Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Володиной Ю.В.,рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 (судьи:
ФИО1, ФИО2, ФИО3) по делу № А46-17518/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Омск Моторс» к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска о признании действующими договоров аренды земельных участков.

Другие лица, участвующие в деле: Департамент архитектуры
и градостроительства администрации города Омска.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Омск
Моторс» – ФИО4 по доверенности от 28.11.2016;

от Департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО5 по доверенности от 24.07.2017 № ИСХ-ДИО/12122;

от Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска – ФИО6 по доверенности от 13.12.2016 № 50.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Омск Моторс» (644001,
<...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>, далее – ООО «Омск Моторс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (644043, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – департамент, ответчик) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договора аренды от 02.04.2012 № ДГУ/12-2634-К-34 на основании уведомления департамента от 04.08.2016 № Исх-ДИО/11269; договора аренды от 18.10.2013
№ Д-Кр-31-10316 на основании уведомлений департамента от 10.11.2016
№ Исх-ДИО/1688 и от 11.01.2017 № Исх-ДИО/73; а также о признании действующими: договора аренды № ДГУ/12-2634-К-34 от 02.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:4512, местоположение которого установлено в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>; договора аренды земельного участка от 18.10.2013 № Д-Кр-31-10316 с кадастровым номером 55:36:130126:5741, местоположение которого установлено примерно в 500 м южнее ориентира - жилого дома с почтовым адресом: г. Омск,
о признании ул. Волгоградская, д. 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (644043, <...>, ИНН <***>,
ОГРН <***>, далее – департамент архитектуры).

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017, заявленные обществом требования удовлетворены.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не приняты во внимание действующее законодательство о порядке прекращения договоров аренды, а также факты, установленные в ходе проведенной департаментом проверки целевого использования земельного участка, подтверждающие недобросовестность действий арендатора, выразившихся в неосвоении земельных участков в течение первоначального срока аренды, а также нарушение обществом прав смежных землепользователей.

Департамент не согласен с выводами судебных инстанций о недоказанности материалами дела выявленных департаментом нарушений деятельности общества.

Общество просит оставить жалобу без удовлетворения.

Департамент архитектуры поддержал доводы жалобы.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 02.04.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Консалтинговая компания» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка
№ ДГУ/12-2634-К-34, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 3 года, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок площадью
2 041 кв. м, кадастровый номер участка 55:36:130126:4512, местоположение участка: в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес:
<...>, целевое использование участка: строительство торгово-сервисного комплекса.

Договор от 02.04.2012 № ДГУ/12-2634-К-34 прошел государственную регистрацию.

Соглашением от 31.12.2013 к договору аренды земельного участка
от 02.04.2012 № ДГУ/12-2634-К-34 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Омск Моторс».

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.06.2014.

Между департаментом (арендодатель) и ООО «Сибирская Консалтинговая компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2013 № Д-Кр-31-10316, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду сроком на 3 года, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью
2 902 кв. м, кадастровый номер участка: 55:36:130126:5741, местоположение участка: в 500 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес:
<...>, целевое использование участка: для строительства торгового центра.

Договор прошел государственную регистрацию.

Соглашением от 30.12.2013 к договору аренды земельного участка
от 18.10.2013 № Д-Кр-31-10316 права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Омск Моторс». Указанное соглашение также зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 23.06.2014.

Письмом от 04.08.2016 № Исх-ДИО/11269 департамент сообщил
ООО «Омск Моторс» об истечении 14.07.2015 срока действия договора
от 02.04.2012 № ДГУ/12-2634-К-34, просил считать данное уведомление письменным предупреждением о прекращении действия договора.

Уведомлением от 10.11.2016 № Исх-ДИО/16886 департамент сообщил обществу об отсутствии согласия на продление срока действия договора
от 18.10.2013 № Д-Кр-31-10316 после его истечения.

Письмом от 11.01.2017 № Исх-ДИО/73 департамент известил
ООО «Омск Моторс» об отказе от договора от 18.10.2013 № Д-Кр-31-10316 аренды земельного участка.

Полагая, что указанные действия департамента являются незаконными, и нарушают права и законные интересы общества, ООО «Омск Моторс» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя иск, суды пришли к выводу о доказанности обстоятельств, приведенных в обоснование предъявленных требований.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610, пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая имеющуюся в деле переписку и вышеизложенные нормы права, суды обоснованно указали, что действия сторон, свидетельствуют о сохранении департаментом и обществом арендных правоотношений, в связи с чем, пришли к правомерному выводу о возобновлении действий спорных договоров аренды по истечении срока их действия на изложенных в них условиях на неопределенный срок.

Признавая недействительными отказы от договоров аренды, судебные инстанции оценивали действия арендатора по использованию земельных участков. Суды пришли к выводу, что обществом на протяжении периода действия спорных договоров производилась подготовка к строительству и освоению земельных участков (сбор технических условий, оплата технической возможности подключения сетей электро-, газо-, и водоснабжения, проектирование газовой котельной, разработка эскизного проекта здания торгово-сервисного комплекса). Соответствующие добросовестные действия истца исключают в данном случае возможность признания законными отказов от договоров аренды.

Кассационная инстанция считает, что выводы судебных инстанций не соответствуют нормам материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма
от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в определении
от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608.

Доказательств того, что начиная с апреля 2012 года, арендатор предпринял все необходимые меры для исполнения обязательств по строительству в установленные договорами сроки, а арендодатель либо уполномоченные органы публичной власти, злоупотребляя правами, препятствовали ему в этом, в материалах дела нет.

Доводы ООО «Омск Моторс» о недостатке у общества времени для освоения участков, поскольку соглашения о замене арендаторов по договорам аренды заключены в 2014 году, во внимание не принимаются. В силу закона замена стороны в договоре не влечет изменения прав и обязанностей сторон договора.

Ссылка заявителя жалобы на отказ третьего лица от 10.11.2016 в выдаче истцу разрешения на строительство, как препятствие для исполнения им условий договоров, несостоятельна. Учитывая наличие у ответчика права на односторонний отказ от договоров, а также время обращения истца за разрешением, данное обстоятельство правового значения не имеет.

При таких условиях обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права и в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отмене. Оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017
и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Триль

Судьи М.А. Севастьянова

В.В. Сирина