Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация города Владивостока, индивидуальный предприниматель Щербинин Сергей Геннадьевич, Ледовских Денис Олегович, Управление муниципальной собственности города Владивостока,

о признании недействительными договоры аренды,

при участии:

от истца: Шиман М.А., по доверенности от 01.03.2019;

от ответчика: не явились;

от Администрации: Хомова О.В., по доверенности от 12.04.2019 №1-3/902;

от УМС г.Владивостока: Хомова О.В., по доверенности от 10.01.2019 №28/1-61;

от ИП Щербинина С.Г.: Кулакова С.Н., по доверенности от 01.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ледовских Олег Васильевич (далее – истец, ИП Ледовских О.В.) обратился с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительными договоров аренды: №04-002602-Ю-Д2415 от 07.10.2004, №04-002601-Ю-Д2414 от 02.02.2005, №04-002600-ЮД-2413 от 02.02.2005.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2018 и от 26.02.2019 порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Владивостока (далее – Администрация), индивидуальный предприниматель Щербинин Сергей Геннадьевич (далее – ИП Щербинин С.Г.), Ледовских Денис Олегович, Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г. Владивостока).

В судебном заседании 26.02.2019 Арбитражным судом Приморского края порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит признать недействительными договоры аренды: №04-002602-Ю-Д-2415 от 07.10.2004, №04-002601-Ю-Д2414 от 02.02.2005.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что спорные договоры аренды были заключены с момента государственной регистрации (11.05.2005), в связи с чем на спорные договоры распространяют своё действие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), введенного в действие с 01.03.2005. Полагает, что согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на рассматриваемые исковые требования не распространяется срок исковой давности.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.06.2019.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика, Администрации и УМС г.Владивостока поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. В отзывах ответчик, Администрация и УМС г.Владивостока просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 13.06.2019 ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явился, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ИП Щербинина С.Г. поддержал позицию апеллянта, решение суда первой инстанции просил отменить.

Представитель Администрации и УМС г.Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в период с 2002 по 2018 ИП Ледовских О.В. являлся собственником нежилых помещений площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер 25:28:040004:5794; площадью 90,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:040004:5429; площадью 302,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:040004:5649, расположенных по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 66.

07.10.2004 между Администрацией (арендодатель) и Ледовских О.В. (арендатор) был заключен договор №04-002602-Ю-Д-2415 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040004:0054, площадью 367 кв.м из земель поселений, находящихся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 66, для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений с условием согласия арендатора на вступление в договор аренды иных правообладателей помещений в здании.

Данный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2005.

02.02.2005 между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Колосок», Ледовских О.В. (арендатор) был заключен договор №04-002601-Ю-Д2414 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28: 040004:0053, площадью 313 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 66, для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений.

16.04.2018 истцом было получено предупреждение от Департамента о необходимости погашения задолженности по аренде земельных участков в размере 5 339 231,17 рублей. Также сообщалось, что Департамент является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в собственности и ведении Приморского края.

Полагая, что спорные земельные участки находятся под многоквартирным домом и составляют общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем у ответчика отсутствовали полномочия для предоставления их в аренду, вследствие чего заключенные договоры являются ничтожными, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обосновывая недействительность сделок, истец ссылается на нормы ЖК РФ и Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации, на нормы которого ссылается истец в обоснование своих требований, вступили силу с 1 марта 2005 года, следовательно, оспариваемые договоры аренды от 07.10.2004 и 02.02.2005 заключены до введения их в действие.

При этом в системе правового регулирования земельно-имущественных отношений на момент заключения оспариваемых договоров отсутствовал запрет на предоставление в аренду земельного участка под нежилыми помещениями в составе многоквартирного дома.

Таким образом, на момент заключения оспариваемых договоров нормы ЖК РФ и Вводного закона, на которые ссылается истец, оспаривая данные сделки, отсутствовали в системе правого регулирования, при этом их распространение на ранее возникшие правоотношения законом не предусмотрено. Вступление в силу названных норм может влиять на дальнейшее действие оспариваемых договоров, но не может являться основанием признания их недействительными.

На основании вышеизложенного, поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорных договоров закону или иным правовым актам, влекущее согласно статьям 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной (ничтожной), суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Довод апеллянта о том, что спорные договоры аренды были заключены с момента государственной регистрации (11.05.2005), в связи с чем на спорные договоры распространяют своё действие нормы ЖК РФ, введенного в действие с 01.03.2005, подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 изложена правовая позиция, согласно которому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Согласно правовой позиции изложенной, в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Таким образом, исходя из смысла указанных положений, по общему правилу договор, при отсутствии обязательной регистрации, считается незаключенным только для третьих лиц, а не для сторон договора.

На основании изложенного, для сторон оспариваемых договоров, в том числе и для истца, момент их заключения датируется датой их подписания, а не моментом государственной регистрации.

Более того, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом пропущен срок исковой давности, исходя из следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 15 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление №43), установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Поскольку иск подан стороной сделки, то срок исковой давности начинает течь с момента исполнения такой сделки, а именно: с момента передачи земельных участков по соответствующим актам (08.09.2004).

Следовательно, в связи с тем, что трехлетний срок исковой давности истёк 08.09.2007, а исковое заявление подано нарочно в Арбитражный суд Приморского края только 05.12.2018, то истцом пропущен указанный срок, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Довод истца о том, что заявленный иск о признании сделок недействительными является разновидностью требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права (стать 304 ГК РФ), на которые не распространяется срок исковой давности, был рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен как основанный на неправильном толковании норм материального права

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.03.2019 по делу №А51-25474/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова