Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»,

апелляционное производство № 05АП-517/2018

на решение от 19.12.2017 судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-20728/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет»

(ИНН 2538008586, ОГРН 1022501915061)

к обществу с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп»

(ИНН 2536210765, ОГРН 1082536014538),

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае,

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

при участии:

от ФГБОУ ВО «Дальрыбвтуз»: Асмаковский И.В., по доверенности № 19/83 от 10.04.2017 сроком действия на 1 год, паспорт;

от ООО «Систем Бизнес Групп»: Дубровина И.В., по доверенности от 20.11.2017 сроком действия на 3 года, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (далее – учреждение, университет, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Систем Бизнес Групп» (далее – общество, ООО «Систем Бизнес Групп», ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № 01/2015 от 28.01.2015 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, в редакции, изложенной в письме от 26.06.2017 №18-83/733.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ ФАУГИ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2017 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что отказ ответчика от подписания дополнительных соглашений к договору аренды нарушает возложенную на него пунктом 3.7 договора обязанность, а не право истца требовать внесения изменений в договор. Настаивает, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять арендатору отчет об оценке. Отмечает, что необходимость предоставления сторонами дополнительного соглашения об изменении величины арендной платы установлена письмом Управления Росреестра № 01-15605-1 от 15.08.2017.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ООО «Систем Бизнес Групп» поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель университета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Систем Бизнес Групп» по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ТУ ФАУГИ, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечило. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, учреждением (арендодатель) и ООО «Систем Бизнес Групп» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 28.01.2015 № 01/2015 (далее – договор, договор аренды, спорный договор) нежилых помещений №№ 6-10, 12-20, расположенных на первом этаже здания учебного корпуса (лит. 2), по адресу: ул. Светланская, д 27, г. Владивосток, Приморский край, общей площадью 321,5 кв.м. (далее – помещения, объект недвижимости, спорный объект недвижимости), закрепленных за университетом на праве оперативного управления (запись в ЕГРН от 03.11.1998 № НУ26401-С48). Право собственности на объект недвижимости принадлежит Российской Федерации (запись в ЕГРН от 30.11.2011 № 25-25-01/110/2011-001).

Срок действия договора установлен с 28.01.2015 по 28.01.2020 (пункт 1.3 договора), помещения переданы по акту приема-передачи федерального имущества от 28.01.2015.

Право аренды зарегистрировано 16.06.2015 в установленном законом порядке (запись в ЕГРН № 25-25/001-25/011/001/2015-4774/2).

В соответствии с пунктом 3.1. договора, арендная плата в месяц, определенная в соответствии с отчетом № 271-о/2014 от 10.10.2014 об оценке рыночно обоснованной стартовой величины месячной арендной платы за нежилые помещения общей площадью 321,5 кв.м., расположенные по адресу: ул. Светланская, д. 27 (лит. 2), г. Владивосток, Приморский край и на основании протокола от 19.01.2015 № 7 заседания единой комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора на временное пользование нежилых помещений, составляет 88 734 руб. (без учета НДС, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов), кроме того, арендатором уплачивается НДС в размере 18% от суммы арендной платы.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства Минфина России по Приморскому краю (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.7. договора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год в случае изменения нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисление арендной платы, порядок и условия ее внесения, при изменении рыночной арендной платы.

Абзацем 3 пункта 3.7. договора предусмотрено, что арендодатель уведомляет арендатора об изменении арендной платы письмом, а также направляет для подписания дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы не позднее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения.

Письмо и дополнительное соглашение направляется заказной почтой с уведомлением о вручении либо вручается должностному лицу арендатора лично под роспись (абзац 4 пункта 3.7).

В соответствии с абзацем 5 пункта 3.7. договора, арендатор в недельный срок, с момента получения дополнительного соглашения, подписывает его. В месячный срок с момента подписания соглашения арендатор обязуется осуществить его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

При этом, в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Приморского края в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Закрытым акционерным обществом «Дальком-Аудит» по заказу учреждения 15.12.2016 проведена оценка рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости, по результатам которой составлено отчет №306-о/2016 от 20.12.2016 и определена арендная плата в размере 193 865 руб. в месяц.

Университет 19.04.2017 письмом № 18-83/463 обратился к арендатору, уведомляя последнего об увеличений с 01.06.2017 размера арендной платы, изменении наименования и реквизитов арендодателя по спорному договору, попросил подписать соответствующее дополнительное соглашение.

Арендатор 02.05.2017 письмом № 03/87 отказался от подписания дополнительного соглашения, мотивируя позицию тем, что представленное дополнительное соглашение нарушает права арендатора, а также указывая на отсутствие в приложении копии отчета об оценке, на оснований которого арендодателем был произведен перерасчет суммы арендной платы.

ФГБОУ ВПО «Дальрыбвтуз» 26.06.2017 повторно направил в адрес ООО «Систем Бизнес Групп» уведомление № 18-83/733 об изменении наименования, реквизитов арендодателя, а также изменении размера арендной платы с 01.08.2017 в сумме 193 865 руб. в месяц без учета НДС, с приложением копии отчета от 20.12.2016 № 306-о/2016, просил подписать дополнительное соглашение №1 от 01.08.2017 к спорному договору.

Арендатор 14.07.2017 письмом № 152/03 отказал в подписании дополнительного соглашения, указав на необоснованно завышенный предлагаемый университетом размер арендной платы, ссылаясь на рекомендательный характер отчета об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении сорного объекта недвижимости.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3.7 спорного договора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе при изменении рыночной арендной платы, с письменным уведомлением арендатора не позднее, чем за один месяц до таты изменения, с приложением дополнительного соглашения, которое направляется заказной корреспонденцией, а арендатор в свою очередь в недельный срок, с момента получения дополнительного соглашения, подписывает его и обеспечивает государственную регистрацию дополнительного соглашения.

При этом, пунктом 4.2 договора установлено, что изменение условий настоящего договора и его досрочное прекращение, за исключением условий, предусмотренных пунктами 4.3, 4.4 и 4.5 договора допускаются по соглашению сторон.

С учетом изложенных условий договора, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации недостижения сторонами согласия в отношении арендной платы обращение в суд с требованием направленным на изменение арендной платы является надлежащим способом защиты.

Таким образом, фактически судом воспринят довод истца о необходимости достижения сторонами дополнительного соглашения об изменении величины арендной платы, в связи с чем соответствующие ссылки в апелляционной жалобе на письмо № 01-15605-1 от 15.08.2017 не влияют на результат разрешения настоящего спора.

Довод о том, что изменение арендной платы представляет собой реализацию условия пункта 3.7 договора аренды, а не является изменением его условий, отклоняется, как прямо противоречащий содержанию указанного условия, предусматривающего порядок изменения арендной платы путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

В части, касающейся обоснованности позиций сторон относительно приводимого истцом изменения размера арендной платы, апелляционная коллегия приходит к следующему.

Расчет оспариваемой суммы арендной платы обосновывается истцом в соответствии с отчетом от 20.12.2016 №306-о/2016 «Об оценке рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении объекта недвижимости: нежилые помещения, общей площадью 321,5 кв.м., помещения №№ 6-10, 12-20 на поэтажном плане, этаж 1, находящиеся в здании – учебный корпус общей площадью 2531,1кв.м., назначение нежилое, инв. №05:401:002:000225860:0002, литер 2, этажность: 4 подвал, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 2», (далее – отчет об оценке), выполненное ЗАО «Дальком-Аудит», в соответствии с которым рыночно обоснованная величина арендной платы за объект недвижимости (без учета НДС, эксплуатационных и административно- хозяйственных расходов) составила 193 865 руб. в месяц.

При этом, в соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с абзацем 3 перечня ограничительных условий использования результатов, полученных при проведении оценки, раздела 1.4 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, рассматриваемого отчета об оценке №306-о/2016, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (или даты предоставления публичной оферты) прошло не более 6 месяцев.

При этом, судом первой инстанции верно отмечено, что при направлении уведомления об изменении арендной платы от 19.04.2017 № 18-83/463, рассматриваемый отчет об оценке истцом не прилагался. Следовательно, на момент уведомления получения указанного уведомления от 19.04.2017, ответчик был лишен возможности ознакомиться с подробным расчетом стоимости арендной платы спорного объекта недвижимости, своевременно сформировать позицию относительно обоснованности соответствующей величины арендной платы за спорный объект.

Довод о том, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять арендатору отчет об оценке, не принимается в силу следующего.

Отчетом № 271-о/2014 от 10.10.2014 на дату 06.10.2014 был установлен размер арендной платы 88 734 руб., в то время как отчетом №306-о/2016 от 20.12.2016 на дату 15.12.2016 – 193 865 руб.

Учитывая выявленное более чем двукратное увеличение арендной платы за 2 года, у арендатора с позиций принципа разумности и добросовестности имелись достаточные основания для уточнения у арендодателя экономического обоснования для ее увеличения.

Далее, как верно указал суд первой инстанции, повторно обращаясь с уведомлением об изменении арендной платы 26.06.2017 18-83/733 и прилагая отчет об оценке №306-о/2016 от 20.12.2016, истец вышел за рамки указанного шестимесячного срока, и поскольку на момент рассмотрения спора по существу судом, указанный шестимесячный срок так же истек, оснований для принятия отчета об оценке №306-о/2016 от 20.12.2016 в качестве допустимого доказательства для определения величины арендной платы за спорный объект недвижимости.

Назначение судебной экспертизы для определения размера арендной платы истец не поддержал, в силу чего обоснованным является вывод суда первой инстанции о недоказанности в настоящем споре истцом оснований для изменения арендной платы в требуемом размере.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что согласно акту приема-передачи к договору аренды № 01/2015 от 28.01.2015 спорные помещения были переданы в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта, что также отражено в отчете об оценке № 271-о/2014 от 10.10.2014.

Пунктом 2.2.5 спорного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно за свой счет произвести капитальный ремонт арендуемых помещений а также производить их текущий ремонт. Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт договором не предусмотрено.

Из содержания отчета №306-о/2016 от 20.12.2016 усматривается, что он составлялся уже в отношении объекта со значительно улучшенными экономическими, материальными и техническими характеристиками, что оказало существенное влияние на обоснование увеличения размера арендной платы.

В то же время, при проведении повторной оценки и принятии ее результатов, арендодатель не учел материальные вложения, которые произвел ответчик в спорные помещения, значительный объем таких вложений непосредственно следует из более чем двукратного увеличения рыночной цены аренды спорного помещения. Обоснования наличия иных обстоятельств, повлекших изменение арендной платы не представлено, из сопоставления отчетов № 271-о/2014 от 10.10.2014 и №306-о/2016 от 20.12.2016 не усматривается.

С учетом незначительного периода использования арендуемых помещений и значительности затрат на их улучшение, заявленное истцом изменение арендной платы в испрашиваемом размере, обусловленном улучшением состояния помещений за счет добросовестного исполнения арендатором своих договорных обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта объекта аренды без компенсации данных затрат, отвечает критериям злоупотреблением правом, что в соответствии со статьей 10 ГК РФ является основанием для отказа в защите права истца, с учетом выявленных конкретных обстоятельств настоящего спора.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2017 по делу №А51-20728/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко