Гражданский кодекс часть 1

министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аурика» (далее – Общество) о взыскании:

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы в преду-

смотренном нормативными правовыми актами размере, с учетом фактического вида использования земельным участком.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.01.2023, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Министерства 3 810 617 рублей 67 копеек задолженности и 6 538 534 рубля 11 копеек неустойки. Суды пришли к выводу о правомерности расчета долга и пеней, учли действие моратория на начисление финансовых санкций.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что арендная плата вносилась в соответствии с уведомлениями арендодателя; истец знал о завершении строительства в 2009 году, но не учел это при расчете арендной платы; фактическая работа построенного объекта началась 01.10.2021. Кассатор указывает, что ответчик не был извещен надлежащим образом о рассмотрении дела в суде первой инстанции. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Министерство отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 21.02.2023.

В порядке, предусмотренном в статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Кислицын Е.Г. заменен на судью Трубникову Е.Ю.

Стороны. Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела рассмотрено без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, администрация г. Нижнего Новгорода (арендодатель) и Общество (арендатор) 20.10.2005 заключили договор аренды земельного участка № 14019/05, в соответствии с условиями которого для целей установки и эксплуатации временной автомобильной мойки в комплексе с временной станцией техобслуживания автомобилей, включая временные помещения магазина и кафе, арендатору передается земельный участок площадью 500 квадратных метров, расположенный по адресу: улица Новикова-Прибоя (около трамвайного кольца маршрута № 4). Срок договора до 29.09.2010.

Земельный участок передан арендатору по акту от 20.10.2005.

Годовая арендная плата за участок, указанный в договоре, начисляется согласно приложению № 3 «Расчет арендной платы», являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 4.1). Арендатор своевременно, ежемесячно не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал – не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату за текущий квартал (пункт 4.4). В случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы, арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными для сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Измененные ставки арендной платы действуют с даты, указанной в уведомлении (пункт 4.5).

За неуплату арендных платежей в сроки, определенные договором, арендодатель начисляет арендатору пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Арендованный по спорному договору земельный участок 09.11.2005 поставлен на кадастровый учет (52:18:0050217:4).

В соответствии со статьей 4 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и пунктом 2 постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 № 31 Министерство осуществляет полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.10.2005 № 14019/05.

Министерство указало, что актами обследования от 22.07.2010 и от 11.08.2021 зафиксировано, что на арендованном участке располагается временное металлическое строение, используемое под автомобильную мойку с помещениями магазина и кафе, притом строительство объекта завершено. Министерство посчитало, что с момента ввода в эксплуатацию временных объектов, размещенных на арендованном земельном участке, Общество должно было вносить арендную плату не исходя из ставки «строительство», а в соответствии с фактическим видом деятельности арендатора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

В части требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 39.7 (пункте 1, подпункте 2 пункта 3) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16). Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора не требуется (пункт 19).

Так как договор аренды публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, то арендная плата является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю.

Стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов (пункт 4.5 договора аренды).

Стороны не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был предусмотрен нормативными правовыми актами, поскольку ее ставки являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу изменений в соответствующий нормативный акт (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 15534/13).

Таким образом, суды двух инстанций правомерно исходили из того, что арендная плата по спорному договору является регулируемой, в связи с чем она подлежала уплате, независимо от наличия или отсутствия уведомления, его правильности, в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами и изменяется в связи с изменением данных актов. С учетом изложенного, является ошибочной, не основанной на нормах материального права, позиция заявителя о том, что арендная плата подлежит внесению исключительно в размере, предусмотренном договором и уведомлениями арендодателя, и изменяется не ранее даты их получения арендатором. О пропуске срока исковой давности ответчик в суде первой инстанции не заявил.

Проведенный истцом расчет задолженности проверен судами и признан частично неверным, в связи с чем суд первой инстанции провел свой расчет задолженности по договору аренды. Арифметически расчет суда ответчиком не оспаривается.

По приведенным мотивам суды правомерно взыскали основной долг.
По требования о взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы.

На основании статей 329, 330 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как установили суды, в пункте 5.2 договора аренды от 20.10.2005 № 14019/05 стороны определили, что за неуплату арендных платежей в сроки, определенные договором, арендодатель начисляет арендатору пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, необходимости применения положений о моратории на возбуждение дел о несостоятельности (банкротстве) и соответствующем запрете начисления финансовых санкций с 01.04.2022 по 30.06.2022, сочли обоснованным взыскание пеней в размере 6 538 534 рублей 11 копеек.

Однако, из материалов дела видно, и на это ссылалось Общество в апелляционной жалобе, что вплоть до 27.01.2022 Министерство уведомлений об изменении арендной платы не направляло, не предъявляло претензий относительно неполного внесения арендной платы, не ссылалось на ошибочность предыдущих расчетов арендной платы. По утверждению ответчика, и истец это обстоятельство не отрицал, Общество в срок и в полном объеме вносило арендную плату в соответствии с направляемыми истцом уведомлениями. Указанным обстоятельствам и аргументам ответчика оценка судами не дана.

Между тем, в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного его Президиумом 25.12.2019, отмечено следующее.

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами. Однако, в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации это позволяет арендатору оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Так, в силу статьи 406 (пунктов 1 и 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

В силу пункта 4.5 договора аренды, в случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными для сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке. Измененные ставки арендной платы действуют с даты, указанной в уведомлении. Срок направления арендодателем уведомления об измененном размере арендной платы в договоре не предусмотрен.

О наличии задолженности за предыдущие периоды, по утверждению истца, Министерство сообщило только в претензии от 27.01.2022, период просрочки заявлен с 16.11.2010 по 30.06.2022. В то же время, по утверждению Министерства, перерасчет связан с выявленным в ходе обследования фактом изменения вида использования участка.

С учетом изложенного, указанные обстоятельства подлежат оценке на предмет применения статей 404 – 406 Гражданского кодекса Российской Федерации для правильного распределения гражданско-правовой ответственности между сторонами.

В указанной части выводы судов о взыскании неустойки являются преждевременными.

В силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является, в том числе неправильное применение норм материального права (часть 1). Неправильным применением норм материального права являются: 1) неприменение закона, подлежащего применению; 2) применение закона, не подлежащего применению; 3) неправильное истолкование закона (часть 2).

На основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено.

Таким образом, решение от 16.01.2023 и постановление от 11.10.2023 подлежат отмене в части взыскания неустойки с направлением в этой части дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении судам следует исследовать фактические обстоятельства, решить вопрос о распределении ответственности сторон договора аренды за просрочку арендатором внесения арендной платы (вина арендатора, вина арендодателя, либо их смешанная вина), и дать оценку соответствующим доводам ответчика.

В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частями 1 и 2), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.01.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 по делу № А43-36374/2022 отменить в части удовлетворения искового требования о взыскании пеней.

В указанной части дело № А43-36374/2022 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

В остальной части (удовлетворения искового требования о взыскании задолженности) решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.01.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 по делу № А43-36374/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аурика» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н. Голубева

Судьи С.В. Бабаев

Е.Ю. Трубникова