Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-17458/2017 ) акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Омской области от 20.11.2017 по делу № А46-1979/2017 (судья Савинов А.В.), принятое по иску акционерного общества «Тандер» (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549)

к индивидуальному предпринимателю Валиеву Ринату Кутдусовичу (ИНН 550402407867, ОГРН 304550427100087), индивидуальному предпринимателю Басаку Игорю Александровичу (ИНН 550304979908, ОГРН 307554332600245)

о взыскании 14 305 502 руб. 42 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича, индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича к акционерному обществу «Тандер» об обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании представителей:

от акционерного общества «Тандер» – Кононова Д.В. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 08.10.2017 сроком действия 1 год), Ливадний В.С. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 19.01.2018 сроком действия 1 год);

от индивидуального предпринимателя Валиева Рината Кутдусовича – Юдин А.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности № 55АА1542017 от 26.12.2016 сроком действия 5 лет);

от индивидуального предпринимателя Басака Игоря Александровича – Кучковский В.В. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 30.03.2017 сроком действия 3 года),

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее по тексту – АО «Тандер», истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Басаку Игорю Александровичу (далее по тексту – ИП Басак И.А., ответчик) о взыскании 276 803 руб. 32 коп. затрат на проведение капитального ремонта и к индивидуальному предпринимателю Валиеву Ринату Кутдусовичу (далее по тексту – ИП Валиев Р.К., соответчик) о взыскании 11 628 699 руб. 10 коп. затрат на проведение капитального ремонта. Также обществом заявлено требование о взыскании с указанных лиц судебных расходов на оплату услуг эксперта в сумме 226 300 руб. и на уплату государственной пошлины в сумме 94 528 руб.

До рассмотрения первоначального искового заявления от ИП Валиева Р.К. и ИП Басака И.А. поступило встречное исковое заявление, уточненное впоследствии в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации, к АО «Тандер», в котором ответчики просили суд:

- обязать общество выполнить комплекс демонтажных и ремонтно-строительных работ по приведению части нежилых помещений расположенных на первом этаже здания находящегося по адресу: г.Омск, ул.Иртышская набережная, д.30, пом.1 П в первоначальное состояние, что бы они соответствовали номерам на поэтажном плане: 41-46, общей площадью 220 кв.м, учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 55АВ №307878 от 26.10.2006, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области; кадастровому паспорту № 55/201/15-15512, изготовленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Омской области по состоянию на 21.01.2015; техническому паспорту нежилого помещения №1 в доме 30 по улице Иртышская набережная литера А А1 А2, инв. номер 198598/1П-А кадастровый номер 55:36:0:0:0:198598/1П-А изготовленного ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 19.07.2010;

- обязать общество выполнить комплекс демонтажных и ремонтно-строительных работ по приведению части нежилых помещений расположенных на первом этаже здания находящегося по адресу: г.Омск, ул.Иртышская набережная, д.30, пом.1 П в первоначальное состояние, что бы они соответствовали номерам на поэтажном плане: 1-24, 26-30, 39-40, общей площадью 930 кв.м, учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1 согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 55АВ №307879 от 26.10.2006, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области; кадастровому паспорту № 55/201/15-155486, изготовленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Омской области по состоянию на 21.01.2015; техническому паспорту нежилого помещения №1 в доме 30 по улице Иртышская набережная литера А А1 А2, инв. номер 198598/1П-А кадастровый номер 55:36:0:0:0:198598/1П-А, изготовленного ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 19.07.2010;

- обязать общество демонтировать возведенное со стороны ул. Иртышская набережная крыльцо шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра, расположенное в пределах красных линий, где размещение объектов капитального строительства (их частей) недопустимо;

- обязать общество восстановить кровлю согласно техническому паспорту нежилого помещения №1 в доме 30 по улице Иртышская набережная литера А А1 А2, инв. номер 198598/1П-А кадастровый номер 55:36:0:0:0:198598/1П-А, изготовленного ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 19.07.2010;

- обязать общество восстановить фасад здания находящегося по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, пом. 1П, в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту нежилого помещения №1 в доме 30 по улице Иртышская набережная литера А А1 А2, инв. номер 198598/1П-А кадастровый номер 55:36:0:0:0:198598/1П-А, изготовленного ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по состоянию на 19.07.2010.

- определить срок совершения действий по приведению части нежилых помещений расположенных на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, пом. 1П, в первоначальное состояние, что бы они соответствовали номерам на поэтажном плане 41-46, общей площадью 220 кв.м, учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1, 1-24, 26-30, 39-40, общей площадью 930 кв.м, учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, а так же демонтажу возведенного со стороны ул. Иртышская набережная крыльца шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра, восстановлению кровли и фасада здания, не позднее 3 месяцев со дня вступления в силу судебного акта;

- обязать АО «Тандер» осуществить сдачу выполненных работ по приведению части нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, пом. 1П, в первоначальное состояние, чтобы они соответствовали номерам на поэтажном плане 41-46, общей площадью 220 кв.м., учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1, 1-24, 26-30, 39-40, общей площадью 930 кв.м, учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, а так же демонтажу возведенного со стороны ул. Иртышская набережная крыльца шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра, восстановлению кровли и фасада здания, по акту приема-передачи выполненных работ ИП Басаку И.А. и ИП Валиеву Р.К.;

- указать в решении, что ИП Басак И.А. и ИП Валиев Р.К. вправе осуществить соответствующие действия по приведению части нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания, находящегося по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, пом. 1П, в первоначальное состояние, чтобы они соответствовали номерам на поэтажном плане 41-46, общей площадью 220 кв.м., учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1, 1-24, 26-30, 39-40, общей площадью 930 кв.м., учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, а также демонтажу возведенного со стороны ул. Иртышская набережная крыльца шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра, восстановлению кровли и фасада здания, с последующим возмещением за счет АО «Тандер произведенных в связи с этим расходов, в случае, если АО «Тандер» не исполнит решение суда в течение 3 месяцев со дня вступления его законную силу.

Встречное исковое заявление принято судом первой инстанции к совместному рассмотрению с первоначальными требованиями общества.

Решением по делу Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении первоначального иска и признал подлежащими удовлетворению встречные исковые требования предпринимателей.

Означенным решением на АО «Тандер» была возложена обязанность в течение трех месяцев с даты вступления настоящего решения в законную силу выполнить и передать по акту приема-передачи необходимые работы по приведению фасада и кровли, а также помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, помещение 1П, в первоначальное состояние, по планировке и расположению соответствующее номерам на поэтажном плане: 1-24, 26-30, 39-40 общей площадью 930 кв.м., учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, и 41-46 общей площадью 220 кв.м., учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1 согласно: свидетельству о государственной регистрации права серии 55АВ №307879 от 26.10.2006, свидетельству о государственной регистрации права серии 55АВ №307878 от 26.10.2006, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области; кадастровому паспорту №55/201/15-15512, изготовленного филиалом ФГБУ «ФКП 20 А46-1979/2017 Росреестр» по Омской области по состоянию на 21.01.2015; кадастровому паспорту №55/201/15-155486, изготовленного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Омской области по состоянию на 21.01.2015; техническому паспорту нежилого помещения №1П в доме №30 по ул. Иртышская набережная, литера А А1 А2, инв. № 198598/1П-А, кадастровый номер 55:36:0:0:0:198598/1П, по состоянию на 19.07.2010; а также демонтировать возведенное со стороны ул. Иртышская набережная крыльцо шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра. В случае невыполнения вышеуказанных работ АО «Тандер» в течение трех месяцев с даты вступления настоящего решения в законную силу суд первой инстанции указал, что ИП Валиев Р.К. и ИП Басак И.А. вправе в разумный срок поручить выполнение необходимых работ по приведению фасада и кровли, а также помещений, расположенных на первом этаже, здания по адресу: г.Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, помещение 1П, в указанное выше первоначальное состояние по обозначенным документам; а также демонтировать возведенное со стороны ул. Иртышская набережная крыльцо шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра, третьим лицам за разумную цену либо выполнить работы своими силами, и потребовать от общества возмещения понесенных необходимых расходов.

Также с АО «Тандер» названным решением в пользу ИП Басака И.А. взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 118 000 руб. и в пользу предпринимателей - судебные расходы на уплату государственной пошлины по 3000 руб.

Не согласившись с принятым решением, АО «Тандер» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что осуществленные в арендованных помещениях работы являются реконструкцией.

В частности, как указывает истец, судом первой инстанции необоснованно не была дана оценка акту Госстройнадзора по Омской области при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 28.12.2016 № 06/2-05/40, составленному по результатам внеплановой проверки АО «Тандер», проводившейся по жалобе ответчиков о проведении реконструкции без разрешительной документации, в соответствии с которым установлено, что выполненные работы относятся к капитальному ремонту.

Податель жалобы отмечает, что в соответствии с актом экспертного исследования от 30.12.2016 № 2841/3-6, изготовленного ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, установлено, что параметры объекта капитального строительства остались неизменными, а характер проведенных ремонтно-строительных работ, состояние несущих конструкций, планировки и площадей до и после проведения работ в здании по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, исходя из действующей терминологии Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяет классифицировать выполненные работы как капитальный ремонт объекта капитального строительства. При этом, по убеждению подателя жалобы, означенный акт экспертного исследовании является допустимым доказательством по делу.

При этом АО «Тандер» полагает недопустимым в качестве доказательства экспертное заключение от 14.08.2017 № 6-4-0-0049-17, т.к. оно не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон № 73-ФЗ), что подтверждается актом экспертного исследования от 31.08.2017 № 2126/3-6, подготовленного ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России на данное заключение, которому не была дана надлежащая оценка судом.

Относительно выводов означенного выше экспертного заключения в части не соответствия арендованных обществом помещений после проведения в них спорных ремонтно-монтажных работ податель жалобы указывает, что согласно материалам дела, в частности, предписанию Отдела надзорной деятельности Ленинского АО г. Омска Главного управления МЧС России по Омской области от 16.09.2014 № 423/1/1-31, объект аренды на момент передачи истцу уже не соответствовал противопожарным требованиям. Однако изложенное судом первой инстанции не учтено.

Кроме того, АО «Тандер» настаивает на том, что перед началом выполнения спорных строительно-монтажных работ общество получило согласие арендодателей на проведение ремонтных работ, в том числе по перепланировке помещений, устройству крыльца, кровельным работам, изменению внешнего вида объекта (фасада), при этом данному согласию как доказательству была дана оценка вступившим в силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18729/2016, где у суда не возникло сомнений по его относимости и допустимости.

Общество полагает, что не имеет правового значения для разрешения настоящего спора по существу какой вид градостроительной деятельности осуществлялся в объекте аренды - капитальный ремонт или реконструкция, поскольку истцом было получено согласие на проведение ремонтно-строительных работ, как на капитальный ремонт так и на реконструкцию, а в соответствии с пунктом 2.1.7 договоров аренды от 16.02.2015 арендодатели взяли на себя обязательство по самостоятельному согласованию реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В апелляционной жалобе ее податель также поясняет, что между сторонами договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 № ОмФ/990/14, № ОмФ/991/14 были заключены дополнительные соглашения от 06.04.2016 № 1, которыми стороны уточнили предмет аренды уже после проведения строительно-монтажных работ, уменьшив арендуемую площадь более чем в два раза с 1150 кв.м. до 539,6 кв.м. Предмет аренды был уточнен на основании предоставленного арендодателем технического плана, подготовленного кадастровым инженером Яковлевым Геннадием Владимировичем по состоянию на 29.03.2016. По убеждению истца, предоставляя указанный технический план, арендодатель исполнял свою обязанность, установленную пунктами 2.1.7 договоров аренды, по самостоятельному согласованию перепланировки в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В этой связи, как полагает общество, с подписанием дополнительных соглашений № 1 от 06.04.2016 об уточнении предмета договоров аренды арендодателями фактически были приняты выполненные арендатором строительно-монтажные работы, в том числе по перепланировке помещений, без каких-либо замечаний и претензий.

По убеждению общества, предприниматели по встречному иску не доказали разницу в фактически выполненных объемах и видах работ, объемам и видам работ, указанным в согласии на проведение ремонтных работ. АО «Тандер» обращает внимание на то обстоятельство, что согласно сметам, содержащимся в предоставленном арендодателем согласии на проведение ремонтных работ, общая согласованная сумма затрат составляет 21 110 759 руб. 41 коп., а согласно сложившейся правоприменительной судебной практике стоимость выполненных работ считается доказанной в случае согласования арендодателем смет на проведение работ и не оспаривания арендодателем факта проведения работ. Также общество отмечает, что согласно акту экспертного исследования от 30.12.2016 № 02841/3-6 ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России выполненные на объектах аренды работы соответствуют предоставленным актам о приемке выполненных работ.

В силу изложенного истец полагает, что материалами дела не подтверждается незаконность действий общества по проведению ремонтных работ и перепланировке, которые выполнены с согласия арендодателя, соответственно, стоимость таких работ подлежит компенсации, совершение же арендатором действий по возвращению спорных помещений в первоначальное состояние при изложенных обстоятельствах противоречит условиям договора и действующему законодательству.

Также общество считает ошибочными заключения суда первой инстанции в части необходимости амортизации произведенных арендатором неотделимых улучшений и ссылки суда на письмо Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, поскольку в соответствии с действующим законодательством о налогах и сборах расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что ее положения применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В то же время, как указывает податель жалобы, в соответствии с пунктам 6.9 заключенных договоров аренды от 16.02.2015 № ОмФ/990/14, № ОмФ/991/14 недвижимого имущества в случае досрочного расторжения договора арендодатель возмещает расходы арендатора на проведение ремонтных работ, реконструкции, перепланировки, переоборудования, капитального ремонта объекта в течение 10 (десяти) календарных дней со дня расторжения договора на основании заверенных арендатором копий документов, подтверждающих расходы, в случае если указанные расходы не были возмещены ранее.

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве ИП Басак И.А. и ИП Валиев Р.К. просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

До начала судебного заседания от общества поступили письменные возражения на отзыв предпринимателей, которые судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители АО «Тандер» поддержали доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ИП Валиева Р.К. и ИП Басака И.А. с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, письменные возражения, заслушав представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.02.2015 между ИП Валиевым Р.К. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием № ОмФ/991/14, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: части нежилых помещений, номера на поэтажном плане: 1-24; 26-30; 39-40, общей площадью 930 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская, д. 30, пом. 1П, учетный номер части помещения 55:36:090301:12841/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 5.2.1 договора постоянная часть арендной платы составляет 600 000 руб. без НДС в месяц. Договор заключается на срок 5 лет с даты подписания акта приема- передачи объекта.

Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, согласованы с залогодержателем, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения (пункты 6.1, 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 03.03.2015 объект аренды передан арендатору.

13.03.2015 произведена государственная регистрация указанного договора.

06.04.2016 между ИП Валиевым Р.К. и АО «Тандер» подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № ОмФ/991/14 от 16.02.2015, по условиям которого стороны внесли изменения, в частности, в пункты 1.1, 5.2.1 договора, изложив их в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: часть нежилого помещения 1 П, номера на поэтажном плане: 11-22, часть помещения № 29, общей площадью 445,1 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, пом. 1П, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Постоянная часть арендной платы составляет 300 000 руб. без НДС в месяц».

Также стороны согласовали, что после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесении сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок до 01.09.2016 стороны уточнят существенные условия, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, и технические характеристики объекта, указанные в Приложении № 1 к настоящему договору, с подписанием дополнительного соглашения.

Условия пунктов 1, 2, 3, 4 настоящего соглашения вступают в юридическую силу с 01.05.2016. Настоящее соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим до его государственной регистрации (пункты 1, 4, 5, 6, 9 соглашения).

Также 16.02.2015 между ИП Басаком И.А. (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием № ОмФ/990/14, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: части нежилых помещений, номера на поэтажном плане: 41-46, общей площадью 220 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская, д. 30, пом. 1П, учетный номер части помещения 55:36:090301:12842/1, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности (пункт 1.1 договора).

В пункте 5.2.1 договора определено, что постоянная часть арендной платы составляет 400 000 руб. без НДС в месяц.

Договор заключается на срок 5 лет с даты подписания акта приема-передачи объекта. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, согласованы с залогодержателем, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон. Соглашение об изменении и/или дополнении договора вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия договора, измененные/дополненные соглашением об изменении/дополнении договора, применяются к отношениям сторон с даты подписания дополнительного соглашения (пункты 6.1, 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 03.03.2015 объект аренды передан арендатору. 25.03.2015 произведена государственная регистрация указанного договора.

06.04.2016 между ИП Басаком И.А. и АО «Тандер» подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 16.02.2015 № ОмФ/990/14, по условиям которого стороны внесли изменения, в частности в пункты 1.1, 5.2.1 договора, изложив их в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: часть нежилого помещения 1 П, номера на поэтажном плане: 1, часть помещения 29, общей площадью 94,6 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, пом. 1П, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. Постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб. без НДС в месяц».

Также стороны согласовали, что после проведения кадастрового учета изменений объекта и внесения сведений об изменении технических характеристик объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок до 01.09.2016 стороны уточнят существенные условия, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, и технические характеристики объекта, указанные в Приложении № 1 к настоящему договору, с подписанием дополнительного соглашения.

Условия пункта 1, 2, 3, 4 настоящего соглашения вступают в юридическую силу с 01.05.2016. Настоящее соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Условия настоящего соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим до его государственной регистрации (пункты 1, 4, 5, 6, 9 соглашения).

Уведомлением б/н от 02.11.2016 АО «Тандер» проинформировало ИП Валиева Р.К. об отказе от исполнения договора аренды от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 с 09.12.2016, освобождении объекта аренды и о времени и месте приемки-сдачи арендованного имущества.

Уведомлением б/н от 02.11.2016 АО «Тандер» проинформировало ИП Басака И.А. об отказе от исполнения договора аренды № ОмФ/990/14 от 16.02.2015 с 09.12.2016, освобождении объекта аренды и о времени и месте приемки-сдачи арендованного имущества.

Кроме того, руководствуясь пунктами 6.9 договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и № ОмФ/990/14 АО «Тандер» 01.02.2017 направило в адрес ИП Басака И.А. и ИП Валиева Р.К. письменную претензию с требованием возмещения расходов на капитальный ремонт объектов аренды, выполненного в 2015 году, на сумму 14 305 502 руб. 42 коп., в подтверждение чего предоставлены акт экспертного исследования от 30.12.2016 № 2841/3-6 и акты по форме КС-2 и КС-3.

Оставление данной претензии без исполнения послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с соответствующими первоначальными исковыми требованиями.

ИП Басак И.А. и ИП Валиев Р.К., утверждая, что АО «Тандер» произведена реконструкция арендованных объектов, которую арендатор осуществил без согласия арендодателей, ссылаясь на положения статьей 15, 304, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве правового обоснования, а также на условия договоров аренды, обратились в арбитражный суд с соответствующими встречными исковыми требованиями.

20.11.2017 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое АО «Тандер» в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды. Такому праву корреспондирует соответствующая обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений.

В соответствие с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), а лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданско-правовыми способами возмещения вреда являются возмещение вреда в натуре (обязанность предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) и возмещение причиненных убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае обществом заявлены требования о компенсации затрат на проведение капитального ремонта в арендованных помещениях.

В то же время согласно встречному требованию предприниматели настаивают на том, что фактически АО «Тандер» в спорных помещениях была выполнена реконструкция, не согласованная с ответчиками и в отсутствие разрешительных документов, а значит, такие работы компенсации не подлежат, более того, на стороне арендатора лежит обязанность по приведению имущества в первоначальное состояние.

Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, заключил об обоснованности позиции ответчиков, указав, что согласно материалам дела в спорных помещениях истцом была произведена реконструкция, на которую обществом согласие арендатора, равно как и соответствующие разрешительные документы получены не были. Также суд указал, что обществом необоснованно к возмещению предъявлены затраты на проведенную реконструкцию без учета амортизации.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает данный вывод суда первой инстанции в силу следующего.

Так, факт проведения АО «Тандер» работ на объектах аренды подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и сторонами по существу не оспаривается.

Согласно пунктам 4.4 и 4.5 договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и от 16.02.2015 № ОмФ/990/14 возврат (передача) объектов аренды и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется в течение 10 дней с момента прекращения договоров, при этом по окончанию действия договоров арендатор обязан вернуть объекты аренды с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

В пунктах 6.9 договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.02.2015 № ОмФ/991/14 и от 16.02.2015 № ОмФ/990/14 предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора арендодатель возмещает расходы арендатора на проведение ремонтных работ, реконструкции, перепланировки, переоборудования, капитального ремонта объектов в течение 10 календарных дней со дня расторжения договора на основании заверенных арендатором копий документов, подтверждающих расходы, в случае если указанные расходы не были возмещены ранее.

Вместе с тем из содержания экспертного заключения от 14.08.2017 № 6-4-0-0049-17, подготовленного в рамках судебной экспертизы, следует, что АО «Тандер» в период действия договоров аренды недвижимого имущества с оборудованием №ОмФ/991/14 от 16.02.2015 и № ОмФ/990/14 от 16.02.2015 произведена реконструкция объектов недвижимости, принадлежащих ИП Басаку И.А. и ИП Валиеву Р.К. Выводы эксперта базируются на том, что указанные объекты утратили свою идентификацию и потребительские свойства, а именно: в помещениях увеличилась площадь на 36 кв.м.; изменился объем помещений, т.к. высота потолков была в соответствии с техническим паспортом от 19.07.2010 от 3,8 м до 6,23 м, при этом по данным визуального осмотра – 3,0 м во всех помещениях; изменилось количество лестниц, входов в здание; значительно уменьшилась площадь остекленения за счет замены витражного остекленения на оконные проемы с заполнением оконными блоками из ПВХ; изменилась обеспеченность инженерными сетями – демонтирована приточно- вытяжная вентиляция, сократилось количество сан.узлов с восьми до двух; осуществлен демонтаж лестницы, соединявшей помещения первого и второго этажа, что ухудшило эксплуатационные характеристики помещений, т.к. изложенное привело к отсутствию непосредственной коммуникационной связи между этими помещениями; изменен фасад здания (изменено цветовое решение и материалы); изменено назначение помещений (в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения по состоянию на 19.07.2010 – ресторан, по факту – торговые помещения); утрачена возможность эксплуатации помещений собственниками изолировано, т.к. нет физических границ помещений, инженерные сети не позволяют самостоятельное использование и др.; со стороны ул. Иртышская набережная возведено крыльцо шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра и обустроена кровля с нарушениями противопожарных и градостроительных норм.

Кроме того, в подтверждение проведенной в спорных помещениях реконструкции в материалы дела предоставлены:

- технический паспорт, изготовленный Омским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 11.02.2016, свидетельствующий о том, что рассматриваемый объект подвергся изменениям в результате перепланировки и реконструкции здания, изменилась площадь, а помещений, совпадающих с учетно-техническими характеристиками кадастрового паспорта № 55/201/15-15512 и 55/201/15-15486 в здании по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д.30, нет, т.к. в здании находятся помещения с иными учетно-техническими характеристиками, не имеющими стенового ограждения от помещений других собственников, не соответствующие свидетельству о государственной регистрации права 55АВ№307878 и свидетельству о государственной регистрации права 55АВ№307879. Кроме того, в здании демонтирован лестничный марш, ведущий в помещения второго этажа, не являющиеся объектом аренды; разрушена ограждающая конструкция между помещениями с литерами I и III; в помещении 10 второго этажа заложены кирпичом четыре окна из-за изменения геометрии кровли над помещением с литерой II, принадлежащим Валиеву Р.К.; к зданию со стороны ул. Иртышская набережная пристроена входная группа площадью около 40 кв.м. на земельном участке, находящемся в общедолевой собственности; переустроены инженерные системы; демонтировано витринное остекление площадью около 50 (пятидесяти)кв.м.;

- технический план от 29.03.2016 помещений с кадастровым номером 55:36:090301:12842, технический план от 29.03.2016 помещений с кадастровым номером 55:36:090301:12841, в которых указано, что после перепланировки, в результате разрушения стены (являющейся ранее границей между помещениями, принадлежащим разным собственникам) образовалось единое помещение 29, не имеющее явных границ, позволяющих определить принадлежность конкретному собственнику;

- решение Филиала ФГУБ Росреестра по Омской области от 11.07.2016 № 55/16-23206 и решение Филиала ФГУБ Росреестра по Омской области от 11.07.2016 № 55/16-23207, в которых указано, что изменения объекта являются реконструкцией и для их кадастрового учета необходимо предоставить разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития РФ № Д23-1578 от 14.04.2015), там же сообщено, что объект утратил признаки помещения, а именно: утрачены физические границы, не имеющие разрывов, отделяющие объект от других функциональных частей здания;

- письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 07.03.2017 № ИСХ-ОГ-ДАГ/172, в котором сообщено, что произведенные работы являются реконструкцией указанного здания, предусматривающей выдачу разрешения на проведение спорных работ. До настоящего времени заявление о выдаче разрешения на реконструкцию в департамент не поступало, разрешение на реконструкцию не выдавалось.

В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Согласно статье 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Требования к результатам инженерных изысканий и проектной документации в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений установлены главой 3 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Требования к проектной документации утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», включая пояснительную записку с указанием на отчетную документацию по результатам инженерных изысканий, технические условия, схему планировочной организации земельного участка и т.д.

Перечень видов инженерных изысканий и порядок их выполнения утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» (вместе с «Положением о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства»).

Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624.

В соответствии с Перечнем видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, такие работы, как: разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок, влияют на их безопасность (пункты 2.1, 7.2 раздела III названного Перечня).

Таким образом, выполненные на объектах капитального строительства, частях помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, помещение 1П, учетные номера частей помещений 55:36:090301:12841/1 и 55:36:090301:12842/1, работы, влияют на их безопасность. В этой связи для проведения спорных работ необходима была подготовка проектной документации, требующая, в свою очередь, осуществление соответствующих инженерных изысканий, которая в дальнейшем для получения разрешения на строительство, подлежала государственной экспертизе.

Вместе с тем доказательств представления на экспертизу соответствующей проектной документации по проведенным работам, равно как и получение арендатором разрешительной документации на проведение спорной реконструкции в материалы дела не предоставлено.

В этой связи правомерно заключение суда первой инстанции о том, что действия АО «Тандер» по осуществлению реконструкции арендованных объектов без проектной документации и разрешения на строительство, являются недобросовестными.

Доводы истца о том, что спорные работы не являются реконструкцией, а фактически в спорных помещениях был проведен капитальный ремонт, согласованный с арендодателями, судом апелляционной инстанции отклоняются как должным образом документально не подтвержденные.

Так, ссылки подателя жалобы на акт Госстройнадзора по Омской области от 28.12.2016 № 06/2-05/40 при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, составленному по результатам внеплановой проверки АО «Тандер», проводившейся по жалобе ответчиков о проведении реконструкции без разрешительной документации, в соответствии с которым установлено, что выполненные работы относятся к капитальному ремонту, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты.

Из содержания данного акта следует, что в ходе проверки выполнен визуальный осмотр помещений, а также проведен анализ представленной АО «Тандер» документации, в том числе: копии проекта шифр 120-2015 (разделы АС, АР) «Капитальный ремонт помещений под размещение магазина «Магнит» по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, 30»; и установлено, что на момент проверки в нежилых помещениях (номера на поэтажном плане: 1-24; 26-30; 39-40; 41-46), расположенных на первом этаже здания по ул. Иртышская набережная, д.30 пом. 1П в Ленинском административном округе, выполнена отделка стен, устроены подвесные потолки, выполнена укладка керамогранитной плитки на полу.

Между тем, как установлено выше и подтверждается АО «Тандер», по спорным работам проектная документация не оформлялась, соответственно, в материалы дела не предоставлялась. Более того, совокупность вышеизложенных документов (экспертного заключения, технических паспортов, писем, решений уполномоченных органов) свидетельствует о том, что нежилых помещений с номерами на поэтажном плане: 1-24; 26-30; 39-40; 41-46, расположенных на первом этаже здания по ул. Иртышская набережная, д.30, пом. 1П, не существовало в изначальном виде (переданном в аренду в соответствии с техническим паспортом 2015 года). Таким образом, проверка была проведена Госстройнадзорм Омской области без учета всех обстоятельств, а значит, результаты, закрепленные в акте от 28.12.2016, не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу.

Ссылки АО «Тандер» на акт экспертного исследования от 30.12.2016 № 2841/3-6, изготовленный ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, которым установлено, что параметры объекта капитального строительства остались неизменными, а характер проведенных ремонтно-строительных работ, состояние несущих конструкций, планировки и площадей до и после проведения работ в здании по адресу: г. Омск, ул. Иртышская набережная, д. 30, исходя из действующей терминологии Градостроительного кодекса Российской Федерации, позволяет классифицировать выполненные работы как капитальный ремонт объекта капитального строительства, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку при составлении данного акта, исходя из его содержания, следует, что вопрос о соответствии результатов произведенных работ требованиям противопожарных и градостроительных норм не являлся предметом исследования, при исследовании не использовались технические документы на объекты (технические и кадастровые паспорта), не принималось во внимание наличие двух единоличных собственников у исследуемых помещений, и что указанные помещения являлись при передаче в аренду обособленными.

Утверждения общества о недопустимости в качестве надлежащего доказательства по делу экспертного исследования, проведенного в рамках судебной экспертизы, также не могут быть приняты, поскольку, во-первых, как верно отмечено судом первой инстанции, недостатки экспертного заключения № 6-4-0-0049-17 от 14.08.2017, на которые указывает АО «Тандер», само заключение не порочат в той степени, чтобы исключить его из числа доказательств по делу, а, во-вторых, данное заключение было оценено и учтено судом в совокупности с иными предоставленными по делу доказательствами, прямо свидетельствующими о том, что в данном случае в отношении спорных объектов была проведена реконструкция. При этом указания АО «Тандер» в обоснование своей позиции в данной части на акт экспертного исследования от 31.08.2017 № 2126/3-6, подготовленный ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, судом апелляционной инстанции отклоняются, т.к. в соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда. Таким образом, акт экспертного исследования от 31.08.2017 № 2126/3-6, где ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России дана правовая оценка экспертному заключению, подготовленному в рамках судебной экспертизы, как доказательству по делу, является субъективным мнением специалиста означенного учреждения.

Доводы АО «Тандер» о том, что перед началом выполнения спорных строительно-монтажных работ общество получило согласие арендодателей на их проведение, в том числе по перепланировке помещений, устройству крыльца, кровельным работам, изменению внешнего вида объекта (фасада), при этом, данному согласию как доказательству была дана оценка вступившим в силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18729/2016, где у суда не возникло сомнений по его относимости и допустимости, в связи с чем именно на арендодателях лежала обязанность по согласованию реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством Российской Федерации порядке, судом апелляционной инстанции признаются подлежащими отклонению, исходя из следующего.

Так, действительно, в материалы дела предоставлено согласие арендодателей на проведение ремонтных работ, датируемое 2015 годом, с приложением сметы на ремонтно-строительные работы на 2014 год.

Доводы предпринимателей относительно того, что данное согласие не может быть принято во внимание, т.к. оно было дано в рамках предварительного договора аренды по спорным помещениям, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в данном согласии прямо указано, что оно предоставлено в отношении заключенных договоров аренды от 16.02.2015. Таким образом, означенное согласие признается судом апелляционной инстанции действующим.

В то же время из буквального содержания данного согласия, с учетом приложенной к нему сметы на согласованные строительно-монтажным работы, не следует, что арендодателями было дано согласие на произведенные арендатором спорные работы в отношении крыльца, кровли и фасада переданных в аренду объектов.

Так, в данной смете не предусмотрено проведения работ по возведению со стороны ул. Иртышская набережная крыльца шириной 4,82 метра и длиной 9,80 метра. При этом на странице 15 означенной сметы из пунктов 3, 6, 7 раздела 2 «Металлоконструкции» и пункта 2 раздела 8 «Полы» не представляется с достоверностью установить, что отраженные в данных пунктах работы касались именно возведения названного выше крыльца, а не крыльца с заднего хода магазина (т. 5 л.д. 66, 67). Более того, в нарушение требований действующего законодательства данное крыльцо было возведено обществом в пределах красных линий, на что арендодателями согласия быть дано не могло.

Относительно согласования обществом с предпринимателями произведенных ремонтных работ по кровле судом апелляционной инстанции также установлено, что в разделе 5 «Крыша, кровля» сметы, действительно, сторонами был предусмотрен ряд работ по ремонту кровли, однако, как установлено в экспертном заключении от 14.08.2017 № 6-4-0-0049-17, строительные конструкции кровли над помещениями литера А1 и А2, а также покрытия торгового зала поз.2 (согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 11.02.2016) способствуют скрытому распространению горения (нарушен п.5.2. СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты.»), т.е. работы в данной области были выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил.

Возражения АО «Тандер» о том, что для осмотра и фотофиксации состояния кровли здания по адресу: г.Омск, ул.Иртышская набережная, д.30, эксперт поднимался на крышу без представителей сторон, правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку указанное обстоятельство не опровергает сам факт проведения экспертом исследования кровли.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы истца о том, что выводы означенного выше экспертного заключения в части несоответствия арендованных обществом помещений после проведения в них спорных ремонтно-монтажных работ требованиям пожарной безопасности ошибочные, т.к. согласно предписанию Отдела надзорной деятельности Ленинского АО г. Омска Главного управления МЧС России по Омской области от 16.09.2014 № 423/1/1-31 объект аренды на момент передачи истцу уже не соответствовал противопожарным требованиям, судом апелляционной инстанции признаются подлежащими отклонению, т.к. данное предписание выдано за 5 месяцев до передачи спорных объектов аренды обществу на основании заключенных с предпринимателями договоров. При этом доказательств того, что на момент передачи по актам приема-передачи от 03.03.2015 (т. 3 л.д. 146, т. 4 л.д. 110) спорные объекты, в том числе в части кровли, не соответствовали требованиям противопожарной безопасности, в материалы дела не предоставлены, данные акты каких-либо замечаний со стороны общества не содержат.

При данных обстоятельствах апелляционный суд не может прийти к выводу, что арендодателями было дано согласие на проведение спорных работ по кровле в том виде, в котором они были осуществлены АО «Тандер» и предоставлены к возмещению.

Доводы общества относительно согласованных работ по фасаду помещений, судом апелляционной инстанции также признаются подлежащими отклонению, поскольку в пунктах 12, 13 раздела 6 «Отделочные работы» сметы, в пунктах 4, 5, 6 раздела 12 «Разные работы» было согласовано проведение таких работ по фасаду, как: наружная облицовка фасадными панелями из оцинкованной стали (профнастил красного, зеленого, белого цветов), разборка металлических витражей, металлических решеток, демонтаж металлических конструкций (т. 5 л.д. 67, 68), при этом в приложении к данной смете предоставлен фотоматериал, на котором изображено строение, не являющееся объектом аренды, и согласовано размещение баннеров (т. 5 л.д. 21). При этом вопреки согласованному изображению обществом фактически были проведены работы по замене витражного остекленения на оконные проемы с заполнением оконными блоками из ПВХ, а не размещение баннеров, что истцом не оспорено и подтверждено экспертом, следует из фотоматериалов (т. 5 л.д. 43).

В этой связи апелляционный суд приходит к выводу, что согласование ремонтных работ по фасаду в том виде, в котором АО «Тандер» требует возмещение за проведенные работы, осуществлено не было.

Относительно произведенного демонтажа лестницы судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках сметы проведение таких работ согласовано не было, более того, данный демонтаж лестницы, соединявшей помещения первого и второго этажа, привело к ухудшению эксплуатационных характеристик помещений, т.к. изложенное привело к отсутствию непосредственной коммуникационной связи между этими помещениями. Обратного подателем жалобы не доказано.

Кроме того, обоснованными судом апелляционной инстанции признаются доводы предпринимателей относительно того, что обществом необоснованно к возмещению предъявлены работы по монтажу холодильного оборудования и системы кондиционирования.

