Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Губко Виктор Федорович, Рошу Вячеслав Георгиевич, Величко Иван Иванович, Богданов Вадим Сергеевич, Кожемякина Татьяна Викторовна, Баталова Елена Леонидовна, Раксин Михаил Борисович, Большакова Наталья Александровна, Паненко Алексей Александрович, Михайлова Ольга Александровна, Воронкова Ольга Александровна, Шингарев Александр Витальевич, Солотин Алексей Станиславович, Ключникова Людмила Дмитриевна, Кореев Сергей Юрьевич, Тимохина Лариса Владимировна, Козлов Александр Юрьевич, Чехунов Владимир Иванович, Вызова Наталья Викторовна, Сигинур Елена Михайловна, Чекменев Евгений Владимирович, Курило Елена Валерьевна, Никулина Вера Александровна, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамент градостроительства Приморского края, краевое государственное бюджетное учреждение Приморского края «Центр развития территории», Кошарная Наталья Владимировна, Чучманский Виталий Сергеевич, Кузнецова Светлана Фёдоровна, Хожай Денис Анатольевич, Крамаренко Андрей Юрьевич, Перцева Елена Олеговна, Мельник Лариса Петровна, Айрапетян Лианна Варужановна, 3емскова Вероника Владимировна, Леус Алексей Викторович, Суркина Любовь Фёдоровна, Лазарев Олег Александрович, Бордунова Светлана Константиновна, Герасименко Юлия Евгеньевна, жилищно-накопительный кооператив «Солнечная Долина», жилищно-строительный кооператив «Учительский дом»,

о признании недействительными решения, договора, признании отсутствующим зарегистрированного права,

при участии:

от истца: Железнева Н.С., по доверенности от 29.12.2018;

от АО «Стройинвест»: Комогорцев В.В., по доверенности от 11.06.2016;

от ООО «Восток-Лидер»: Комогорцев В.В., по доверенности от 09.01.2019;

от иных ответчиков и третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Артемовского городского округа (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Стройинвест» (далее – АО «Стройинвест»), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (далее – ООО «Инвестстрой»), обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Лидер» (далее – ООО «Восток-Лидер»), жилищно-строительному кооперативу «Гарант» (далее – ЖСК «Гарант») о признании недействительным решения №01 от 24.11.2015 как основания возникновения права собственности у ООО «Инвестстрой»; признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 30.08.2016, заключенного между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер»; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Восток-Лидер» на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720; признании отсутствующим зарегистрированного права аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 22.09.2017, 13.12.2017, 24.01.2018, 27.02.2018, 26.06.2018, 14.11.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), Губко Виктор Федорович, Рошу Вячеслав Георгиевич, Величко Иван Иванович, Богданов Вадим Сергеевич, Кожемякина Татьяна Викторовна, Баталова Елена Леонидовна, Раксин Михаил Борисович, Большакова Наталья Александровна, Паненко Алексей Александрович, Михайлова Ольга Александровна, Воронкова Ольга Александровна, Шингарев Александр Витальевич, Солотин Алексей Станиславович, Ключникова Людмила Дмитриевна, Кореев Сергей Юрьевич, Тимохина Лариса Владимировна, Козлов Александр Юрьевич, Чехунов Владимир Иванович, Вызова Наталья Викторовна, Сигинур Елена Михайловна, Чекменев Евгений Владимирович, Курило Елена Валерьевна, Никулина Вера Александровна, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамент градостроительства Приморского края, краевое государственное бюджетное учреждение Приморского края «Центр развития территории» (далее – КГБУ ПК «Центр развития территории»), Кошарная Наталья Владимировна, Чучманский Виталий Сергеевич, Кузнецова Светлана Фёдоровна, Хожай Денис Анатольевич, Крамаренко Андрей Юрьевич, Перцева Елена Олеговна, Мельник Лариса Петровна, Айрапетян Лианна Варужановна, 3емскова Вероника Владимировна, Леус Алексей Викторович, Суркина Любовь Фёдоровна, Лазарев Олег Александрович, Бордунова Светлана Константиновна, Герасименко Юлия Евгеньевна, жилищно-накопительный кооператив «Солнечная Долина», (далее – ЖНК «Солнечная Долина»), жилищно-строительный кооператив «Учительский дом» (далее – ЖСК «Учительский дом»).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2017 в порядке статьи 46 АПК РФ Управление Росреестра по Приморскому краю привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 14.11.2018 Арбитражный суд Приморского края в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просил признать недействительным решение учредителя №01 от 24.11.2015 как основание возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м у ООО «Инвестстрой»; признать недействительными результаты раздела земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м на земельные участки со следующими кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720; признать недействительным договор купли-продажи земельных участков от 30.08.2016, заключенный между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер»; признать зарегистрированное право собственности ООО «Восток-Лидер» на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720 отсутствующим; признать зарегистрированное право аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715 отсутствующим; возложить обязанность на Управление Росреестра по Приморскому краю восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м, с видом разрешённого использования «развитие застроенной территории», местоположение которого: Приморский край, г.Артем, район ул.Горького, Куйбышева, Лазо.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящей апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указал, что, передав в качестве уставного капитала земельный участок, в отношении которого был заключен договор о развитии застроенной территории, АО «Стройинвест» нарушило требования гражданского законодательства (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора о развитии застроенной территории (пункт 8.3), следовательно, такая передача земельного участка является ничтожной сделкой. Считает неверным вывод суда первой инстанции о том, что АО «Стройинвест» могло распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению, в том числе путем отчуждения, поскольку в настоящем случае такое отчуждение нарушает пункт 8.3 спорного договора и нарушает права и законные интересы истца. Сослался на то, что до настоящего времени не исполнены условия спорного договора по подготовке планировки территории и по основному обязательству должника по строительству либо приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.03.2019.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2019 в целях полного и всестороннего исследования материалов дела, оценки доводов жалобы и представления сторонами пояснений, а также документов, судебное разбирательство по апелляционной жалобе было отложено на 24.04.2019.

В заседание суда 24.04.2019 ООО «Инвестстрой», ЖСК «Гарант», Управление Росреестра по Приморскому краю, а также третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

До начала судебного заседания в электронном виде через систему «Мой Арбитр» от ЖСК «Учительский дом» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Также в канцелярию суда от ООО «Восток-Лидер» поступили запрошенные судом пояснения к делу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Кроме того, представитель ООО «Восток-Лидер» и АО «Стройинвест» заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов согласно поименованному перечню приложений, приведенному в тексте ходатайства, а именно: постановление Администрации Артемовского городского округа от 27.12.2018 №223-т о проведении публичных слушаний по проекту документации по планировке и межеванию территории; публикация заключения о результатах проведения публичных слушаний в газете «Выбор»; постановление Администрации Артемовского городского округа №29-пг от 08.02.2019 об утверждении проекта планировки территории; заключения Администрации Артемовского городского округа №37 от 25.12.2008, №36 от 25.12.2008, б/н от 17.11.2009, №35 от 25.12.2008, б/н от 17.11.2009, №34 от 25.12.2008, №33 от 25.12.2008, №25 от 17.11.2009, №32 от 25.12.2008, №31 от 25.12.2008, №30 от 25.12.2008, №29 от 25.12.2008, №15 от 17.11.2009, №17 от 25.12.2008, №16 от 17.11.2009, №17 от 17.11.2009, №18 от 17.11.2009 с сопроводительным письмом Администрации; договор №К-Г/23 от 07.06.2017 с дополнительным соглашением от 05.07.2017; договор №К-Г/14 от 07.06.2017 с дополнительным соглашением от 05.07.2017; договор №Т7/50 от 10.06.2016 с дополнительным соглашением от 15.03.2018; разрешение на строительство №RU25-302-042-2015 от 02.06.2015 на строительство жилого дома по ул.Тихоокеанская 7, г.Артем; договор №Р9/1-24 от 04.09.2017; договор №Р9/1-16 от 21.06.2016, дополнительное соглашение от 04.10.2017; разрешение на строительство №RU25302000-000009 от 25.02.2015 на строительство жилых домов по ул.Рудничная 9, г.Артем; разрешение на строительство №RU25302000-000084 от 02.12.2014 на строительство жилого дома; разрешение на строительство №RU25-302-011-2016 от 04.03.2016 на строительство жилого дома; уведомление об отказе от получение квартиры в с.Суражевка; реестр членов ЖСК «Гарант» по состоянию на 10.04.2019; договор №665/1 от 12.11.2018 о подключении к тепловым сетям с техническими условиями и условиями подключения; договор аренды земельного участка №9/К от 23.08.2013 между Администрацией и АО «Стройинвест»; договор №94ТП/М3 от 18.06.2013 об осуществлении технологического присоединения между Администрацией и ОАО «ФСК ЕЭС»; соглашение о замене стороны в договоре от 25.12.2013; дополнительное соглашение к договору от 06.02.2014, технические условия, изменения №2 в технические условия; разрешение на строительство от 08.08.2014 №RU25302000-000044 РТП и ЛЭП; договор об инвестировании в строительство объектов электросетевого хозяйства от 27.04.2015; выписка из ЕГРН о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства – ЛЭП и РТП; акт осмотра объектов незавершенного строительства РТП 10/6 кВ «Центр», линии электропередачи, РТП 10/6 кВ «Центр», распределительной транформаторной подстанции от 28.03.2019; совместный отчет ООО «Восток-Лидер» и АО «Стройинвест» от 30.01.2019 о реализации договора о развитии застроенной территории.

Истец по заявленному ходатайству не возражал.

Суд апелляционной инстанции, на основании части 2 статьи 268 АПК РФ определил приобщить к материалам дела указанные дополнительные документы как представленные в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель АО «Стройинвест», ООО «Восток-Лидер» на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 29.12.2009 между Администрацией Артемовского городского округа (администрация) и закрытым акционерным обществом «Стройинвест» (победитель, в настоящее время – АО «Стройинвест») на основании результатов аукциона заключен договор №1 о развитии застроенной территории (далее - договор №1), предметом которого является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах элемента планировочной структуры - квартала, ограниченного ул.Горького, Куйбышева и Лазо г.Артема, общей площадью 6,3 га, в том числе площадью частей элемента планировочной структуры 1,6 га и 3,8 га согласно градостроительному плану земельного участка № RU25302000-0000000000000477, утвержденному Администрацией 30.01.2008.

Договор заключен сроком на 10 лет (пункт 6.1 договора №1).

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора №1 победитель имеет право приобрести земельный участок в границах территории, по его выбору, в соответствии с поданным заявлением о предоставлении земельного участка для строительства бесплатно в собственность или в аренду без проведения торгов, в соответствии с земельным законодательством, при условии выполнения победителем условий, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2 – 2.2.4, 2.2.6 названного договора.

Оформление права на земельный участок, государственная регистрация права на земельный участок осуществляется после постановки на кадастровый учет земельного участка и изготовления кадастрового плана на земельный участок.

В силу пункта 2.2 договора №1 победитель своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан:

уплатить в бюджет Артемовского городского округа в качестве оплаты права на заключение договора денежные средства в размере 6 250 000 рублей (пункт 2.2.1);

подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом местными нормативами градостроительного проектирования; обеспечить выполнение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 12 месяцев (пункт 2.2.2);

создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 3 года. Содействовать жителям в переселении из жилого фонда, попадающего под снос (пункт 2.2.3);

уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории. Максимальный срок исполнения обязательства – 3 года (пункт 2.2.4);

до начала строительных работ произвести снос объектов, расположенных на застроенной территории. Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение нормативных сроков строительства с момента освобождения территории от жилых домов, подлежащих сносу, и получения разрешения на строительство (пункт 2.2.5),

осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Указание видов объектов (определить проектом), перечень указанных объектов, условия, сроки передачи их в муниципальную собственность определить дополнительным соглашением к настоящему договору. Максимальный срок исполнения обязательства 5 лет (пункт 2.2.6);

обеспечить ежеквартальное не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным период, представление Администрации отчета о реализации настоящего договора (пункт 2.2.9).

Администрация по условиям договора №1 обязана:

утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного регулирования в течение 30 рабочих дней с момента положительного заключения о результатах публичных слушаний (пункт 2.4.1);

предоставить победителю земельный участок, расположены в пределах застроенной территории, для строительства без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством бесплатно в собственность или аренду (по выбору победителя) после выполнения победителем обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.2 настоящего договора в течение одного месяца с момента предоставления победителем кадастрового паспорта земельного участка (пункт 2.4.2);

принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных ветхими и аварийными и подлежащими сносу и расположенных территории. Максимальный срок выполнения данного обязательства 30 рабочих дней с момента утверждения проекта планировки территории (пункт 2.4.3).

ЗАО «Стройинвест» исполнило свою обязанность по внесению платы по договору №1 (пункт 2.2.1), что подтверждается платежными поручениями №5 от 24.12.2009, №213 от 04.03.2014.

На основании постановления Администрации Артемовского городского округа от 10.09.2014 №2104-па сторонами подписано дополнительное соглашение от 12.09.2014 №40-С к договору №1, в соответствии с которым пункт 2.2.3 договора № 1 изложен в новой редакции:

победитель своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан построить либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Для сноса домов необходимо застройщику построить, либо приобрести жилые помещения, равнозначные по количеству комнат и общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, в соответствии с таблицей, в том числе, 1-комнатных квартир – 78, 2-комнатных квартир – 12. Застройщик обязан произвести расселение граждан из вышеуказанных квартир до начала строительства за свой счет.

Администрацией Артемовского городского округа 30.01.2008 был утвержден градостроительный план земельного участка № RU25302000- 0000000000000477, в котором указано, что в границах участка находятся многоквартирные жилые дома по адресу: ул. Горького, 1, 2, 4, 6, 8, 10; ул.Куйбышева, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 5, 7, 9, 11, 13, 15.

Постановлением Администрации от 21.05.2014 №1573-па ЗАО «Стройинвест» бесплатно в собственность для строительства предоставлен из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, с видом разрешенного использования «развитие застроенной территории», площадью 53 959 кв.м, местоположение которого: Приморский край, г.Артем, район ул.Горького, Куйбышева, Лазо.

В рамках исполнения обязанностей по договору №1 АО «Стройинвест» представило проект планировки территории квартала, ограниченного ул.Горького, Куйбышева и Лазо, в г.Артеме Приморского края, 10.11.2015 проект был отправлен на доработку.

24.11.2015 АО «Стройинвест» внесло данный земельный участок в уставный капитал ООО «Инвестстрой» на основании решения учредителя №1, имущество передано по акту приема-передачи от 25.11.2015. Право собственности ООО «Инвестстрой» зарегистрировано в установленном законом порядке 14.01.2016.

14.01.2016 между АО «Стройинвест» и ООО «Инвестстрой» было заключено соглашение о переходе к ООО «Инвестстрой» как к новому правообладателю земельного участка обязанностей по договору №1, дополнительному соглашению №40-С от 12.09.2014.

Пунктом 2 соглашения предусмотрено, что новый правообладатель обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также выполнить все иные обязательство в соответствии с договором и дополнительным соглашением к договору. Ответственность за неисполнение таких обязанностей переходит на нового правообладателя с момента подписания настоящего соглашения.

Согласно пункту 3 соглашения выполнение обязательств, начатое до заключения настоящего соглашения, должно быть продолжено первоначальным правообладателем до окончания выполнения обязательства либо до завершения отдельного этапа выполнения обязательства. Максимальный срок завершения выполнения таких обязательств первоначальным правообладателем не может превышать один год.

Согласно данным Управления Росреестра по Приморскому краю земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 24.03.2016.

30.08.2016 между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер» заключен договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого к ООО «Восток-Лидер» перешло право собственности на вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720. Право собственности ООО «Восток-Лидер» на данные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-Лидер» в связи с переходом права собственности на спорные земельные участки заключили соглашение от 21.09.2016 о переходе к ООО «Восток-Лидер» прав и обязанностей по договору №1, дополнительному соглашению №40-С.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что новый правообладатель обязуется осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также выполнить все иные обязательство в соответствии с договором и дополнительным соглашением к договору. Ответственность за неисполнение таких обязанностей переходит на нового правообладателя с момента подписания настоящего соглашения.

Согласно пункту 4 соглашения выполнение обязательств, начатое до заключения настоящего соглашения, должно быть продолжено первоначальным правообладателем до окончания выполнения обязательства либо до завершения отдельного этапа выполнения обязательства. Максимальный срок завершения выполнения таких обязательств первоначальным правообладателем не может превышать три месяца.

Постановлением главы Артемовского городского округа от 04.04.2016 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715, местоположение которого установлено: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо.

Распоряжением Департамента градостроительства Приморского края от 28.07.2017 частично изменены территориальные зоны – земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8720 отнесены к зоне Ж4 – застройка многоэтажными жилыми домами, земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719 отнесены к зоне Ж3 застройка среднеэтажными жилыми домами.

30.11.2016 на основании договора аренды земельного участка часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715 площадью 2 712 кв.м предоставлена ООО «Восток-Лидер» в аренду ЖСК «Гарант» для целей многоквартирной застройки в соответствии с назначением земельного участка, сроком на 11 месяцев. Как пояснили стороны, договор в силу статьи 621 ГК РФ считается продленным на неопределённый срок.

05.10.2016 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ЖСК «Гарант» выдано разрешение на строительство №RU25-302-097-2016 объекта капитального строительства – жилой микрорайон в границах улиц Лазо, Горького, Куйбышева в г. Артеме. Жилой многоквартирный дом. Тип 2-1, земельный участок, в пределах которого планируется расположение объекта капитального строительства – 25:27:030201:8715. Действие разрешения продлено до 30.09.2018, затем до 01.08.2019.

ЖСК «Гарант» и гражданами Губко Виктор Федорович, Рошу Вячеслав Георгиевич, Величко Иван Иванович, Богданов Вадим Сергеевич, Кожемякина Татьяна Викторовна, Баталова Елена Леонидовна, Раксин Михаил Борисович, Большакова Наталья Александровна, Паненко Алексей Александрович, Михайлова Ольга Александровна, Воронкова Ольга Александровна, Шингарев Александр Витальевич, Солотин Алексей Станиславович, Ключникова Людмила Дмитриевна, Кореев Сергей Юрьевич, Тимохина Лариса Владимировна, Козлов Александр Юрьевич, Чехунов Владимир Иванович, Вызова Наталья Викторовна, Сигинур Елена Михайловна, Чекменев Евгений Владимирович, Курило Елена Валерьевна, Никулина Вера Александровна, заключены договоры №№К-Г/8, К-Г/9, К-Г/10, К-Г/11, К-Г/13, К-Г/15, К-Г/16, К-Г/17, К-Г/18, К-Г/19, К-Г/20, К-Г/21, К-Г/22, К-Г/23, К-Г/24, К-Г/25 о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья (иного помещения), согласно которым пайщик вступил в члены ЖСК, участвующего в строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Приморский край, г. Артем, район ул.Горького, Куйбышева, Лазо, кадастровый номер 25:27:030201:8715. Паевые взносы на основании договоров №№ К-Г/15, К-Г/16, К-Г/17, К-Г/18, К-Г/19, К-Г/20, К-Г/22, К-Г/23 вносятся частично пайщиком, частично – АО «Стройинвест» либо ООО «Восток-Лидер», остальные граждане участвуют в строительстве собственными средствами.

Как следует из пояснений сторон и выписки из ЕГРН от 08.12.2018, ЖСК «Гарант» зарегистрировало право собственности на объект незавершённого строительства планируемого назначения: многоквартирный дом, степень готовности 24%, созданный на земельном участке 25:27:030201:8715.

Между ООО «Восток-Лидер» и ЖСК «Учительский дом» заключен договор №1 аренды земельного участка от 01.11.2018 с кадастровым номером 25:27:030201:8716, по условиям которого арендодатель передаёт во временное владение и пользование (аренду) арендатору земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8716, площадью 2 405 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артем, район ул.Горького, Куйбышева, Лазо, для целей строительства на указанном земельном участке многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов). Вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, сроком до 31.12.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2018.

26.11.2018 Администрацией по ходатайству ЖСК «Учительский дом» утвержден градостроительный план № RU25302000-0000000000005354 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8716, согласно которому участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, разрешенный вид использования многоэтажная жилая застройка, дошкольное, начальное, общее среднее образование, коммунальное обслуживание.

25.07.2017 Администрацией и ООО «Восток-Лидер» было подписано дополнительное соглашение к договору №1, на основании которого ООО «Восток-Лидер» в счет частичного исполнения обязанностей по договору №1 передал, а Администрация приняла квартиру, площадью 36,3 кв.м, этаж 1, по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Толстого, 6/1, кв.3.

09.09.2016 комиссией Администрации проведен осмотр элемента планировочной структуры – квартала, ограниченного ул.Горького, Куйбышева, Лазо, о чем составлен акт. В акте, в частности, указано, что АО «Стройинвест» произвел снос многоквартирного жилого дома №2 по ул.Горького и осуществляет строительство без расселения граждан.

Администрацией издано постановление от 17.05.2017 № 659-па об отмене постановления Администрации от 21.05.2014 №1573-па «О предоставлении в собственность земельного участка, в отношении которого был заключен договор о развитии застроенной территории, ЗАО «Стройинвест».

Полагая, что земельный участок передан АО «Стройинвест» в нарушение условий договора, а также до исполнения предусмотренных договором №1 обязанностей, в связи с чем государственная регистрация права собственности АО «Стройинвест» проведена незаконно и потому право собственности АО «Стройинвест» на данные объект отсутствует, что свидетельствует о незаконности всех последующих сделок, Администрация обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, закрепленный в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, который детализируется положениями статьи 421 ГК РФ.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 46.2 Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Содержание договора свидетельствуют о его смешанном характере, поскольку определенные названным договором обязанности (в частности, предусмотренные пунктами 2.4.1, 2.4.3 договора №1) являются публично-правовыми и непосредственно связаны с выполнением органами местного самоуправления властно-распорядительных функций, иные являются частно-правовыми (в частности, обязанности победителя, предусмотренные пунктами 2.2.1, 2.2.2 договора №1).

Таким образом, возникшие между Администрацией и АО «Стройинвест» правоотношения определяются совокупностью частно-правовых и публично-правовых норм, что предопределяет применение к ним общих норм об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ, с учетом особенностей установленных ГрК РФ.

Применение к подобным договорам норм гражданского законодательства в части гражданско-правовых обязательств контрагента органа местного самоуправления (в данном случае АО «Стройинвест») согласуется с правовой позицией, выраженной в Определении ВАС РФ от 21.06.2013 №ВАС-4606/13.

В силу части 8 статьи 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части.

В соответствии с пунктом 2.4.2 Договора Администрация обязана предоставить победителю земельный участок, расположены в пределах застроенной территории, для строительства без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством бесплатно в собственность или аренду (по выбору победителя) после выполнения победителем обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.2 настоящего договора в течение одного месяца с момента предоставления победителем кадастрового паспорта земельного участка.

В силу пункта 2.2.2 договора №1 победитель своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязан подготовить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом местными нормативами градостроительного проектирования; обеспечить выполнение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет. Максимальный срок выполнения данного обязательства – 12 месяцев.

Как было указано выше и следует из материалов дела, предусмотренное пунктом 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ пунктом 2.4.2 договора №1 обязательство Администрации по предоставлению земельного участка было выполнено последней 21.05.2014, путём издания постановления №1573 о предоставлении в собственность АО «Стройинвест» земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223.

В свою очередь, АО «Стройинвест» исполнило свое обязательство по предоставлению проектной документации, предусмотренное пунктом 3 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и пунктом 2.2.2 договора №1, только 14.10.2015 путём направления в Департамент градостроительства Приморского края письма №17-8568.

Следовательно, передача Администрацией земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223 АО «Стройинвест» была произведена в нарушение условий договора, а именно: без предварительной подготовки проекта планировки территории, включая проект межевания территории, в соответствии с градостроительным регламентом местными нормативами градостроительного проектирования.

В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

На дату принятия АО «Стройинвест» оспариваемого решения №01 от 24.11.2015 право собственности АО «Стройинвест» на данный земельный участок и основания его возникновения в установленном законом порядке оспорено не было, в том числе не оспаривается и в рамках данного дела. Напротив, заявленные Администрацией исковые требования фактически направлены на восстановление права собственности АО «Стройинвест» на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223.

Кроме того, материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что перед предоставлением АО «Стройинвест» в собственность земельного участка истцу было известно о неполном выполнении обществом возложенных на него обязанностей. При этом предусмотренное пунктом 2.2.2 договора №1 обязательство по предоставлению проектной документации обществом по итогу было исполнено.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право на отчуждение земельных участков, предоставленных в рамках договора о развитии застроенной территории, новым правообладателям императивно установлено частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ, согласно которой при осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.

Согласно положениям статьи 392.2 ГК РФ долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. При этом для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Положениями ГрК РФ и договором №1 не установлена обязанность АО «Стройинвест» перед отчуждением либо передаче в аренду третьим лицам земельного участка, переданного ему в собственность в рамках исполнения договора №1, получить согласие Администрации на совершение таких действий.

Таким образом, предоставление земельного участка из муниципальной собственности в собственность (аренду) частному лицу для нового строительства - обязанность органа местного самоуправления, принявшего решение о развитии застроенной территории, как стороны договора о развитии застроенной территории (пункт 9 части 3 статьи 46.1 ГрК РФ). При этом законодателем в части 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность оборота таких земельных участков в период действия договора, который предполагает переход права собственности (аренды) в отношении предоставленных инвестору по договору о развитии застроенной территории земельных участков с переводом на нового правообладателя обязанностей стороны инвестора по договору.

Принимая во внимание, что в силу специфики возникших правоотношений запрет на уступку права и перевод долга, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, не распространяется на передачу прав и перевод обязанностей по договору о развитии застроенной территории, а нормы градостроительного законодательства не содержат такого запрета, с учетом того, что частью 7 статьи 46.2 ГрК РФ прямо предусмотрена возможность передачи прав на земельные участки, предоставленные по договору о развитии застроенной территории лицу, не участвовавшему в аукционе, с переводом на такое лицо обязанностей стороны договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии законодательных ограничений для передачи прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

В силу изложенного, пункт 8.3 спорного договора, согласно которому уступка победителем прав и обязанностей по договору не допускается, оценивается коллегий как противоречащий действующему законодательству, вследствие чего довод апеллянта о том, передав в качестве уставного капитала земельный участок, АО «Стройинвест» нарушило нормы действующего законодательства и условия договора, подлежат отклонению.

Как было указано выше и следует из материалов дела, в настоящий момент на основании договора купли-продажи от 30.08.2016 деятельность, направленная на исполнение договора №1, осуществляется ООО «Восток-Лидер».

В то же время, как следует из материалов дела, земельный участок передан в собственность ООО «Восток-Лидер» при наличии неисполненной АО «Стройинвест», обязанности по договору, в частности по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений; содействия жителям в переселении из жилого фонда, попадающего под снос; уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Действующим законодательством не предусмотрено прекращение обязанностей по договору о развитии застроенной территории у победителя аукциона в связи с переходом права собственности на земельный участок, предоставленный в рамках такого договора, иным лицам. Следовательно, приобретение земельного участка, предоставленного изначально в рамках договора о развитии застроенной территории, возлагает для нового правообладателя исполнение обязанностей, предусмотренных договором.

Поскольку земельный участок получен в собственность при неисполнении победителем аукциона обязанностей по договору, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у прежнего собственника земельного участка – победителя аукциона АО «Стройинвест», и нового собственника ООО «Восток-Лидер» солидарного обязательства перед Администрацией в части исполнения обязанностей по договору №1 о развитии застроенной территории.

В силу пункта 1 статьи 46.2 ГрК РФ победитель обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а также иные обязательства предусмотренные договором. Аналогичные положения предусмотрены в пункте 2.2 договора №1.

Таким образом, закон прямо предусматривает возможность привлечения третьих лиц для исполнения обязанностей по договору о развитии застроенной территории, что и было сделано ООО «Восток-Лидер», которое на основании договоров аренды привлекло ЖСК «Гарант» и ЖСК «Учительский дом» для осуществления застройки представленной по договору территории.

При этом фактическое выполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2 договора №1, указанными лицами подтверждается материалами дела, в частности:

постановлением Администрации №29-пг от 08.02.2019, которым утвержден проект планировки территории, предоставленной в рамках спорного договора, подтверждается исполнение пункта 2.2.2 договора;

установленным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2017 по делу №А1-5809/2017 фактом передачи ООО «Восток-Лидер» в муниципальную собственность квартиры по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Толстого, 6/1, кв.3, а также заключением договоров с гражданами, подлежащими переселению с застроенной территории, о вступлении в ЖСК «Гарант» ЖНК «Солнечная долина», ЖСК «Наш Дом», подтверждается частичное исполнение пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора №1;

разрешение на строительство №RU25-302-097-2016 от 05.10.2016, выданным ЖСК «Гарант», на объекте капитального строительства – жилой микрорайон в границах улиц Лазо, Горького, Куйбышева в г. Артеме, градостроительным планом № RU25302000-0000000000005354 ЖСК «Учительский дом» земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8716, выпиской из ЕГРН от 08.12.2018 о зарегистрированном праве собственности ЖСК «Гарант» на объект незавершённого строительства, планируемого назначения: многоквартирный дом, степень готовности 24%, созданный на земельном участке 25:27:030201:8715, подтверждается частичное исполнения пункта 2.2.5 договора №1.

Исполнение иных обязанностей по договору №1 подтверждается также иными доказательствами, представленными ООО «Восток-Лидер» в судебном заседании 24.04.2019 и приобщенными апелляционной коллегией в материалы дела.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обязанности по договору №1 в настоящий момент исполняются новыми правообладателями земельных участков, предоставленных для реализации договора №1, при этом Администрация фактическими действиями принимает и не оспаривает такое исполнение.

В отношении исполнения пунктов 2.2.3 и 2.2.4 договора №1 коллегия также отмечает следующее.

В силу пункта 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ установлена обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

При этом в пункте 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В пункте 2.4.3 договора № 1 установлено, что Администрация обязана принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных ветхими и аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории. Максимальный срок выполнения данного обязательства - 30 рабочих дней с момента утверждения проекта планировки территории.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Таким образом, обязательство уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, могут быть исполнены лишь при условии выполнения Администрацией корреспондирующей встречной обязанности по принятию решения об изъятии жилых помещений, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу.

Доказательства выполнения Администрацией в рамках договора № 1 процедуры изъятия жилых помещений, находящихся в собственности граждан, расположенных по адресам: ул. Куйбышева, 18, 16-7, 5, ул.Горького, 2, 4, 10, 12, признанных заключениями межведомственной комиссии не пригодными для проживания, отсутствуют.

При таких условиях, учитывая не принятие истцом предусмотренных ГрК РФ, ЖК РФ мер по изъятию жилых помещений, передаче АО «Стройинвест» сведений о жилых помещениях, находящихся в найме, в удовлетворении иска Администрации об обязании ответчика передать в муниципальную собственность муниципального образования Артемовский городской округ благоустроенные жилые помещения равнозначные по количеству комнат и общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения согласно приведенной таблице, было отказано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2017 по делу №А51-5809/2017.

Доказательства принятия соответствующих мер после вынесения вышеуказанного решения суда при рассмотрении настоящего дела истцом не представлены.

В силу пункта 3 статьи 3 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствие с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Администрация на протяжении длительного времени знала об отчуждении спорного земельного участка другому правообладателю, о его последующем разделе, о других сделках, совершаемых в отношении уже разделенного земельного участка, однако своими действиями давала контрагентам основания полагаться на правомерность совершаемых ими действий.

Так, о разделе земельных участков Администрация узнала при утверждении ООО «Инвестстрой» градостроительного плана участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715 (утв. постановлением главы Артемовского городского округа от 04.04.2016 №184-па), не оспорив при этом и не высказав иным образом возражений по разделу земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223, указав на возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715 (лист 7 Градостроительного плана).

Более того, уже в период рассмотрения настоящего спора (26.11.2018) Администрацией по ходатайству ЖСК «Учительский дом» утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8716, образовавшегося в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223, который оспаривается в рамках настоящего дела.

Более того, из представленной в материалы дела переписки следует, что на дату вынесения решения ООО «Восток-Лидер» разрабатывало и принимало меры к согласованию проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченного улицами Горького, Куйбышева, Лазо в г. Артеме Приморского края, при этом Управление архитектуры и градостроительства Администрации рассматривало представленные материалы по существу, отмечая необходимые для устранения недостатки (письмо от 19.10.2018 №35-18/2709).

Впоследствии постановлением Администрации №29-пг от 08.02.2019 утвержден проект планировки территории, предоставленной в рамках спорного договора, который учитывает состоявшийся раздел предоставленного под развитие застроенной территории земельного участка на участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720.

Коллегия принимает во внимание, что из содержания градостроительного плана земельного участка №RU25302000-0000000000000477 от 30.01.2008 (раздел 6), подготовленного Администрацией перед проведением аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, следует, что возможность раздела земельного участка изначально допускалась после разработки проектной документации района застройки.

Также Администрация не могла не знать, что действующими правообладателями разделенного земельного участка и исполнителями обязательств по договору №1 является ООО «Восток-Лидер», ЖСК «Гарант», ЖСК «Учительский Дом» поскольку либо принимала у данных лиц исполнение по договору (в частности, принятие в муниципальную собственность квартиры, площадью 36,3 кв.м, этаж 1, по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.Толстого, 6/1, кв.3; утверждение проекта планировки спорной территории постановлением Администрации №29-пг от 08.02.2019), либо способствовала такому исполнению (выдача ЖСК «Гарант» разрешения на строительство №RU25-302-097-2016 от 05.10.2016, утверждение градостроительного плана № RU25302000-0000000000005354 ЖСК «Учительский дом»).

На основании вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что процессуальное поведение Администрации, выраженное в заявлении настоящих требований, в аспекте ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, не соответствуют критерию добросовестности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Однако заявляя настоящие исковые требования, Администрация не обосновала, какие именно права истца нарушены оспариваемыми ей распорядительными действиями в отношении спорного земельного участка и каким образом его нарушенное право будет восстановлено в случае удовлетворения заявленных требований.

Так, заявляя требования о признании недействительными последующих распорядительных сделок в отношении спорного земельного участка и обосновывая иск незаконностью передачи земельного участка в собственность АО «Стройинвест» и его неисполнением обязанностей по договору №1, истец не оспаривает само право собственности АО «Стройинвест», то есть, по существу заявленные требования сводятся к восстановлению права собственности последнего.

В то же время Администрация не доказала наличие у неё материально-правового интереса в оспаривании решения о передаче в качестве вклада в уставный капитал, раздела, последующего отчуждения спорного земельного участка, при том, что отмеченные истцом нарушения в исполнении обязанностей по договору №1 не могут быть восстановлены или защищены путем признания недействительными указанных распорядительных действий, то есть, по сути, за счет восстановления права собственности победителя.

Как было указано выше, исполнение обязанностей по договору о развитии застроенной территории в силу закона и договора №1 возможно не только самостоятельно, но и (или) с привлечением третьих лиц, и не увязано законодателем с сохранением права собственности победителя на земельный участок. Раздел земельного участка и его отчуждение третьим лицам, которые и будут фактически осуществлять застройку, получая разрешение на строительство и привлекая граждан для участия в строительстве, соотносится с целями развития застроенной территории и не противоречит действующему законодательству.

При этом права Администрации, основанные на неисполнении обязанностей по договору №1, могут быть защищены обязательственно-правовыми требованиями, в частности, о понуждении исполнения обязанностей в натуре, о возмещении убытков, которые могут быть предъявлены как к новому правообладателю спорного земельного участка, так и к АО «Стройинвест», которые в силу статей 322 ГК РФ и 46.2 ГрК РФ несут солидарную ответственность по исполнению обязательств по договору №1.

Следовательно, удовлетворение заявленных требований приведет к неоправданному нарушению баланса интересов, а именно: повлечет прекращение прав на земельный участок у лиц, фактически осуществляющих обязательства по застройке спорной территории, и, как следствие, убытки, связанные с осуществлением мероприятий по подготовке к такой застройке; нарушит права многочисленных членов ЖСК, участвующих в строительстве, в том числе и личными средствами; приведет к нарушению интересов самой Администрации, поскольку существенно затруднится дальнейшее развитии спорной территории, уменьшится количество лиц, ответственных за исполнение обязанностей по договору №1, которые либо полностью, либо частично уже выполнены.

Коллегия отмечает, что сложившаяся ситуация наличия нескольких обязанных лиц (солидарных должников) по договору №1 в большей степени отвечает целям и задачам развития застроенной территории.

На основании вышеизложенного требования истца о признании недействительным решения учредителя № 01 от 24.11.2015 как основания возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м у ООО «Инвестстрой»; признании недействительными результатов раздела земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8223, площадью 53 959 кв.м. на земельные участки со следующими кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720; признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 30.08.2016, заключенный между ООО «Инвестстрой» и ООО «Восток-лидер», подлежат отклонению.

Как следствие, подлежат отклонению и требования о признании отсутствующими зарегистрированного права собственности ООО «Восток-Лидер» на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720, и зарегистрированного права аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715.

При этом апелляционная коллегия учитывает, что согласно разъяснением пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного разъяснения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом такой способ защиты предусмотрен исключительно в прямо указанных в данном положении случаях.

Как указано в рекомендациях, содержащихся в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ №153 от 15.01.2013 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» право на иск о признании права отсутствующим имеет только владеющее лицо, зарегистрированное в ЕГРН. Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества.

Следовательно, принимая во внимание факт того, что спорное имущество во владении Администрации не находится, руководствуясь положениями абзаца 4 пункта 52 постановления 10/22 и пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ №153 от 15.01.2013, апелляционная коллегия приходит к выводу, что такой способ защиты как признание права отсутствующим, не может быть использован истцом по настоящему делу, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях о признании отсутствующими зарегистрированного права собственности ООО «Восток-Лидер» на земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030201:8714, 25:27:030201:8715, 25:27:030201:8716, 25:27:030201:8717, 25:27:030201:8718, 25:27:030201:8719, 25:27:030201:8720 и зарегистрированного права аренды ЖСК «Гарант» на часть земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:8715.

Соответственно, не подлежит удовлетворению и требование о возложении обязанности на Управление Росреестра по Приморскому краю восстановить сведения в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 25:27:030201:8223 площадью 53959 кв.м, с видом разрешённого использования «развитие застроенной территории», местоположение которого: Приморский край, г. Артем, район ул. Горького, Куйбышева, Лазо.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалоба Администрации судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2018 по делу №А51-21149/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.Н. Шалаганова

А.С. Шевченко