Гражданский кодекс часть 1

Администрация Уссурийского городского округа (далее администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «СК Илиада» (далее ООО «СК «Илиада», ответчик) с иском о взыскании 1 343 333 рубля 33 копейки основного долга по договору аренды земельного участка № 8894/14а от 05.11.2014 за период с 01.02.2017 по 05.04.20172017, 613 599 рублей 63 копейки неустойки, начисленная на сумму долга за период с 21.02.2017 по 14.08.2018 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2019 требование о взыскании основного долга удовлетворено в полном объеме, требование о взыскании неустойки удовлетворено частично в размере 441 462 рубля 14 копеек, в остальной части во взыскании неустойки отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «СК Илиада» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что просрочка по исполнению обязательства по внесению арендной платы возникла по вине самого истца, ненадлежащим образом исполнившего свое обязательство по направлению в регистрирующий орган заявления о кадастровом учете недвижимости, что повлекло более позднюю регистрацию перехода прав собственности на расположенную на спорном участке квартиру, принадлежащую ответчику, необоснованно увеличило период действия договора аренды. Данные действия ответчик расценивает как недобросовестные и направленные на причинение ему убытков. Настаивает на неполноте применения положений законодательства о снижении неустойки, полагает решение внутренне противоречивым.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между администрацией (арендодатель) и ООО «СК Илиада» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 21.10.2014 №430 заключен договор от 05.11.2014 № 8894/14а аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа в отношении земельного участка площадью 2673 м² для строительства многоквартирного жилого дома, кадастровый номер 25:34:017601:22, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 54 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для строительства многоэтажного жилого дома сроком с 05.11.2014 по 04.11.2017 (пункты 1.1, 2 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы в год составляет 7 440 000 рублей, уплачиваемых ежемесячно по 620 000 рублей до 01 числа месяца, следующего за расчетным.

Пункт 5.2 договора предусматривает уплату неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ввиду допущения нарушений условий по внесению арендной платы ответчиком, 30.03.2018 в его адрес истцом направлена претензия №16-01/22/9444 с требованием погасить задолженность по договору в размере 948 449 рублей, а также уплатить неустойку. Несмотря на получение претензии ответчиком 06.04.2018, ООО «СК Илиада» на претензию ни ответило, задолженность не погасило, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно разъяснений пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает арендодателем земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, единственным возможным способом платы за использование земли для ответчика в спорном периоде является арендная плата.

Доводы апеллянта о допущении арендодателем затягивания регистрации права собственности ответчика на помещения в возведенном объекте отклоняются, поскольку независимо от наличия либо отсутствия в действиях истца вины в увеличении сроков подачи и рассмотрения соответствующих заявлений, обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с условиями действующего между сторонами договора существовала для них до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Кроме того, само по себе возможное нарушение сроков документооборота в спорной ситуации со стороны истца не может быть безусловно признано злоупотреблением правом с его стороны, являющимся основанием для отказа в защите принадлежащего арендодателю права на получение арендной платы (статья 10 ГК РФ). Доказательств именно наличия у истца именно намерения причинить вред арендатору в материалы дела не представлено, в связи с чем добросовестность арендодателя предполагается в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ.

В свою очередь, если общество полагает, что действия истца послужили основанием для увеличения срока государственной регистрации перехода права собственности, и при надлежащем исполнении истцом своих обязанностей право собственности могло быть зарегистрировано ранее, ответчик вправе обратиться в суд за защитой своего права с избранием соответствующего способа защиты (статья 12, 15 ГК РФ).

При этом, общество не лишено права обратиться в суд с отдельным исковым заявлением о взыскании убытков в виде разницы между уплаченными арендными платежами и суммой земельного налога, которую ответчик уплатил бы, будучи собственником земельного участка.

Иной подход, а именно отказ в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, заявленных в рамках настоящего дела, на основании заявленных ответчиком возражений на исковые требования, не облеченных в процессуальную форму встречного иска с подлежащим доказыванию предметом и основанием требований, либо самостоятельного иска, объединенного в производстве с рассматриваемым требованием администрации, фактически узаконивал бы действия самого арендатора, заключающиеся в отказе от исполнения обязательства по внесению арендной платы в одностороннем порядке за спорный период.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании основного долга удовлетворено правомерно.

Истцом также заявлено требование о взыскании 613 599 рублей 63 копейки неустойки за период с 21.02.2017 по 14.08.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты.

Вместе с тем, суд первой инстанции верно признал обоснованным довод ответчика о том, что истец, в нарушение сроков, установленных в пункте 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» направил в регистрирующий орган заявление о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет с приложением необходимых документов с просрочкой, что привело к увеличению сроков постановки его на кадастровый учет, государственной регистрации права и соответственно увеличению периода неустойки.

Данные обстоятельства истцом в суде апелляционной инстанции не оспорены, и послужили основанием для применения судом положений статьи 404 ГК РФ о снижении размера ответственности должника в связи с виной кредитора в нарушении обязательства.

Кроме того, ответчик просил суд применить положения статьи 333 ГК РФ ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Суд первой инстанции с учетом снижения неустойки в порядке отмеченных статей 333, 404 ГК РФ счел обоснованным размер неустойки 441 462 рубля 14 копеек, что в итоге не ниже минимального предела, рассчитанного с применением пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ».

Объективных доказательств несоответствия определенного арбитражным судом первой инстанции размера подлежащей взысканию неустойки положениям статьи 333 ГК РФ обеими сторонами не представлено.

Доводы о внутренней противоречивости судебного акта отклоняются коллегией, в силу верно определенного судом первой инстанции различного подхода к оценке заявленных требований об исполнении договорного обязательства по оплате за пользование земельным участком, отвечающим критерию реализации принципа платности землепользования в РФ, и требования о применении мер гражданско-правовой ответственности в виде неустойки, в конкретных обстоятельствах взаимоотношений сторон, допускающих уменьшение размера таковой на основании судебного усмотрения в пределах реализации положений статей 333, 404 ГК РФ.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки в указанном размере.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2019 по делу №А51-18081/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко