Гражданский кодекс часть 1

от Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: ФИО1 по доверенности от 01.10.2010 со специальными полномочиями сроком до 31.12.2011, удостоверение № 27 выдано 04.10.2007;

от ООО «Дикси»: ФИО2 по доверенности от 08.07.2010 со специальными полномочиями сроком до 31.12.2011;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Дикси»

апелляционное производство № 05АП-6162/2010

на решение от 28.09.2010

судьи Л.П. Нестеренко

по делу № А51-11281/2010 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ООО «Дикси»

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дикси» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – Управление) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений (NN 1-8, 16-25) общей площадью 254,4 кв.м., (пристройка к жилому дому, Лит А1), расположенного по адресу: <...>, выраженного в письме от 25.06.2010 № 11/03-9061, об обязании ответчика принять решение об условиях приватизации указанных помещений, направить в адрес ООО «Дикси» данное решение и предложение о заключении договора купли-продажи с проектом договора.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2010 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 28.09.2010. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, Общество настаивает на том, что перерыв между прекращением договора субаренды (в связи с ликвидацией МУП) и включением спорных 50 кв.м. в основной договор аренды (по дополнительному соглашению к нему) отсутствовал. В обоснование указанного довода Общество ссылается на факт непрерывного владения на протяжении 2-х летнего периода (с 01.08.2006 по настоящее время) на праве аренды всей площадью спорного имущества. Арендатор, у которого Общество субарендовало часть спорного помещения ликвидирован, в связи с чем реализация заявителем права на выкуп всего помещения не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Не согласен заявитель апелляционной жалобы и с выводом суда первой инстанции о правовом различии понятии аренды и субаренды. Общество ссылается на то, что субаренда прекратилась задолго до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, с 17.12.2006 в отношении всей площади спорного имущества действует договор аренды № 444/07 от 27.10.2006 сроком до 01.07.2015.

В судебном заседании 02.11.2010 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 03.11.2010 до 10 час. 20 мин. Вынесено протокольное определение. После перерыва заседание суда продолжено. Об объявлении перерыва стороны уведомлены в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на сайте Пятого арбитражного апелляционного суда и на доске объявлений в здании суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Представитель Общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель Управления в судебном заседании и в представленном в материалы дела письменном отзыве на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2010 считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Дикси» зарегистрировано в качестве юридического лица 27.04.2006 межрайонной инспекцией ФНС России № 9 по Приморскому краю и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц согласно свидетельству серия 25 № 002768316.

Общество арендует объект муниципальной собственности: нежилое помещение общей площадью 216,5 кв.м., расположенный по адресу <...>, для использования под магазин. Правовым основанием для использования помещения является договор аренды от 29.05.2006 № 444/06, заключенный на срок с 01.06.2006 по 31.05.2007, договор от 27.10.2006, заключенный на срок до 09.10.2007.

28.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа и Муниципальным унитарным предприятием Магазин № 103 Уссурийского городского округа был заключен договор аренды № 384/06 нежилого фонда по адресу: <...> в отношении помещений площадью 50 кв.м, расположенных на 1-м этаже этого же здания.

23.06.2006 Муниципальное унитарное предприятие Магазин № 103 с согласия Комитета заключило с ООО «Дикси» договор субаренды этого нежилого помещения площадью 50 кв.м. сроком действия по 29.12.2006. Факт согласия на передачу помещения в субаренду подтвержден представителем комитета с судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Согласно свидетельству от 29.12.2006 серии 25 № 002713120 о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц МУП Магазин № 103 ликвидировано.

Соглашением от 31.01.2007 стороны договора аренды от 27.10.2006 № 444/07 внесли в него изменения, в результате которых общая площадь арендуемых Обществом помещений была увеличена до 266,5 кв.м., соглашением от 01.03.2007 - уменьшена до 254,4 кв.м., а соглашением от 14.09.2009 срок аренды продлен до 01.07.2015. Договор аренды и соглашений к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Полагая, что является субъектом малого предпринимательства, ООО «Дикси» обратилось в Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа с заявлением (вх. от 24.06.2010 № 1/3749-д) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 04.07.2008 № 159-ФЗ и Законом Приморского края от 23.09.2008 № 304-КЗ.

Письмом от 25.06.2010 № 11/04-9061 Управление отказало заявителю в выкупе арендуемого имущества со ссылкой на использование части помещений менее 2-х лет и невозможность заключения договора купли-продажи в отношении части здания или нежилого помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев требования ООО «Дикси» по существу, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), который вступил в силу 05.08.2008, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, последовательность действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов и сроки их совершения установлены статьями 4 и 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и ООО «Дикси» заключен договор от 29 мая 2006 года № 444/06 на аренду помещений нежилого фонда Уссурийского городского округа, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 216,5 кв.м, являющихся муниципальной собственностью, для использования под магазин. 27 октября 2006 между Комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа и ООО «Дикси» был заключен договор № 444/07 со сроком аренды с 10.10.2006 до 09.10.2007. Арендодатель по настоящему договору предоставил арендатору во временное пользование объект нежилого фонда по адресу: <...>, общей площадью 216.5 кв.м.

Соглашениями от 01 марта 2007 и от 13.01.2007 года об изменении договора аренды № 444/07 от 27.10.2006 г. арендатору во временное пользование предоставлены нежилые помещения №№ 1-8,16-25, общей площадью 254,4 кв.м. на 1 этаже в нежилом помещении № 101, общей площадью 319,3 кв.м., расположенных в пристройке к жилому дому (лит. А1) по адресу: <...>. Таким образом, общая площадь арендуемого Обществом помещения увеличилась на 37,9 кв.м.

Указанная площадь - 37, 9 кв.м. входит в площадь 50 кв.м. нежилого помещения, которое с 23.06.2006 находилось у ООО «Дикси» в субаренде по договору субаренды нежилого помещения со сроком действия до 29.12.2006.

Различия в указании площади арендованного имущества объясняется уточнением площади объекта недвижимости по результатам тех. инвентаризации.

Таким образом, Общество на дату вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ, арендовало помещение общей площадью 254, 4 кв.м. (в том числе 37,9 кв.м. до 29.12.2006 на праве субаренды с согласия арендодателя у лица, ликвидировавшегося 29.12.2006).

Нельзя не согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что положениями Закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества субарендаторам прямо не предусмотрено.

При этом, коллегия апелляционного суда, проанализировав нормы названного закона, полагает, что законодатель, не предусматривая преимущественное право субарендатора на приобретение арендуемого имущества, исходил из того, что предоставление преимущественного права на выкуп имущества субарендатором приведет к нарушению прав и законных интересов лица, которому данное имущество предоставлено в аренду.

В то же время, в рассматриваем споре, лицо, предоставившее имущество Обществу в субаренду, было ликвидировано 29.12.2006, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации серия 25 № 002713120, выданное Межрайонной ИФНС России № 9 по Приморскому краю, и с этого момента в силу пункта 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ утратило свою правоспособность.

Таким образом, в данном конкретном случае арендатор, то есть лицо, чьи права и законные интересы могут быть нарушены в случае приобретения спорного имущества субарендатором, отсутствует.

Поскольку Законом № 159-ФЗ прямо не предусмотрена такая ситуация, коллегия апелляционного суда полагает возможным в рассматриваемом случае руководствоваться общими положениями о том, что для реализации преимущественного права на выкуп арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании Общества непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

По мнению коллегии, данный факт подтверждается материалами дела. Кроме того, в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции, Управление данный факт не оспаривало, а напротив, подтверждало. При этом, Управлением не представлено суду доказательств того, что нежилое помещение площадью 50 кв.м., которое с 23.06.2006 находилось у ООО «Дикси» в субаренде по договору субаренды нежилого помещения со сроком действия до 29.12.2006, а далее - в аренде, планируется реализовать каким либо иным способом, кроме как передать ООО «Дикси».

Соответственно, апелляционная коллегия, с учетом всех обстоятельств рассматриваемого спора, приходит к выводу, о том, что фактически спорное помещение находилось в законном пользовании Общества в течение необходимого периода до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Поскольку одним из оснований для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества являлось то, что часть спорного имущества находилось у заявителя во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора субаренды, коллегия с учетом установленных по делу обстоятельств приходит к выводу о незаконности данного отказа в указанной части.

Также коллегия апелляционного суда полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о наличии перерыва во владении Обществом нежилым помещением площадью 50 кв.м.

Согласно материалам дела, договор субаренды прекратил свое действие 29.12.2009 в связи с истечением срока действия договора аренды от 28.11.2005 № 384/06.

При этом пунктом 3 дополнительного соглашения от 31.01.2007 о включении дополнительных помещений в состав имущества, арендуемого ООО «Дикси» по договору от 29.05.2006 № 444/06, указано, что соглашение действует с 17.12.2006.

В соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Учитывая изложенное, перерыв в действии указанных договоров в отношении владения нежилым помещением площадью 50 кв.м. отсутствует, следовательно вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для владения указанной площадью в период с 30.12.2006 по 30.01.2007 противоречит материалам дела.

Согласно пункту 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ уполномоченный орган отказывает в приобретении арендуемого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами.

Таким образом, отказ уполномоченного органа должен быть обоснованным, произвольный отказ в реализации преимущественного приватизации муниципального имущества по Закону № 159-ФЗ не допустим.

Коллегия апелляционного суда, полагает, что в рассматриваемом случае основания у Управления отсутствовали основания для отказа ООО «Дикси» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, исходя из того, что Общество соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Отказ Управления в реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого имущества нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку препятствует Обществу в реализации своих прав по приобретению, пользованию, распоряжению спорным имуществом в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2010 по настоящему делу подлежит отмене, как вынесенное с неправильным применение норм материального права.

При этом, требования ООО «Дикси» о признании незаконным решения Управления об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений (NN 1-8, 16-25) общей площадью 254,4 кв.м., (пристройка к жилому дому, Лит А1), расположенного по адресу: <...>, выраженного в письме от 25.06.2010 № 11/03-9061, в связи с его соответствием Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, подлежат удовлетворению.

Кроме того, с учетом требований пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению и требование Общества об обязании Управления принять решение об условиях приватизации ООО «Дикси» арендуемых нежилых помещений, направлении в адрес Общества указанного решения и предложения о заключении договора купли-продажи с проектом указанного договора.

Расходы по уплате государственной пошлины по рассмотрению иска и апелляционной жалобы подлежат взысканию с Управления в сумме 5.000 рублей соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.09.2010 по делу № А51-11281/2010 отметить.

Признать незаконным решение Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений (NN 1-8, 16-25) общей площадью 254,4 кв.м., (пристройка к жилому дому, Лит А1), расположенного по адресу: <...>, выраженного в письме от 25.06.2010 № 11/03-9061, в связи с его соответствием Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Обязать Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в установленный законом срок принять решение об условиях приватизации обществом с ограниченной ответственностью «Дикси» арендуемых нежилых помещений (NN 1-8, 16-25) общей площадью 254,4 кв.м., (пристройка к жилому дому, Лит А1), расположенного по адресу: <...>, направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Дикси» данное решение и предложение о заключении договора купли-продажи с проектом договора.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дикси» 5.000 (пять тысяч) рублей судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий:

О.Ю. Еремеева

Судьи:

Н.В. Алферова

З.Д. Бац