Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3, город Пенза, индивидуального предпринимателя ФИО8, город Пенза, ФИО5, город Пенза, закрытого акционерного общества «Сурский лен», город Сурск Пензенской области,

на решение от 07.07.2008 Арбитражного суда Пензенской области (судья Гук Н.Е.) и постановление от 29.10.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда (председательствующий Шадрина О.Е., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.) по делу №А49-2938/07

по иску индивидуального предпринимателя ФИО9, город Пенза, к индивидуальному предпринимателю ФИО3, город Пенза, индивидуальному предпринимателю ФИО8, город Пенза, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: закрытое акционерное общество «Сурский лен», город Сурск Пензенской области, третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, город Пенза, ФИО5, город Пенза, о государственной регистрации перехода права собственности

и объединенному в одно производство делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО3, город Пенза, к индивидуальному предпринимателю ФИО9, город Пенза, о признании договора купли – продажи расторгнутым,

УСТАНОВИЛ :

Индивидуальный предприниматель ФИО9 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и индивидуальному предпринимателю ФИО8 о регистрации перехода права собственности.

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 307, 309, 314, 456, 556, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 16, 17 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 4, 110 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчики во исполнение обязательств по договорам купли-продажи от 27.08.2004 и 26.10.2004 уклоняются от оформления передачи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> и от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО9 О признании договора расторгнутым, указав, что 08. 07. 2004 года между ним и ЗАО «Сурский лен» заключен договор купли-продажи №8-07-04/1 восемнадцати объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>. Продажная цена объектов составила 5000000 руб. Оплата должна быть произведена в течение 120 дней с момента подписания договора. В августе 2004 года от ФИО9 получено более выгодное предложение о продаже данного имущества в количестве 15 объектов за сумму в размере 12000000 руб. В связи с чем 24. 08. 2004 года между ЗАО «Сурский лен» и ФИО3 заключено соглашение об отступном, предметом которого явился обоюдный отказ сторон от договора купли-продажи от 08. 07. 2004 года при неуклонном исполнении следующего условия: ФИО3 оплачивает отступное в размере 2000000 руб. в срок до 25.09.2004 года. В случае неисполнения данного условия стороны автоматически возвращаются в исходное состояние, существовавшее между ними на день заключения договора об отступном. Также между ФИО3 и ЗАО «Сурский лен» 25.08. 2004 года подписано соглашение о неустойке в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из соглашения об отступном. Кроме того, 26.08.2004 года ЗАО «Сурский лен» дало ФИО3 согласие на отчуждение трех объектов из восемнадцати ИП ФИО8 После чего между ФИО3 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи от 27.08.2004 года на 15 объектов недвижимости, при условии уплаты ФИО9 задатка в размере 4000000 руб. в срок до 20.09.2004 года, чтобы исполнить обязательства об отступном перед ЗАО «Сурский лен».

Поскольку ФИО9 не выполнил надлежащим образом своих обязательств по оплате, ФИО3 был вынужден расторгнуть договор купли-продажи от 27. 08. 2004 года, направив ответчику 25.09.2004 года письмо о расторжении договора. ФИО9 согласился на расторжение договора, требований о возврате денежных средств не заявлял. Фактически, между сторонами действовал договор аренды от 27. 08. 2004 года, в рамках которого имущество по договору аренды передано ФИО9 во временное пользование. Из-за невыполнения ФИО3 перед ЗАО «Сурский лен» обязательств по вине ФИО10, между ФИО3 и ЗАО «Сурский лен» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи №8-07-04/1 от 08. 07. 2004 года, согласно которому уменьшилось количество отчуждаемых объектов недвижимости до 15, уменьшилась цена продажи до 3500000 руб., срок передачи объектов недвижимости установлен до 10. 05. 2007 года. Полную оплату ЗАО «Сурский лен» произвело 01.10.2004 года и между сторонами подписан акт приема-передачи на объекты недвижимости. Поскольку срок оплаты объектов недвижимости является существенным условием договора купли-продажи, который ФИО9 нарушил, так как имела место неоднократная просрочка платежа, то по условиям договора он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Порядок расторжения договора, установленный сторонами, им соблюден, поэтому считает договор расторгнутым. В связи с чем просит признать договор купли-продажи №1 от 27.08.2004 года, заключенный между ИП ФИО3 и ИП ФИО9 расторгнутым.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2008 (т.1 л.д. 2-5) по ходатайству истца применены обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорное недвижимое имущество, зарегистрированное на праве собственности за ФИО3 и ФИО8

Определениями Арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2007 и от 25.06.2007 (т. 1 л.д. 1, 87-88) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области и ФИО5.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 15.08.2007 (т. 2 л.д. 121) к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Сурский лен», заявившее о принятии судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на 15 спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> от ИП ФИО3 к ЗАО «Сурский лен».

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 27.09.2007 (т. 4 л.д. 74-76) по ходатайству ИП ФИО9 назначено проведение судебно-технической экспертизы и производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2008 (т. 5 л.д.37), в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 30.01.2008 № 1415/2.1, производство по делу возобновлено.

Судом первой инстанции установлено, что в производстве суда имеется дело № А49-597/2008 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО9 о признании договора купли-продажи от 27.08.2004 № 1 расторгнутым.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.02.2008 (т. 5 л.д. 57-58), по ходатайству истца, дела с номерами 49-2938/2007 и А49-597/2008 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу единого номера А49-2938/2007-123/24.

Решением от 07.07.2008 Арбитражного суда Пензенской области иск индивидуального предпринимателя ФИО9 удовлетворен частично.

Зарегистрирован переход права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО9 на объекты недвижимости:

- Сооружение (склад готовой продукции), литер А1, площадью 3479,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:А1, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371587, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2563;

- Нежилое здание (склад), литер Ж1, площадью 3000,2 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Ж1, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371592, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2561;

- Нежилое здание, литер А, площадью 5875,9 кв.м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:А, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371586, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2560;

- Сооружение (бетоновозная эстакада), литер ЖЗ, площадью 63,0 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:ЖЗ, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371594, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2558;

- Производственное здание (цех), литер Ж, площадью 8079,5 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Ж, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371591, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2557;

- Сооружение (насосная), литер 3, площадью 143,2 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:3, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371595, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2555;

- Нежилое здание (камера твердения) литер Н1, площадью 388,6 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Н1, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371598, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2552;

- Нежилое помещение (пристрой к производственному цеху № 3), литер Ж2, площадью 1534,0 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Ж2, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371593, запись регистрации в Едином государственном реестре прав №58-01/29-7/2004-2553;

- Нежилое здание (компрессорная) литер Ц, площадью 322,9 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Ц, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371601, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2548;

- Сооружение (трансформаторная подстанция), литер И, площадью 91,2 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:И, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371596, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2549;

- Нежилое здание (механическая мастерская), литер Щ, площадью 849,1 кв. м кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Щ, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371602, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2565;

- Сооружение, литер Н, служебное помещение площадью 147,9 кв. м, с пропарочными камерами площадью 1218 кв. м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Н, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371597, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2550;

- Производственное здание (производственный цех), литеры Б-Б8, общей площадью 2366,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Б, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371588, запись регистрации в Едином государственном реестре прав №58-01/29-7/2004-2559;

- Нежилое помещение (пристрой к административному зданию столовой), литеры Г1Г2, площадью 378,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:ПГ2, свидетельство о госрегистрации 58 КТ 371590, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-7/2004-2554;

- Административное здание (заводоуправление), литер Г, площадью 1207,8 кв. м,
кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Г, свидетельство о госрегистрации 58
КТ 371589, запись регистрации в Едином государственном реестре прав № 58-01/29-
7/2004-2564, расположенные по адресу: <...>, приобретенные по
договору купли-продажи № 1 от 27. 08^2004 года.

Зарегистрирован переход права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО8 к индивидуальному предпринимателю ФИО9 на объекты недвижимости:

- Сооружение, литер Р, служебное помещение площадью 35,3 кв. м с пропарочными камерами площадью 843 кв. м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Р. -Нежилое здание (трансформаторная подстанция № 2), литер Я, площадью 130,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Я.

- Нежилое здание (гараж), литер Т, площадью 2123,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 58:29:02:399:56:0:0:Т, расположенные по адресу: <...>, приобретенные по договору купли-продажи от 26. 10. 2004 года.

В остальной части иска отказано. Исковые требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора ЗАО «Сурский лен» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от индивидуального предпринимателя ФИО3 к ЗАО «Сурский лен» оставлены без удовлетворения.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 о признании договора купли-продажи расторгнутым оставлены без удовлетворения.

Постановлением от 29.10.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда данное решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО8, закрытое акционерное общество «Сурский лен» обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение от 07.07.2008 Арбитражного суда Пензенской области и постановление от 29.10.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ИП ФИО8 в кассационной жалобе указывает на то, что в течение всего времени с момента заключения договора до обращения истцом в суд с соответствующим исковым заявлением ИП ФИО9 не предпринимал никаких действий по государственной регистрации права собственности, что подтверждается отсутствием какой либо переписки между ИП ФИО9 и ИП ФИО8

Закрытое акционерное общество «Сурский лен» в кассационной жалобе указывает на то, что договорные отношения между заявителем и ИП ФИО3 возникли ранее, чем договорные отношения между ИП ФИО9 и ИП ФИО3, что суд неправомерно оценил дополнительное соглашение №1 от 28.09.2004 как новацию договора купли-продажи №8-07-04/1 от 08.07.2004, заключенного между ИП ФИО3 и закрытым акционерным обществом «Сурский лен», не принял во внимание направленность воли сторон при заключении данного соглашения.

ИП ФИО3 в кассационной жалобе указывает на то, что ФИО9 не выполнил надлежащим образом принятых на себя обязательств по внесению задатка, тем самым поставив ИП ФИО3 в положение невозможности в дальнейшем исполнять обязательства, взятые на себя согласно договора №1 от 27.08.2004, так как согласно договора об отступном от 25.08.2004, заключенного между ИП ФИО3 и закрытым акционерным обществом «Сурский лен», в случае неустойки стороны возвращаются в исходное состояние, существовавшее между ними согласно договора от 08.07.2004. в связи с этим ИП ФИО3 был вынужден расторгнуть договор купли-продажи №1 от 27.08.2004, что и было им сделано, 25.09.2004 ИП ФИО9 было направлено соответствующее письмом о расторжении договора, с чем в последствии ИП ФИО9 согласился, что в свою очередь подтверждается отсутствием волеизъявления ИП истца на переход государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в течение трехлетнего срока.

В кассационной жалобе ФИО5 указывает на то, что спорное имущество, расположенное по адресу: <...> в составе 15 объектов недвижимости, было приобретено в период брака с ИП ФИО3 за счет совместно нажитых средств, что ИП ФИО3 продал указанное имущество без согласия ФИО5 вопрос о действительности договора купли-продажи 31 от 27.08.2004, заключенного между ИП ФИО9 и ИП ФИО3, рассматривается Октябрьским районным судом г. Пензы, по иску ФИО5 к ИП ФИО9 и ИП ФИО3 о признании договора купли-продажи №1 от 27.08.2004 недействительным. Поскольку договор купли-продажи №1 от 27.08.2004 положен в основание иска по настоящему делу, в соответствии со статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Пензенской области и апелляционный суд обязаны были удовлетворить ходатайства ФИО5, приостановив производство по делу, до момента вступления в силу решения Октябрьского районного суда города Пензы.

В судебном заседании 16.12.08 в 14 час. 40 мин., в соответствии со статьей 163 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 22.12.2008 года до 15 часов 00 минут.

Изучив материалы дела, проверив законность вынесенных судебных актов на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационных жалоб, коллегия считает, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.07.2004 ЧП ФИО3 (продавец) и закрытое акционерное общество «Сурский лен» (покупатель) заключили договор купли-продажи №8-07-04/1 18 объектов недвижимости стоимостью 5 000 000 рублей, расположенных по адресу: <...>, передаваемых покупателю в течение 10 дней с момента оплаты. По условиям договора, оплата объектов недвижимости производится в течение 120 дней с момента подписания договора.

До обусловленных договором сроков оплаты и фактической передачи объектов недвижимости, 25.08.2004 ЧП ФИО3 (продавец) и ЗАО «Сурский Лен» заключили договор об отступном № 25-08-04/1 (т.8 л.д. 35), по условиям которого стороны согласились на отказ от исполнения договора купли-продажи от 08.07.2004 №8-07-04/1, при условии оплаты ФИО3 отступного в размере 2 000 000 руб. в срок до 25.09.2004. При этом, при неоплате суммы отступного в срок до 25.09.2004, стороны согласовали, что они возвращаются в исходное состояние, на день заключения договора купли-продажи от 08.07.2004.

Помимо этого, 25.08.2004 стороны заключили соглашение о неустойке (т.8 л.д. 36), согласно которому в обеспечение надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора об отступном, стороны установили ответственность в виде выплаты ФИО3 неустойки в сумме 2 000 000 руб.

Договор об отступном и соглашение о неустойке обеспечены договором залога спорного имущества от 25.08.2004 № 25-08-04/3 (т. 8 л.д.33-34).

28.09.2004 ИП ФИО3 и ЗАО «Сурский лен» заключили дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи от 08.07.2004 №8007-04/1 (т. 8 л.д. 39-40), которым изменен предмет договора купли-продажи, а именно, уменьшены количество продаваемых объектов недвижимости с 18 до 15, площадь земельного участка под объектами недвижимости, изменен срок передачи объектов покупателю на 10.05.2007 (фактически отсрочка исполнения на два с лишним года), изменена стоимость продаваемых объектов - с 5 000 000 руб. на 3 500 000 руб., из приложения № 1 к договору исключены схемы земельных участков с № 3 по № 5.

01.10.2004 по акту приема-передачи (т.8 л.д. 20) ЗАО «Сурский лен» передает ЧП ФИО3 простой вексель серии 1320503 с номиналом 3 500 000 руб. в счет оплаты договора купли-продажи от 08.07.2004 № 8-07-04/1 и дополнительного соглашения от 28.09.2004 №1.

07.05.2007 подписан акт приема-передачи (т.8 л.д.41) к договору купли-продажи от 08.07.2004 № 8-07-04/1, по которому ЧП ФИО3 (продавец) передал ЗАО «Сурский лен» 15 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>. В акте указано, что покупатель в установленный срок произвел полную оплату по договору купли-продажи от 08.07.2004 № 8-07-04/1.

Фактическая передача объектов недвижимости не производилась, так как объекты находились в пользовании ФИО9

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных ЗАО «Сурский лен» требованиях о регистрации перехода права собственности на спорное имущество, указав, что заключая дополнительное соглашение 28.09.2004, стороны по сути заменили одно обязательство другим, изменив предмет обязательства. Первоначально, предметом договора являлась совокупность 18 объектов недвижимости, правособственности на которые переходило к покупателю с правом пользования земельными участками, занятыми объектами недвижимого имущества и необходимыми для их нормального использования по назначению. |

В дополнительном соглашении от 28.09.2004 №1 стороны изменили предмет договора (с 18 на 15 объектов), площадь занимаемых объектами земельных участков и, как следствие, стоимость продаваемых объектов (с 5 000 000 руб. на 3 500 000 руб.).

Изменение совокупности продаваемого имущества и единой продажной цены влечёт изменение предмета первоначального обязательства, а потому в силу ст.414 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 8.07.2004 года новирован дополнительным соглашением №1 от 28.09.2004 года.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно указал на прекращение обязательств сторон по договору купли-продажи от 08.07.2004.

Новый предмет договора, включающий в себя 15 объектов недвижимости, к моменту его заключения является предметом ранее заключенного договора купли-продажи от 27.08.2004 № 1.

Суд пришел к выводу о том, что условия договора № 1 не противоречат действующему законодательству, а дополнительное соглашение от 28.09.2004 не влечет за собой регистрацию перехода права собственности ЗАО «Сурский лен».

Суд, исследуя договор купли-продажи от 27.08.2004 №1 и действия сторон по заключению договора аренды и по его исполнению, сделал вывод о том, что спорные объекты недвижимости фактически переданы ИП ФИО9 в день заключения договора.

В связи с тем, что спорные объекты недвижимости фактически находятся у ИП ФИО9, по ранее возникшему обязательству, ЗАО «Сурский лен» утратил право требования регистрации перехода права собственности на указанные им объекты недвижимости.

Суд правомерно пришел к выводу о том, что действия ИП ФИО3, получившего полную стоимость имущества по договору№1 от 27.08.2004 купли-продажи и передавшему объекты недвижимости именно только ИП ФИО9, свидетельствует об исполнении сторонами договора. По другим договорам объекты недвижимости не передавались.

При этом утверждение третьего лица ФИО5 о том, что сделка купли-продажи спорного имущества, заключенная между ИП ФИО3 и ИП ФИО9 является незаконной по причине отсутствия её нотариально удостоверенного согласия по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом, судебная коллегия кассационной инстанции считает необоснованным, поскольку данный довод опровергается приобщенным к материалам дела согласием супруга, в соответствии с которым ФИО5 дает согласие на продажу приобретенных совместно с мужем ФИО3 в период брака объектов недвижимости, находящихся по адресу: <...>. Данное согласие удостоверено нотариусом ФИО11 27. 08. 2004 года и зарегистрировано в реестре за №7768 (т. 2 л. д. 53).

Наличие вступившего в законную силу решения мирового судьи судебного участка №6 Октябрьского района г. Пензы от 08. 02. 2008 года, которым за третьим лицом - ФИО5 признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на 15 спорных объектов недвижимости, так же не является препятствием для удовлетворения иска ИП ФИО9, потому как право собственности ФИО5 возникло позже права собственности ИП ФИО9 и не прошло государственной регистрации. Сам по себе судебный акт, как правоустанавливающий документ, не имеет приоритета перед иными правоустанавливающими документами, а потому преимущество в данном случае имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.

Суд правомерно указал об истечении срока исковой давности по требованию ИП ФИО3, отказав заявителю в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 27.08.2004 расторгнутым.

По согласованию с руководством закрытого акционерного общества «Сурский лен» 15.09.2004 ИП ФИО3 (продавец) и ИП ФИО8 (покупатель) заключили договор купли-продажи 3 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>: сооружение литера Р, площадью 35,3 кв.м. с пропарочными камерами площадью 843 кв.м.; нежилое здание (трансформаторная подстанция №2), литера Я, площадью 130,9 кв.м.; нежилое здание (гараж), литер Т, площадью 2123 кв.м.

Оплата произведена 15.09.2004, что подтверждено материалами дела.

По договору от 27.08.2004 ИП ФИО9 приобрел у ИП ФИО3 15 объектов недвижимости стоимостью 12 000 000, расположенных по адресу: <...>, подлежащих оплате до 20.12.2004.

Суд пришел к выводу о том, что оплата объектов недвижимости по договорам купли-продажи от 27.08.2007 №1 и от 26.10.2004 производилась как самими покупателем, так и иными лицами, что подтверждается платежными поручениями.

Не отказавшись от получения поступившей не его счет суммы и не возвратив ее плательщику, ИП ФИО3, ссылаясь на отправку в адрес ИП ФИО9 уведомления о расторжении договора купли-продажи от 27.08.2004 в связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по внесению суммы задатка, представил опись от 25.09.2004. при этом ИП ФИО12 ссылался на пункт 2.3. договора купли-продажи, предусматривающего возможность одностороннего расторжения договора продавцом.

Однако, данный довод ИП ФИО12 был обосновано судом отклонен, поскольку ИП ФИО3 не направлял уведомление ИП ФИО12 о расторжении договора купли-продажи от 27.08.2004. Факт принятия ИП ФИО3 исполнения по договору, позволяют сделать вывод о том, что ФИО3 не считал договор №1 от 27.08.2004 расторгнутым, хотя график оплаты был нарушен на несколько дней.

Суды, установив названные обстоятельства, обосновано пришли к выводу о правомерности требования истца о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, поскольку ИП ФИО9 надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору, а ИП ФИО3 уклоняется от исполнения своих обязательств.

Кроме того, постановлением от 24.10.2008 кассационной инстанции отменено решение Октябрьского районного суда города Пензы от 07.08.2008 по иску ФИО5 к ИП ФИО3 о признании договора купли-продажи от 27.08.2004 №1 недействительным и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Коллегия кассационной инстанции находит данные выводы судов не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Так, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости существенным условием договора является цена.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Продажная цена спорного имущества ИП ФИО9 оплачена полностью в период с 04.11.2004 по 23.12.2004. Исполнение продавцом принято, что подтверждается платежными поручениями (т. 1 л.д. 44-48) и декларированием ИП ФИО8 суммы, полученной от продажи спорного имущества.

Факт отсутствия регистрации перехода права собственности к ИП ФИО9 более трех лет и требование ИП ФИО8 об оставлении данного иска без рассмотрения, а так же наличие самого спора в суде свидетельствуют о необоснованном уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в связи с тем, что договоры купли-продажи от 27.08.2004 №1 и от 26.10.2004 сторонами исполнены, ИП ФИО3 и ИП ФИО8 незаконно уклоняются от регистрации перехода права собственности на спорное имущество, заявленные требования ИП ФИО9 правомерно были удовлетворены судом первой и апелляционной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, не доказывают нарушения судом первой и апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены вынесенных по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.07.2008 Арбитражного суда Пензенской области и постановление от 29.10.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А49-2938/07 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Г.Ю. Газизова

Судьи В.А. Карпова

А.А. Хайбулов