Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского округа Большой Камень (далее – администрация) обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» (далее – ООО «Восток Сервис Бункер») о взыскании задолженности по арендной плате по договору арены от 17.10.2016 № 279/16 за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 в размере 2 815 208 руб. 37 коп., пени за просрочку арендных платежей в размере 2 054 530 руб. 78 коп., а всего 4 869 739 руб. 15 коп.; к обществу с ограниченной ответственностью «НАТЭК» (далее – ООО «НАТЭК») о взыскании задолженности по арендной плате по договору арены от 17.10.2016 № 279/16 за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 в размере 1 985 472 руб. 04 коп., пени за просрочку арендных платежей в размере 83 389 руб. 83 коп., всего 2 068 861 руб. 87 коп.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2018 с общества с ограниченной ответственностью «Восток Сервис Бункер» в пользу администрации городского округа Большой Камень взыскано 3 335 208 руб. 37 коп., в том числе 2 815 208 руб. 37 коп. основного долга, 520 000 руб. пени. С общества с ограниченной ответственностью «НАТЭК» в пользу Администрации городского округа Большой Камень взыскано 2 015 472 руб. 04 коп., в том числе 1 985 472 руб. 04 коп. основного долга, 30 000 руб. пени.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Восток Сервис Бункер» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что возложение на ООО «Восток Сервис Бункер» обязанности по внесению арендных платежей за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 необоснованно. Также считает ошибочным вывод суда относительно необходимости получения согласия кредитора на перевод долга.

Через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

В заседание суда представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 17.10.2016 администрация (арендодатель) и ООО «Восток Сервис Бункер» (арендатор) заключили договор № 279/16 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010102:1656 общей площадью 3000 м2, под строительство здания бизнес-центра, на срок с 17.10.2016 по 17.10.2026 (далее – договор аренды).

10.11.2016 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежегодно, за каждый год вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего года. Сумма годовой арендной платы составляет 4 003 852,46 руб.

Согласно абзацу 6 пункта 3.4 договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату в порядке и размерах, определенных в пункте 4 договора.

Согласно пункту 5.1. договора при неуплате арендатором платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Администрация 14.04.2017 направила в адрес ООО «Восток Бункер Сервис» требование (претензию) № 04/16-934 о погашении задолженности в срок до 01.05.2017 в размере 6 412 328,77 за период с 17.10.2016 по 2017 год включительно, в том числе пени за период с 11.10.2016 по 18.04.2017 в размере 1 574 797,44 руб.

Однако ООО «Восток Сервис Бункер» до настоящего времени свои обязанности не исполнил, денежные средства истцу не поступали.

11.11.2016 ООО «Восток Сервис Бункер» и ООО «НАТЭК» подписали договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.10.2016, в соответствии с условиями которого арендатор по договору аренды земельного участка № 279/16 от 17.10.2016 передает права и обязанности арендатора ООО «НАТЭК» сроком по 17.10.2026.

В пункте 7 договора от 11.11.2016 стороны согласовали, что обязанность по внесению арендной платы у ООО «НАТЭК» возникают с момента заключения договора, арендные платежи исчисляются с 17.10.2016.

В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 17.10.2016.

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 04.07.2017 внесена регистрационная запись № 25:36:010102:1656-25/008/2017-3.

28.06.2017 ООО «Восток Сервис Бункер» уведомило администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 279/16 от 17.10.2016.

Как указывает истец, обязанности по договору аренды в период его действия, в части внесения арендной платы, исполнялись ответчиками не в полном объеме и с нарушением порядка и сроков, установленных пунктом 4.1 договора аренды, в связи с чем образовалась задолженность в заявленном истцом размере.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Из материалов дела следует, что 11.11.2016 ООО «Восток Сервис Бункер» и ООО «НАТЭК» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 279/16.

В пункте 7 договора от 11.11.2016 стороны согласовали, что обязанность по внесению арендной платы у ООО «НАТЭК» возникает с момента заключения договора, арендные платежи исчисляются с 17.10.2016. В соответствии с пунктом 9 договора от 11.11.2016 данный договор считается заключенным для третьих лиц и вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 17.10.2016.

Фактическое использование арендованного земельного участка ответчиками в спорный период, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Факт наличия задолженности по договору и сумма основного долга за общий период взыскания ответчиками также не оспаривается.

Позиция ООО «Восток Сервис Бункер» о том, что истец неправомерно отнес часть суммы основного долга и пени на его счет, несмотря на заключенный договор от 11.11.2016, являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонена, поскольку ООО «Восток Сервис Бункер» переуступило ООО «НАТЭК» свои права арендатора в соответствии с нормами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора.

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику. Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 323 ГК РФ установлено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Судами установлено, что перенаем по договору от 11.11.2016 был произведен сторонами в порядке статьи 22 ЗК РФ без согласия арендодателя на замену арендатора.

Обращение к обоим солидарным должникам о взыскании долга в частях до и после регистрации договора перенайма произведено истцом в порядке реализации прав, предоставленных ему статьей 323 ГК РФ.

Доводы ООО "Восток Сервис Бункер" об отсутствии у него обязанности по уплате арендной платы в связи с уступкой прав и обязанностей по договору аренды ООО "НАТЭК" в спорный период отклоняются, как основанные на неверном толковании вышеприведенных норм материального права и разъяснений по их применению.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ и установив ненадлежащее исполнение ООО "Восток Сервис Бункер" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды за период с 17.10.2016 по 03.07.2017 в размере 2 815 208 рублей 37 копеек, и ООО "НАТЭК" за период с 04.07.2017 по 31.12.2017 в размере 2 015 421,04 рублю, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в этой части.

Истцом также заявлены требования к ответчикам о взыскании пени за просрочку арендных платежей в размере 2 054 530 рублей 78 копеек с ООО «Восток Сервис Бункер», пени за просрочку арендных платежей в размере 83 389 рублей 83 копейки с ООО «НАТЭК».

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчики допустили просрочку исполнения своих обязанностей по внесению арендных платежей, истец правомерно начислил неустойку.

Проверив расчет, произведенный самостоятельно судом первой инстанции, коллегия признает его верным и подлежащим взысканию с ООО «Восток Сервис Бункер» неустойки в размере 1 569 262 рублей 56 копеек, поскольку срок внесения арендной платы за период с 17.10.2016 по 31.12.2016 договором не определён и должен определяться по правилам статьи 314 ГК РФ - обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. Поскольку требование об уплате задолженности по арендной плате получено ответчиком 25.04.2017, следовательно, пеня за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 17.10.2016 по 31.12.2016 подлежит начислению с 02.05.2017.

Проверив произведенный истцом расчет неустойки в размере 83 389,83 в отношении ООО «НАТЭК», суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что период начисления неустойки и ее размер определены верно.

Ответчиками в суде первой инстанции заявлялось об уменьшении размера неустойки, подлежащей взысканию, на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 71 Постановления N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из пункта 77 Постановления N 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также характер существующих между сторонами правоотношений и отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо негативных последствий для истца, учитывая компенсационную природу неустойки, чрезмерно высокий процент неустойки по договору, период неисполнения обязательства, а также в целях соблюдения баланса между применяемой к ответчикам мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения им принятого на себя обязательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что неустойка является завышенной.

Апелляционный суд принимает во внимание, что неустойка является способом возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но при этом не является средством для получения кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, суд первой инстанции, применив статью 333 ГК РФ, правомерно взыскал с ООО «Восток Сервис Бункер» в пользу истца пеню в сумме 520 000 рублей; с ООО «НАТЭК» пеню в сумме 30 000 рублей. В остальной части требований о взыскании неустойки отказал в связи с применением статьи 333 ГК РФ, в данной части участниками процесса по существу возражений не заявлено.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2018 по делу №А51-15500/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына