Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Косандра» (далее – должник, ЗАО «Косандра») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 по делу № А51-17166/2012 в признании обоснованным заявленния отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 указанное определение Арбитражного суда Приморского края отменено, в отношении ЗАО «Косандра» введена процедура банкротства – наблюдение сроком на 6 месяцев, временным управляющим должника утвержден Бабенко Виталий Павлович.

Объявление о введении в отношении должника процедуры банкротства - наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 88 от 25.05.2013.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.06.2013 по настоящему делу в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), регламентирующие процедуру банкротства застройщика.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.11.2013 ЗАО «Косандра» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Проскуренко Александр Васильевич.

Объявление о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии конкурсного производства сроком на шесть месяцев, опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 226 от 07.12.2013.

Конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании недействительным договора купли-продажи № 02-08-Т от 05.05.2008 части жилого дома площадью 131, 4 кв.м, этажность 2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д.1, кв. 8 (далее – жилой дом, спорное имущество, объект недвижимости), заключенного между ЗАО «Косандра» и Мороковой Татьяной Васильевной (далее – ответчик, Морокова Т.В.), и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Мороковой Т.В. действительной стоимости имущества в размере 5 540 000 рублей, что соответствует рыночной стоимости имущества на момент его приобретения и восстановления задолженности ЗАО «Косандра» перед Мороковой Т.В. в размере 2 800 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 28.12.2016 в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника отказано, также определено отменить обеспечительные меры, принятые определением от 15.09.2014 по настоящему делу, после вступления настоящего определения в законную силу.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2016 по делу № А51-17166/2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу № А51-17166/2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении оценить оспариваемую сделку на предмет наличия либо отсутствия условий, предусмотренных пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, а также отчетами экспертов применительно к датам подписания договора от 05.05.2008 и его государственной регистрации, исследовать отчеты экспертов на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2017 рассмотрение заявления о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки было приостановлено до рассмотрения дела в Советском районном суде г. Владивостока по иску ЗАО «Косандра» к Мороковой Т.В. и Бирюковой Н.В. о признании сделки недействительной.

Определением суда от 05.09.2017 производство по делу возобновлено.

Определением от 19.01.2018 Арбитражный суд Приморского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Бирюкову Надежду Викторовнукак сторону договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком от 18.04.2017 заключенного с Мороковой Н.В.

По результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ЗАО «Косандра» определением от 27.02.2018 суд удовлетворил требования арбитражного управляющего, признав недействительным договор купли-продажи №02-08-Т от 05.05.2008 части жилого дома площадью 131,4 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д.1, кв.8, заключенного между ЗАО «Косандра» и Мороковой Т.В., применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Мороковой Т.В. действительной стоимости имущества в размере 5 540 000 рублей, что соответствует рыночной стоимости имущества на момент его приобретения, и восстановления задолженности ЗАО «Косандра» перед Мороковой Т.В. в размере 2 800 000 рублей. С Мороковой Т.В. в пользу ЗАО «Косандра» взыскано 21 000 рублей судебных расходов, в том числе 6000 рублей расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, и 15 000 рублей расходов, связанных с проведением экспертизы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Морокова Т.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, настаивая на необходимости отмены определения суда и отказе в признании договора купли-продажи судов недействительным. В обоснование заявления Марокова Т.В. указала, что судом в нарушении статьи 270 АПК РФ допущено неправильное применение норм материального права, в частности применен закон в редакции, не подлежащей применению.

По мнению апеллянта, к оспариваемой сделке подлежат примению положения статьи 103 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 № 73-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Апеллянт полагала, что в материалах дела отсутствуют доказательства и заявителем не доказан тот факт, что Морокова Т.В. является аффилированным лицом по отношении к должнику в соответствии со статьей 19 Закона о банкротстве, и при совершении сделки преследовала цель причинить вред имущественным правам кредиторов должника.

Заявитель жалобы сочла ошибочным вывод суда относительно того, что датой совершения сделки надлежит считать дату государственной регистрации права (25.01.2012), поскольку фактически спорное имущество перешло во владение ответчика в 2008 году. Морокова Т.В. в жалобе указала на то, что необходимость повторного составления акта приема-передачи спорного объекта в 2011 году вызвана требованиями, предъявленными службой государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.

Апеллянт в своей жалобе отметила, что суд первой инстанции принимая оспариваемый судебный акт, исследовал и принял экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «ИндустрияСервис» (далее – ООО ««ИндустрияСервис») от 05.11.2014, не учитывая указания суда кассационной инстанции данные в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2017. Полагала, что экспертиза, проведенная ООО «ИндустрияСервис», не соответствует Закону об оценочной деятельности, поскольку аналогами являются квартиры не соответствующей этажностью, площадью и состоянием ремонта. Судом не оценено экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Компетент-5» № 170РО/04-15, в соответствие с которым стоимость объекта составляет на 01.06.2008 – 2 793 711 рублей с учетом технического состояния объекта.

В связи с чем, Марокова Т.В. полагала, что конкурсным управляющим не представлено надлежащих доказательств подтверждающих неравноценное встречное исполнения, а судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка имеющимся доказательствам, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В канцелярию суда от конкурсного управляющего ЗАО «Кассандра» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 08.05.2018.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось ввиду необходимости дополнительного исследования материалов дела.

Протокольным определением Пятого арбитражного апелляционного суда от т 04.06.2018в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.06.2018 до 11 часов 05 минут.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 судебное разбирательство откладывалось для предоставления лицам, участвующим в деле о банкротстве, времени для формирования правовой позиции по заявленному Мороковой Т.В. ходатайству о назначении экспертизы, также для предоставления документов, необходимых для проведения экспертизы, в том числе сведений о квалификации, образовании, стаже работы предполагаемых экспертов, информации о сроках проведения экспертизы и ее стоимости, для внесения на депозит суда денежных средств на проведение экспертизы.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 судебное разбирательство отложено, коллегией удовлетворено ходатайство Мороковой Т.В. о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества. По делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущества с учетом технического состояния части жилого дома на дату 05.05.2008, с учетом технического обследования выполненного ООО «Грифон В» и с учетом технического состояния части жилого дома на дату 28.12.2011, с учетом технического обследования выполненного ООО «Монолит», проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Приморский Экспертно-Правовой Центр» (далее – ООО «ПЭПЦ») Жуку Игорю Александровичу.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2018 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в связи с невозможностью сформировать состав суда, рассматривающий дело № А51-17166/2012, ввиду нахождения судьи-докладчика Н.А. Скрипки в очередном отпуске.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 произведена замена судьи Л.А. Мокроусовой на судью Е.Н. Шалаганову. В связи с изменением состава суда рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Протокольным определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.09.2018 до 14 часов 05 минут.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018 рассмотрение апелляционной жалобы отложено в настоящее судебное разбирательство ввиду необходимости представления эксперту времени для надлежащего оформления экспертного заключения.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 произведена замена судьи Е.Н. Шалагановой на судью Л.А. Мокроусову. В связи с изменением состава суда рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Через канцелярию суда от ООО «ПЭПЦ» поступило заключение эксперта № 35/90 (НО) от 21.09.2018, которое приобщено к материалам дела.

От конкурсного управляющего ЗАО «Косандра» через канцелярию суда поступили письменные пояснения, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела, из указанных пояснений следует, что объект был передан Мороковой Т.В. по цене ниже рыночной в размере 896 074,15 рублей, что составляет более 25 % от рыночной стоимости имущества, в связи с чем арбитражный управляющий указал на неравноценность встречного исполнения при совершении сделки. Конкурсный управляющий просил определение суда первой инстанции изменить в части взыскания с ответчика в пользу должника рыночной стоимости имущества на момент его приобретения в размере 3 696 074,15 рублей.

В судебном заседании представитель Мороковой Т.В. поддержала доводы апелляционной жалобы. Просила определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представила возражения на пояснения конкурсного управляющего, которые приобщены к материалам дела. Из данных пояснений следует, что согласно выводам эксперта и приложенному расчету рыночная стоимость имущества отличается от выкупной цены незначительно, а именно по состоянию на 05.05.2018 на 12,46 %, а на 28.12.2011 – 24,24%.

Представитель ЗАО «Косандра» на доводы апелляционной жалобы возражал. Определение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил его изменить только в части взыскания рыночной стоимости имущества с учетом представленного заключения эксперта, при этом апелляционную жалобу просил оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствовало суду в порядке статьи 156 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

При исследовании обстоятельств настоящего обособленного спора установлено, что 24.06.2004 администрацией г. Владивостока Приморского края, управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора, инспекцией госархстройнадзора ЗАО «Косандра» выдано разрешение на строительство №70/04 комплекса малоэтажных жилых домов значащихся на генеральном плане, расположенного по адресу: ул. 3-я Шоссейная 13, проектная документация разработана ОАО «ПромстройНИИпроект».

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 13.12.2007 № 05:401/2007-16744 части жилого дома кв. № 8 (жилой дом (лит А)) присвоен инвентарный номер части объекта 05:401:002:000262380:0001:10008, кадастровый номер 25:28:000000:0000:05:401:002:000262380:0001:10008, реестровый номер 051207:002:000262380:0001:10008, объект расположен по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д. 1 кв. 8, этаж части объекта 1, 2; общая площадь: 131, 4 кв.м; жилая площадь: 84, 0 кв.м; количество комнат (помещений): 5.

Администрацией г. Владивостока 26.02.2008 ЗАО «Косандра» выдано разрешение № RU25304000-24/2008 на ввод объекта в эксплуатацию - построенный объект капитального строительства – жилой дом, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д. 1, количество зданий - 1, общая площадь - 1035, 6 кв.м, общая площадь жилых помещений - 664, 8 кв.м, количество секций – 8.

Право собственности ЗАО «Косандра» зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 04.03.2008 внесена регистрационная запись № 25-25-01/012/2008-392 и выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АА № 991369.

Между сторонами ЗАО «Косандра» (продавец) и Мороковой Т.В. (покупатель) 05.05.2008 заключен договор купли-продажи № 02-08-Т, в соответствии с которым продавец принял обязательство передать в собственность покупателя объект – жилой дом, а покупатель обязалась принять и оплатить объект в сроки и на условиях, предусмотренных договором.

Объект представляет собой часть жилого дома, общей площадью жилых помещений 131, 4 кв.м, состоит из двух этажей с пятью комнатами, одним санузлом, что подтверждается данными технического паспорта индивидуального жилого дома, выданного Отделением № 1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю (пункт 1.3 договора).

Стороны в пункте 2.1. договора пришли к соглашению, что общая стоимость объекта, подлежащая внесению покупателем в рамках настоящего договора составляет 2 800 000 рублей.

Оплата покупателем производится в срок до 30.12.2011 в кассу или на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

Из содержания пунктов 2.3-2.4 договора следует, что датой осуществленного платежа считается дата поступления денежных средств на счет либо в кассу продавца. Расчеты между сторонами могут осуществляться в любой иной форме, не запрещенной действующим законодательством Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 05.05.2008 к договору купли-продажи №02-08-Т от 05.08.2008 квартира передана в распоряжение Мороковой Т.В., в соответствии с условиями договора купли-продажи, продавец выполнил свои обязательства перед покупателем по передачи части жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д.1, кв.8, со следующими характеристиками – представляет собой часть жилого дома, общей площадью жилых помещений 131,4 кв.м, состоит из двух этажей с пятью комнатами, одним санузлом, что подтверждается данными технического паспорта индивидуального жилого дома, выданный Отделением № 1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю и настоящим актом передает его покупателю. Оригинал акта приемки-передачи от 05.05.2008 к договору купли-продажи № 02-08-Т предоставлен ответчиком в материалы дела.

Согласно представленной конкурсным управляющим в материалы дела Карточке счета 62, Мороковой Т.В. произведена оплата стоимости спорного имущества в следующем порядке: до 01.01.2009 в размере 1 000 000 рублей, по приходному кассовому ордеру от 29.01.2009 № 7 - 500 000рублей, по приходному кассовому ордеру от 01.08.2011 № 318 – 300 000 рублей, по приходному кассовому ордеру от 08.12.2011 № 455 – 190 000 рублей, по приходному кассовому ордеру от 30.12.2011 № 509 – 810 000 рублей.

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом произведена 25.01.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи №№ 25-25-01/241/2011-205, 25-25-01/241/2011-206.

Судом установлено, что 18.04.2017 между Мороковой Т.В. (продавец) и Бирюковой Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения с земельным участком, в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать покупателю спорное имущество, а покупатель - принять и оплатить объекты, указанные в п.1,2 договора, в соответствии с условиями договора.

Управлением Росреестра по Приморскому краю была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на имя Бирюковой Н.В.

Кроме того, коллегией установлено, что в период заключения договора купли-продажи жилого помещения с земельным участком от 18.04.2017 между Мороковой Т.В. и Бирюковой Н.В., обеспечительные меры, наложенные определением Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2014 по делу №А51-17166/2012 на спорные объекты недвижимости, отменены определением Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2016 оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017по делу №А51-17166/2012.

Конкурсный управляющий, полагая, что оспариваемая сделка является подозрительной, и отчуждение спорного имущества произведено на невыгодных для должника условиях, поскольку условия сделки не предусматривали равноценного встречного возмещения за отчуждаемое имущество, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Признавая заявленные конкурсным управляющим требования о признания договора купли-продажи от 05.05.2008 недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия совокупности оснований, установленных законом, для удовлетворения требования данной категории.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам с учетом доводов апелляционных жалоб, пришел к следующему.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу положений статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Пунктами 1 и 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве установлено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется положениями статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции, государственная регистрация оспариваемого договора купли-продажи №02-08-Т осуществлена 25.01.2012.

В рассматриваемом споре договор купли-продажи жилого дома или квартиры предусматривает перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, право собственности на которое подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При таких условиях датой совершения сделки, которая имеет значение для определения редакции Закона о банкротстве, подлежащей применению к спорным правоотношениям, следует признать дату государственной регистрации договора от 05.05.2008 и перехода права собственности – 25.01.2012.

Разъяснения, содержащиеся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на которые ссылается Морокова Т.В., в рассматриваемом споре не применимы, поскольку соответствующие разъяснения регулируют вопросы права владения и защиты такого права покупателя при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности применительно к общегражданским способам защиты нарушенного права без особенностей специальных норм Закона о банкротстве.

Таким образом, договор купли-продажи может считаться исполненным с момента регистрации перехода права собственности, то есть с 25.01.2012 (согласно отметкам регистрирующего органа), в связи с чем срок совершения оспариваемой сделки в целях применения положений главы III.1. Закона о банкротстве следует определять с указанной даты.

Как установлено судом первой инстанции, оспариваемая сделка совершена (25.01.012) в течение одного года до принятия заявления (07.08.2012) о признании должника банкротом, она может быть оспорена по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При этом для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Согласно пункту 9 Постановления № 63 при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего. Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Таким образом для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факторы: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Законом об банкротстве, необходимо установить, в какой период с момента принятия заявления о признании должника банкротом заключена спорная сделка и имело ли место неравноценность встречного исполнения.

Исходя из требований части 1 статьи 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию неравноценного предоставления по оспариваемой сделке лежит на заявителе.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора определением Арбитражного суда Приморского края от 20.10.2014 по ходатайству конкурсного управляющего в порядке, установлено статьей 82 АПК РФ, назначалась судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества.

Согласно выводам полученного по результатам проведения экспертизы отчет № 3129 от 05.11.2014 об оценке рыночной стоимости, составленным оценщиком ООО «ИндустрияСервис» Новоселовой Т.П. рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28.12.2011 составляет 5 540 000 рублей.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ (в ред. до внесения изменений Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям статей 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий. Это означает, что суд может проверить действительность договора даже при отсутствии его государственной регистрации.

Право лица по договору купли-продажи объекта возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора купли-продажи, равно как и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, производимые соответствующим государственным учреждением, не могут подменять собой договор купли-продажи жилого дома или квартиры как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Суд апелляционной инстанции исходя из того, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, для третьих лиц, в то время как право лица на право собственности объекта у лица, заключившего соответствующий договор, возникает в силу этого гражданского договора, пришел к выводу, что поскольку в рассматриваемом случае основанием оспаривания сделки является несоответствие действительной стоимости установленной соглашением сторон цене сделки, стоимость объекта сделки подлежит определению на дату достижения сторонами соглашения по цене сделки и иным существенным условиям рассматриваемого договора, а не на дату последующей государственной регистрации. Также принято во внимание обстоятельства того, что с даты заключения договора стороны приступили к его исполнению. По акту приема-передачи от 05.05.2008 спорное помещение передано покупателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В целях получения имеющих существенное значение для правильного разрешения спора сведений о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на момент совершения сделки, судом апелляционной инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом технического состояния части жилого дома на дату 05.05.2008, выполненного ООО «Грифон В», а также с учетом технического состояния части жилого дома на дату 28.12.2011, выполненного ООО «Монолит».

Согласно заключению эксперта № 35/90 от 21.09.2018, выполненному экспертом ООО «ПЭППЦ» Жуком И.А. в рамках назначенной апелляционным судом экспертизы, рыночная стоимость части жилого дома площадью 131,4 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д. 1, кв. 8, с учетом технического состояния части жилого дома на дату 05.05.2008, с учетом технического обследования выполненного ООО «Грифон В» по состоянию на 05.05.2008 составляет 3 198 478,06 рублей; рыночная стоимость части жилого дома площадью 131,4 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д. 1, кв. 8, с учетом технического состояния части жилого дома на дату 28.12.2011, с учетом технического обследования выполненного ООО «Монолит» по состоянию на 28.12.2011 составляет 3 696 074,15 рублей. Выводы эксперта основаны на допущениях, что на даты исследования (оценки) был образован (сформирован) земельный участок, площадью 349 кв. м с зарегистрированным правом собственности и поставленным на учет 21.08.2013.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ).

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ в отчете об оценке должно содержаться точное описание объекта оценки, указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Заключение № 35/90 от 21.09.2018 эксперта Жук И.А. соответствует предъявляемым Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и АПК РФ требованиям и содержит конкретный и исчерпывающий ответ на поставленные вопросы, не допускающий противоречивых выводов или неоднозначного толкования, в связи с чем коллегия сочла, что отсутствуют основания для сомнения в достоверности представленных экспертом сведений относительно рыночной цены недвижимого имущества.

При этом апелляционным судом не принят во внимание отчет № 3129 от 05.11.2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.12.2011, подготовленному оценщиком ООО «ИндустрияСервис» Новоселовой Т.П. согласно которому стоимость права аренды составила 5 540 000 рублей, поскольку составленный отчет об оценке содержит сведения на иную отчетную дату (28.12.2011), в то время как договор купли-продажи заключен 05.05.2008, с указанной даты началось его исполнение.

С учетом изложенного данное исследование не может быть признано достоверным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату совершения оспариваемой сделки.

Из содержания оспариваемого договора купли-продажи следует, что его цена определена сторонами в 2 800 000 рублей, указанная сумма выплачена покупателем продавцу в соответствии с графиком, согласованным сторонами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, сопоставив размер фактически полученной должником платы за переданные права по договору купли-продажи от 05.05.2008 и рыночную стоимость части жилого дома площадью 131,4 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Янковского, д. 1, кв. 8, с учетом технического состояния части жилого дома на дату 05.05.2008, с учетом технического обследования выполненного ООО «Грифон В» определенная по состоянию на 05.05.2008, которая составила 3 198 478,06 рублей согласно заключению эксперта № 35/90 от 21.09.2018 Жука И.А., составленному в рамках назначенной апелляционным судом экспертизы, и применив по аналогии правила (часть 6 статьи 13 АПК РФ), установленные пунктом 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения принцип определения соответствия цены товаров, работ или услуг уровню рыночных цен, полагает их расхождение незначительным (не более 12,46%), в связи с чем не усматривает оснований для вывода о совершении сделки при неравноценном встречном исполнении.

Поскольку предусмотренные пунктом 1 статьи 62.1 Закона о банкротстве обстоятельства не установлены, коллегия с учетом разъяснений пункта 9 Постановления № 63, проверяет наличие оснований недействительности сделки, установленных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Данный пункт статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно пункту 5 Постановления № 63 для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления № 63, цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, среди которых, в том числе, совершение сделки безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Вместе с тем наличие совокупности перечисленных обстоятельств материалами дела не подтверждено и судом не установлено.

В данном случае Морокова Т.В., выступавшая стороной по спорному договору, не является заинтересованным лицом (статья 19 Закона о банкротстве) по отношению к должнику, не является кредитором должника. Таким образом, у суда отсутствовали основания полагать, что Морокова Т.В. знала или должно была знать о неплатежеспособности должника.

Между тем конкурсным управляющим не представлено доказательств, что в результате совершения оспариваемой сделки, причинен вред имущественным правам кредиторов с учетом принятия заявления о признании должника банкротом 07.08.2012.

Так со стороны Мороковой Т.В. обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме.

Вопреки утверждению конкурсного управляющего, само по себе наличие задолженности перед контрагентами, без анализа бухгалтерской отчетности должника, наличие признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества не подтверждает.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в результате совершения оспариваемой сделки произошло выбытие основных средств должника, необходимых для осуществления основных видов деятельности, был причинен вред имущественным правам как кредиторов, так и самого должника либо произошло уменьшение стоимости размера имущества должника.

Возможная осведомленность Мороковой Т.В. о неблагополучном финансовом состоянии должника сама по себе в отсутствие совокупности иных обстоятельств о недействительности сделки не свидетельствует.

Ссылка конкурсного управляющего на устоявшуюся судебную практику по аналогичным спорам коллегией не принимается, поскольку перечисленные в апелляционной жалобе судебные акты о признании недействительными сделок должника по реализации в 2011 году объектов недвижимости (жилых домов) приняты по обстоятельствам, не тождественным обстоятельствам настоящего спора. В частности, ни по одной из признанных недействительной сделок не приводились доводы о ее исполнении до государственной регистрации. Кроме того, из определений Арбитражного суда Приморского края от 07.10.2014 и от 10.11.2014 следует, что одним из обстоятельств, послуживших основанием для признания сделок недействительными, явилась заинтересованность покупателей по сделкам.

При изложенных обстоятельствах коллегия пришла к выводу, что предъявляя настоящее требование, конкурсный управляющий не подтвердил наличия совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания сделки - договора капли-продажи, заключенного 05.05.2008 ЗАО «Косандра» и Мороковой Т.В., недействительной применительно к пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. В рассматриваемом случае, отсутствует цель причинения вреда кредиторам, поскольку оспариваемая сделка совершена при наличии равноценного встречного исполнения.

Таким образом, заявителем не доказано, а судом не установлено обстоятельств для признания сделки должника: договора купли-продажи от 05.05.2008 недействительным на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего.

Поскольку в признании сделки недействительной отказано, у суда отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки в порядке пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ, пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве, пункта 29 Постановления № 63 и удовлетворения заявления конкурсного управляющего в части требования о взыскании действительной стоимости имущества переданного по оспариваемой сделке.

На основании изложенного, реализуя полномочия, предусмотренные пунктом 2 статьи 269, подпунктом 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционных жалоб отменяет определение суда первой инстанции полностью и принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной.

Судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом результата рассмотрения обособленного спора.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. Выплата денежной суммы, причитающейся эксперту, осуществляется посредством ее перечисления с депозитного счета арбитражного суда (статья 109 АПК РФ).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено внесение Мороковой Т.В. на депозитный счет Пятого арбитражного апелляционного суда 30 000 рублей для проведения экспертизы.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме в связи с тем, что выявилась невозможность дальнейшего производства экспертизы и подготовки заключения (например, объекты исследования непригодны или недостаточны для дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении, отпала необходимость в продолжении проведения экспертизы), эксперту (экспертному учреждению, организации) оплачивается стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат.

С учетом удовлетворения апелляционной жалобы Мороковой Т.В. понесенные ей расходы на оплату услуг эксперта в размере их стоимости

(30 000 рублей) подлежат возмещению за счет должника.

Судебные расходы, связанные с оплатой апеллянтом государственной пошлины по апелляционной жалобе, с учетом удовлетворения данной жалобы суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 110 АПК РФ отнес на ЗАО «Косандра».

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 27.02.2018 по делу №А51-17166/2012 отменить.

Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Проскуренко Александра Васильевича о признании недействительным договора купли-продажи № 02-08-Т от 05.05.2008.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Косандра» в пользу Мороковой Татьяны Васильевны 30 000 (тридцать тысяч) рублей судебных расходов на оплату услуг эксперта и 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Поручить Отделу финансового и материально-технического обеспечения Пятого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Приморский экспертно-правовой Центр» (ИНН 2538106777, ОГРН 1072538000952) с депозитного счета суда по реквизитам, указанным в счете № 380 от 28.08.2018, денежные средства в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей за счет средств, перечисленных Мороковой Татьяной Васильевной по платежным чекам от 27.06.2018, от 09.06.2018 в счет оплаты услуг эксперта по делу № А51-17166/2012.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Н.А. Скрипка

Судьи

К.П. Засорин

Л.А. Мокроусова