Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительными торгов - решения комиссии по рассмотрению заявлений на заключение договоров купли-продажи земельных долей, находящихся в муниципальной собственности Снегуровского сельского поселения,

при участии:

от ООО «Снегуровское» – ФИО2, доверенность от 20.09.2017 сроком на 3 года, удостоверение адвоката;

от ФИО1 – ФИО3, доверенность от 06.02.2018 сроком на 3 года, паспорт;

от администрации Снегуровского сельского поселения: представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Снегуровское» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) исковыми требованиями к администрации Снегуровского сельского поселения (далее – администрация), главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – глава КФХ, ИП ФИО1) о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению заявлений на заключение договоров купли-продажи земельных долей, находящихся в муниципальной собственности Снегуровского сельского поселения, оформленного протоколом №2 от 26.09.2016, в части пункта 2.1. протокола: «пункт 2.1. Решение о заключении с ИП ГКФХ ФИО1 договора купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка, находящихся в муниципальной собственности Снегуровского сельского поселения, подавшему заявку №1»; о признании недействительным договора купли-продажи № 15 земельной доли без выделения земельного участка от 27.09.2016, заключенного между администрацией Снегуровского сельского поселения и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1; о применении последствий недействительности договора купли-продажи № 15 земельной доли без выделения земельного участка от 27.09.2016, заключенного между администрацией Снегуровского сельского поселения и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в виде обязания администрации Снегуровского сельского поселения возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 1 071 360 рублей 00 копеек, обязания главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 возвратить администрации Снегуровского сельского поселения земельную долю в праве общедолевой собственности на земельный участок, общей площадью 128 га, в том числе 80 га пашни и 48 га сенокосов, из земельного участка общей площадью 41 913 398 кв.м., кадастровый номер 25:22:250001:64, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес объекта: Российская Федерация, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Черниговский район, в районе сел Снегуровка, Вассиановка и Абражеевка (бывшее ТОО «Снегуровское»). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Черниговский район.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.03.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, глава КФХ обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 05.03.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, удовлетворение требований по мнению апеллянта не приводит к его восстановлению, решение не отвечает признакам исполнимости ввиду невозможности фактически возвратить администрации Снегуровского сельского поселения земельную долю в праве общедолевой собственности на земельный участок.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель Главы КФХ поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель общества по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Администрация, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечила. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, право собственности муниципального образования Снегуровского сельского поселения на земельные доли, принадлежащие муниципальному образованию на праве общей долевой собственности, зарегистрировано в ЕГРП 01.08.2016.

Впоследствии 12.08.2016 администрацией в газете «Приморская газета» опубликовано извещение о возможности подачи заявлений на предоставление земельных долей в собственность.

Главой КФХ ФИО1 в администрацию подано заявление 08.09.2016 о предоставлении в собственность 16 земельных долей.

Истец направил в администрацию заявление о продаже земельной доли 15.09.2016, состоящей из 16 земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно протокола № 2 от 26.09.2016 заседания комиссии по рассмотрению заявлений на заключение договоров купли-продажи земельных долей, находящихся в муниципальной собственности Снегуровского сельского поселения, в администрацию подано две заявки на приобретение земельной доли без выделения земельного участка.

По результатам рассмотрения заявок комиссией принято решение о заключении договора купли-продажи земельной доли с ИП ФИО1, как с лицом, первым подавшим заявку, а также решение об отказе ООО «Снегуровское» в заключении договора купли- продажи земельной доли.

На основании названного протокола заседания комиссии администрацией было издано постановление № 125 от 27.09.2016 о продаже вышеуказанных земельных долей ИП ФИО4.

Администрацией, как продавцом, и главой КФХ, как покупателем, заключен договор купли-продажи от 27.09.2016 №15 земельной доли без выделения земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 128 га, в том числе, 80 га пашни и 48 га сенокосов, из земельного участка общей площадью 41 913 398 кв.м., кадастровый номер 25:22:250001:64, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес объекта: Российская Федерация, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Черниговский район, в районе сел Снегуровка, Вассиановка и Абражеевка (бывшее ТОО «Снегуровское»). Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Черниговский район.

В соответствии с пунктом 2.1 спорного договора цена продажи земельного участка установлена в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1 071 360 рублей.

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 78 от 14.10.2016, ИП ФИО1 оплатил 1 071 360 рублей в счет оплаты земельной доли по договору купли-продажи № 15.

Администрацией по акту приема-передачи от 27.09.2016 переданы главе КФХ 16 земельных долей общей площадью 128 га, в том числе 90 га пашни и 48 га сенокосов, из земельного участка общей площадью 41 913 398 кв.м., кадастровый номер 25:22:250001:64.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В силу пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Федеральный закон № 101-ФЗ).

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона №101-ФЗ продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона № 101- ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Как указано в пункте 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее, чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

На основании пункта 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Доказательств выдела земельного участка в счет земельных долей для совершения сделки администрацией суду не представлено.

В силу пункта 4 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее, чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно статье 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В статье 39.3 Земельного кодекса РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Так, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 8 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из совокупного анализа вышеприведенных положений статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, статей 10, 12 Федерального закона №101-ФЗ судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что торги по продаже земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в порядке, установленном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, не проводятся лишь при отсутствии иных претендентов на испрашиваемые земельные доли.

Порядок заключения договора на торгах, а также правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 ГК РФ. В соответствие с частью 4 статьи 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Конкурс (торги) в соответствии со статьей 447 ГК РФ представляет собой конкурентный способ заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Согласно частям 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как верно установил суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, в рассматриваемых правоотношениях на приобретение земельной доли, состоящей из 16 земельных долей, площадью 128 га, было подано две заявки, от 08.09.2016 (главой КФХ ФИО1), от 15.09.2016 (ООО «Снегуровское»).

При таких условиях, с целью недопущения нарушения прав выявленных претендентов на земельные доли, администрацией должно было быть принято решение о проведении торгов в форме аукциона.

Соответствующая позиция также отражена в Определении Верховного суда РФ от 22.05.2017 №303-ЭС17-5048.

В связи с этим, заключенный на основании спорного решения спорный договор купли-продажи № 15 земельной доли без выделения земельного участка от 27.09.2016 также нарушает вышеприведенные положения Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 101-ФЗ (с учетом неисполнения администрацией, в том числе положений части 1 статьи 12, статьи 13, 14 Федерального закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку спорные решение, договор не соответствуют вышеуказанным требованиям Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 101-ФЗ, они в силу статей 166, 168 ГК РФ являются недействительными.

Доводы апеллянта сводятся к тому, что оспариваемая сделка не нарушает права истца, что прямо противоречит установленному обстоятельству подачи истцом заявки на приобретение спорной земельной доли, и таким образом заинтересованности в реализации преимущественного права на приобретение указанных долей, в связи с чем позиция апеллянта во внимание не принимается.

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно акту приема-передачи от 27.09.2016 Администрацией Снегуровского сельского поселения Черниговского района Приморского края переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 16 земельных долей общей площадью 128 га, в том числе, 90 га пашни и 48 га сенокосов, из земельного участка общей площадью 41 913 398 кв.м., кадастровый номер 25:22:250001:64.

Платежным поручением № 78 от 14.10.2016 ответчик – ФИО1 оплатил 1 071 360 рублей в счет оплаты земельной доли по договору купли-продажи № 15.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в связи с признанием договора купли-продажи № 15 недействительным каждая из сторон по сделке обязана в силу статьи 167 ГК РФ возвратить другой все полученное по сделке.

Доводы о том, что применение последствий недействительности сделки не восстанавливает нарушенное право истца, поскольку истцом не заявлены требования о возложении обязанности на администрацию, либо о переводе права собственности на спорное имущество к истцу, также несостоятельны, поскольку правовым последствием признания спорных решения и договора недействительными является возврат спорного имущества администрации и восстановление возможности истца реализовать право на его приобретение, включая приведение сведений ЕГРП в актуальное состояние.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.03.2018 по делу №А51-24198/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына