Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Радость» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Приморский края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русское застолье» (далее - ответчик) о взыскании 721 378,31 руб., в том числе 630 650 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №15/12 от 15.12.2015 за период с 01.01.2016 по 05.07.2018, 90 728,31 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В ходе рассмотрения дела судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство об уточнении требований в связи увеличением взыскиваемого периода, в соответствии с которым истец просит суд дополнительно взыскать задолженность по арендной плате за период с 05.07.2018 по 09.01.2019 в размере 86 950 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 616 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Русское застолье» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 01.02.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель приводит ранее сформулированную в отзыве на иск позицию о том, что на протяжении действия спорного договора аренды у ответчика имелась переплата по всему периоду аренды, полагает, что по смыслу пункта 3.1. договора аренды коммунальные платежи должны учитываться в составе арендной платы, в связи с чем все оплаты за коммунальные расходы должны быть учтены как арендная плата. Считает, что у представителя истца отсутствовали полномочия на подписание искового заявления, в связи с чем, последнее подлежит оставлению без рассмотрения в порядке части 7 статьи 148 АПК РФ. Кроме того, полагает, что, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Дополнительно апеллянт указал на то, что ответчиком не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованиям за период с 05.07.2018 по 09.01.2019, настаивает на том, что суд необоснованно не включил в арендную плату коммунальные платежи. Ответчик не согласен с отказом в принятии чеков от 16, 22, 27 января 2019 года, считает, что это ставит истца в преимущественное положение. Не согласен с размером взысканных процентов.

К апелляционной жалобе приложены копия письма об оплате через кассу ООО «Фирма Радость», копия исполнительного листа серии ФС № 016548738, копия постановления от 22.05.2018 по делу № А51-22398/2017, что расценивается судом как ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Какого-либо обоснования невозможности представления приложенных к жалобе документов в суд первой инстанции не приводится, в связи с чем апелляционная коллегия отказывает в их приобщении к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Русское застолье» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Фирма Радость» по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 15.12.2015 между ООО «Радость» (арендодатель) и ООО «Русское застолье» (арендатор) заключен договор № 15/12, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, _01 - этаж, общей площадью 157 кв.м. (далее по тексту - Помещение), согласно планировки (Приложение № 2 к договору) для использования «Арендатором» в качестве столовой.

Помещение передается Арендатору в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и назначению Помещения.

Пунктом 1.3 установлено, что договор заключен с «15» декабря 2015 года до «31» декабря 2018 года. Срок аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (Приложение № 1).

В силу п. 3.1. договора за аренду обусловленных настоящим договором Помещений арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 70 650 рублей, из расчета 450 рублей за кв.м. Сумма аренды включает в себя оплату фактических эксплуатационных расходов (водо, теплоснабжение, электроэнергию, водоотведение и другие коммунальные услуги). Эксплуатационные расходы подлежат оплате до 5-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем на основании подтверждающих документов организаций-поставщиков услуг.

Датой начала начисления арендной платы по договору является дата подписания Акта. Расчетным периодом для целей начисления и уплаты арендной платы является календарный месяц. Арендная плата уплачивается «Арендатором» ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет «Арендодателя» не позднее (до) 1 -го числа каждого расчетного месяца (п. 3.2).

По Акту приема-передачи от 31.12.2015 истец передал, а ответчик принял во временное пользование нежилое помещение общей площадью 157 кв. м на первом этаже здания с отдельным входом.

Как следует из материалов дела, во исполнение принятых на себя обязательств по договору аренды истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение, что подтверждается самим договором, актом приема – передачи нежилого помещения и ответчиком не оспаривается.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их частично, выполнив собственный расчет арендной платы.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи объекта арендатору и использования им спорных помещений подтверждается материалами дела и не оспаривался по существу в судах обеих инстанций.

Довод апеллянта о том, что здание арендодателя, в котором расположено арендуемое помещение, не введено в эксплуатацию отклоняются в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, обязанность по доказыванию невозможности использовать помещение в целях определенных договором аренды в спорный период возлагается на заявляющего об этом арендатора.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Вместе с тем каких-либо доказательств невозможности использовать помещение в целях, определенных договором аренды, в спорный период в материалы дела не представлено, равно как и доказательств принятия мер к расторжению договора аренды, а также доказательств фактического прекращения деятельности.

Напротив, апеллянт указывает в жалобе, что продолжал вести деятельность в арендуемом помещении. Каких-либо требований к арендодателю, связанных с недостатками переданного в аренду имущества (статья 612 ГК РФ), арендатором не выдвигалось до 29.06.2018.

В свою очередь, письмо от 29.06.2018 не принимается в качестве доказательства невозможности вести деятельность, и расценивается судом как носящее формальный характер, поскольку после его направления ответчик не предпринял каких-либо реальных действий, направленных на досрочное расторжение договора, и продолжает занимать помещение после истечения срока действия договора аренды.

Таким образом, из поведения арендатора прямо усматривается намерение занимать спорное имущество после истечения срока действия договора аренды, что лишает его права ссылаться на отсутствие ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение, и опровергает утверждения о невозможности использования помещения.

Ссылки апеллянта на то, что арендуемое помещение нельзя было использовать, в связи с чем арендатор собственными силами выполнил ремонт, также не имеют правового значения, поскольку согласно акту приема-передачи от 31.12.2015 помещение принято арендатором без каких-либо технических претензий. При этом договором аренды на арендодателя какие-либо обязанности по компенсации расходов арендатора не ремонт не возложены, равно как и их зачет в счет арендной платы.

Таким образом, фактическое использование арендатором переданного ему помещения материалами дела не опровергнуто.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Определяя надлежащий размер арендной платы суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ, разъяснениям п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Проанализировав пункты 3.1, 3.2 договора аренды в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ и с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также исходя из того, как договор исполнялся между сторонами в части оплаты коммунальных услуг, суд первой инстанции сделал вывод о том, что эксплуатационные расходы оплачивались отдельно, о чем также свидетельствуют квитанции к приходным кассовым ордерам №№1, 3, 5, 6, 8, 14, 15, 18, 22 (основание платежа – коммунальные услуги), а также платежные поручения, оформляемые непосредственно ответчиком (например: № 405454 от 11.07.2018, где в назначении платежа указано – ком. платеж за май 2018), и в состав ежемесячно вносимой арендной платы (70 650 руб.) не включались. Кроме того, самостоятельность коммунальных платежей следует из порядка и сроков их оплаты, установленных условиями договора, которые отличаются от порядка и срока внесения арендных платежей. Так, коммунальные платежи оплачиваются на основании подтверждающих документов организаций-поставщиков услуг до 05 числа месяца, следующего за расчетным, а арендная плата установлена в виде твердой денежной суммы 70 650 руб. из расчета 450 руб. за кв.м. и оплачивается не позднее (до) 1-го числа каждого расчетного месяца.

Апелляционной коллегией также принимается во внимание предшествующий спорному договор аренды от 27.02.2015, согласно пункту 3.1 которого сумма аренды не включает оплату эксплуатационных расходов, при этом условия в части порядка оплаты аналогичны договору от 15.12.2015.

Доводы апеллянта в данной части сводятся к выражению несогласия с данным толкованием без опровержения выводов суда по существу, в связи с чем во внимание не принимаются.

Таким образом, суд первой инстанции верно исходил из того, что в сумму арендной платы 70 650 рублей в месяц, установленную пунктом 3.1 договора аренды от 15.12.2015, не включаются эксплуатационные расходы, в связи с чем исключил при выполнении расчета задолженности платежи, выполненные арендатором с указанием основания «коммунальные платежи». В остальном расчет задолженности, выполненный судом первой инстанции, апелляционной коллегией проверен и признается верным.

При этом суд также обосновано не принял представленные в материалы дела чеки по операциям Сбербанк Онлайн от 16.01.2019 на сумму 30 000 руб., от 22.01.2019 на сумму 40 000 руб., от 27.01.2019 на сумму 15 000 руб. в качестве доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендным платежам, поскольку на момент рассмотрения дела в суде какие - либо сведения, подтверждающие зачисление вышеуказанных сумм в счет оплаты задолженности по арендным платежам в рамках спорного договора, ответчик не представил.

В данном случае, проверка судом поступившей от ответчика оплаты по арендным платежам повлекла бы необходимость отложения судебного разбирательства, соответственно, к необоснованному затягиванию судебного процесса с учетом того, что после принятия искового заявления по настоящему делу ответчик постоянно производил погашение суммы долга по несколько раз в течение одного расчетного месяца. Указанные оплаты могут быть зачтены в ходе исполнения решения суда при наличии документов, достоверно подтверждающих их зачисление на счет истца.

Таким образом, какие-либо права ответчика непринятием указанных трех платежей не нарушены.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 385 485 рублей.

Довод ответчика о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в порядке части 7 статьи 148 АПК РФ по мотивам подписания его лицом без соответствующих полномочий, правомерно отклонен судом, поскольку соответствующие полномочия представителя ООО фирма «Радость» ФИО1 подтверждены представленной в дело доверенностью от 26.06.2018.

Ссылка ответчика на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, также правомерно отклонена судом первой инстанции, как противоречащая представленным в материалы дела доказательствам, а именно претензии от 20.06.2018 на момент обращения в суд с иском.

Изменение (увеличение) размера исковых требований, в процессе судебного разбирательства, совершенное в рамках тех же правоотношений, принятое судом в порядке статьи 49 АПК РФ, не требует повторного направления претензии, в связи с чем довод жалобы о несоблюдении досудебного порядка в части требований за период с 05.07.2018 по 09.01.2019 отклоняется.

В части требования о взыскании процентов коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания с 02.01.2016 по 09.01.2019 в размере 47 477,57 руб. соответствует требованиям статьи 395 ГК РФ и установленным обстоятельствам дела, выполнен с учетом действовавшей в период начисления процентов ключевой ставки ЦБ РФ. Доводы апеллянта о несогласии с размером взысканных процентов отклоняются, поскольку сводятся к выражению несогласия с суммой основного долга и не учитывают выполнение судом первой инстанции собственного расчета, который апеллянтом фактически не оспорен.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 01.02.2019 по делу №А51-14508/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына