Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 июня 2023 года по делу №А49-13503/2022 по иску индивидуального предпринимателя Борзова Андрея Евгеньевича

1.Акционерному обществу "Научноисследовательский институт физических измерений"

2.Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области,

о признании соглашения недействительным, применении последствий его недействительности,,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Пензенской области,,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением о признании заключенного между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – ответчик -1, МТУ Росимущества) и Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» (далее – ответчик -2, АО «НИИФИ») Соглашения от 04 апреля 2022 года о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в положение, которое существовало до заключения этой недействительной сделки; о признании факта перехода прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на тех же условиях, что были определены условиями данного Договора Акционерному обществу «Научно-исследовательский институт физических измерений» с 26 января 2022 года, то есть с момента регистрации права на объект недвижимости «Нежилое помещение в литере А3 с кадастровым номером 58:29:3012002:311 общей площадью 162,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14 июня 2023 года исковые требования удовлетворены.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 июня 2023 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2023 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 29 августа 2023 года.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истцаапелляционную жалобу не поддержал, просил решениесуда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» 30 декабря 2021 года был заключен Договор купли -продажи объекта недвижимости, предметом которого являлась продажа объекта недвижимости «Нежилое помещение в литере А3 с кадастровым номером 58:29:3012002:311 общей площадью 162,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>».

Индивидуальный предприниматель ФИО2 исполнил условия заключенного договора, в полном объёме оплатил определённую условиями договора стоимость объекта недвижимости и в настоящее время является собственником этого объекта недвижимости, что подтверждается внесённой Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в Единый государственной реестр недвижимости записи за № 58:29:3012002:311-58/059/2022-4 от 26 января 2022 года.

Указанный выше, приобретённый Индивидуальным предпринимателем ФИО2 у Акционерного общества «Научно-исследовательский институт физических измерений» объект надвижимости находится на земельном участке площадью 272 кв.м. с кадастровым номером 58:29:03012002:11, находящимся в федеральной собственности.

В отношении указанного земельного участка на основании Распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области № 113-р от 30 мая 2011 года Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» и Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года, сроком действия до 30 июня 2059 года (далее по тексту -«Договор аренды земельного участка»).

В последствии, на основании приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 августа 2016 г. № 548 «Об утверждении схемы размещения территориальных органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом», правопреемником Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области стало Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Разделом 5 Договора аренды земельного участка установлены размер и условия внесения арендной платы.

На основании пункта 6.3.3 Договора аренды земельного участка, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно пункта 7.2 Договора аренды земельного участка, договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендатора в случае отчуждения объектов недвижимости третьему лицу. При этом датой расторжения настоящего договора считается дата выдачи свидетельства Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о переходе права собственности к третьему лицу.

26 января 2022 года - в дату перехода права на расположенный на земельном участке объект недвижимости к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, от Акционерного общества «Научно-исследовательский институт физических измерений», каких- либо требований о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка не поступало, фактически права и обязанности по настоящему Договору аренды земельного участка были переданы Индивидуальному предпринимателю ФИО2

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что ему стало известно, что 04 апреля 2022 года, в нарушение условий пункта 7.2 действующего Договора аренды земельного участка, между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» без соответствующего уведомления Индивидуального предпринимателя ФИО2, было заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года, которым взаимные обязательства по Договору аренды земельного участка были прекращены 26 января 2022 года.

Истцом 30 ноября 2022 года в адрес Ответчиков было направлено письменное требование, согласно которого он просил во внесудебном порядке:

- признать заключенное между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» Соглашение от 04 апреля 2022 года о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года недействительным (либо отменить его);

- в установленном порядке оформить передачу прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на тех же условиях, что были определены условиями данного Договора Акционерному обществу «Научно-исследовательский институт физических измерений».

Ответчики настоящее требование не исполнили и оставили его без рассмотрения.

Истец считает нарушенным свое право в пользовании земельным участком, на котором расположен приобретенный им у Ответчика 1 объект недвижимости на тех же условиях, что были определены условиями Договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года Акционерному обществу «Научно-исследовательский институт физических измерений», мотивируя это тем, что право аренды земельным участком является самостоятельным объектом гражданских прав, которое может участвовать в гражданском обороте (сдача арендованного имущества в субаренду, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды, другому лицу, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача права в залог).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании пункта 18 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенное Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области и Акционерным обществом «Научно-исследовательский институт физических измерений» соглашение от 04 апреля 2022 года о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30 мая 2011 года является недействительным.

Доводы МТУ Росимущества о том, что Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендатора в случае отчуждения объектов недвижимости третьему лицу, при этом датой расторжения настоящего Договора считается дата выдачи свидетельства Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о переходе права собственности к третьему лицу, суд первой инстанции признал несостоятельными в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с положениями ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации: п. 1. Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:

1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора;

2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом;

3) вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем;

4) при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;

5) в других случаях, предусмотренных законом.

- п. 2. к отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, после заключения Договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.12.2021 между ИП ФИО2 и АО «НИИФИ», предметом которого являлась продажа объекта недвижимости «Нежилое помещение в литере АЗ с кадастровым номером 58:29:3012002:311 общей площадью 162,9 кв. м., расположенного по адресу: <...>», к ИП ФИО2 в порядке правопреемства перешли права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30.05.2011. Соответственно после заключения Договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.12.2021 у ООО «НИИФИ» были прекращены права и обязанности по Договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30.05.2011, в связи с чем ООО «НИИФИ» утратило возможность совершать действия по изменению данного Договора.

Заключение соглашения от 04.04.2022 о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 503 от 30.05.2011 следует квалифицировать как действия по изменению прав ИП ФИО2 совершенные без его согласия, что противоречит п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 июня 2023 года по делу №А49-13503/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Копункин

Судьи Е.В. Коршикова

Е.А. Митина