Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

апелляционное производство № 05АП-9566/2018

на решение от 31.10.2018

судьи Д.А. Самофал

по делу № А51-14298/2018 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата государственной регистрации 22.06.2017)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации 23.12.2004),

третье лицо: публичное акционерное общество «Промсвязьбанк»

об оспаривании решений,

при участии:

от управления: ФИО2, по доверенности от 25.12.2018 сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от предпринимателя: ФИО3, по доверенности от 31.09.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от общества: ФИО4, по доверенности от 17.09.2018 сроком действия до 06.09.2021, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, предприниматель ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление, управление Росреестра по Приморскому краю, регистрирующий орган) от 09.06.2018 о приостановлении государственной регистрации № 25/006/008/2018-2093, № 25/006/008/2018-2094, от 13.09.2018 об отказе в государственной регистрации № 25/006/008/2018-2093, и о понуждении Управление осуществить государственную регистрацию прав – погасить запись об ипотеке по заявлениям № 25/006/008/2018-2093, № 25/006/008/2018-2094 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 31.10.2018 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил уточненные заявленные требования, признал незаконными решения от 09.06.2018 о приостановлении государственной регистрации № 25/006/008/2018-2093, 25/006/008/2018-2094, от 13.09.2018 об отказе в государственной регистрации № 25/006/008/2018-2093, 25/006/008/2018- 2094, в связи с их несоответствием Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязал Управление в течение семи рабочих дней после вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прав – погасить запись об ипотеке по заявлениям № 25/006/008/2018-2093, № 25/006/008/2018-2094.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 31.10.2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы возражает относительно вывода суда первой инстанции о том, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о прекращении права залога на спорное недвижимое имущество в силу закона и совместного заявления на государственную регистрацию не требуется.

Полагает, что то обстоятельство, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний, не исключает необходимости соблюдения установленного Федеральным законом № 218-ФЗ порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.

Представители предпринимателя и общества, возражают относительно удовлетворения жалобы, считают решение суда законным и обоснованным.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2016 по делу № А51-15643/2016 ООО «Примзернопродукт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Требования ПАО «Промсвязьбанк» включены в реестр требований кредиторов ООО «Примзернопродукт», как обеспеченные залогом, в том числе в отношении следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание: Здание корпуса № 43 этажность: 1, антресоль, общей площадью 327,90 кв.м., лит. Ф, инв. № 18398, кадастровый (или условный) номер 25:28:03 00 07:0005.000:18398/Ф, расположенное по адресу: Россия, <...>;

- земельный участок, на котором находится здание, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание корпуса № 43 (лит.Ф). Почтовый адрес ориентира: <...>, имеющий общую площадь 746 кв.м, кадастровый номер: 25:28:030007:167, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: для дальнейшей эксплуатации здания корпуса №43 (далее – спорное имущество, объекты недвижимости).

В результате проведения открытых торгов (аукциона) с открытой формой подачи предложений о цене по продаже имущества должника, 02.11.2017 между ООО «Примзернопродукт» (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 04 вышеуказанного спорного имущества.

В пункте 1.1. договора указаны сведения об обременении: имущество находится в залоге у ПАО «Промсвязьбанк».

Акт приема-передачи к договору купли-продажи от 02.11.2017 № 04 подписан сторонами 29.11.2017.

13.12.2017 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении объектов, являющихся предметом договора купли-продажи, внесены записи № 25:28:030002:496-25/001/2017-8, №25:28:030007:167- 25/001/2017-7 о государственной регистрации права собственности предпринимателя ФИО1.

Предприниматель 07.06.2018 обратилась в управление Росреестра по Приморскому краю с заявлениями № 25/006/008/2018-2093, 25/006/008/2018-2094 о прекращении ограничений (обременений) в отношении приобретенных объектов недвижимости.

По результатам рассмотрения заявлений Управление уведомлениями от 09.06.2018 № 25/006/008/2018-2093 и № 25/006/008/2018-2094 сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения ограничений до 09.09.2018 ввиду отсутствия совместного с залогодержателем заявления о прекращении ограничений. Управление Росреестра по Приморскому краю указало, что залогодержателю - ПАО «Промсвязьбанк» необходимо обратиться за прекращением ипотеки путем включения в состав заявителей в заявления № 25/006/008/2018-2093 и № 25/006/008/2018-2094.

Поскольку в течение установленного срока причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ, Управлением были приняты решения от 13.09.2018 № 25/006/008/2018-2093, 25/006/008/2018-2094 об отказе в государственной регистрации прекращения прочих ограничений на спорные объекты.

Не согласившись с вышеуказанными решениями о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы, предприниматель обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, который их удовлетворил в полном объеме.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из положений части 1 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 2 названного закона правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в форме документов на бумажном носителе, в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 названного Закона.

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

Пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, еслине представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу статьи 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено материалами дела, регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация прекращения ограничений в связи с отсутствием совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении регистрационной записи об ипотеке спорного имущества. Ввиду отсутствия устранения причин, препятствующих государственной регистрации, Управлением были приняты решения об отказе в государственной регистрации прекращения прочих ограничений на спорные объекты.

Оценивая указанную позицию Управления, выраженную в оспариваемых решениях, апелляционный суд отмечает следующее.

Действительно, согласно положениям пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов. Частью 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, коллегия приходит к выводу, что поскольку Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, то его нормы носят по отношению к положениям Закона № 218-ФЗ и Закона № 102-ФЗ специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

В силу пункта 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Как установлено судом первой инстанции, спорное недвижимое имущество вошло в конкурсную массу и было реализовано на открытых торгах по продаже имущества предпринимателю ФИО1, в результате реализации имущества должника - ООО «Примзернопродукт», находящегося в залоге у ПАО «Промсвязьбанк», последнему перечислено 23 034 780 рублей 99 копеек в качестве оплаты требований залогового кредитора (95 % от стоимости реализованного имущества за минусом расходов), что подтверждается платежным поручением от 22.02.2018 № 27.

Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества от 02.11.2017 № 04, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.

Доводы апелляционной жалобы об обратном отклоняются, как несостоятельные.

На основании изложенного коллегия считает, что оспариваемые решения Управления не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ обоснованно удовлетворил заявленные требования, а также, руководствуясь частью 4 названной статьи, определил надлежащий способ восстановления нарушенного права.

Определяя способ восстановления нарушенного права, суд первой инстанции возложил на Управление обязанность устранить допущенные нарушения путем осуществления регистрации прав – погашения записи об ипотеке по заявлениям № 25/006/008/2018-2093, № 25/006/008/2018-2094.

Коллегия считает, что избранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям допущенного нарушения.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 200 рублей правомерно отнесены на Управление.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают и не содержат указания на обстоятельства, свидетельствующие об их ошибочности, в связи с чем подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 31.10.2018 по делу №А51-14298/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Г.Н. Палагеша

Судьи

Н.Н. Анисимова

А.В. Гончарова