Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Строитель»: ФИО1, по доверенности от 12.03.2018 сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката; генеральный директор общества ФИО2, на основании протокола № 5 от 03.11.2014, паспорт;

от КГУП «Госнедвижимость»: ФИО3, по доверенности № 6/535 от 29.06.2017 сроком действия на 3 года, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (далее – истец, КГУП «Госнедвижимость», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее – ответчик, общество, ООО «Строитель») о взыскании задолженности в размере 462 098,05 руб., из них задолженность по арендной плате в размере 307 212 руб., пени в размере 154 886,05 руб., а также об обязании ООО «Строитель» освободить и передать недвижимое имущество: здание – склад кирпичный (лит.3), этаж: 1, номера на поэтажном плане:1, общей площадью 346,9 кв.м., расположенный по адресу: <...> (далее – спорное здание).

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части обязания ООО «Строитель» освободить и передать спорное здание, в связи с их добровольным исполнением ответчиком.

Также судом принято заявленное истцом уточнение исковых требований, с учетом которого истец просил взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 475 683,10 руб., пени в размере 420 731,79 руб.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2017 исковые требования о взыскании долга и пени удовлетворены в полном объеме, производство по требованию об обязании ООО «Строитель» освободить и передать спорное здание прекращено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Строитель» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2017 отменить в части удовлетворенных требований. В обоснование жалобы заявитель указывает на ненадлежащее извещение о судебном процессе, настаивал на прекращении пользования объектом с 20.06.2017. Настаивал, что истец не является собственником арендуемого имущества, следовательно, договор аренды является недействительной ничтожной сделкой. Отмечает, что на момент заключения договора аренды состояние помещений требовало капитального ремонта, который был произведен ответчиком за счет собственных средств, и необоснованно не зачтен истцом в счет арендной платы. Ссылаясь на дополнительное соглашение №23 от 18.04.2005 отмечает, что пеню следует начислять в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Полагает завышенным размер арендной платы.

В судебном заседании коллегией установлено, что судебный акт обжалуется в части взыскания денежных средств. Возражений по проверке только части судебного акта от лиц, участвующих в деле, не поступило, судом апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ осуществляется проверка судебного акта в обжалуемой части.

Представители ответчика настаивают на ненадлежащем уведомлении общества о судебном разбирательстве в суде первой инстанции, поддерживают доводы жалобы, решение суда первой инстанции просят отменить в обжалуемой части по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражает, решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

К тексту апелляционной жалобы приложены копии переписки сторон, государственных актов и заявлений, которые ответчик просит приобщить к материалам дела. Представитель истца по заявленному ходатайству не возражает.

Суд рассмотрел заявленное ходатайство и, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил его удовлетворить и приобщить представленные документы в обоснование доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между предприятием и обществом заключен договор от 08.07.2003 № 379/03 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края.

Арендуемое имущество является собственностью Приморского края, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Право хозяйственного ведения на арендуемые ответчиком помещения (здание – склад кирпичный общей площадью 346,90 кв. м (лит. 3), инвентарный номер: 05:401:002:000205330:0003, этажность 1, назначение: нежилое) зарегистрировано за КГУП «Госнедвижимость» 06.12.2006 (свидетельство о госрегистрации права серия 25—АА № 832086, запись в ЕГРП от 06.12.2006 № 25-25- 01/205/2006-14).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: <...> l a, склад кирпичный (пункт 1), площадью 391,7 кв. м, склад металлический сборно-разборный (пункт 4), площадью 335,2 кв. м и монорельсовый путь без тельфера (пункт б), балансовой стоимостью 116 000 рублей.

Договором определена цель использования арендованного имущества – под производство пластиковых окоп и склады. Пунктом 1.2 договора установлен срок действия договора аренды – с 01.07.2003 по 25.06.2004.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, за спорное помещение, установлена арендная плата, которая составляет 209,84 условных денежных единиц в месяц (без учета НДС) и оплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа, на счет по учету доходов краевого бюджета, открытый органу федерального казначейства.

Пунктом 3.2 договора аренды определено, что арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 3.4 договора сторонами согласовано, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он оплачивает пеню, в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, на счет по учету доходов краевого бюджета.

В соответствии с заключенным между сторонами дополнительным соглашением №78 к договору № 379/03, с 30.06.2013 в договор аренды внесены изменения.

Так, согласно пункту 1 дополнительного соглашения № 78, срок действия договора аренды устанавливается с 01.07.2003 по 30.06.2014. Пунктом 6 дополнительного соглашения № 78, определено, что за имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке №7456, выполненного ООО «ПримЭксперт», составляет 49 511 рублей (включая НДС).

В соответствии с пунктом 7 дополнительного соглашения № 78 арендодатель обязан ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца перечислять арендную плату на расчетный счет либо вносить в кассу арендодателя на основании выставляемого арендодателем счета на оплату.

Пунктом 8 соглашения внесены изменения в пункт 3.4 договора, согласно которого, за неисполнение обязательств по платежам, предусмотренным разделом 3 договора, арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы, подлежащей оплате, по реквизитам арендодателя, указанным в договоре.

Дополнительное соглашение №78 к договору № 379/03 зарегистрировано в установленном порядке.

Дополнительным соглашением № 79 к договору № 379/03 с 30.06.2014 внесены изменения в договор аренды в части продления срока его действия с 01.07.2003 по 30.06.2017, а также в части размера арендной платы: пунктом 4 дополнительного соглашения №79 определено, что за имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке №7659, выполненного ООО «ПримЭксперт» и составляет 51 202 рублей (включая НДС).

Дополнительное соглашение №79 к договору № 379/03 зарегистрировано в установленном порядке.

В адрес ответчика 17.08.2016 направлена претензия № 6/1207, согласно которой КГУП «Госнедвижимость» уведомило ООО «Строитель» о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 16.08.2016, которая составляет 478 963,51 рублей, по пене 1 215 791,19 рублей, предложив в течение 30 дней с момента получения претензии оплатить указанную задолженность. Претензией истец также уведомил ответчика, что в случае неисполнения условий претензии КГУП «Госнедвижимость» оставляет за собой право взыскания задолженности и судебных расходов в судебном порядке.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора, в части оплаты арендных платежей, у ООО «Строитель» перед истцом образовалась задолженность.

Впоследствии 09.10.2017 ООО «Строитель» сдало, а КГУП «Госнедвижимость» приняло в соответствии с договором аренды №379/03 имущество: здание – склад кирпичный (лит. 3) общей площадью 346,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Поскольку задолженность по оплате суммы основного долга в размере арендной плате основного долга в размере 475 683,10 руб. за период с 01.01.2017 по 09.10.2017, пеня в размере 420 731,79 руб. в размере 17.01.2017 по 14.11.2017, не была погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата согласована сторонами в дополнительном соглашении №79 к договору аренды в размере 51 202 рублей в месяц соответственно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, дополнительным соглашением №79 арендатор обязался вносить ежемесячно арендную плату в размере 51 202 рублей, которая согласно пункту 7 дополнительного соглашения №78 вносится ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца перечислять арендную плату на расчетный счет либо вносить в кассу арендодателя на основании выставляемого арендодателем счета на оплату. Данное условие о размере арендной платы согласовано сторонами договора без разногласий.

Факт передачи ответчику и пользования им имуществом по договору аренды подтверждается материалами дела, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.

Расчет арендной платы апелляционным судом проверен и признается верным. Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме 475 683,10 руб.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, переданными по договору аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по указанному договору являются законными, обоснованными и правомерно удовлетворил их в заявленном размере.

Довод апеллянта о том, что арендодатель не доказал право собственности на переданное в аренду имущество, отклоняется в силу обоснованного применения судом первой инстанции обязательных правовых разъяснений пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду, а доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Иные доводы ответчика относительно принадлежности земельного участка с кадастровым номером 25:28:03 00 05:0184 являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, как не имеющие значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку предметом настоящего спора является взыскание задолженности по обязательственным правоотношениям, а не спор о вещных правах, в том числе на земельный участок.

Судебная коллегия отмечает, что участвующие в настоящем деле лица не лишены реализации права на судебную защиту занимаемых подходов относительно принадлежности права собственности на спорное имущество, занимаемый им земельный участок в рамках самостоятельных исков, в связи с чем оценка заявляемых доводов в рамках рассмотрения настоящего спора с заявленным предметом, представляется преждевременной.

Позиция ответчика о необходимости учета стоимости затрат за произведенный капитальный ремонт в 2003 году арендованных помещений по договору в зачёт арендных платежей за период с марта 2016 года по февраль 2017 года, также являлась предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонена, поскольку в приведенных обстоятельствах дела отсутствуют правовые основания для проведения зачета арендных платежей в связи с произведенным капитальным ремонтом, поскольку доказательств выполнения данных работ, а также их предъявления в установленном порядке в материалы дела не представлено.

Кроме того, встречного иска о проведении зачета спорных требований в соответствии с правовыми разъяснениями пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», ответчиком заявлено не было.

Также подлежит отклонению довод ответчика о том, что спорное имущество было передано со скрытыми недостатками и дефектами, поскольку арендатор подписал договор, а также дополнительные соглашения к нему без замечаний и претензий к качеству переданного в аренду имущества. Доказательств того, что в период действия договора арендатор выражал претензии относительно состояния имущества, а также требовал от арендодателя проведения капительного ремонта, в дело не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В свою очередь, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, при проведении арендатором капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет платежей, оплачиваемых по выставленным балансодержателем счетам на капитальный ремонт, при условии предварительного согласованияс балансодержателем и арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта, в соответствии с действующим положением о порядке проведения капитального ремонтаи иных неотделимых улучшений арендуемых объектов недвижимости и зачета затрат в счет арендной платы, утвержденным распоряжением Губернатора края.

Аналогичные положения содержатся в пункте 2.2.17 договора в редакции дополнительного соглашения №78.

Таким образом, доказательств соблюдения данного условия договора, а также наличия неотложной необходимости в проведения ремонтных работ, ответчиком в материалы дела не представлено.

Удовлетворяя требование заявителя о взыскании пени, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Пунктом 3.4 договора аренды, внесенным дополнительным соглашением №78, указано, что за неисполнение обязательств по платежам, предусмотренным разделом 3 договора, арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы, подлежащей оплате, по реквизитам арендодателя, указанным в договоре.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате услуг, истец правомерно начислил неустойку.

Проверив произведенный истцом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что период начисления неустойки и ее размер определены верно.

Довод ответчика о согласовании сторонами пониженного размера неустойки в дополнительном соглашении №23 от 18.04.2005 к договору №379/03, подлежит отклонению, поскольку расчет взыскиваемой за заявленный период неустойки осуществляется согласно действующей редакции пункта 3.4. договора, согласно условий дополнительного соглашения №78 к договору № 379/03, зарегистрированного в установленном порядке.11.03.2014.

Оценивая позицию апеллянта о ненадлежащем уведомлении его о процессе, коллегия полагает ее необоснованной, в силу наличия в деле почтового уведомления о получении 06.10.2017 по юридическому адресу ответчика определения о принятии дела к производству, назначении судебного заседания. Пояснения ответчика о своем фактическом отсутствии по месту государственной регистрации, с учетом правовых разъяснений пункта 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», не могут быть приняты во внимание.

Дополнительно коллегией учитывается наличие в материалах дела уточнений исковых требований от 14.11.2017, содержащее рукописное указание «получил 17.11.2017» и подпись директора ответчика (л.д. 78), при этом в суде апелляционной инстанции обстоятельство получения указанного документа в отмеченную дату директором ответчика прямо подтверждено.

Таким образом, получив указанный документ 17.11.2017, содержащий указание на номер рассматриваемого дела, ответчик имел реальную возможность, при проведении судебного заседания 28.11.2017, ознакомиться с материалами дела, обеспечить участие полномочного представителя в судебном заседании, дистанционным путем заявить те или иные процессуальные ходатайства, включая заявления о перенесении судебного заседания для формирования правовой позиции, однако указанные действия ответчиком совершены не были.

Согласно пункту 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд приходит к выводу о надлежащем уведомлении ответчика о начавшемся судебном разбирательства, в связи с чем не находит оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в арбитражном суде первой инстанции.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2017 по делу №А51-18262/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.С. Шевченко