предварительного договора, но не ранее получения счёта на оплату обеспечительного платежа от продавца, покупатель вносит на расчётный счёт продавца обеспечительный платёж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты за объекты, указанные в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора (пункт 2.1. предварительного договора).

Цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 103 000 000 руб. из которых: стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 50 000 000 руб.; стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 50 000 000 руб.; стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.3. предварительного договора, 3 000 000 руб. (пункт 3.1. предварительного договора).

В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора продавец обязался обратиться к залогодержателю объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия установлен в 21 календарный день (пункт 3.2. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 6.1 предварительного договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора, а в части расчётов по предварительному договору до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

В случае если продавцом не выставлен покупателю счёт на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон. При этом у сторон взаимные обязательства не возникают и стороны отказываются от взаимных претензий друг другу (пункт 6.4. предварительного договора).

Из представленного истцом в дело протокола осмотра доказательств, а именно электронной почты с адресом alenavodyanova@yandex.ru, от 28.04.2021, осуществленного нотариусом нотариального округа город Мурманск Мурманской области ФИО7, следует, что с адреса электронной почты общества, указанной в качестве реквизитов продавца в предварительном договоре, в адрес истца поступило дополнительное соглашение от 17.12.2020 к предварительному договору.

В соответствии с дополнительным соглашением, стороны заключают соглашение о внесении в предварительный договор следующих изменений: пункт 1.2. предварительного договора изложить в следующей редакции: «основной договор стороны обязуются заключить не позднее 06 февраля 2021 года, подписание основного договора купли-продажи удостоверяется нотариусом. Нотариальные расходы оплачиваются покупателем»; пункт 2.1. предварительного договора изложить в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора, покупатель в течение 5 рабочих банковских дней с момента получения счета на оплату обеспечительного платежа от продавца вносит на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора»; пункт 3.2. предварительного договора изложить в следующей редакции: «В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора продавец обязуется обратиться в банк-залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составляет 60 календарных дней».

Дополнительное соглашение подписано истцом и направлено обществу. 01.02.2021 истец направил обществу заявление с предложением подписать основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, приложив договор купли-продажи.

Ссылаясь на то, что общество уклонилось от заключения основного договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что не доказано наличие оснований для заключения основного договора купли-продажи, и отказали в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, спорные объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 20.01.2021 отчуждены обществом ФИО6, переход права собственности зарегистрирован 15.10.2021, фактически объекты переданы продавцом ФИО6 Договор купли-продажи, заключённый с ФИО6, на момент вынесения решения по настоящему делу не оспорен, не признан недействительным, фактически спорные помещения и земельный участок находятся во владении ФИО6 При таких обстоятельствах и исходя из положений статей 429, 454, 455 ГК РФ, суды обоснованно посчитали, что нет правовых оснований для обязания общества заключить договор купли-продажи того же имущества с истцом. Последующее (после вступления в силу решения суда по настоящему делу) предъявление истцом иска к обществу и ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи, заключённого с ФИО6, и о применении последствий недействительности сделки (дело № А42-240/2022) не является основанием для признании незаконными и необоснованными обжалуемых судебных актов, но может послужить основанием для пересмотра решения по настоящему делу по новым обстоятельствам в порядке пункта 2 части третьей статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска по делу № А42-240/2022, в ходе рассмотрения которого подлежат проверке доводы подателя жалобы о наличии признаков злоупотребления правом со стороны общества и ФИО6

Доводы подателя жалобы относительно отсутствия согласия Совкомбанка на заключение основного договора, а также касающиеся заключения сторонами дополнительно соглашения к предварительному договору путём обмена письмами не принимаются судом кассационной инстанции с учётом перехода права собственности на спорные объекты от ответчика к третьему лицу. Не смотря на то, что выводы судов в этой части сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела и доводов сторон, эти выводы не привели в данном случае к принятию неправильного решения. Стороны не лишены возможности представлять соответствующие доказательства и приводить свои доводы и возражения в этой части при рассмотрении дела № А42-240/2022.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В связи с тем, что в удовлетворении кассационной жалобы отказано, судебные акты оставлены без изменения, принятые судом кассационной инстанции обеспечительный меры подлежат отмене.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 по делу № А42-740/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2021, отменить.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова

Г.М. Рудницкий