Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Содружество» (далее – заявитель, общество, ООО «Содружество») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее – управление, УМС) в части не совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества – здания: ветеринарной лаборатории (строение 30), общей площадью 506 кв.м, инв. №05:401:002:000273630:0024, лит. 24, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, бухта Промежуточная, для использования под «производство и складирование».

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества, принять решение об условиях приватизации имущества и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2017 заявленные требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что письмом от 19.08.2017 №9270/20у известило общество о том, что его заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества находится на рассмотрении, о результатах которого заявитель будет уведомлен дополнительно. В этой связи, по мнению заявителя жалобы, факт бездействия со стороны управления по рассмотрению заявления общества отсутствует. Кроме того, полагает, что отчуждение спорного объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, занятого данным зданием и необходимого для его эксплуатации, не представляется возможным. Поясняет, что земельный участок, в границах которого расположено арендуемое здание, сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет и является собственностью муниципального образования город Владивосток.

Представитель управления на доводах апелляционной жалобы в судебном заседании настаивал в полном объеме, решение суда первой инстанции считает подлежащим отмене, ходатайствовал о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРП от 22.08.2016 №25/000/004/2016-23229 на нежилое здание с кадастровым номером 25:28:000000:20554.

Общество в представленном в материалы дела отзыве, поддержанном в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит. В подтверждение изложенных возражений ходатайствовало о приобщении в материалы дела письма о задолженности по аренде от 17.06.2016 № 5977/20у.

Данные ходатайства были судом апелляционной инстанции рассмотрены и на основании статей 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворены, в результате чего в материалы дела были приобщены дополнительные документы.

При этом в ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции в судебном составе, рассматривающем настоящее дело, на основании определения суда от 20.06.2017 в порядке статьи 18 АПК РФ была произведена замена судьи А.В. Гончаровой на судью С.В. Гуцалюк, и дальнейшее рассмотрение дела, в том числе после возобновления производства по делу, осуществлено в заявленном составе.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

01.04.2012 между Министерством обороны Российской Федерации и 1976 Отделением морской инженерной службы (арендодатели) и ООО «Содружество» (арендатор) на основании протокола аукциона №2 от 06.03.2012, согласно которому общество признано победителем аукциона, заключен договор аренды №141/3АИ-231 недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления.

По условиям пункта 1 указанного договора общество приняло во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое здание – ветеринарная лаборатория (строение 30), инв. №05:401:002:000273630:0024, лит. 24, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, бухта Промежуточная, для дальнейшего использования под производство и складирование.

По условиям пункта 2.1 данного договора он заключается сроком на 5 (пять) лет и действует до 31.03.2017 включительно.

Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 19.03.2013 №146 спорное имущество было передано в собственность муниципального образования, в связи с чем была произведена государственная регистрация права муниципального образования город Владивосток на указанный объект недвижимости, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая запись №25-25-01/105/2013-255 от 25.07.2013.

В дальнейшем на основании постановления администрации города Владивостока от 15.11.2013 №3270 спорное имущество было внесено в реестр муниципального имущества Владивостокского городского округа.

27.03.2014 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления от 01.04.2012 №141/3/АИ-231.

Согласно указанному соглашению на основании распоряжения УМС от 29.01.2014 №46/28 внесены изменения в договор аренды от 01.04.2012 №141/3/АИ-231, в том числе:

·заголовок договора читать в следующей редакции: «Договор №03-15056-001-Н-АР-6990-00 аренды недвижимого имущества»;

·преамбулу договора изложить в следующей редакции: «УМС, в лице начальника ФИО4, действующего на основании Положения, именуемое дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество, в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

25.07.2016 заявитель обратился в УМС с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания – ветеринарная лаборатория (строение 30), инв. №05:401:002:000273630:0024, лит. 24, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, бухта Промежуточная, для дальнейшего использования под производство и складирование.

Письмом от 19.08.2016 №9270/20у управление уведомило общество о том, что вопрос по его заявлению находится на рассмотрении, а письмом от 02.09.2016 №9270/20у сообщило, что общество признано соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При этом, ссылаясь на проведение действий по формированию земельного участка под объектом недвижимости, УМС пояснило, что действия, предусмотренные Законом №159-ФЗ по предоставлению преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, будут осуществлены после формирования земельного участка под зданием и проведения государственной регистрации права собственности Владивостокского городского округа на земельный участок.

Полагая, что вопрос о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости необоснованно отложен УМС до решения вопроса по земельному участку, необходимого для размещения и эксплуатации спорного здания, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия управления.

После обращения ООО «Содружество» с настоящим заявлением в арбитражный суд управлением было принято распоряжение от 20.09.2016 №888/28 «О реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества», которое было отменено распоряжением от 14.04.2017 №240/28.

Названное распоряжение УМС было оспорено в арбитражном суде, решением которого от 16.10.2017 по делу №А51-13303/2017 требования общества были удовлетворены, и данное распоряжение управления было признано недействительным.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что общество соответствует критериям, установленным Законом №159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, в связи с чем не совершение управлением юридически значимых действий, необходимых для реализации данного права, свидетельствует о неправомерном бездействии.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, отзыве на неё, судебная коллегия считает обжалуемое решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене в силу следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 этой же статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что общество с 01.04.2012 является арендатором нежилого здания – ветеринарная лаборатория (строение 30), инв. №05:401:002:000273630:0024, лит. 24, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, бухта Промежуточная, общей площадью 506 кв.м на основании договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным учреждением на праве оперативного управления №141/3/АИ-231 (договор аренды недвижимого имущества №03-15056-001-Н-АР-6990-00 от 01.04.2012).

То есть на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением от 25.07.2016 о реализации преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015.

Как подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, общество является субъектом малого предпринимательства, то есть соответствует критериям, предусмотренным в статье 4 Закона №209-ФЗ.

Кроме того, из совокупности имеющихся в материалах дела документов следует отсутствие у общества задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Делая указанный вывод, апелляционная коллегия учитывает, что согласно представленному при подаче заявления от 25.07.2016 письму УМС от 17.06.2016 №5977/20у (представлено в суд апелляционной инстанции) по договору аренды №03-15056-001-Н-АР на 31.05.2016 числится переплата в размере 206646,00 руб., по неосновательному обогащению задолженность не числится.

При этом по тексту данного письма указано, что решением суда от 11.02.2016 по делу №А51-24519/2015 выявленное неосновательное обогащение было взыскано с ФГКУ «1976 отделение морской инженерной службы» Министерства обороны Российской Федерации, на счета которого общество производило арендные платежи по спорному договору.

Кроме того, актом сверки взаимных расчетов за период январь 2017 г. – май 2017 г. подтверждается наличие переплаты по спорному договору аренды в размере 103323,00 руб.

Соответственно при обращении в УМС с заявлением от 25.07.2016 обществом были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона №159-ФЗ, что нашло отражение в соответствующем сообщении управления от 02.09.2016 №9270/20у.

В этой связи органу местного самоуправления в силу прямого указания части 3 статьи 9 названного Закона в установленные сроки следовало принять меры к заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а далее – принять решение об условиях приватизации и направить заявителю предложение о заключении договора купли-продажи.

Между тем УМС каких-либо действий в целях реализации обществом преимущественного права выкупа спорного здания не совершило, а письмом от 02.09.2016 №9270/20у уведомило общество об отложении совершения данных действий до решения вопроса по формированию земельного участка под зданием и проведению государственной регистрации муниципального образования на данный земельный участок.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что управление допустило неправомерное бездействие, выразившееся в отложении совершения юридически значимых действий в целях реализации преимущественного права заявителя, нашел подтверждение материалами дела.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии со стороны управления неправомерного бездействия со ссылкой на то, что письмом от 19.08.2017 №9270/20у общество было уведомлено о рассмотрении его заявления, не может быть принят коллегией во внимание ввиду отсутствия доказательств принятия УМС мер по совершению действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, как на дату обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением, так и на дату принятия обжалуемого решения.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что вынесенное управлением распоряжение от 20.09.2016 №888/28 «О реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества» также не послужило основанием для совершения юридически значимых действий и, более того, было отменено распоряжением от 14.04.2017 №240/28, что, в свою очередь, явилось предметом судебного рассмотрения в деле №А51-13303/2017.

Помимо изложенного, управлением были приняты меры по оспариванию в судебном порядке договора аренды от 01.04.2012 №03-15056-001-Н-АР-6990-00, как заключенного в противоречие с земельным законодательством, со ссылками на то, что размещение объекта недвижимости – ветеринарная лаборатория в зоне профессионального и высшего профессионального образования (ОД-3) не относится к разрешенным видам использования объектов капитального строительства указанной территориальной зоны.

Решением арбитражного суда от 03.07.2017 по делу №А51-8483/2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017, в удовлетворении иска УМС о признании данного договора ничтожным и о применении последствий недействительности сделки было отказано.

Названные обстоятельства в совокупности свидетельствует о неправомерном пассивном поведении органа местного самоуправления, выражающимся в не совершении действий, которые управление могло и должно было совершить в силу возложенных на него правовых обязанностей в порядке Закона №159-ФЗ.

Довод управления о наличии объективных препятствий для принятия мер по реализации обществом преимущественного права выкупа спорного объекта недвижимости, связанных с необходимостью формирования земельного участка, занятого указанным зданием и необходимого для его эксплуатации, судебной коллегией также отклоняется.

Действительно, по правилам подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Следовательно, нормы Закона №159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона №178-ФЗ.

Таким образом, в отличие от общего порядка приватизации для выкупа субъектами малого предпринимательства арендуемого муниципального имущества не требуется одновременная приватизация земельного участка, поскольку такое условие не предусмотрено специальными правилами Закона №159-ФЗ.

В этой связи императивно установленное положениями названного Закона право соответствующего лица на приобретение арендуемого объекта недвижимости в собственность не может быть ограничено тем обстоятельством, что в заявлении о реализации преимущественного права выкупа спорного здания отсутствует указание на одновременное приобретение заявителем права на земельный участок, сформированный под этим зданием.

С учетом изложенного наличие в материалах дела распоряжения Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 15.11.2016 №1004 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, которым из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:14925, общей площадью 4052 кв.м с разрешенным использованием «для дальнейшей эксплуатации здания – ветеринарная лаборатория (строение 30) (лит.24)» было образовано 2 земельных участка площадью 1922 кв.м и 2130 кв.м (для спорного здания), и доказательств осуществления кадастрового учета земельного участка 25:28:030018:14925 в измененных границах не свидетельствует о наличии у управления объективных препятствий в совершении в установленные законом сроки юридически значимых действий, направленных на реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого объекта недвижимости в собственность.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что незаконность бездействия управления нашла подтверждение материалами дела.

Учитывая, что целью принятия Закона №159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым Законом №159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации преимущественного права по приватизации арендуемого им муниципального имущества.

Соответственно арбитражный суд обоснованно заключил, что оспариваемое бездействие управления не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества как субъекта малого предпринимательства, в связи с чем обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования.

Кроме того, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно признал соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя обязание УМС совершить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в отношении спорного объекта недвижимости.

Указанный способ соразмерен допущенному нарушению, отвечает целям восстановления нарушенного права заявителя и не выходит за пределы, необходимые для его применения.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ не относит на УМС судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2017 по делу №А51-21039/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

С.В. Гуцалюк

О.Ю. Еремеева