Гражданский кодекс часть 1

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью строительная производственная компания «ГлавМонтажОбъединение»

третьи лица: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15. ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, Ан Валентина Михайловна, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53.

о расторжении договора, об обязании вернуть земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО54, по доверенности от 27.08.2018, сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката;

от ответчика: ФИО55, по доверенности от 31.05.2018, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО56) обратился с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительная производственная компания «ГлавМонтажОбъединение» (далее – ответчик, ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение») о расторжении договора от 17.07.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:34:016901:7817, об обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Определением от 27.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15. ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, Ан Валентина Михайловна, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2019 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО56 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что вывод суда о непредставлении истцом платежных реквизитов для перечисления арендной платы основан на устных показаниях ответчика, приняв данные показания за надлежащее доказательство и обязав истца их опровергнуть, суд нарушил принцип равенства сторон. Кроме того, путем внесения денежных средств в депозит нотариуса ответчик исполнил обязательство по внесению арендной платы за весь период аренды с июля 2017 года только 31.10.2018, таким образом, все равно допустив просрочку исполнения обязательства. Считает, что спорный договор аренды не допускает осуществления застройки путем привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоквартирные жилые дома, площадь 3 668 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 25:34:016901:7817 (далее - земельный участок). Право собственности зарегистрировано за № 25-25/005-25/005/003/2016-5655/1 от 06.05.2016.

Между истцом (арендодатель) и ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» (арендатор) 17.07.2017 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) для строительства многоквартирного жилого дома.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.07.2017 за № 25:34:016901:7817-25/005/2017-2.

Срок аренды установлен с 17.07.2017 по 16.06.2022.

Пунктом 3.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 5000 (пять тысяч) рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения арендных платежей в сроки установленные договором в течение трех месяцев.

Как указывает истец, с момента заключения договора аренды ответчик ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» арендную плату по договору не вносил.

Письмом от 15.08.2018 ФИО1 уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору ввиду существенного нарушения его условий - невнесение арендной платы по договору более трех месяцев (фактически более 12 месяцев) подряд.

ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» письмом от 03.09.2018 указал на необоснованность требований, сообщило о том, что в договоре отсутствовали реквизиты для оплаты арендной платы, несмотря на неоднократные требования, они не были предоставлены, сообщено также, что денежные средства были отправлены почтовым переводом по адресу истца, указанному в договоре, указаны сведения о почтовом отделении, где можно получить перевод.

При этом земельный участок ответчик не освободил, во владение истцу не передал, что и послужило поводом, для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование своих возражений ответчик представил почтовые квитанции на сумму 68827,64 рублей от 13.08.2018, на сумму 5352 рубля от 18.09.2018, на сумму 5397 от 04.10.2018, где в качестве назначения платежа значится: арендная плата по договору аренды земельного участка от 17.07.2017.

Почтовые переводы не были получены адресатом и возвращены, что подтверждается почтовыми квитанциями о возврате от 29.10.2018.

Ответчик 31.10.2018, исполняя обязательства по уплате арендной платы, внес 82419,35 рублей на депозит нотариуса, что подтверждается справкой нотариуса Уссурийского нотариального округа ФИО57 от 01.11.2018.

Судом также установлено, что ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на спорном земельном участке от 14.11.2017 № 25- 311000-544-2017.

Заключением от 05.07.2018 № 05-35/2018 Инспекцией регионального строительного надзор и контроля в области долевого строительства Приморского края подтверждено соответствие застройщика ООО СПК «ГлавМонтажОбъединение» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как пояснил ответчик, в отношении всех 46 квартир многоквартирного дома заключены договоры участия в долевом строительстве объекта «многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по улице Комсомольская в г. Уссурийске». Договоры представлены в материалы дела; участники долевого строительства по этим договорам привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

На основании совместного заявления истца и ответчика Управлением градостроительства Уссурийского городского округа Приморского края, земельному участка с кадастровым номером 25:34:016901:7817 и возведенному на нем многоквартирному дому присвоен почтовый адрес: <...>, почтовые адреса также присвоены нежилым помещениям и квартирам дома.

Строительство на спорном земельном участке завершено, Разрешение на ввод объекта в эксплуатации выдано 28.11.2018 за № 25- 311000-106-2018 Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа.

Указывая в основание иска что ответчик не вносит арендную плату, существенно нарушает условия договора, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что просрочка по внесению арендной платы возникла по вине арендодателя, арендатором принимались меры по исполнению обязательства, а кроме того построенный на участке многоквартирный дом введен в эксплуатацию, право собственности первого участника долевого строительства зарегистрировано.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах и договоре.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке в случае невнесение арендных платежей в сроки установленные договором в течение трех месяцев.

Как следует из материалов дела, ФИО1 письмом от 15.08.2018 уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору ввиду существенного нарушения его условий - невнесение арендной платы по договору более трех месяцев (фактически более 12 месяцев) подряд.

Однако, наступлению обстоятельств просрочки на стороне арендатора недобросовестно способствовал арендодатель. Как следует из письма арендатора 03.09.2018, его пояснений в суде он неоднократно обращался к арендодателю с требованием предоставить необходимых платежные реквизиты для перечисления арендной платы. Данное обстоятельство не опровергнуто истцом.

Более того, истец, с целью исполнения обязанности по внесению арендной платы осуществил почтовый перевод соответствующей суммы на адрес арендодателя. Перевод не был получен арендодателем и возвращен отправителю. После чего денежная сумма была внесена в депозит нотариуса, что соответствует пункту 1 статьи 327 ГК РФ.

Довод апеллянта о том, что ответчиком не представлено доказательств того, что истец не предоставил ему платежные реквизиты, отклоняется, как основанный на неверном распределении бремени доказывания, а именно возлагающий на ответчика обязанность по доказыванию отрицательного факта, в то время как заявление об отрицательном факте, по общему правилу, перекладывает на другую сторону обязанность по опровержению утверждения заявителя (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.07.2017 № 305-ЭС17-4211).

Учитывая, что в арендных отношениях именно арендодатель заинтересован в получении арендной платы и наличии у арендатора необходимых сведений для исполнения обязательства, отсутствие реквизитов для перечисления арендной платы в договоре аренды, принимая во внимание представленные арендатором почтовые квитанции подтверждающие совершение действий, направленных на исполнение обязательств, а также последующее исполнение обязательства внесением долга в депозит нотариуса у апелляционного суда отсутствуют основания для выводов о злоупотреблении арендатора правом при заявлении о непредоставлении платежных реквизитов и иного распределения бремени доказывания.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Поскольку истцом не представлено каких-либо пояснений о причинах неполучения денежных средств посредством почтовых переводов ответчика, суд первой инстанции сделал верный вывод о создании истцом предпосылок для обращения с настоящим иском выражающихся в уклонении от получения арендной платы.

Поскольку материалами дела установлено, что арендная плата уплачена внесением денежных средств в депозит нотариуса, что подтверждает надлежащее исполнение, оснований для удовлетворения искового требования о расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы отсутствуют.

Апелляционная коллегия также поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и принудительного возврата земельного участка истцу в связи с особенностями правового режима земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу пунктов 5,6 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости

Пунктом 5 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно пункту 139 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…» если собственником земельного участка предоставленного для строительства и соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, одновременно в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка.

Как указано в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, само по себе обстоятельство регистрации права собственности любого из участников долевого строительства на квартиру в многоквартирном доме исключает возможность предъявления бывшим собственником земельного участка требования о возврате земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что договор аренды не предусматривал строительства многоквартирного дома путем привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства не имеет правового значения, поскольку договор аренды не содержит условия о запрете на осуществление строительства путем привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Кроме того, коллегия отмечает, что в случае возведения дома средствами арендатора, право собственности на вновь созданный объект, все равно возникло бы у него в силу возведения на земельном участке, допускающем строительство на нем данного объекта и прямо предоставленном арендатору для строительства по условиям договора, что в свою очередь наделило бы его безусловным правом пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

Таким образом, избранный арендатором способ застройки не является нарушением договора.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.01.2019 по делу №А51-19075/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова