Гражданский кодекс часть 1

от инспекции регионального строительства надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: ФИО2 по доверенности от 26.02.2018 сроком действия до 31.12.2018, удостоверение;

от конкурсного кредитора ООО «Инвест-Лайн»: ФИО3 по доверенности от 12.02.2018 сроком действия на 2 года, паспорт;

от ФИО4: ФИО3 по доверенности от 27.09.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от конкурсного кредитора ФИО5: адвокат Калачинский А.А. по доверенности от 11.01.2018 сроком действия на 5 лет, удостоверение;

иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Крепость-1» (далее – ООО «Охранное агентство «Крепость-1», заявитель по делу) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дебют» (далее – ООО «Компания «Дебют», должник).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2015 в отношении ООО «Компания «Дебют» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утверждена ФИО6.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 29.08.2015 № 157.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2015 ООО «Компания «Дебют» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 30.01.2016 № 15.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.04.2016 ФИО7 освобожден от обязанностей конкурсного управляющего ООО «Компания «Дебют», новым конкурсным управляющим утверждена ФИО6.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2016 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 «Банкротство застройщиков» Главы IХ «Особенности банкротства отдельных должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»).

Конкурсный управляющий ООО «Компания «Дебют» ФИО6 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 %, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792, и признании права собственности ООО «Компания «Дебют» на данный объект; также конкурсный управляющий требует перевести на ООО «Компания «Дебют» права и обязанности арендатора земельного участка площадью 6864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: <...>, по договору аренды земельного участка № 01-Ч-18525 от 29.01.2014, заключенному между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1

Определением Арбитражного суда Приморского края от 01.02.2017 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.08.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении обособленного спора конкурсный управляющий отказался от заявления в части требования о переводе на ООО «Компания «Дебют» прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 6864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: <...>, обосновав его тем, что договор аренды земельного участка № 01-Ч-18525 от 29.01.2014, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1, в настоящее время расторгнут.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017 признано отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 %, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792. Признано право собственности ООО «Компания «Дебют» на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 %, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792. Производство по заявлению в остальной части прекращено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего. В обоснование своей позиции заявитель указывает, что при вынесении обжалуемого определения суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Полагает ошибочным вывод суда о том, что в результате передачи ФИО1 должнику прав застройщика и заказчика в отношении объекта незавершенного строительства произведена замена стороны заказчика-застройщика в договоре, поскольку ФИО1 не состоял в каких-либо договорных отношениях. По сути, ЗАО «Росмонтаж» по соглашению об отступном от 06.04.2005 при передаче ФИО1 права собственности на объект фактически передало последнему полный объем прав на объект, в том числе осуществлять застройку объекта. Также, по мнению апеллянта, обращаясь с заявлением о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на спорный объект, конкурсный управляющий избрал неверный способ защиты нарушенного права.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 жалоба ФИО1 принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.02.2018.

В канцелярию суда от инспекции регионального строительства надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, конкурсного кредитора ООО «ИНВЕСТ-ЛАЙН», конкурсного кредитора ФИО5 поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых просят определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 27.02.2018 судом заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле.

Представитель ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Обжалуемое определение суда первой инстанции считает незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.

Представитель конкурсного кредитора ООО «Инвест-Лайн», ФИО4, ФИО5 доводы апелляционной жалобы опровергли. Определение суда первой инстанции считают правомерным, не подлежащим отмене.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.03.2018 до 11 часов 40 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда http://5aas.arbitr.ru информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

05.03.2018 после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии тех же представителей. Представители лиц поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует суду в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Государственным актом на право пользование землей от 10.12.1991 Государственному коммерческому промышленно-строительному банку РСФСР предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок для строительства жилого дома по ул. 1-ой Рабочей в г. Владивостоке, и 12.12.1991 указанному лицу выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по девятиэтажному кирпичному жилому дому № 8/91, срок действия которого определен до окончания строительства. Строительство велось вплоть до 1995 года, когда и было приостановлено.

06.04.2005 между закрытым акционерным обществом «Ремонт Обслуживание Сервис Монтаж» (ЗАО «Росмонтаж») и ФИО1 заключено соглашение об отступном, по условиям которого ЗАО «Росмонтаж» во исполнение обязательств по возврату займа в размере 3000000 руб. передает ФИО1 объект незавершенного строительства готовностью 55,17 %, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792.

По состоянию на момент рассмотрения спора собственником объекта незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов с кадастровым или условным номером: 25:28:000000:17792, расположенного по адресу: <...> (прежний адрес: <...>), является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 567534, выданным 15.04.2005 (запись в ЕГРП № 25-25- 01/057/2005-380), выпиской из ЕГРП.

31.10.2008 между ФИО1 (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) заключен договор аренды № 01-Ч-10867, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 25:28:010020:0229 площадью 5385 кв.м, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира объект недвижимости лит. А, расположенного в границах участка), разрешенное использование: в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 04.08.2008 по 03.08.2013 (пункты 1.1 и 1.3 договора).

В последующем договор аренды земельного участка расторгнут, и между теми же лицами 29.01.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010020:249 площадью 6864 кв.м, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенного в границах участка) для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 23.12.2013 по 22.12.2018.

21.04.2005 между гражданином ФИО1 (собственник) и ООО «Компания «Дебют» в лице генерального директора ФИО1 (застройщик) заключен договор, по условиям которого собственник, сохраняя за собой право собственности, передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке.

ООО «Компания «Дебют» выдано разрешение на реконструкцию названного объекта № 40/06 сроком действия до 31.12.2012. Должником обеспечены проведение обследования технического состояния здания, а также разработка рабочего проекта реконструкции жилого дома. В целях реализации соответствующего проекта привлечены средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, за счет которых осуществлялось строительство объекта, впоследствии производство работ приостановлено.

В связи с осуществлением в отношении должника процедур банкротства участники строительства предъявили свои требования к ООО «Компания «Дебют» в настоящем деле.

В результате проведенных мероприятий процедуры банкротства конкурсный управляющий установил, что единственным возможным способом удовлетворения требований кредиторов-участников строительства является передача объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному в порядке статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылаясь на отсутствие намерения завершить строительство у собственника объекта недвижимости, полагая, что указание в договоре от 21.04.2005 на сохранение за ФИО1 права собственности на соответствующий объект совершено сторонами при злоупотреблении правом, в связи с чем ничтожно, и в результате совершения названной сделки все права и обязанности застройщика, в том числе и право собственности на объект незавершенного строительства, перешли от ФИО1 к ООО «Компания «Дебют», конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым заявлением.

Обоснованность принятия судом первой инстанции отказа конкурсного управляющего от заявления в части требования о переводе на ООО «Компания «Дебют» прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 6864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: <...>, и прекращения производства по указанному требованию не оспаривается и признается апелляционным судом правомерным и соответствующим статьям 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»), частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом, иск о признании права отсутствующим, по своей сути, относится к числу требований об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, которыми истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет участникам гражданского оборота право заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по условиям договора от 21.04.2005 собственник на основании пунктов 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь собственником принадлежащего ему на основании соглашения об отступном от 06.04.2005, акта приема-передачи от 06.04.2005 недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства готовностью 55,17 %, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АА номер 567534, выдано 15.04.2005), передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке и становится единственным распорядителем строительного объекта и всех материальных ресурсов, вовлеченных в строительство (пункт 1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005).

В соответствии с пунктом 2 договора от 21.04.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005) собственник ФИО1 передает застройщику ООО «Компания «Дебют» права на строительство объекта, всю проектно-сметную документацию на данный объект строительства, разрешение на производство работ № 8/91 по строительству объекта, выданное 12.12.1991 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля Архитектурно-планировочного управления Исполкома Владивостокского городского Совета народных депутатов на срок до окончания строительства, обеспечивает иными полученными им документами, необходимыми для строительства и переоформления разрешения на строительство на застройщика.

Передача прав и обязанностей на строительство включает в себя весь объем принадлежащих собственнику прав застройщика, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности и обеспечивающих на принадлежащем собственнику земельном участке строительство объекта незавершенного капитального строительства, указанного в пункте 1 договора.

С момента заключения договора к застройщику переходят все права и обязанности заказчика и застройщика по договорам долевого участия в строительстве (пункт 3 договора).

Согласно пункту 4 договора (в редакции дополнительных соглашений от 26.04.2005 и от 12.09.2006) застройщик обязуется: осуществлять функции заказчика и застройщика на весь период строительства жилого дома, включая сдачу дома в эксплуатацию, осуществлять финансирование строительства объекта до полного его завершения, за счет собственных и/или заемных средств, закончить строительство объекта в срок до 25.03.2008; по окончании строительства жилого дома произвести расчет с участниками долевого строительства, внесшими свою долю в финансирование строительства.

