Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волковой Т. А. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» (№07АП-11511/2022) на решение от 27.10.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15340/2022 (судья Полякова В.А.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» к мэрии города Новосибирска о признании незаконными решений об отказе в удовлетворении ходатайств.

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: ФИО1 по дов. от 09.10.2023, удостоверение адвоката,

От заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 27.12.2023, диплом,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» (далее – ООО «Строй-Арт», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным изложенного по девятому вопросу повестки дня в протоколе от 30.03.2022 комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов (далее также – МИП) и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов» (далее – Закон НСО №583-ОЗ) решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583 на земельном участке площадью 35 333 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по десятому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583 -ОЗ на земельном участке площадью 18 355, 05 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по одиннадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО№ 583-ОЗ решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО №583-ОЗ на земельном участке площадью 45 286, 87 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по двенадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583- ОЗ на земельном участке площадью 20 818, 51 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по тринадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ на земельном участке площадью 10 641, 54 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным, изложенного по четырнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ на земельном участке площадью 18 261, 13 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по пятнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583 -ОЗ на земельном участке площадью 9 461, 78 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по шестнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО №583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583- ОЗ на земельном участке площадью 10 215, 62 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по семнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО№ 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ на земельном участке площадью 14 473, 85 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по восемнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, на земельном участке площадью 14 943, 27 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по девятнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО№ 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ на земельном участке площадью 13 623, 17 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска; незаконным, изложенного по двадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ на земельном участке площадью 29 956, 85 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска.

Решением от 27.10.2022 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Строй-Арт» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно указал, что все территории расположены в нескольких территориальных зонах; данное обстоятельство мэрий приведено не в качестве основания невозможности реализации МИП на испрашиваемых земельных участках; мэрия как и органы местного самоуправления иных муниципальных образований Новосибирской области, не наделена полномочиями по установлению критериев, которым должны соответствовать МИП; подпункт «з» пункта 3.4 Порядка № 3419 не подлежит применению, в связи с противоречием подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункту 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 №583-03 и Постановлению Правительства Новосибирской области от 16.04.2019 №138-п; размер денежных средств, указанный первоначальным инициатором, не является окончательным, с учетом последующей конкурентной процедуры; каких-либо доказательств, подтверждающих, что по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 года составляет 54 120 рублей, материалы дела не содержат, ссылается на выводы судов первой и апелляционной инстанции по делу №А45-4213/2022.

Отзыв на жалобу не поступил.

Определением от 16.01.2023 рассмотрение настоящего дела было приостановлено до принятия Арбитражным судом Западно-Сибирского округа судебного акта по делу № А45-4213/2022.

В связи с принятием Арбитражным судом Западно-Сибирского округа судебного акта по делу № А45-4213/2022 от 21.04.2023, принятием Арбитражным судом Новосибирской области решения по указанному делу от 15.11.2023, по заявлению мэрии апелляционный суд назначил к рассмотрению вопрос о возобновлении производства по настоящему делу на 12.02.2024.

В порядке статьи 18 АПК РФ в связи с отставкой судьи Бородулиной И. И. произведена замена председательствующего, сформирован состав суда: председательствующий Кривошеина С. В., судьи Зайцева О. О., Хайкина С. Н. (определения от 02.11.2023, от 12.02.2024).

В судебном заседании представители мэрии и общества не возражали против возобновления производства по делу и рассмотрении дела по существу в настоящем судебном заседании. Производство по делу возобновлено.

Дело по существу требований рассмотрено в том же составе суда.

В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал, представитель мэрии против ее удовлетворения возражал, считая решение суда законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей общества и мэрии, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 14.02.2022 ООО «Строй-Арт» обратилось в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска с ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках и о соответствии проекта критериям, установленным пунктом 2 части 2 статьи 1 Закона НСО № 583-ОЗ, а именно в части возможности реализации проектов:

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 35 333 кв. м (территория № 2);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома,расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», наземельном участке общей площадью 18 355, 05 кв. м (территория № 3);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественнымипомещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район городНовосибирск», на земельном участке общей площадью 45 286, 87 кв. м(территория № 4);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 20 818, 51 кв. м (территория № 5);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 9 461, 78 кв. м (территория № 8);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 10 215, 62 кв. м (территория № 9);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 14 473, 85 кв. м (территория № 10);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 14 943, 27 кв. м (территория № 11);

«Многоквартирные многоэтажные жилые дома,расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 13 623, 17 кв. м (территория № 12);

30.03.2022 комиссией по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ на основании подпунктов «б», «д», «е», «з» пункта 3.4 Порядка рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов, связанных со строительством жилья, и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, утв. Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 № 3419 (далее – Порядок № 3419) было принято решение об отказе в удовлетворении ходатайств (вопросы повестки дня с девятого по двадцатый, территории с № 2 по № 13).

04.04.2022 в адрес ООО «Строй-Арт» было направлено письмо № 30/03.2/06540 об информировании об об отказе в удовлетворении ходатайства.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с настоящим заявлением (с учетом уточнения требований).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Соответственно, установленные законодателем и реализуемые органами власти исключения из этого принципа должны быть экономически и социально оправданными, а их практическая реализация - обеспечиваться эффективным публичным, в том числе судебным, контролем.

Пунктом 3 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для реализации МИП при условии соответствия указанных инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Критерии, которым должны соответствовать МИП, для размещения (реализации) которых на территории Новосибирской области предоставляются земельные участки, установлены частью 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, и включают в себя, в том числе строительство индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 000 кв.м жилых помещений, из которых не менее определенной доли подлежат передаче на предусмотренные законом социально значимые цели.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 583-ОЗ порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие МИП, связанного со строительством жилья, установленным настоящей статьей критериям, устанавливается Правительством Новосибирской области.

Утвержденный Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 № 3419 Порядок определяет процедуры подачи ходатайства инициатором проекта, рассмотрения ходатайств, оценки и сопоставления ходатайств, направления обращения к Губернатору Новосибирской области (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 1.3.2 Порядка № 3419 ходатайством является обращение юридического лица (юридических лиц) в мэрию города Новосибирска о рассмотрении возможности реализации проекта, связанного со строительством жилья, на земельном участке и о соответствии проекта критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ.

Согласно пункту 2.1 Порядка № 3419 в целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка № 3419 в департамент.

Пунктами 3.2 и 3.3 Порядка № 3419 предусмотрено, что в течение 20 дней со дня регистрации ходатайства и документов департамент: при наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайства, предусмотренных подпунктами «а», «б», «и» пункта 3.4 Порядка № 3419, направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием основания для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы; при отсутствии таких оснований - направляет ходатайство и документы в комиссию по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ, положение о которой и состав которой утверждаются постановлениями мэрии. В течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных департаментом мэрии, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка № 3419.

В пункте 3.4 Порядка № 3419 установлены основания для отказа в удовлетворении ходатайства: а) представление неполного перечня сведений и (или) документов в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 данного Порядка; б) выявление в документах, представленных инициатором проекта, недостоверной информации; в) несоответствие инициатора проекта требованиям, указанным в подпункте 1.3.3 названного порядка; г) несоответствие проекта критерию, установленному пунктом 2 или 2.2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; д) невозможность предоставления земельного участка для реализации проекта в соответствии с законодательством, Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, проектом планировки территории; е) земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды; ж) ходатайство не получило наивысший рейтинг по результатам оценки и сопоставления ходатайств; з) размер денежных средств, подлежащих внесению на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства по передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирных домов, менее стоимости испрашиваемого земельного участка, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, - в отношении проекта, критерий для которого установлен пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона № 583-ОЗ; и) подготовка проекта распоряжения Губернатора Новосибирской области в связи с поступившим ранее обращением к Губернатору Новосибирской области в отношении испрашиваемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа обществу в удовлетворении ходатайств послужили выводы комиссии о невозможности предоставления указанных земельных участков для реализации МИП в Октябрьском районе города Новосибирска (территории №№ 2-13), несоблюдение требований подпунктов «б», «д», «е», «з» пункта 3.4 Порядка № 3419.

Суд первой инстанции, проанализировав основания отказа комиссии, установил, что одним из оснований для отказа в удовлетворении ходатайств общества на основании подпункта «д» пункта 3.4 Порядка № 3419 послужил вывод комиссии о том, что проект застройки на каждой территории не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) - территории расположены в нескольких территориальных зонах.

Согласно статье 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, проектной документации лесных участков либо утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (часть 7 статьи 11.9 ЗК РФ).

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), части 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Как установил суд первой инстанции, земельные участки площадью 4 286, 87 кв. м (территория № 4), 20 818, 51 кв. м (территория № 5), 18 261, 13 кв. м (территория № 7), 9 461, 78 кв. м (территория № 8), 14 473, 85 кв. м (территория № 10), 13 623, 17 кв. м (территория № 12), испрашиваемые обществом для реализации МИП, располагаются в двух территориальных зонах. В связи с чем довод общества о том, что суд первой инстанции необоснованно указал, что все территории расположены в нескольких территориальных зонах, является необоснованным.

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе: территория № 4 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне перспективной улично- дорожной сети (ИТ-6), площадь пересечения составляет 0, 56 кв. м (в точке № 8); территория № 5 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к природной зоне (Р-1), площадь пересечения составляет 0, 15 кв. м (в точке № 2); территория № 7 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне озеленения (Р-2), площадь пересечения составляет 0, 08 кв. м (в точках № 4, 5); территория № 8 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне озеленения (Р-2), площадь пересечения составляет 0, 01 кв. м (в точке № 1); территория № 10 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к природной зоне (Р-1), площадь пересечения составляет 0, 39 кв. м (в точке № 11); территория № 12 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), к природной зоне (Р-1), к зоне улично- дорожной сети (ИТ-3), площадь пересечения с зоной Р-1 составляет 0, 30 кв. м (в точках № 2, 3), площадь пересечения с зоной ИТ -3 составляет 9, 83 кв. м (в точке № 4).

В территориальных зонах: природная зона (Р-1), зона озеленения (Р-2), зона улично-дорожной сети (ИТ-3), перспективной улично-дорожной сети (ИТ-6) не предусмотрено строительство многоэтажной жилой застройки (высотной застройки).

Суд первой инстанции, с учетом того, что установлен законодательный запрет на формирование земельного участка, находящегося в различных территориальных зонах, ситуация, при которой сформированный земельный участок оказывается находящимся одновременно в нескольких территориальных зонах, и на него распространяется действие нескольких градостроительных регламентов, ведёт к возникновению правовой неопределённости в отношении правового режима земельного участка, правомерно пришел к выводу о том, что решения комиссии в указанной части являются обоснованными.

Также правомерно отклонен довод общества об отсутствии основания для отказа, предусмотренного подпунктом «е» пункта 3.4 Порядка № 3419.

Одним из оснований для отказа в удовлетворении ходатайства является основание, указанное в подпункте «е» пункта 3.4 Порядка № 3419: земельный участок, на котором предполагается реализация проекта, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Согласно материалам дела, муниципальное казённое учреждение «Управление капитального строительства» обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о предоставлении земельных участков в постоянное бессрочное пользовании, в том числе о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:072001:856, 54:35:072001:307.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 25.02.2022 № 603 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072001:307 предоставлен муниципальному казённому учреждению «Управление капитального строительства» в постоянное (бессрочное) пользование.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 25.02.2022 № 606 земельный участок с кадастровым номером 54:35:072001:856 предоставлен муниципальному казённому учреждению «Управление капитального строительства» в постоянное (бессрочное) пользование.

Также на испрашиваемом земельном участке - территория № 10 согласно пункту 2.1.5 протокола от 17.09.2020 № 467 комиссии по вопросам земельных и имущественных отношений принято решение об образовании земельного участка для предоставления с использованием аукциона с видом разрешённого использования (2.1.1) - малоэтажные многоквартирные дома; индивидуальные гаражи; иные вспомогательные сооружения; объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома.

В отношении территории № 13 обществом при обращении с ходатайством о рассмотрении возможности реализации масштабных инвестиционных проектов также установлено нарушение подпунктов «б», «е» пункта 3.4. Порядка.

Заявитель просил рассмотреть возможность реализации масштабного инвестиционного проекта «Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск», на земельном участке общей площадью 29 956, 85 кв. м (территория № 13).

При этом согласно эскизной документации шифр: 901.530.5.09.2021 -ЭП том 13 и схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории земельный участок общей площадью 29 956, 85 предстоит образовать из земельного участка с кадастровым номером 54:35:072001:303 из несформированного земельного участка.

При этом земельного участка с кадастровым номером 54:35:072001:303 не существует.

На испрашиваемой территории располагается земельный участок с номером 54:35:072001:856, который, как указано выше, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования МКУ «Управление капитального строительство».

Кроме того, в отношении названной территории правомерно принято решение об отказе в удовлетворении ходатайства, поскольку в эскизном проекте неверно указан номер земельного участка, земельный участок не совпадает по площади (13 882, 02 кв. м) с декларацией (в соответствии с представленной схемой расположения проектируемого участка на кадастровой карте).

Судом установлено также, что в соответствии с представленными ходатайствами и декларациями общества при реализации масштабных инвестиционных проектов:

по территории № 2 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 1 500 000 000 рублей; доля кредитных средств - 1 500 000 000 рублей;

по территории № 3 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 650 000 000 рублей; доля кредитных средств - 650 000 000 рублей;

по территории № 4 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 1 700 000 000 рублей; доля кредитных средств - 1 700 000 000 рублей;

по территории № 5 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 1 000 000 000 рублей; доля кредитных средств - 1 000 000 000 рублей;

по территории № 6 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: город Новосибирск, мкр. Закаменский, 16. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами -650 000 000 рублей; доля кредитных средств - 650 000 000 рублей;

по территории № 7 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 800 000 000 рублей; доля кредитных средств - 800 000 000 рублей;

по территории № 8 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 660 000 000 рублей; доля кредитных средств - 660 000 000 рублей;

по территории № 9 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 650 000 000 рублей; доля кредитных средств - 650 000 000 рублей;

по территории № 10 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: <...> стр. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами - 650 000 000 рублей; доля кредитных средств - 650 000 000 рублей;

по территории № 11 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: город Новосибирск, мкр. Закаменский, 16. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами -660 000 000 рублей; доля кредитных средств - 660 000 000 рублей;

по территории № 12 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: город Новосибирск, мкр. Закаменский, 16. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами -660 000 000 рублей; доля кредитных средств - 660 000 000 рублей;

по территории № 13 заявитель обязуется внести денежные средства в общем размере 30 000 000 рублей на завершение строительства многоквартирного дома со следующим местоположением: город Новосибирск, мкр. Закаменский, 16. Общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами -1 500 000 000 рублей; доля кредитных средств - 1 500 000 000 рублей.

Мэрией в данном случае отказано обществу по основаниям, указанным в подпунктах «б» и «з» пункта 3.4 Порядка № 3419.

В обоснование отказа по подпункту «б» пункта 3.4 Порядка Мэрия ссылается на то, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП, что заявителем представлена недостоверная информация о себестоимости 1 кв.м. строительства жилья.

Судом первой инстанции данный вывод комиссии правомерно поддержан. При выяснении всех существенных обстоятельств данного спора суду следует установить все факты, влияющие на реальную возможность реализации обществом МИП.

В соответствии с пунктом 1.3.4 Порядка № 3419 декларация инициатора проекта - это документ, составленный инициатором проекта по форме, содержащей сведения об инициаторе проекта, проекте и обязательствах инициатора проекта, согласно приложению к указанному Порядку.

Раздел III формы декларации (сведения о проекте) предусматривает указание инициатором проекта, в том числе: общей площади индивидуальных жилых домов, жилых объектов блокированной застройки и (или) многоквартирного дома (многоквартирных домов), строительство которых предполагается в рамках проекта; общей суммы инвестиций, предусмотренных проектом; доли кредитных (заемных) средств при реализации проекта.

Согласно подпункту 15 пункта 5 Порядка № 3419 к обращению инициатора проекта прилагается, в том числе, документ, подтверждающий наличие собственных и (или) привлекаемых для реализации проекта средств в размере заявленных инвестиций (гарантийное письмо, копия соглашения о намерениях финансирования проекта, справка банка, обслуживающего инициатора проекта, об оборотах по расчетным и валютным счетам за период один год до даты направления ходатайства (обращения к Губернатору Новосибирской области) в разбивке по месяцам, копия договора займа, копия кредитного договора, иной документ, подтверждающий возможность финансирования проекта).

Учитывая цель предоставления земельного участка без проведения торгов -реализация МИП, связанного со строительством жилья, сведения об объеме планируемых инвестиций и о количестве запланированного к строительству жилого фонда составляют экономическую и социальную основу проекта, являются его базовыми целевыми характеристиками, поэтому нуждаются в проверке достоверности применительно к подпункту «б» пункта 3.4 Порядка № 3419.

Заявитель не соглашается с использованием мэрией данных Федеральной службы государственной статистики для определения себестоимости строительства 1 кв. м. жилья, ссылается на то, что показатели средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади определены на основе данных проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, обществом для реализации МИП будут привлекаться заемные денежные средства.

Мэрия ссылается на то, что заявитель не располагает денежными средствами, наличие которых предполагается у инициатора МИП, что заявителем не представлено доказательств возможности строительства по стоимости 1 кв.м жилья по данным общества.

Методика осуществления такой проверки Порядком № 3419 не определена, но, исходя из сути реализуемых мероприятий, предполагает оценку наличия у инициатора проекта собственных и (или) привлекаемых для реализации МИП средств в размере заявленных им инвестиций, а также их релевантность запланированному объему строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 № 1683 установлены следующие нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика: получившего разрешение на строительство после 01.07.2018: норматив обеспеченности обязательств - не менее 1; норматив целевого использования средств - не более 1; норматив размера собственных средств застройщика - не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Правила расчета норматива размера собственных средств застройщика утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 № 673.

Этот норматив определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика.

Размер собственных средств застройщика исчисляется в виде разницы между величиной принимаемых к расчету активов и величиной принимаемых к расчету обязательств. Показатели, отраженные на забалансовых счетах, в расчетах не учитываются.

Вместе с тем, в соответствии с представляемыми сведениями о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика за 9 месяцев 2021 строка 4 информации о размере собственных денежных средств застройщика не содержит.

При этом общая сумма инвестиций, предусмотренная проектами, составляет 11 080 000 000 рублей, в связи с чем минимальный размер собственных средств застройщика должен составлять 1 108 000 000 рублей.

Согласно представленному бухгалтерскому балансу на 30.09.2021 общество данными денежными средствами не располагает. На указанную дату на расчётном счете организации имелось лишь 2 000 000 рублей.

По сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120 рублей.

Расчет был произведен путем сопоставления объема инвестиций с площадью заявленных к строительству многоквартирных домов.

При этом по данным инициатора МИП себестоимость строительства 1 кв. м составит: по территории № 2 - 30 098 рублей 32 копейки, по территории № 3 - 30 612 рублей 53 копейки, по территории № 4 - 27 661 рубль 48 копеек, по территории № 5 - 31 010 рублей 23 копейки, по территории № 6 - 35 175 рублей 31 копейку, по территории № 7 -29 123 рубля 64 копейки, по территории № 8 -32 690 рублей 08 копеек, по территории № 9 - 35 405 рублей 10 копеек, по территории № 10 - 32 866 рублей 84 копейки, по территории № 11 - 31 854 рубля 38 копеек, по территории № 12 -32 289 рублей 31 копейку, по территории № 13 - 31 715 рублей 89 копеек.

Из изложенного следует, что строительство объектов капитального строительство с указанным расчетом стоимости 1 кв.м. в указанный бюджет строительства осуществить невозможно, в связи с чем обществом в нарушение подпункта подпункту «б» пункта 3.4 Порядка представлена недостоверная информация.

При этом недостоверность заключается в экономически необоснованном соотношении обязательных к указанию сведений об общей площади предполагаемого строительства и общей сумме инвестиций, а не полученного на их основе расчетного значения себестоимости строительства.

Тот факт, что среднерыночные показатели себестоимости строительства получены заинтересованным лицом из находящихся в общем доступе сведений официальной статистики, а не из данных Единой информационной системы жилищного строительства, не порочит правильности выводов суда, поскольку соответствующую информацию, отвечающую критерию публичной достоверности, можно отнести к категории общеизвестной (часть 1 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзац шестой пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Доказательств того, что общество располагает ресурсами, позволяющими снизить себестоимость строительства, осуществить строительство, не представлено.

В связи с изложенным, ссылка общества на выводы судов первой и апелляционной инстанции по делу №А45-4213/2022 подлежит отклонению, с учетом того, что постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.04.2023 (до принятия которого было приостановлено рассмотрение настоящего дела) в данной части выводы указанных судебных инстанций признаны сделанными при неполном выяснении фактических обстоятельств дела.

Отклоняя довод общества о том, что мэрия не наделена полномочиями по установлению критериев, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, а значит подпункт «з» пункта 3.4 Порядка № 3419 не подлежит применению, суд первой инстанции правомерно указал, что полномочиями установления критериев, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, наделены субъекты Российской Федерации, в рассматриваемом случае - Новосибирская область.

В Новосибирской области действует Закон № 583-ОЗ, в котором установлены критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых на территории Новосибирской области предоставляются земельные участки,

Постановлением мэрии утвержден Порядок № 3419, который регламентирует процедуру подачи ходатайства инициатором проекта, процедуру рассмотрения ходатайства мэрией города Новосибирска, оценки и сопоставления ходатайств, направления обращения к Губернатору Новосибирской области.

При этом Порядок № 3419 содержит такое основание для отказа как подпункт «з» пункта 3.4, а именно - размер денежных средств, подлежащих внесению на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства по передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирных домов, менее стоимости испрашиваемого земельного участка, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, -в отношении проекта, критерий для которого установлен пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области.

В отношении территории № 2 установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 135 961 000 рублей.

В отношении территории № 3 установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 84 635 000 рублей.

В отношении территории № 9 установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 54 470 000 рублей.

В отношении территории № 11 установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 135 961 000 рублей.

Как установлено при рассмотрении дела, документы, представленные обществом, свидетельствовали о том, что размер денежных средств, предполагаемых к освоению на строительство меньше стоимости испрашиваемых участков (указанная заявителем стоимость 1 кв. м строительства меньше средней стоимости строительства по данным Росстата).

Ссылка общества на то, подпункт «з» пункта 3.4 Порядка № 3419 не подлежит применению в связи с противоречием подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункту 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 №583-03 и Постановлению Правительства Новосибирской области от 16.04.2019 №138-п, не принимается апелляционным судом, поскольку в установленном законом порядке как сам Порядок № 3419, так положения названного пункта не признаны незаконными, не подлежащими применению (иного не следует из материалов дела).

Следовательно, судом в указанной части решение комиссии правомерно признано обоснованным.

При рассмотрении дела апелляционный суд учитывает также то обстоятельство (заявлено представителем мэрии), что принято постановление Правительства Новосибирской области от 11.07.2023 № 290-п, согласно которому в отношении территорий, испрашиваемых обществом, принято решение о комплексном развитии незастроенной территории, что это исключает предоставление территорий обществу в целях реализации МИП.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания незаконным отказа мэрии по заявленным обществом ходатайствам о реализации МИП на испрашиваемых земельных участках в Октябрьском районе города Новосибирска.

Иные доводы общества проверены апелляционным судом, не опровергают правильных по существу выводов суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, жалоба общества не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины по заявлению и жалобе, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 27.10.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15340/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Арт» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий С. В. Кривошеина

Судьи О. О. Зайцева

С. Н. Хайкина