Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июля 2017 года .
Постановление изготовлено в полном объёме июля 2017 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мелихова Н.В.

судей Кадниковой О.В.

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу
ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области
от 16.01.2017 (судья Краецкая Е.Б.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 (судьи Верёвкин А.В., Аристова Е.В., Еникеева Л.И.) по делу № А46-15363/2015, принятые по иску индивидуального предпринимателя ФИО3
(ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к ФИО2 (город Омск) об обязании передать доли в праве
собственности на объекты недвижимости, произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Другие лица, участвующие в деле: ФИО4, ФИО5.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ФИО3) 15.12.2015 обратился в Арбитражный суд
Омской области с иском о понуждении индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ФИО2, ответчик) передать
16/100 долей в праве собственности на здание площадью 371,1 кв. м, кадастровый номер: 55:36:000000:151604, расположенное по адресу:
<...>, и 16/100 долей в праве собственности на земельный участок площадью 2 441 кв. м, кадастровый номер: 55:36:000000:158787, расположенный по почтовому адресу ориентира: <...>; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на эти доли.

Требование покупателя имущества мотивировано уклонением продавца от заключения основного договора купли-продажи и передачи имущества
в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи
от 08.12.2014, по которому был оплачен задаток в размере существенной стоимости имущества.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, супруга ответчика - ФИО5.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.01.2017
иск удовлетворён.

Суд первой инстанции указал на то, что утрата ответчиком
статуса индивидуального предпринимателя не может являться основанием для прекращения производства по делу и сделал вывод о возникновении
у ответчика обязательства по передаче имущества истцу в соответствии
с договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием
о предварительной оплате.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда
от 17.04.2017 в удовлетворении апелляционных жалоб Малова С.В.
и Маловой О.Б. отказано, решение суда первой инстанции от 16.01.2017 оставлено без изменения .

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы о необходимости назначения технико-криминалистической экспертизы с целью установления факта одновременного подписания сторонами предварительного договора,
о нарушении правил подведомственности и возможном нарушении норм семейного законодательства при заключении сделок по приобретению ответчиком нежилого помещения и земельного участка.

В кассационной жалобе Малов С.В. просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Тверитина И.Н.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов
первой и апелляционной инстанций о подведомственности спора
при отсутствии у него статуса индивидуального предпринимателя.

По утверждению ФИО2, поскольку закон не ограничивает
право собственности физических лиц на любое имущество, подведомственность спора не зависит от того, что предметом правопритязания является нежилого помещение, которое может быть использовано в предпринимательской деятельности.

Как полагает ФИО2, в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)
для рассмотрения настоящего спора преюдициальное значение имеет решение Кировского районного суда города Омска от 13.05.2016 по делу
№ 2-2251/2016, в котором было установлено фактическое незаключение сделки по продаже спорного имущества, из чего следует невозможность совершения регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Также ФИО2 указывает на отсутствие судебной оценки возможности применения к конкретным рассматриваемым правоотношениям разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума № 54).

ФИО2 считает, что в части доли в праве собственности
на здание к предварительному договору от 08.12.2014 должны быть применимы нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -
ГК РФ), регулирующие именно предварительный договор без каких-либо изъятий; в части доли в праве собственности на земельный участок -
нормы ГК РФ с учётом разъяснений Постановления Пленума № 54;
в данном случае истец вправе требовать возврата уплаченной ему денежной суммы и уплаты процентов на неё, а также возмещения убытков.

Кроме того, ФИО2 указывает на неполное исследование и оценку судами содержащих противоречия фактов подписания договора и передачи денежных средств.

Тверитин И.Н. в отзыве отклонил доводы, изложенные
в кассационной жалобе Малова С.В., а также заявил ходатайство
об отложении судебного заседания в связи с невозможностью
представителя явиться в судебное заседание.

На основании статей 158, 159, 284 АПК РФ суд кассационной
инстанции не нашёл оснований для удовлетворения ходатайства
ФИО3 об отложении судебного заседания.

Согласно части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба заявителя рассматривается в отсутствие участвующих в деле лиц, извещённых
о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает,
что кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что в соответствии с условиями предварительного договора от 08.12.2014 ФИО2 (продавец)
и ФИО3 (покупатель) обязались заключить договор
купли-продажи доли в размере 16/100 долей в праве собственности
на нежилое одноэтажное здание общей площадью 371,1 кв. м, расположенное <...>, и 16/100 долей
в праве собственности на земельный участок площадью 2 441+/-17 кв. м
по этому же адресу, который будет приобретён в будущем,
общей стоимостью 5 224 000 рублей.

Стороны обязались заключить основной договор в течение 15 дней
с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующий земельный
участок, но не позднее 01.03.2015 (пункт 1.4 предварительного договора).

В разделе 2 предварительного договора стороны указали на передачу покупателем продавцу при его подписании задатка в сумме 5 072 000 рублей путём вручения наличных денежных средств в доказательство
его заключения и в обеспечение исполнения этого договора.

При обращении в суд с иском о понуждении ФИО2
передать 16/100 долей в праве собственности на здание и земельный участок,
а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности на эти доли ФИО3 указал на уклонение
ответчика от заключения основного договора и сдачи документов
для государственной регистрации перехода права собственности
по условиям предварительного договора от 08.12.2014, в соответствии
с которым был оплачен задаток.

Согласно положениям части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пленум в пункте 8 Постановления № 54 разъяснил, что если
сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный,
в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем
на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено
в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В пункте 5 Постановления Пленума № 54 указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понуждён к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит,
что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик -
продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства
по передаче имущества также может быть соединено с требованием
о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования согласно статье 431 ГК РФ
условий пункта 2.1 договора от 08.12.2014, суд первой инстанции установил, что на момент его подписания сторонами ФИО3 передал
ФИО2 предварительную оплату на сумму 5 072 000 рублей,
что по существу является распиской, не оспариваемой участниками сделки.

Частью 1 статьи 223 ГК РФ предусмотрен переход права
собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи,
если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности связан с моментом регистрации отчуждения (часть 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости
продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство
продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным
после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон
от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца
от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность кредитор в силу статьи 398 ГК РФ вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи
её кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу,
имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет
тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше,
а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При оценке возражений ФИО2 относительно государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости ФИО4 по соглашению об отступном от 20.11.2015
суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия такой
регистрации к этому лицу, а также доказательств фактического владения
им имуществом.

В данном случае обязательство по передаче имущества ФИО3 возникло у ФИО2 ранее из предварительного договора от 08.12.2014
со сроком исполнения не позднее 01.03.2015.

Учитывая факт осуществления истцом предоплаты, отсутствие доказательств исполнения договора купли-продажи от 08.12.2014
и возврата уплаченных денежных средств истцу, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск ИП ФИО3 о понуждении
ФИО2 передать 16/100 долей в праве собственности на здание площадью 371,1 кв. м и 16/100 долей в праве собственности
на земельный участок площадью 2 441 кв. м, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности
на указанные доли.

Суд апелляционной инстанции правомерно поддержал выводы
суда первой инстанции.

Приведённый ФИО2 довод о неподведомственности
спора арбитражному суду в связи с отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя правильно оценён судами
как не имеющий правового значения для разрешения настоящего спора, возникшего из гражданских правоотношений относительно объектов недвижимости, использование которых предполагается исключительно
в связи с осуществлением предпринимательской и (или) иной экономической деятельности.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о преюдициально установленном обстоятельстве отсутствия сделки по продаже имущества, содержащимся в решении суда общей юрисдикции, не может быть принято во внимание, поскольку при отклонении иска ФИО5 об оспаривании предварительного договора от 08.12.2014 в данном судебном процессе
не рассматривались вопросы отсутствия обязательств по переходу прав
на недвижимое имущество.

Приведённые в кассационной жалобе доводы свидетельствуют
о несогласии заявителя с оценкой установленных обстоятельств
и не указывают на неправильное применение судами первой
и апелляционной инстанций норм права при рассмотрении обоснованности требований о передаче долей в праве собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, кассационная жалоба заявителя на судебные акты не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 16.01.2017
и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу № А46-15363/2015 оставить без изменения, кассационную
жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий
двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий Н.В. ФИО6

Судьи О.В. Кадникова

С.А. Мельник