Гражданский кодекс часть 1

Решением от 19.12.2016 Дмитриев Д.Н. (далее – должник) признан несостоятельной (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим должника утвержден Щеглов Павел Олегович.

В рамках данного дела о банкротстве в суд 01.07.2019 обратился Орехов Фёдор Сергеевич с заявлением (с учетом уточнения принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № 08 от 23.05.2019 права аренды земельного участка, площадью 0,0678 га из земель поселений, кадастровый номер 25:34:016402:0690, находящийся примерно в 1м по направлению на юг от ориентира - здание складское, расположенного за пределами участка Приморский край г. Уссурийск, ул. Краснознаменная, 220-6 для обслуживания здания склада. Данный договор заключен по результатам торгов между финансовым управляющим должником и Яшиной Валентиной Владимировной (далее – ответчик).

Определением суда от 11.10.2019 в удовлетворении заявления отказано.

Обжалуя указанный судебный акт в порядке апелляционного производства, Орехов Ф.С. сослался на то, что Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) не содержит запрета на применение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей преимущественное право аренды земельного участка собственником здания, расположенного на таком участке, и статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей порядок реализации преимущественного права. Отметил, что реализация преимущественного права осуществляется путем заявления о согласии приобрести права аренды земельного участка по цене, сформированной в ходе торгов, что соответствует цели торгов по продаже имущества должника - банкрота - получение максимальной выручки от реализации имущества. Заявление о преимущественном праве приобретения имущества должника по цене, сложившейся на торгах было направлено Ореховым Ф.С. 14.06.2019 (в пределах месячного срока) в адрес финансового управляющего.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции, за исключением представителя Яшиной В.В., представители иных лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились. От финансового управляющего Щеглова П.О. поступила телефонограмма с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определил его удовлетворить, и, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Также от представителя Орехова Ф.С. поступила телефонограмма с ходатайством об отложении судебного разбирательства в связи с погодными условиями.

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 158, 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрела заявленное ходатайство и определила в его удовлетворении отказать, поскольку указанные обстоятельства не создают препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы по существу применительно к статье 158 АПК РФ, заявитель ходатайства не лишен был возможности направить письменные пояснения.

Представителя Яшиной В.В. в судебном заседании возразил против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, представленном через канцелярию суда и приобщенном судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке и пределах, установленных статьями 268-272 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено, что 17.05.2019 финансовым управляющим на сайте http://bankrupt.centerr.ru/ в сети «Интернет» проведены торги в форме аукциона с открытой формой предоставления цены № 0048190 по продаже имущества должника, лот № 9: права аренды на земельный участок площадью 0,0678 га из земель поселений, кадастровый номер 25:34:01 6402:0690, находящийся примерно в 1м по направлению на юг от ориентира - здание складское, расположенного за пределами участка Приморский край г. Уссурийск, ул. Краснознаменная, 220-6 для обслуживания здания склада, принадлежащий Дмитриеву Д.Н на основании договора аренды земельного участка №4594/06 от 28.07.2006, срок аренды - на неопределенный срок.

Орехов Ф.С. являлся участником торгов, что подтверждается протоколом об определении участников торгов от 15.05.2019 № 1729805, размещенном оператором электронной площадки на электронной площадке в сети «Интернет» (ЭТП «Центр Реализации»).

Победителем торгов определена Яшина Валентина Владимировна, с которой заключен договор от 23.05.2019 № 08.

Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № 9 (аукцион № 48190) от 17.05.2019 № 1732008 и договор купли - продажи № 08 от 23.05.2019 размещены на электронной площадке (ЭТП «Центр Реализации»).

Орехов Ф.С., посчитав, что он имел преимущественное право аренды спорного земельного участка, поскольку является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного частично на данном земельном участке, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований соответствующими действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела, а доводы апеллянта - подлежащими отклонению в силу следующего.

Дела о банкротстве граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 32 Закона и часть 1 статьи 223 АПК РФ), который в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников гражданского (имущественного) оборота является специальным.

Особенности банкротства гражданина установлены параграфом 1.1 главы X Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I-III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Вместе с тем по смыслу приведенных норм права преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке.

Так, согласно договору купли-продажи № 02 от 19.02.2018 Орехов Ф.С. приобрел у Дмитриева Д.Н. в лице его финансового управляющего Щеглова П.О. следующее имущество:

- объект незавершенного строительства (здание административно-торговое), назначение: нежилое, 3-этажный, площадь застройки 330 кв.м, степень готовности 65%, инв. номер: 05:423:002:000140290, лит.А, адрес объекта; Приморский край, г. Уссурийск, ул. Краснознаменная, д. 2206, право собственности должника на которое подтверждается разрешением на строительство от 28.01.2009 №RU 25311000-1/09, выдавший орган: Управление архитектуры и градостроительства администрации Уссурийского городского округа Приморского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 октября 2009 г. сделана запись регистрации № 25-25-12/068/2009-232, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю выдано свидетельство Серии 25АБ Номер 244487 от 07 октября 2009 г.

- земельный участок, площадью 1284,00 кв.м., для эксплуатации и обслуживания складского здания, назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: здание-складское, адрес ориентира: Приморский край г. Уссурийск ул. Краснознаменная, 220-6, ориентир расположен в границах участка. Кадастровый номер участка: 25:34:01 64 02:0689. Право собственности Должника на земельный участок подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 26.09.2006 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 октября 2006 г. сделана запись регистрации № 25-25-12/054/2006-339, Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю выдано свидетельство Серии 25АА Номер 794986 от 04 октября 2006 г.

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на объект незавершенного строительства (л.д. 11) с кадастровым номером 25:34:016402:1095, в разделе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» указан только земельный участок 25:34:016402:689.

Таким образом, объект незавершенного строительства, если и располагается частично на земельном участке с кадастровым номером 25:34:01 6402:0690, то без соответствующего разрешения на строительство на указанном участке.

При этом назначение спорного земельного участка (кадастровый номер 25:34:016402:0690) для обслуживания здания склада, а не для обслуживания административно-торгового здания, собственником которого является Орехов Ф.С.

В материалы дела представлен ответ Администрации Уссурийского городского округа № 16-01 /22/11127 от 01.10.20.2019 о том, что соответствующее разрешение на строительство административно-торгового здания на земельном участке площадью 0,0678 га (кадастровый номер 25:34:016402:0690) не выдавалось. Объект незавершенного строительства частично возведен на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016402:0690 без разрешения на строительство.

Ввиду изложенного, в силу статьи 222 ГК РФ, такое здание не может являться объектом гражданских прав, а значит само по себе его размещение на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016402:0690 не влечет никаких правовых последствий за исключением тех, которые связаны с его незаконным возведением на этом участке. К такому объекту не могут применяться положения пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Более того ООО «МонАрх-Дизайн», специалистами которого разрабатывалась проектная документация на здание, в Ответе на запрос от 25.08.2019 (л.д. 57 т. 1) пояснило, что крыльцо по оси 6 частично расположилось на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016402:0690, однако крыльцо по оси 6 не является капитальной конструкцией, при необходимости есть возможность его демонтажа.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из буквального толкования пункта 3 статьи 35 ЗК РФ, статьи 250 ГК РФ следует, что преимущественное право покупки возникает в случае, если намерение продать имущество имеется у самого собственника, по воле которого оно продается. При отчуждении имущества должника-банкрота продажа осуществляется помимо воли собственника на основании решения суда о признании его банкротом, следовательно, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ, статьей 250 ГК РФ условие, при котором возникает преимущественное право покупки (продажа имущества по воле собственника) отсутствует.

Также судом обоснованно принято во внимание, что оспариваемые торги проведены финансовым управляющим должника на основании положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденного определением Арбитражного суда Приморского края от 27.03.2019 по делу А51-27808/2016.

Согласно определению от 27.03.2019 и опубликованного в нем текста положения о порядке продажи имущества должника, порядок проведения торгов не предусматривает каких-либо ограничений касательно участия в торгах и имеющегося у третьих лиц преимущественного права на продаваемое имущество.

Условия реализации преимущественного права покупки земельного участка собственником здания, сооружения, расположенного на таком участке, при проведении торгов в деле о банкротстве положением о порядке продажи не предполагались, и объективно Законом о банкротстве не предусмотрены, исходя из принципа равного участия всех претендентов в покупке имущества должника, что отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 21.04.2011 № 569-О-О с, в соответствии с оспариваемым положением пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 ГК РФ, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Более того, материалами дела подтверждается, что Орехов Ф.С. реализовал свое право на участие в торгах, что подтверждается протоколом 17.05.2019 по лоту №9 (аукцион № 48190). Победителем торгов согласно протоколу от 17.05.2019 признана Яшиной В.В., в связи с представлением наибольшего предложения цены в сравнении с участником №2 (Орехов Ф.С.). После представления предложения цены в размере 97 500 руб. торги были окончены в связи с отсутствием предложений цены Ореховым Ф.С. Последнее предложение цены заявителя составило 96 000 руб. Данный факт означает, что, подав в ходе проведения торгов предложение цены на сумму 96 000 руб. заявитель посчитал, что это максимальная цена, которую он готов заплатить за право аренды земельного участка.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что основания для удовлетворения заявления Орехова Ф.С. о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи № 08 от 23.05.2019 права аренды земельного участка, площадью 0,0678 га из земель поселений, кадастровый номер 25:34:016402:0690, находящийся примерно в 1м по направлению на юг от ориентира - здание складское, расположенного за пределами участка Приморский край г. Уссурийск, ул. Краснознаменная, 220-6 для обслуживания здания склада отсутствуют, в связи с чем отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявления следует признать правомерным.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, не опровергают выводы суда по существу спора, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении заявления.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы по данной категории дел не облагаются государственной пошлиной.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2019 по делу №А51-27808/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение одного месяца.

Председательствующий

Судьи

А.В. Ветошкевич

Н.А. Скрипка

К.П. Засорин