В период строительства объекта застройщик вправе самостоятельно от своего имени заключать любые сделки в целях строительства объекта, привлекать для строительства денежные средства третьих лиц, распоряжаться площадями дома; заключать любые договоры в целях обеспечения исполнения застройщиком обязательств перед третьими лицами, денежные средства которых привлечены для строительства, в том числе договоры залога (ипотеки) принадлежащего собственнику недвижимого имущества, и принадлежащих застройщику материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства названного дома (пункт 5 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2005).

Застройщик не вправе передавать свои права по данному договору третьим лицам без согласия собственника, а также отчуждать объект третьим лицам (пункт 6 договора).

По окончании строительства объекта застройщик вправе распоряжаться площадями жилого дома, в объеме, необходимом для расчета по обязательствам, возникшим в ходе строительства объекта, с правом продажи, за исключением жилья, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве. Часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома, застройщик обязан передать собственнику (пункт 7 договора).

В пункте 8 договора стороны согласовали, что собственник обязан передать в собственность застройщику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 квадратных метров.

Таким образом, исходя из буквального значения условия пункта 1 договора, при заключении 21.04.2005 договора ФИО1 обладал правами застройщика и заказчика в отношении объекта незавершенного строительства, который передал должнику, то есть произведена замена стороны заказчика-застройщика в договоре (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, по соглашению об отступном от 06.04.2005 ЗАО «Росмонтаж» передало ФИО1 только право собственности на объект незавершенного строительства, никакой другой объем прав не передавался.

Проверяя наличие у ФИО1 прав застройщика и заказчика на момент подписания договора от 21.04.2005, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в соответствующей редакции) предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно- правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

В рассматриваемом случае, ФИО1 статусом индивидуального предпринимателя не обладал. Доказательства получения им разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта, равно как и доказательств привлечения непосредственно ФИО1 денежных средств участников долевого строительства для завершения строительства соответствующего объекта недвижимости в материалах дела отсутствуют. Соответственно, на момент заключения договора с должником ФИО1 не отвечал признакам застройщика в смысле Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Также в материалах настоящего обособленного спора не содержится доказательств реализации ФИО1 возможности обеспечивать осуществление инвестиционных проектов. В условиях отсутствия документов, достоверно свидетельствующих о том, что до даты передачи должнику по договору от 21.04.2005 прав заказчика и застройщика ФИО1 в рамках каких-либо договоров выступал лицом, осуществляющим реализацию соответствующего инвестиционного проекта, в том числе путем совершения действий, направленных на разработку необходимой проектно-сметной документации, у суда не имелось оснований полагать, что заключение спорного договора имело своей целью перемену лиц в имеющемся обязательстве, связанном с осуществлением строительства (реконструкции) спорного объекта.

В то же время, договор от 21.04.2005 связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования реконструкции объекта недвижимости, поскольку предусматривает вложение инвестиций (передачу своего имущества) и осуществление практических действий в целях достижения полезного эффекта – завершения строительства жилого многоквартирного дома и его сдачи в эксплуатацию, и на сложившиеся между сторонами указанного договора отношения подлежат распространению нормы Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

На основании статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При анализе условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях определения его правовой природы суд принимает во внимание разъяснения, изложенные в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» также разъяснил, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Договор от 21.04.2005 содержит условие о наличии у должника обязанности после окончания расчетов, связанных со строительством объекта, передать ФИО1 оставшиеся площади, а также о наличии у ФИО1 обязанности передать должнику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 кв. м.

Проанализировав условия договора от 21.04.2005 с позиции приведенных правовых норм и разъяснений, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к указанному договору неприменима конструкция договора простого товарищества. Спорный договор квалифицирован как договор инвестиционного характера, содержащий в себе положения, к которым подлежат применению правила о купле-продаже недвижимой вещи в будущем. В рамках договора должник выступает лицом, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта, при этом не приобретая право собственности как таковое на объект капитальных вложений.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах, предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. С учетом пункта 5 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), в частности, действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

Статья 2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает основные понятия, используемые в названном Федеральном законе, в том числе понятие вреда, причиненного имущественным правам кредиторов, а именно: вред, причиненный имущественным правам кредиторов, уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приводящие к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Само по себе наличие аффилированности между сторонами сделки не является достаточным основанием для вывода о злоупотреблении правом при ее совершении. Вместе с тем, то обстоятельство, что договор подписан одним и тем же физическим лицом, действующим от своего имени, а также представляющим другую сторону сделки в пределах возложенных на него полномочий, свидетельствует о наличии у такого лица возможности определять ее условия по своему усмотрению, руководствуясь своими личными интересами, а не интересами коммерческой организации, от имени которой он действует.

Материалы дела свидетельствуют о том, что при заключении договора от 21.04.2005 допущено злоупотребление правом, поскольку имело место недобросовестное поведение, направленное на введение в заблуждение кредиторов должника относительно тех гарантий, на которые они вправе рассчитывать, заключая договоры о финансировании строительства (реконструкции объекта незавершенного строительства), что повлекло нарушение прав таких кредиторов, которые в результате совершения сделки с установлением условия о сохранении права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1, лишаются части того, на что могли справедливо рассчитывать в случае несовершения указанного условия сделки.

ФИО1 и должник по состоянию на момент заключения договора являлись заинтересованными лицами, поскольку от имени должника договор подписан самим ФИО1, являвшимся его руководителем.

Фактически заключение договора от 21.04.2005 преследовало цель приобретения возможности привлекать средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, и соответствующее условие о сохранении права собственности на объект у физического лица являлось своего рода гарантией стабильности имущественного положения ФИО1 в случае невозможности завершения строительства.

Как верно указал суд первой инстанции, если бы ФИО1 проявил обычную степень осмотрительности, свойственную добросовестным участникам гражданского оборота, то имея не противоречащее закону намерение привлекать средства физических лиц на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», мог приобрести статус индивидуального предпринимателя, необходимый для соответствия требованиям названного закона к застройщикам, либо предусмотреть в договоре условие о переходе права собственности на спорное имущество к должнику.

Согласно договору от 21.04.2005, в случае достижения необходимого полезного эффекта от обозначенной в договоре деятельности после сдачи объекта в эксплуатацию и расчетов по всем договорам, связанным с реализацией проекта, ФИО1 становится обязанным передать должнику помещения общей площадью 500 кв. м, в то время как в случае, если бы он выступал заказчиком инвестиционного проекта самостоятельно либо застройщиком в смысле Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после приобретения соответствующего статуса, обязанности по передаче данного имущества в пользу третьего лица не возникло.

С учетом изложенного, с экономической точки зрения налицо явная выгода для ФИО1 от самостоятельного выступления заказчиком (застройщиком).

При этом, в случае передачи должнику одновременно с соответствующим имуществом и права собственности на него риски, связанные с недобросовестным поведением ООО «Компания «Дебют» при исполнении соответствующего договора, для ФИО1, являющимся единоличным исполнительным органом указанного юридического лица, учредителями которого являются ФИО8 и ФИО9, приходящиеся ФИО1 родственниками, практически сведены к минимуму.

Вместе с тем, в случае реализации ФИО1 возможности выступать застройщиком самостоятельно и незаключения спорного договора требования кредиторов, заявивших в настоящем деле о наличии неисполненных обязательств, в том числе на основании договоров о долевом участии в строительстве, подлежали бы предъявлению к нему как к застройщику, имеющему в собственности соответствующий объект незавершенного строительства. Также в случае осуществления перехода права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора, содержащего соответствующее условие, удовлетворение предъявленных к должнику требований становится возможным за счет такого имущества.

Таким образом, специальное указание на сохранение права собственности ФИО1 на спорный объект совершено именно с целью воспрепятствования обращению взыскания на такое имущество в случае, если достижение обозначенного в договоре результата окажется невозможным. В результате заключения и исполнения договора от 21.04.2005 должнику передано имущество, но не право собственности на него, при этом на основании указанного договора должник получил разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства, а также возможность привлекать средства физических лиц-участников строительства. При этом судом не может быть оставлено без внимания то обстоятельство, что заключая с частью кредиторов типовые договоры, в пунктах 1.8 которых содержится отдельное указание на то, что недвижимость (многоквартирный дом) до окончания строительства является собственностью застройщика, должник, от имени которого действовал ФИО1, вводил участников строительства в заблуждение.

Как указывалось ранее, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания «Дебют» применены положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Главы IХ «Особенности банкротства отдельных должников - юридических лиц» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участников строительства – физических лиц.

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) относит к целям процедуры конкурсного производства пропорциональное удовлетворение требований кредиторов должника за счет имущества несостоятельного лица. При банкротстве застройщика предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пункту 7 договора от 21.04.2005 ФИО1 имеет право претендовать лишь на часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома. В ситуации сохранения за указанным физическим лицом права собственности на спорный объект ФИО1 получает удовлетворение своего требования, вытекающего из договора от 21.04.2005, в то время как прочие кредиторы ООО «Компания «Дебют» не получают какого-либо удовлетворения, то есть имеет место преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими.

Материалы дела свидетельствуют о том, что за счет привлеченых должником денежных средств участников строительства объект фактически построен до стадии готовности. В акте проверки от 04.08.2008, составленном должностным лицом Департамента градостроительства Приморского края, зафиксировано, что на объекте завершена кирпичная кладка жилого дома, выполнены работы по наружной отделке фасада, установлены пластиковые окна и металлические двери, а также двери в подъезды, с западной стороны завершены работы по устройству подземной автостоянки.

В рассматриваемом случае, сохранение у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, реализация проекта по реконструкции которого осуществлена за счет третьих лиц, а не такого собственника, препятствует достижению целей конкурсного производства в отношении застройщика, при этом предоставляя номинальному собственнику возможность обогатиться за счет кредиторов ООО «Компания «Дебют», не получающих в результате совершения сделки, содержащей названное условие, того, на что могли бы рассчитывать в случае, если такого условия не было. Таким образом, совершенная сделка в части соответствующего условия повлекла нарушение финансовых интересов кредиторов должника – участников строительства.

В этой связи, суд первой инстанции, приняв во внимание аффилированность сторон договора от 21.04.2005, пришел к обоснованному выводу о том, что сделка в части условия о сохранении права собственности у ФИО1, заключена исключительно с намерением причинить вред кредиторам ООО «Компания «Дебют», получить выгоду от участия таких кредиторов в строительстве объекта, заранее исключив возможность удовлетворения их требований путем передачи имущества в натуре в случае, если реализация инвестиционного проекта не обернется успехом. Указанная сделка ничтожна в соответствующей части на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влечет никаких последствий, кроме тех, что связаны с ее ничтожностью.

В части прочих условий оснований для признания сделки недействительной не имеется, поскольку можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенного, подлежит исключению из условий договора от 21.04.2005 ничтожное условие о сохранении у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на основании указанного договора должнику переданы все правомочия собственника (владение, пользование, распоряжение).

Так, ФИО1 передал ООО «Компания «Дебют» права и обязанности заказчика для осуществления строительства (реконструкции) соответствующего объекта (пункт 1), права на строительство и всю документацию (пункт 2), все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве (пункт 3); в обязанности ООО «Компания «Дебют» по названному договору входит вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию осуществлять финансирование строительства, получая и распределяя средства, производить расчеты с участниками строительства (пункт 4); именно должник распоряжается площадями жилого дома, а также принимает на себя обязательство передать все оставшиеся после расчетов площади ФИО1 (пункт 7).

Таким образом, договор от 21.04.2005, не содержащий в себе соответствующего ничтожного условия, является основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства к должнику, но в настоящее время сохранена регистрация права собственности на объект недвижимости за ответчиком по обособленному спору в условиях отсутствия на то правовых оснований.

Сохранение регистрационной записи о ФИО1 как о собственнике объекта недвижимости нарушает права ООО «Компания «Дебют», связанные с возможностью распоряжаться принадлежащим ему имуществом в ходе процедуры банкротства. В рассматриваемом случае, право должника может быть защищено только предъявлением требований о признании права отсутствующим, иного способа защиты в данной ситуации гражданское законодательство не предусматривает.

В этой связи, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Изучив доводы апелляционной жалобы ФИО1, судебная коллегия считает, что обстоятельства, на которых она основана, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу.

Новых доказательств, влияющих на разрешение спора, суду не представлено.

Иное толкование апеллянтом положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего обособленного спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба по данной категории дел не облагается государственной пошлиной.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017 по делу № А51-10011/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Л.А. Мокроусова

Судьи

Н.А. Скрипка

Е.Н. Шалаганова