Так, АО «Тандер» не доказано, что монтаж означенного холодильного оборудования относится к улучшению арендуемого имущества, при условии, что холодильное оборудование является производственным оборудованием, не является неотделимой частью спорных объектов аренды. В отношении монтажа системы кондиционирования подателем жалобы не доказано, во-первых, что такое оборудование было оставлено в спорных помещениях, а во-вторых, что означенные работы были согласованы с арендодателями. В этой связи претендовать на компенсацию означенных работ общество не может.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что поскольку проведение вышеизложенных работ не было согласовано арендатором с арендодателями, постольку на стороне предпринимателей отсутствует обязанность по компенсации проведенных обществом работ.

При этом ссылки подателя жалобы на пункт 2.1.7 договоров аренды от 16.02.2015, в соответствии с которыми арендодатели взяли на себя обязательство по самостоятельному согласованию реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством Российской Федерации порядке, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку изложенному положению договоров корреспондирует пункт 3.1.7 договора, в котором указано, что согласование реконструкции, перепланировки объекта в установленном законом порядке осуществляет арендодатель, однако арендатор обязуется предоставить арендодателю все необходимые документы, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны для согласования с арендодателем реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта аренды.

Между тем, как установлено выше, ни одно из перечисленных в пункте 3.1.7 договоров условия арендатором выполнено не было: спорные проведенные работы обществом согласованы с арендодателями не были, соответствующие документы, необходимые для проведения реконструкции, перепланировки в установленном законом порядке, не предоставлены. Изложенное обществом допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Доводы подателя жалобы о том, что спорные работы фактически были приняты предпринимателями посредством подписания дополнительных соглашений от 06.04.2016 № 1 к заключенным договорам, судом апелляционной инстанции не принимаются ввиду несостоятельности, т.к. из содержания данных соглашений не следует, что ответчиками были приняты или одобрены спорные работы. В рамках названных соглашений фактически стороны уменьшили арендуемую площадь объектов более чем в два раза: с 1150 кв.м. до 539,6 кв.м. В то же время, как верно отмечено предпринимателями в отзыве на апелляционную жалобу, акты сдачи (возврата) арендодателям помещений на получившуюся разницу площадей в материалы дела не предоставлено. В этой связи нельзя с достоверностью заключить о том, что предпринимателями были приняты в рамках названных соглашений спорные объекты аренды после проведенных обществом в таких помещениях рассматриваемых работ по реконструкции.

Утверждения истца о том, что предприниматели по встречному иску не доказали разницу в фактически выполненных объемах и видах работ, объемам и видам работ, указанным в согласии на проведении ремонтных работ, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, поскольку, согласно смете по ремонтно-строительным работам на объектах, согласованной сторонами, общая стоимость таких работ составила 14 528 525 руб. 13 коп., в то время как общая сумма затрат, предъявленная обществом, равна 11 628 699 руб. 10 коп. Какие именно работы учтены истцом в рамках названной суммы, какие из этих работ, действительно, согласованы с арендодателями, подателем жалобы должным образом не пояснено.

При данных обстоятельствах апелляционный суд находит обоснованным заключение суда первой инстанции о том, что поскольку материалами дела не подтверждается ни законность действий общества по проведению реконструкции и перепланировке, ни их согласование с арендодателями, постольку отсутствуют основания для возмещения стоимости данных работ АО «Тандер», при этом в силу положений статей 10, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации на обществе с целью восстановления нарушенных прав предпринимателей лежит обязанность по приведению переданного в аренду имущества в первоначальное состояние в соответствии с требованиями предпринимателей.

Относительно изложенной в обжалуемом решении позиции суда первой инстанции о том, что при определении суммы исковых требований к ИП Басаку И.А. и ИП Валиеву Р.К. общество необоснованно исчисляло стоимость спорных работ, произведенных на арендованных объектах недвижимости, в полном объеме без учета амортизации, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.

Амортизация рассчитывается с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС или для капитальных вложений в арендованные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации).

В то же время в соответствии с положениями пункта 1 статьи 260 Налогового кодекса Российской Федерации расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Пунктом 2 статьи 260 Налогового Кодекса Российской Федерации установлено, что ее положения применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.09.2014 №305-КГ14-1382 по делу №А40-86219/13, на которое, в том числе, ссылается суд первой инстанции, разъяснено, что капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные арендатором, когда такие расходы не возмещаются арендодателем, признаются у арендатора амортизируемым имуществом.

В письме Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578 также отражено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 6.9 заключенных договоров аренды от 16.02.2015 № ОмФ/990/14, № ОмФ/991/14 недвижимого имущества в случае досрочного расторжения договора арендодатель возмещает расходы арендатора на проведение ремонтных работ, реконструкции, перепланировки, переоборудования, капитального ремонта объекта в течение 10 (десяти) календарных дней со дня расторжения договора на основании заверенных арендатором копий документов, подтверждающих расходы, в случае если указанные расходы не были возмещены ранее.

Таким образом, поскольку сторонами были согласовано возмещение спорных расходов при соблюдении арендатором определенных условий, постольку произведенные в данном случае арендатором капитальные вложения, вопреки выводу суда первой инстанции, не подлежали амортизации.

В то же время данная ошибочная позиция суда первой инстанции не привела к принятию неверного решения, а потому изложенное не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований общества и удовлетворив встречные требования предпринимателей, принял законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учётом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 20.11.2017 по делу № А46-1979/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.С. Грязникова

Е.П. Кливер