Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Филинюк М.М.
с использования средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 ноября 2018 года по делу № А45-32987/2017 (судья Исакова С.А.) по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП <***>), г. Новосибирск, к мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г.Новосибирск, при участии третьих лиц: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,
2) общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Петровская Слобода», о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №2423 от 22.01.2015, взыскании 4 549 927 руб. 90 коп., обязании принять по акту приёма-передачи нежилое помещение,

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5 по доверенности от 01.07.2018;

от ответчика: без участия (извещен),

от третьих лиц: без участия (извещены),

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, ИП ФИО4) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, Мэрия, апеллянт) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи № 2423 от 22.01.2015, взыскании 4 549 927,90 руб., обязании принять по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 170,6 кв. м с кадастровым (или условным) номером 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>, в течение месяца с момента вступления решения в законную силу, прекращении права собственности на указанное нежилое помещение.

Определением от 04.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Петровская Слобода» (далее по тексту - третье лицо - 2) (т. 1 л.д. 116-118).

В судебном заседании 21.12.2017 истец отказался от искового требования
о прекращении права собственности на спорное нежилое помещение (т. 1 л.д. 122,126-128).

Отказ от иска в этой части судом принят.

В судебном заседании 13.11.2018 истец уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств и просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 4 549 928, 54 руб.

Заявление об уточнении исковых требований, как соответствующее требованиям статьи 49 АПК РФ, судом принято.

По существу судом рассматривались требования о расторжении договора № 2423 купли-продажи нежилого помещения от 22.01.2015, взыскании денежных средств в размере 4 549 928, 54 руб., обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу принять по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 170,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19 ноября 2018 года, отказ от требования о прекращении права собственности ФИО4 на нежилое помещение общей площадью 170,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...> принят, в указанной части производство по делу прекращено.

Договор № 2423 купли-продажи нежилого помещения от 22.01.2015, заключенный между Мэрией города Новосибирска и ФИО4 расторгнут.

С Мэрии города Новосибирска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 взысканы денежные средства в размере 4 549 928,54 руб., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины взыскано 57 750 руб.

Суд обязал Мэрию города Новосибирска в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу принять по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 170,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенное по адресу: <...>.

Не согласившись с принятым решением суда, Мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, указывая, что судом первой инстанции неправильно применены положение ст.ст. 450, 453, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации; вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение переданное истцу по договору имеет существенные недостатки является необоснованным.

В возражениях и в отзыве на апелляционную жалобу предприниматель указывает на законность оспариваемого решения, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Письменные возражения и отзыв на апелляционную жалобу приобщены к материалам дела, указанные в них доводы поддержаны представителем истца в судебном заседании.

Ответчик и третье лицо, в назначенное время явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным приступить к разрешению вопроса о готовности рассмотрения дела в отсутствие представителей указанных участвующих в деле лиц.

Апеллянт заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине аномально низкой температуры воздуха, отменой транспортного сообщения.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции отклонил его ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, являясь юридическим лицом, не лишен права и возможности направить в суд своего представителя, наделив его соответствующими полномочиями.

Апеллянт о дате и времени судебного заседания извещен заблаговременно, территориально находится в том же месте нахождения, как истец, который обеспечил явку своего представителя. Соответственно принятие решений о том, имеется ли необходимость участия представителя в судебном заседании для представления его интересов в суде находилось в пределах его контроля, однако, участие представителей им не обеспечено, а само по себе заявление об отложении судебного заседания основанием для такого процессуального действия не является, а безосновательное отложение рассмотрения дела, когда истец явку своего представителя при тех же погодных условиях обеспечил, судом нарушает баланс интересов сторон, какие процессуальные действия должен был совершить .представитель ответчика при явке в судебное заседание, не совершение которых, препятствовало рассмотрению дела, ответчиком не указано, иными основаниями необходимость отложения рассмотрения дела не обоснована.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению.

Как следует из материалов дела, 22.01.2015 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор № 2423 купли-продажи нежилого помещения (далее по тексту - договор) (т. 1 л.д. 19-23), предметом которого стала передача в собственность покупателя в порядке приватизации нежилого помещения, общей площадью 170, 6 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 54-54-01/638/2009-122, расположенного по адресу: <...>.

Стоимость спорного помещения согласована сторонами в пункте 2.1 договора и составляет 4 500 000 руб. (в том числе НДС). С учетом суммы внесенного задатка в размере 450 000 руб., истцом подлежала уплате сумма в размере 4 050 000 руб.

Порядок оплаты указанной суммы согласован сторонами путем внесения рассроченного платежа, и отражен в пункте 2.2 договора. При этом, в соответствии с указанным пунктом, покупателю на сумму предоставленной рассрочки в размере 4 050 000 руб., начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату публикации извещения о продаже помещения - 8,25%.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, в срок, не позднее 30 дней с момента поступления всей суммы денежных средств от покупателя, продавец передает покупателю в собственность спорное нежилое помещение по передаточному акту.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям №№ 48, 16, 32, 47, 63, 78, 94, 113, 131, 147, 166, 180, 187 истец оплатил денежные средства за нежилое помещение (с учетом начисленных процентов) в сумме 4 549 928, 54 руб. (т. 1 л.д. 32-44).

30.11.2015 ответчик передал истцу спорное нежилое помещение по передаточному акту (т. 1 л.д. 24).

После приемки истцом спорного помещения и регистрации права собственности, в процессе его эксплуатации, было выявлено, что в спорном помещении неоднократно происходит затопление, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты обследования (т. 1 л.д. 45-53).

В целях установления причины затопления, истец обратился в экспертную организацию для проведения экспертизы. Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное судебно-экспертное учреждение «Мидель» от 21.09.2016 № 056 (т. 1 л.д. 55-64), причиной затопления помещений подвала является дефект гидроизоляции ограждающих конструкций исследуемых помещений - грунтовая и атмосферная вода проникает сквозь ограждающие конструкции в помещения подвала дома № 64 по ул. Богдана Хмельницкого. При этом, согласно указанному экспертному заключению, затопление спорного помещения носит неоднократный, повторяющийся характер, что приводит к невозможности эксплуатации исследуемых помещений по назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца к ответчику с требованием о расторжении договора купли продажи спорного помещения и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Отказ ответчика в добровольном удовлетворении претензионных требований истца послужил основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью Экспертно-консалтинговое бюро «СТИНЭКС» общая стоимость строительных работ по устранению дефектов складывается из затрат по устранению причин замачивания помещения, и затрат по устранению дефектов, вызванных замачиваем, и равна сумме 2 974 100,30 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В случае нарушения установленных законом требований к качеству недвижимости покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, что истцом и было сделано.

Судом установлено, что договор не содержит каких-либо требований к состоянию и качеству передаваемого объекта, условие о качестве имущества сторонами не согласовано, в связи с чем, продавец обязан передать покупателю помещение, техническое состояние которого соответствует целям его обычного использования.

Исследовав совокупность представленных в дело доказательств, суд обоснованно пришел к выводу о том, что обнаруженные истцом в ходе эксплуатации спорного помещения недостатки носят скрытый характер.

Общая стоимость строительных работ по устранению недостатков согласно сметному расчету составляет 2 974 100,30 руб. Данная сумма является существенной и несоизмеримой с ценой самого объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Материалами дела подтверждается факт затопления спорного нежилого помещения, при этом указанное обстоятельство носит продолжительный периодичный характер, при этом, приводит к невозможности эксплуатации исследуемых помещений по назначению.

Согласно выводам, содержащимся в материалах экспертного заключения, установить наличие застойных (грунтовых) вод на момент подписания передаточного акта о передаче в собственность спорного нежилого помещения не представлялось возможным.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертные заключения, в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд правомерно пришел к выводу о наличии существенных недостатков спорного помещения, переданного истцу по договору купли-продажи.

Учитывая, что имеющиеся недостатки являются существенными покупатель вправе на основании статей 475, 557 ГК РФ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

С учетом того, что апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по апелляционной жалобе апелляционным судом не распределяются.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного судаНовосибирской области от 19 ноября 2018 года по делу № А45-32987/2017оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий:

Судьи:

ФИО1

ФИО2

ФИО3