Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Терра-Строй»

на решение от 24.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018

по делу № А51-19715/2017 Арбитражного суда Приморского края дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.Т. Шохирева,

в суде апелляционной инстанции судьи: Д.А. Глебов, С.М. Синицына,
ФИО3
по иску администрации города Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью «Терра-Строй»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, муниципальное бюджетное учреждение «Содержание городских территорий»

о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка

Администрация города Владивостока (ОГРН <***>,

ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690950, Приморский край,

<...>; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕРРА-СТРОЙ» (ОГРН <***>,

ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690087, Приморский край,

<...>; далее - ООО «ТЕРРА-СТРОЙ», ответчик) с заявлением о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:12 площадью 1 348 кв.м, адрес объекта, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, муниципальное бюджетное учреждение «Содержание городских территорий».

Решением от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018, требования удовлетворены. Признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:12, площадью

В кассационной жалобе ООО «ТЕРРА-СТРОЙ», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что фактически администрацией заявлены требования о

применении последствий недействительности сделки, но суды дали оценку иным обстоятельствам, в том числе сослались на нахождение спорного участка в рекреационной зоне, хотя на момент заключения договора, участок находился в зоне Ж-3. По мнению заявителя, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают факт передачи сквера на баланс КУМИ г. Владивостока в 1998 году, поскольку имеются разночтения в площади и адресе объекта. Также указывает, что спорный участок на дату передачи в аренду не имел правового статуса территории общего пользования в силу отсутствия установленных красных линий и нахождения его в зоне Ж-3.

В отзыве на кассационную жалобу администрация приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель администрации огласил доводы, отраженные в отзыве на жалобу, и дал свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.08.2002 между администрацией г. Владивостока (арендодатель) и

ООО «ТЕРРА-СТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с земельным законодательством и постановлением администрации г. Владивостока от 05.08.2002 № 1440 предоставляет из земель поселений, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1 348 кв.м, расположенный в районе ул. Светланской, 44, на условиях аренды сроком на 25 лет с 05.08.2002 по 04.08.2027.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра.

В силу пункта 5.4 договора арендатор должен выполнить особые условия: оформить разрешение на право сноса растительного слоя в отделе экологии администрации города Владивостока с возмещением восстановительной стоимости за причиненный ущерб. Оформить лесорубочный билет на вырубку зеленых насаждений в отделе экологии администрации г.Владивостока с возмещением восстановительной стоимости за причиненный ущерб. Обеспечить соблюдение режима использования земель историко-культурного назначения. Выполнить реконструкцию существующего сквера.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010004:12, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра общей площадью 1348 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, ориентир: административное здание, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, д. 44, примерно 9 м на запад от ориентира, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток.

Сооружение-сквер (состав пешеходные дорожки площадью 55,3 кв.м, борты площадью 48,2 кв.м, лестницы площадью 41,8 кв.м), назначение нежилое, сооружение, общей площадью 642,3 кв.м, инвентарный номер 05:401:002:000329660, лит.С (I), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Светланская, 44, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток.

По заданию администрации кадастровым инженером МКУ «Комплексное развитие земель в г.Владивостоке» ФИО4 было подготовлено заключение № 8 от 03.07.2017, которым установлено, что границы сооружения - сквер (состав пешеходные дорожки площадью 55,3 кв.м, борты площадью 48,2 кв.м, лестницы площадью 41,8 кв.м), назначение нежилое, сооружение, общей площадью 642,3 кв.м, инвентарный номер 05:401:002:000329660, лит.С (I), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Светланская, 44, установлены согласно действующему законодательству, дата постановки сооружения на кадастровый учет 14.12.2013.

Кадастровым инженером была выполнена обзорная схема взаимного расположения земельных участков и объектов, согласно которой сооружение сквер с кадастровым номером 25:28:000000:23856 располагается на двух земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:010004:12 (вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации бизнесцентра) и 25:28:010004:72 (вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации сооружения – сквер (состав: пешеходные дорожки, борты, лестницы) лит.С (I). Также в ходе работ было установлено, что в границы участков входит нежилое здание – общественный туалет с кадастровым номером 25:28:010004:223, находящийся в муниципальной собственности: в границах земельного участка 25:28:010004:12 площадью

№ 3804 от 06.08.2002 ООО «ТЕРРА-СТРОЙ» для строительства и дальнейшей эксплуатации бизнес-центра, сроком с 05.08.2002 по 04.08.2027.

В результате проведенной проверки установлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010004:12 размещен муниципальный объект: сооружение сквер Центральный, являющийся местом общего пользования, в том числе: лавочка, детская площадка, огороженная металлическим забором (состоящая из горки, качели, деревянного спортивного сооружения в виде паровоза), урны, уличные фонари, конструкция в виде клумбы, общественный туалет, лестницы. Какое-либо строительство не осуществляется, объектов незавершенного строительства не имеется.

Администрация, полагая, что предоставление в аренду земельного участка, занятого сквером, является ничтожной сделкой, а запись в ЕГРН о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:12, площадью 1 348 кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, нарушает права муниципального образования город Владивосток как собственника сооружения сквер (состав: пешеходные дорожки площадью 552,3 кв.м, борты площадью 48,2 кв.м, лестницы площадью 41,8 кв.м), назначение: нежилое, сооружение, общей площадью 642,3 кв.м, инвентарный номер 05:401:002:000329660, лит.С (I), адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Светланская, 44, обратилась в суд с иском о признании отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010004:12.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду для строительства, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке; при передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Судами установлено, что фактически переданный обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010004:12 включает в себя сооружение – сквер. При этом как само сооружение, так и земельный участок, на котором оно расположено, являются объектами общего пользования.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суды обоснованно признали договор аренды земельного участка от 06.08.2002 недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений статьи 168 ГК РФ.

Рассматривая вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суды установили, что предоставленный в аренду

ООО «ТЕРРА-СТРОЙ» для строительства земельный участок по существу в заявленных целях не используется, каких-либо строительных работ на нем не ведется, объекты незавершенного строительства отсутствуют.

При таких обстоятельствах единственным правовым последствием заключения ничтожной сделки аренды является наличие в публичном реестре записи об обременении земельного участка правами аренды.

С учетом этого, суды правомерно удовлетворили заявленные требования и признали обременение земельного участка правами аренды отсутствующим.

Доводы кассационной жалобы о выборе администрацией ненадлежащего способа защиты нарушенного права, подлежат отклонению, поскольку с учетом фактических обстоятельств дела признание права отсутствующим применено судами в качестве последствия недействительности ничтожной сделки, что не противоречит действующему законодательству.

Также подлежат отклонению доводы относительно отсутствия доказательств отнесения спорного земельного участка к территориям общего пользования и передачи сквера на баланс администрации, как противоречащие установленным судами фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.05.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2018 по делу № А51-19715/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова