Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СОЛИДНЫЙ ДОМ» (далее – Общество) и просил взыскать 4 061 547 рублей 26 копеек основного долга, 2 086 816 рублей 79 копеек пени по договору аренды земельного участка №02-005484-Ю-Д-5257 от 28.02.2006.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.05.2016 требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что истец не уведомлял его об изменении размера арендной платы, соответствующее дополнительное соглашение сторонами не заключалось. Считает необоснованным применение к спорным правоотношениям пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), поскольку условия, указанные в данной норме права, отсутствовали. В этой связи полагает, что размер арендной платы должен был определяться исходя из рыночной стоимости земельного участка, однако суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении соответствующей экспертизы. Обращает внимание суда на то, что истец при расчёте требования не учёл поступившие от ответчика платежи в 2013 году на общую сумму 379 671,60 рублей. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика сумму долга за январь-февраль 2016 года, тогда как соответствующее требование истцом заявлено не было. Из обжалуемого решения также не следует, за какой период взыскана неустойка. Представил контррасчет пени исходя из размера арендной платы, первоначально установленного в договоре аренды. В силу изложенных обстоятельств Общество просило обжалуемый судебный акт изменить.

К апелляционной жалобе ответчиком приложены копии платёжных поручений № 1 от 15.01.2013, № 2 от 27.02.2013, № 5 от 09.04.2013, № 7 от 10.04.2013, № 9 от 06.05.2013, № 11 от 04.06.2013, № 15 от 02.07.2013, № 18 от 03.10.2013, № 19 от 03.10.2013, № 20 от 03.10.2013 на общую сумму 379 671 рубль 60 копеек.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Департамент просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела оригинала платёжного поручения № 17 от 17.06.2016 во исполнение определения суда от 14.07.2016, а также заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В заседании 17.08.2016 коллегия определила приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу и оригинал платёжного поручения, а также удовлетворить ходатайство Общества о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

В приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных ответчиком к жалобе, коллегия определила отказать.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» , поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Поскольку ответчиком мотивированное ходатайство с указанием наличия уважительных причин невозможности представления при рассмотрении дела судом первой инстанции дополнительных доказательств не заявлено, суд возвращает апеллянту вышеуказанные документы.

Представитель истца на доводы жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 28.02.2006 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока (арендодатель) и ЗАО «Фокинская Кампания» (арендатор) заключён договор №02-005484-Ю-Д-5257 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020032:0037 площадью 5283 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, 41 (примерно 30 м на северо-восток от ориентира), для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации монолитного 23-этажного жилого дома сроком с 28.02.2006 по 27.02.2016 (п.2.1 договора).

В пункте 3.1 договора аренды №02-005484-Ю-Д-5257 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере 37967 рублей 16 копеек в месяц.

Согласно п.3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год без внесения изменений в договор. В этом случае оплата арендной платы осуществляется на основании уведомлений, направляемых арендодателем не позднее 1-го числа следующего месяца (п.3.5 договора).

В силу п. 3.6 договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.11.2012 ЗАО «Фокинская Кампания» (Правообладатель) и ООО «Солидный Дом» (Правоприобретатель) заключили договор №001-028 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды №02-005484- Ю-Д-5257 от 29.11.2012 земельного участка, согласно условиям которого правообладатель передает все права и обязанности арендатора по договору №02-005484-Ю-Д-5257 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020032:0037 площадью 5283 кв.м, из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Верхнепортовая, 41 (примерно 30 м на северо-восток от ориентира), для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации монолитного 23-этажного жилого дома новому арендатору – ООО «Солидный Дом». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате этого у ответчика образовалась задолженность по указанному договору аренды в размере 4061547 рублей 26 копеек за период с 17.12.2012 по 01.01.2016.

За несвоевременное внесение оплаты по договору за период с 01.01.2013 по 12.01.2016 согласно соответствующему пункту договора начислена пеня в размере 2086816 рублей 79 копеек.

Предупреждением от 27.08.2015 истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате и пене по спорному договору аренды и необходимости оплатить указанную задолженность.

Поскольку задолженность по арендной плате и пене не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Признавая заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В абзаце 6 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Из постановления главы Администрации МО г. Владивосток от 01.07.2004 № 1584 следует, что спорный земельный участок был предоставлен на основании постановления Администрации г.Владивостока от 24.06.2004 № 1253 «О предварительном согласовании ЗАО «Фокинская кампания» места размещения монолитного 23-этажного жилого дома в районе ул. Верхнепортовая», то есть принятого до 01.10.2005.

В силу изложенных обстоятельств при определении размера арендной платы следует руководствоваться положениями абзаца 6 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Довод апелляционной жалобы о том, что к спорному случаю не подлежат применению нормы Закона № 137-ФЗ, подлежит отклонению как противоречащий закону.

Из представленного в материалы дела акта осмотра недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 25:28:020032:37 от 05.10.2015 следует, что на момент осмотра земельный участок представляет собой лесопарковую зону, с западной стороны на земельном участке расположены металлические гаражи и контейнеры, имеются объекты электротехнического хозяйства. Данные сведения ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнуты.

В таком случае истец правомерно начисляет ответчику плату за пользование арендованным имуществом в спорный период в размере, установленном абзацем 6 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, - не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер задолженности за предъявленный истцом период – с 17.12.2012 по 01.01.2016 составляет 4 061 547,26 рублей (задолженность за 2013 год с учётом частичного погашения долга – 1 137 417,32 рублей, задолженность за 2014-2015 года (по 31.12.2015) – 2 924 130 рублей).

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции взыскал с ответчика долг по арендной плате также за январь-февраль 2016 года, отклоняется, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела, расчёту предъявленного истцом требования, из которого следует, что сумма долга в размере 4 061 547,26 рублей представляет собой подлежащие уплате платежи за период с 17.12.2012 по 01.01.2016.

При этом поступившие от Общества платежи в 2013 году на общую сумму 379 671,60 рублей учтены истцом при расчёте суммы основного долга.

Направление в адрес ответчика уведомления об изменении размера арендной платы не требовалось, поскольку арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В отношении довода апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, апелляционная коллегия учитывает, что статья 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания юридическим лицом кадастровой стоимости земельных участков предусматривает обязательность обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то есть законом установлен специальный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или решением органа местного самоуправления, оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений; с 15 сентября 2015 года по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 24.12 Закона об оценочной деятельности, глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 1 Федерального закона от 8 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга в сумме 4 061 547,26 рублей является законным и обоснованным.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за просрочку платежа в размере 2 086 816 рублей 79 копеек за период с 01.01.2013 по 12.01.2016.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Поскольку ответчик допускал просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы, требование истца о взыскании с ответчика пени является законным.

Проверив расчёт истца, суд установил, что он осуществлён с учётом установленного срока внесения арендной платы и частичного погашения ответчиком долга. Следовательно, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца 2 086 816 рублей 79 копеек пени за период с 01.01.2013 по 12.01.2016 является правильным.

Довод жалобы ответчика о том, что из решения суда первой инстанции не следует, за какой период взыскана неустойка, отклоняется, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела (страница 7 решения суда первой инстанции).

Контррасчёт пени не может быть принят судом, поскольку он осуществлён исходя из размера арендной платы в месяц без учёта изменения размера платежа в соответствии с требованиями закона.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.05.2016 по делу №А51-1826/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына