Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» – ФИО1, доверенность от 08.09.2020,

в отсутствие Управления муниципального имущества города Пензы, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс»

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022

по делу № А49-8690/2020

по исковому заявлению Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности и неустойки,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества города Пензы (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестиционно-строительная компания «Альянс» (далее – ответчик, общество «Альянс», общество) о взыскании 2 329 618,96 руб., в т.ч. 1 891 952,92 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства, от 19.12.2016 № 473/16, за период с января по июнь 2020 года, 437 666,04 руб. неустойки (пени), начисленной за период с 13.03.2018 по 08.06.2020.

Общество «Альянс» обратилось к Управлению со встречным иском о взыскании с неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства, от 19.12.2016 № 473/16, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в сумме 10 079 528,26 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.01.2022 исковые требования Управления удовлетворены частично, в сумме 412 775,99 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречные исковые требования общества «Альянс» удовлетворены частично, в сумме 262 479,95 руб., в остальной части встречных исковых требований отказано.

В результате зачета первоначального и встречного исков с общества «Альянс» в пользу Управления взыскано 82 559,57 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022, решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.01.2022 оставлено без изменения.

Общество «Альянс», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседание представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.12.2016 между обществом «Альянс» и Управлением заключен договор аренды земельного участка предназначенного для завершения строительства, № 473/16, из преамбулы которого видно, что названный договор заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное подтверждается также решением по делу № А49‑3349/2020 между теми же сторонами, где Арбитражный суд Пензенской области установил, что заключением договора от 19.12.2016 «Специализированный застройщик «ИСК «Альянс» реализовал свое право, предусмотренное подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, управление при заключении договора аренды с обществом выразило согласие на предоставление обществу земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Суд первой инстанции, разрешая спор, признал неправомерным применение пункта 2.1. Порядка, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552‑пП, однако определяя задолженность арендатора, и, частично удовлетворяя первоначальные и встречные исковые требования, согласился с расчетом арендодателя, основанным на пункте 2.1. Порядка, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552‑пП, исходя из того, что арендатор при подписании договора аренды также согласился с таким расчетом арендной платы, указанным в пункте 3.3. спорного договора, не сомневался в правильности такого расчета до возникновения настоящего спора, не обращался ни к арендатору, ни в суд с требованиями об изменении договора в части размера арендной платы.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд признал такой порядок расчета верным. Таким образом, суды признали, что по своему содержанию требования общества направлены на изменение условий договора, которым установлен механизм определения размера арендной платы.

Судебная коллегия считает, что выводы судов являются преждевременными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

На территории Пензенской области Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940‑пП.

Названное постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП признано утратившим силу постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП, вступившим в законную силу с 20.10.2015.

Таким образом, с 20.10.2015 в Пензенской области определен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП.

Пунктом 3 постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП в редакции, действующей в спорный период, предусмотрено, что данное постановление распространяет свое действие на договоры аренды земельных участков, заключенные после вступления в силу настоящего постановления.

Исходя из того, что порядок приобретения прав на земельные участки не на торгах для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно для завершения строительства таких объектов по существу является льготным, в пункте 1.3 раздела 1 «Общие положения» постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП предусмотрен механизм определения арендной платы за такой земельный участок – годовой размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом заказчиком работ на проведение оценки годового размера арендной платы выступает исполнительный орган государственной власти Пензенской области, орган местного самоуправления, осуществляющие управление и распоряжение земельными участками в соответствии со своей компетенцией.

Однако в соответствии с условиями пункта 3.3. спорного договора, и расчета размера аренды, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, годовой размер арендной платы рассчитан арендодателем на основании пункта 2.1. раздела 2 постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП и определен по формуле как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды.

Ежегодные уведомления об изменении арендной платы, направляемые арендодателем в адрес арендатора (за 2018-2020 г.), также свидетельствуют о расчетах арендной платы по указанной формуле, и их направлении в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Сведений о том, что размер арендной платы за участок определен сторонами в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании отчета оценщика, не имеется.

Между тем, из раздела 2 «Расчет годового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, указанных в разделе 1 настоящего Порядка» следует, что расчет годового размера арендной платы, предусмотренного в разделе 2, к которому относится и пункт 2.1., примененный в спорном договоре, распространяется только на случаи, которые не указаны в разделе 1 настоящего Порядка, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП.

То есть, расчет арендной платы по методике, предусмотренной в разделе 2, возможен к применению только в случае, если расчет такого случая не предусмотрен в разделе 1 настоящего Порядка.

Между тем, сторонами не оспаривается, материалами дела, в частности выпиской из ЕГРН от 27.08.2020 № КУВИ-002/2020-15638818 подтверждается, что по состоянию на 07.10.2016 в едином реестре объектов недвижимости имелась информация о расположении на спорном земельного участке объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома, права на которые зарегистрированы за ответчиком и земельный участок предоставлен в аренду для завершения его строительства.

Кроме этого, возражая против предъявленного иска, общество заявляло о своем несогласии с размером арендной платы, произведенным истцом в соответствии с пунктом 2.1. Порядка, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП, и по иному основанию – в связи с признанием названного пункта недействующим с момента его принятия решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 по делу № 3а-201/2020 и не подлежащим применению, как не соответствующим принципам экономической обоснованности, а также имеющим в составе формулы расчета такой показатель, как ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, что является недопустимой в силу ее экономической природы.

Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

При этом одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков, суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим обязательным принципам и ориентирам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

Также, согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Иная позиция приведет к тому, что у арендодателя возникнет право на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

При толковании условий договора аренды судам следовало учесть положения статьи 431 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в пункте 43 которого указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В связи с указанным при анализе условий договора судам следовало обратить внимание на содержание пункта 3.5, в котором закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей.

Между тем, оценка вышеуказанным доводам общества судами не дана, также как и не дана оценка доводам общества о несогласии с периодом взыскания задолженности по арендной плате, который на обсуждение сторон не выносился, сделан без учета вступивших в законную силу судебных актов по делу № А49-12119/2020, которым установлен факт оплаты задолженности за период с 15.06.2020 по 30.06.2020.

Кроме того, по настоящему делу проведена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10.11.2016, 01.01.2018, 01.01.2019, 01.01.2020, однако результаты исследования и оценки экспертного заключения в судебных актах отсутствуют, что не позволяет признать верными выводы судов о наличии либо об отсутствии у ответчика долга по арендной плате в заявленный истцом период.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что выводы судов постановлены при неправильном применении норм материального права, основаны на неполном исследовании и оценке доказательств, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в данном постановлении; исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ на основании норм действующего законодательства, подлежащих применению к правоотношениям сторон, возникшим в спорный период, установить период, за который подлежит взысканию задолженность, размер обязательств общества по оплате аренды за спорный период, а также размер неосновательного обогащения истца, исходя из которого и с учетом произведенных обществом платежей, выяснить: имеется ли у ответчика задолженность, нарушение срока внесения арендных платежей, наличие оснований для удовлетворения иска, а у истца – неосновательное обогащение, и в каком размере; в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 по делу № А49-8690/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи С.Ю. Муравьев

Р.В. Ананьев