Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «Главное управление обустройства войск» (далее – истец, АО «Главное управление обустройства войск») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Азия Транс Сервис» (далее – ответчик, ООО «Азия Транс Сервис») задолженности по арендной плате по договору аренды №2016/1-377 от 18.10.2016.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.11.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Азия Транс Сервис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.11.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на материалы дела и обстоятельства взаимоотношений сторон указывает на то, что расчет переменной части арендной платы в части компенсации затрат арендодателя за потребленную арендатором электроэнергию производится по арендуемой площади, из которой почти треть не подключена к электроэнергии, в связи с чем учитывать эту площадь в расчете затрат на электроэнергию неверно. Также считает взысканную неустойку завышенной, а отказ в ее снижении в порядке статьи 333 ГК РФ неправомерным.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от АО «Главное управление обустройства войск» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между акционерным обществом «Оборонстрой» «Д.У.» и ООО «Азия Транс Сервис» заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.10.2016 №2016/1-377, согласно условий которого истец обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- здание – контрольно-пропускной пункт (лит. А), назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 23,8 кв.м, инв. №05:401:002:000304180:0001, кадастровый номер: 25:28:000000:23637; здание – котельная (лит. Б), назначение: нежилое здание, 1 – этажный, общая площадь 146,3 кв.м, инв. № 05:401:002:000304180:0002, кадастровый номер: 25:28:000000:17929; здание – управление УНР (лит. В), назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 307,5 кв.м, инв. №05:401:002:000304180:0003, кадастровый номер: 25:28:000000:20747; здание – хранилище металлическое (лит.Д, Д1), назначение: нежилое здание, 1 – этажный, общая площадь 749,3 кв.м, инв. № 05:401:002:000304180:0004, кадастровый номер: 25:28:000000:20746; здание – туалет (лит. Ж), назначение: нежилое здание, этажность: 1, общая площадь 4,3 кв.м, инв. №05:401:002:000304180:0006, кадастровый номер: 25:28:000000:21778; здание – гараж (лит. И), назначение: нежилое здание, этажность: 3, общая площадь 740,3 кв.м, инв. № 05:401:002:000304180:0007, кадастровый номер: 25:28:000000:21124; здание – туалет (лит. К), назначение: нежилое здание, этажность: 1, общая площадь 3,8 кв.м, инв. № 05:401:002:000304180:0008, кадастровый номер: 25:28:000000:21733; здание – склад (лит. Л), назначение: нежилое здание, этажность: 1, общая площадь 193,5 кв. м, инв. №05:401:002:000304180:0009, кадастровый номер: 25:28:000000:23800; здание – скважина (лит. М), назначение: нежилое здание, этажность: 1, общая площадь 2,6 кв.м, инв. № 05:401:002:000304180:0010, кадастровый номер: 25:28:000000:23802, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Подножье, 20.

Пунктом 1.2 договора определено, что технические характеристики объекта аренды указаны в приложении № 1 к настоящему договору. Актом приёма – передачи от 18.10.2016 указанное имущество передано арендатору.

Право истца на заключение договора аренды следует из ранее заключенного между ним (доверительный управляющий) и АО «ГУОВ» (учредитель управления) договора доверительного управления недвижимым имуществом от 29.04.2014, на основании чего 30.04.2014 по акту – приема передачи объект аренды передан в доверительное управление АО «Оборонстрой».

Соответствующие изменения внесены в устав общества и зарегистрированы МИ ФНС № 46 по г. Москве 24.12.2014.

Пунктом 3.1 договора установлено, что объект аренды передается на срок 3 года. Стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 01.10.2016 (пункт 3.3 договора аренды).

В Единый государственный реестр юридических лиц 20.12.2017 внесена запись о прекращении деятельности АО «Оборонстрой» в связи с реорганизацией в форме присоединения к Акционерному обществу «Главное управление обустройства войск», что подтверждается листом записи ЕГРЮЛ по форме № Р50007.

Акционерное общество «Главное управление обустройства войск» является единственным правопреемником АО «Оборонстрой» по всем его правам и обязанностям.

Арендная плата за объект аренды состоит из постоянной и переменной составляющих (пункт 4.1 договора). Согласно пункта 4.2 договора, постоянная составляющая арендной платы за объект аренды составляет: в месяц 126 091,50рублей, включая НДС 18% - 19 234,30 рублей. Переменная составляющая арендной платы представляет собой ежемесячные эксплуатационные и коммунальные расходы на содержание Объекта аренды и мест общего пользования (пункт 4.3).

Внесение арендатором постоянной арендной платы, производится до 10-го числа оплачиваемого месяца включительно без выставления счетов на оплату с указанием в платежных документах арендатора, номера и даты настоящего договора и месяца, за который производится оплата (пункт 4.4 договора).

Оплата за фактическое пользование объектом аренды за период с 01.10.2016, по день заключения настоящего договора производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты заключения договора (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 5.2.3 договора аренды арендодатель имеет право досрочно отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случаях, предусмотренных главой 10 договора аренды.

В пункте 10.2 договора аренды стороны согласовали, что договор может быть расторгнут арендодателем в связи с односторонним отказом от его исполнения в случае невнесения арендатором арендной платы, установленной в разделе 4 договора, в течение 2 (двух) сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за 2 (два) срока оплаты.

Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении месяца с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя о расторжении договора (пункт 10.3 договора).

ООО «Азия Транс Сервис» свои обязательства по договору аренды исполнило не в полном объеме, в связи с чем размер просроченной дебиторской задолженности по состоянию на 11.05.2017 за период с ноября 2016 года по май 2017 года составил 942 266,70 рублей.

Учитывая, что обязательства по внесению арендной платы ООО «Азия Транс Сервис» не исполнило более двух сроков оплаты подряд АО «Оборонстрой» Д.У.» письмом с исх. 3/259 от 28.02.2017 уведомило ООО «Азия Транс Сервис», что договор аренды недвижимого имущества №2016/1-377 от 18.10.2016 считается расторгнутым по истечении месяца с даты получения уведомления.

На сумму задолженности, истцом ответчику начислена неустойка по договору на 10.05.2017 в размере 184 429,18 рублей.

Претензией от 11.05.2017 № 3/648 направленной в адрес ответчика, АО «Оборонстрой» Д.У.» потребовало в течение трех календарных дней с момента получения требования перечислить сумму задолженности в размере 942 266,70 рублей, пени в размере 184 429,18 рублей по реквизитам указанным в претензии, а также с требованием освободить объект аренды до 31.05.2017. Уведомление получено ответчиком 06.03.2017.

Истцом в адрес ответчика письмом от 03.11.2017 № 3/1615 направлено требование в течение трех календарных дней с момента получения требования перечислить сумму задолженности образовавшейся по состоянию на 01.11.2017 в размере 816 185,49 рублей, неустойки в размере 202 186,90 рублей, а также об освобождении объекта аренды до 30.11.2017.

Учитывая, что обязательства по внесению арендной платы ООО «Азия Транс Сервис» не выполнено более двух сроков оплаты подряд АО «Оборонстрой» «Д.У.» за исх. 3/259 от 28.02.2017 уведомило ООО «Азия Транс Сервис», что договор № 2016/1-377 аренды недвижимого имущества от 18.10.2016 на основании пунктов 10.2, 10.3 договора, статьи 450.1 ГК РФ считается расторгнутым по истечении месяца с даты получения уведомления.

Поскольку ООО «Азия Транс Сервис» сумму задолженности не погасило, акционерное общество «Главное управление обустройства войск» обратилось в суд с настоящим иском о взыскании с ООО «Азия Транс Сервис» в пользу АО «ГУОВ» сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № 2016/1-377 от 18.10.2016 в размере 861 797,41 рублей, сумму договорной неустойки в размере 156 574,98 рублей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ)

Факт передачи имущества арендатору подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Доказательств внесения арендной платы в установленном договором размере в материалы дела не представлено. При этом наличие задолженности по постоянной составляющей арендной платы признается ответчиком.

Не соглашаясь с размером заявленных требований в части взыскания переменной составляющей арендной платы, апеллянт указывает, что арендодателем необоснованно рассчитан размер компенсации затрат на оплату электроэнергии основываясь на всей площади арендуемых объектов, в то время как частично данные объект не подключены к электропитанию.

В то же время, согласно приложению № 3 к договору аренды, переменная часть арендной платы за определенный вид услуг, в том числе электроснабжение, в случае если на объекте аренды отсутствуют приборы учета, рассчитывается по формуле « А_n = Р_n*S₁/S₂ », где Р_n– общая сумма переменной составляющей арендной платы по определенной услуге по всему объекту недвижимого имущества, в состав которого входит объект аренды, S₁– площадь объекта аренды, S₂– арендопригодная площадь объекта недвижимого имущества в состав которого входит объект аренды, определяемая как разность общей площади объекта недвижимости, в состав которого входит объект аренды и площади мест общего пользования объекта недвижимости, в состав которого входит объект аренды.

Таким образом, условиями договора аренды размер переменной составляющей арендной платы не ставится в прямую и непосредственную зависимость от подключения тех или иных частей арендуемого объекта к электросети (учитывая допущение возможной динамики объема энегоподключенности арендуемого объекта), в связи с чем доводы апеллянта в данной части отклоняются, как не соответствующие порядку расчета арендной платы, установленному договором аренды и нормам статьи 614 ГК РФ.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Апелляционной коллегией не усматривается, что договор на рассматриваемых условиях был заключен ответчиком вынужденно, в связи с чем приходит к выводу, что арендатор добровольно принял на себя обязанность по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

В части требования о взыскании неустойки апелляционная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 8.1 договора аренды, в случае просрочки уплаты арендной платы, установленной ппунктами 4.2 и 4.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Указанная неустойка начисляется до момента уплаты арендной платы в полном объеме даже в случае прекращения договора.

Расчет неустойки соответствует условиям договора аренды и допущенному арендатором нарушению обязательства, в связи с чем требование о взыскании неустойки в размере 294 001,89 рублей заявлено правомерно.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Пунктом 77 постановления № 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Доказательств исключительности рассматриваемого случая нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в дело не представлено.

Доводы апеллянта в данной части сводятся к изложению субъективной позиции апеллянта о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства без какого-либо обоснования, в связи с чем не принимаются во внимание.

Соглашение о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств. Уплата неустойки обусловлена исключительно бездействием ответчика (арендатора), выразившемся в несвоевременной оплате арендных платежей.

Предусмотренный договором в данном случае процент неустойки не является высоким и представляет собой результат соглашения сторон и добровольного волеизъявления ответчика как стороны договора.

Сам по себе размер неустойки не свидетельствует о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.11.2018 по делу №А51-12441/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына