Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Приморского края,

о признании незаконным отказа, обязании заключить договор,

исковому заявлению ООО «Эльвира» к Администрации Артемовского городского округа о признании сделки недействительной, применении последствий,

при участии: от Администрации Артемовского городского округа: Железнова Н.С. по доверенности от 22.12.2021 сроком действия до 31.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании №17531, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

от ООО «Эльвира»: адвокат Юрченко Л.А., по доверенности от 07.05.2022 сроком действия на 5 лет, удостоверение адвоката

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эльвира» (далее ООО «Эльвира», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании незаконным решения Администрации Артемовского городского округа (далее администрация, ответчик), оформленного письмом № 30-21/5287 от 09.12.2020 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752, площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11-а; об обязании ответчика в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11а, до 25.04.2023, делу присвоен №А51-2864/2021.

В судебном заседании 08.06.2021 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит обязать администрацию в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11а, до 25.04.2023.

Также, ООО «Эльвира» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в г. Артеме, ул. Кирова, 11-а, применении последствий недействительности сделки путем восстановления записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в г. Артеме ул. Кирова, 11-а, арендной ООО «Эльвира», делу присвоен №А51-7849/2021

Определением суда от 08.11.2021 дело №А51-2864/2021 объединено с делом №А51-7879/2021 с присвоением объединенному делу номера №А51-2864/2021.

Решением от 16.05.2022 признана недействительной односторонняя сделка по расторжению договора аренды от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в г. Артеме ул. Кирова, 11-а, применены последствия недействительности сделки путем восстановления записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в г. Артеме ул. Кирова, 11-а, арендой ООО «Эльвира». Суд обязал администрацию в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения в законную силу заключить соглашение о продлении договора № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11а, до 25.04.2023.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы со ссылкой на обстоятельства взаимоотношений сторон по поводу спорного земельного участка указал на несогласие с выводами суда об обращении истца с заявлением 24.04.2020 о продлении срока действия аренды спорного земельного участка, настаивал на указании в заявлении о предоставлении иного участка, находящегося в непосредственной близости от спорного. Полагал недопустимым применения к спорной ситуации взаимоотношений сторон положений статьи 19 Закона №98-ФЗ в действующей редакции, как принятой позднее истечения срока действия спорного договора аренды, обоснованности отказа в его продлении решением от 09.12.2020, заключении договора аренды спорного земельного участка с состоявшейся реализацией однократного продления аренды для целей завершения объекта незавершенного строительства, невозможность возобновления соответствующего договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами жалобы не согласилось, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации доводы жалобы поддержал, представитель общества по жалобе возразил.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Согласно материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Эльвира» (арендатор) заключен договор от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 аренды земельного участка сроком на 3 года, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030105:1752, площадью 2034 кв.м., из земель населенных пунктов по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11а, разрешенное использование: рынки открытые и закрытые непродовольственных товаров, рынки продовольственные оптовые, мелкооптовые, розничной торговли, цели предоставления: для завершения реконструкции объекта «реконструкция и расширение торгового центра».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 05.05.2017.

Согласно позиции истца, ООО «Эльвира» 24.04.2020 обратилось в администрацию Артемовского городского округа с заявлением о продлении срока аренды на три года. Ввиду отсутствия ответа от администрации на указанное заявление, истец повторно 01.12.2020 направил в адрес администрации письмо с требованием заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды.

Администрация письмом от 09.12.2020 № 30-21/5287 отказала обществу в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, указав, на истечение срока действия договора до получения обращения об увеличении его срока действия.

Также истец привел доводы о незаконности расторжения в одностороннем порядке администрацией спорного договора аренды на основании письма от 14.02.2020 № 30-18-733, считая необходимым применить последствия недействительности сделки путем восстановления записи в ЕГРН об обременении земельного участка арендной ООО «Эльвира».

Полагая, что действия администрации противоречат действующему законодательству, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, объединенными в рамках текущего производства.

При рассмотрении дела судом первой инстанции учтены положения о порядке защиты прав, закрепленные статьей 2, 4 АПК РФ, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), способами, направленными на восстановление нарушенных или оспариваемых прав лица.

Настаивая на совокупности обстоятельств, существенно затруднивших своевременное завершение строительства объекта недвижимости в установленные договором аренды сроки, общество обратило внимание на действие режима нерабочих дней, в соответствии с Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 от 28.04.2020 № 294, указало на фактическую реализацию целей продления срока действия договора для осуществления указанного строительства.

Судом первой инстанции приняты во внимание особенности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по действующему земельному законодательству (статья 39.6 ЗК РФ), с действующими исключениями из общего принципа предоставления на торгах, в том числе относительно обстоятельства нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Так, согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, при этом общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, и внесения соответствующих изменений в ЗК РФ.

Обществом «Эльвира» реализовано право на однократное предоставление земельного участка площадью 2034 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030105:1752, занимаемого объектом незавершенного строительства – торговый центр, в аренду без проведения торгов для завершения строительства (реконструкция и расширение торгового центра) сроком на три года до 25.04.2017 при заключении договора аренды от 25.04.2017 № 27-Ю-22337.

Применительно к формальному периоду действия отмеченного договора судом первой инстанции учтены обстоятельства действия Указов Президента РФ № 206, № 239 и № 294 дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 06.05.2020 по 08.05.2020 об объявлении соответствующих периодов нерабочими в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), отмечена необходимость дифференцированного подхода к признанию распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы, с учетом разъяснений вопроса № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 (далее - Обзор от 21.04.2020 № 1).

Также судом учтена правовая позиция вопроса 8 Обзора от 21.04.2020 № 1 о влиянии обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, как оснований для возможного изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ.

Согласно разъяснений «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос № 8).

Ухудшение ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности.

Соответствующие обстоятельства нашли свое отражение в правоотношениях между сторонами по аренде спорного земельного участка.

При этом, администрация Артемовского ГО при рассмотрении заявления ООО «Эльвира» о продлении срока действия договора аренды по существу ограничилась формальным учетом положений земельного законодательства, вне анализа совокупности обстоятельств на момент подачи заявления, и применимых правовых подходов к их оценке.

Материалами дела подтверждено, что срок действия договора аренды от 25.04.2017 №27-Ю-22337 истекал 25.04.2020.

Судебная коллегия принимает во внимание довод жалобы о несоответствии позиции об обращении обществом с заявлением о продлении аренды именно спорного участка заявлением от 24.04.2020 вх. № 4730 на основании положений Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, при отнесении указанного заявления от 24.04.2020 вх. № 4730 к иному земельному участку.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции поддерживает по существу позицию суда первой инстанции о прямой реализации обществом волевого намерения продления арендных отношений по спорному земельному участку с кадастровым номером 25:27:030105:1752, в том числе до истечения срока его действия, а также в дальнейшем.

К данным действиям подлежит отнесению возражения общества в письме от 04.03.2020 на заявление арендодателя от 14.02.2020 об одностороннем прекращении договора аренды от 25.04.2017, направленные на сохранение арендных отношений по спорному земельному участку на максимально продолжительное время, подлежащие более подробному рассмотрению в рамках оценки соответствующего требования.

Также судебной коллегией учитывается существо заявления общества от 24.04.2020 (вх. 4731 – т. 1 л.д. 65, подано до истечения срока действия договора аренды) в адрес Администрации Артемовского городского округа о согласовании схемы расположения земельного участка площадью 2 816 кв.м. по адресу Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, в районе дома 11 для предоставления в аренду обществу как резиденту Свободного порта Владивосток, в целях реализации инвестиционного проекта «Реконструкция и расширение торгового центра ..». Согласно прилагаемой схеме расположения земельного участка (т. 1 л.д. 66) наглядно следует полное включение в него территории земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752.

В дальнейшем общество обращалось в администрацию с аналогичным заявлением 25.05.2020, вх. 5803.

С учетом изложенного, судебной коллегией признается реализация со стороны общества как арендатора всей полноты имеющихся правовых возможностей, непосредственно наличествующих в соответствующие периоды, путем выражения воли на продление арендных правоотношений относительно земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации верным является подход суда первой инстанции о том, что арендаторы земельных участков, окончание срока действия договоров которых приходится на период с 01.04.2020 (принятие Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, прямо выразившего волю законодателя о необходимости реализации мер поддержки арендаторов недвижимого имущества в складывающихся чрезвычайных обстоятельствах) до 08.06.2020 (принятие Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, конкретизировавшего применение льготного режима продления арендных отношений по поводу земельных участков, находящихся в публичной собственности), не подлежат исключению из сферы правовой защиты в сравнении с субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых завершали свое действие в последующий период.

При этом, в целях защиты интересов арендаторов в осложненных условиях ведения хозяйственной деятельности в период коронавирусных ограничений, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» в статью 19 Закона № 98-ФЗ введена часть 6, согласно которой до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Таким образом, в соответствии с указанными выше положениями Закона № 98-ФЗ, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

При этом пунктом 8 указанной статьи 19 предусмотрена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Судом первой инстанции верно установлено, что спорный договор аренды заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ, что свидетельствует о наличии в рассматриваемой ситуации предусмотренного пунктом 1 части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ соответствующего условия для продления срока действия договора.

Отказ администрация в продлении договора аренды спорного земельного участка со ссылкой на формальное истечение его срока, в совокупности обстоятельств взаимоотношений сторон не содержит учета ряда значимых факторов, включая их оценку с критериев обстоятельств непреодолимой силы у субъекта предпринимательской деятельности.

При этом, судом первой инстанции надлежаще обоснован тезис о недопустимости снижения уровня предоставляемой государством правовой защиты в сложившихся чрезвычайных обстоятельствах, обществу как арендатору земельного участка, окончание срока действия которого технически совпало с периодом с 01.04.2020 до 08.06.2020, в сравнении с арендаторами, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых завершали свое действие в последующий период.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о существенной значимости в настоящем споре соблюдения реального баланса интересов сторон, при утрате заявителем право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом по не зависящим от заявителя причинам, по существу лишаясь реальной возможности по завершению процедуры ввода объекта в эксплуатацию. При этом администрация как публичное образование также не достигает реализации целей предоставления земельного участка для завершения строительства незаконченного строительством объекта, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, которые стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора аренды земельного участка.

Таким образом, верной является позиция суда первой инстанции, что в рассматриваемой конкретной ситуации, включающей характеристики объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, потенциальный ущерб от прекращения договорных правоотношений вне их продления, значительно превышает затраты, необходимые для продления исполнения договора на измененных условиях, при этом непродление договора аренды на данном этапе очевидно не соответствует фактическим целям сторон договора и общественным интересам.

Судом первой инстанции верно установлено, что у ООО «Эльвира» на момент подготовки оспариваемого ответа, как и в период действия договора, так и к моменту обращения с настоящим иском отсутствовала задолженность перед арендодателем по арендным платежам, равно как и отсутствовала задолженность на дату обращения арендатора с заявлением о продлении договора аренды. Также администрацией не заявлялось требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями арендатором своих обязательств в рамках исполнения договора аренды, в том числе в связи с нарушением земельного законодательства.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что заявителем по существу соблюдены условия, при которых арендодатель обязан заключить соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия администрации, выраженные в отказе в продлении срока действия спорного договора аренды, путем формального указания на истечение срока договора, являются неправомерными, в связи с чем удовлетворил требования об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора от 25.04.2017 № 27-Ю-22337 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Кирова, 11а, до 25.04.2023.

Применительно к рассматриваемому подходу также надлежит оценивать позицию иска о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

Указанное требование рассмотрено судом первой инстанции с учетом положений статей 166, 168 ГК РФ, при подтверждении заинтересованности общества в оспаривании отмеченного одностороннего отказа администрации от договора аренды.

Как отмечалось, заключенный администрацией и обществом договор аренды земельного участка № 27-Ю-22337 от 25.04.2017 обладал сроком действия на 3 года.

Действие договора аренды подчиняется общим правилам изменения и расторжения договоров согласно положениям статей 450, 450.1, 451, 453 ГК РФ, а также специальным основаниям, установленным главо1 34 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, администрацией в адрес арендатора направлено уведомление от 14.02.2020 исх. № 30/18/733 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.04.2017 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с приложением к уведомлению соглашение о расторжении договора аренды.

Отмеченное уведомление обоснованно оценено судом первой инстанции как односторонняя сделка по расторжению договора аренды от 25.04.2017, выступившая в дальнейшем в качестве основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН относительно прекращения права аренды общества.

Оценив приведенную сделку с учетом положений статей 166, 167, 168 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума №25, суд первой инстанции обоснованно отметил о закреплении пунктом 5.4. договора причин, по которым Администрация имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Вместе с тем, отмеченные основания не были положены в основу заявления администрации об отказе от договора, доказанности фактического наличия отмеченных в пункте 5.4. договора обстоятельств также не подтверждено. Напротив, в указанном уведомлении от 14.02.2020 прямо упомянуты положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ, которыми предоставлено право арендодателю в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, как основания прекращения договорных правоотношений.

Однако, срок договора от 25.04.2017 был определен на три года с момента его подписания, в силу чего к моменту совершения указанной односторонней сделки отказа от договора (14.02.2020), срок действия такового не истек, возобновление действия договора на неопределенный срок в указанную дату также не имелось.

Таким образом, у Администрации Артемовского городского округа отсутствовали основания для отказа от договора по данному основанию пункта 2 статьи 610 ГК РФ, что явилось основанием для верного применения судом первой инстанции разъяснений пункта 51 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, пункта 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54, согласно которым указанное действие администрации по существу не повлекло юридических последствий, на которые оно было направлено.

Вместе с тем, именно указанное письмо администрации от 14.02.2020 № 30-18/733 послужило основанием для последующего погашении записи о государственной регистрации аренды в качестве ограничения (обременения) права в отношении спорного земельного участка.

В силу изложенного, верным является вывод суда первой инстанции, что после оформления отмеченной односторонней сделки по прекращению договорных отношений, ее правовые последствия наступили только с государственной регистрации погашении записи о государственной регистрации аренды в качестве ограничения (обременения) права в отношении спорного земельного участка, о котором обществу стало известно из выписки ЕГРН.

Применительно к положениям статей 167, 450.1 ГК РФ о последствиях недействительности сделки, признания недействительным одностороннего отказа от договора, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об удовлетворении требований истца путем применения таких последствий, как восстановление записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030105:1752 площадью 2034 кв.м., расположенного в г. Артеме ул. Кирова, 11-а, арендой ООО «Эльвира».

Судебная коллегия отмечает, что указывая в ответном письме от 04.03.2020 (вх. 2525) о невозможности признания прекращения договора от 25.04.2017 на основании одностороннего отказа от договора в письме администрации от 14.02.2020, общество по существу также проявляло последовательную заинтересованность в сохранении арендных отношений по спорному земельному участку на максимально продолжительное время в пределах имеющихся у него правовых возможностей, для целей завершения строительства расположенного на нем объекта.

Применительно к доводам администрации о предоставлении обществу достаточной возможности по завершению реконструкции объекта «реконструкция и расширение торгового центра» на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030105:1752, судом первой инстанции обоснованно учтены обстоятельства, объективно затруднившие данное завершение, связанные именно с действиями администрации.

Так, Администрацией г. Артема в 1995 году предоставлен ООО «Эльвира» земельный участок площадью 270 кв.м. для строительства 23 торговых киосков в районе городского рынка сроком на 10 лет, при этом в дальнейшем в 1996 году дополнительно отведено 95 кв.м. сроком на 10 лет и 800 кв.м. на 3 года.

В 1998 году подписан акт ввода в эксплуатацию торговых рядов, в дальнейшем Постановлениями Администрации г. Артема №521 от 08.08.2000 и №520 от 08.08.2000 дано разрешение на производство реконструкции торговых рядов и торгового павильона.

Договор аренды на земельный участок площадью 2024 кв.м. для реконструкции торговых рядов подписан в 2003 году, с дальнейшим утверждением градостроительного плана и проект по реконструкции торговых рядов в Торговый центр с мостовым переходом, для чего был выделен дополнительный земельный участок и заключен договор аренды на з/у площадью 2034 кв.м. сроком на 3 года.

Положительное заключение отдела вневедомственной государственной экспертизы по строительству торгового центра получено в 2006 году, с выдачей разрешения на строительство здания и мостового перехода, на основании которых общество приступило к строительству 1-й очереди - Торгового центра.

При этом, в 2007 году третьим лицом - ООО «Артемовский рынок» подано исковое заявление об оспаривании договора аренды земельного участка площадью 2024 кв.м., решением суда от 25.05.2009 по делу А51-11229/2007 в иске было отказано.

В 2008 году Департаментом градостроительства ПК отменено положительное заключение проведенной экспертизы, в связи с чем строительство было приостановлено, изготовлен технический паспорт на объект незавершенного строительства готовностью 26 %, зарегистрировано право собственности на данный объект.

Указанное постановление Департамента градостроительства ПК по иску ООО «Эльвира» признано незаконным в рамках дела №А51-6354/2008.

В свою очередь, Администрация г.Артема постановлением от 29.10.2008 №1063-па отменила разрешение на строительство № 18/06. Решением суда по делу №А51-4348/2009 удовлетворены требования ООО «Эльвира» о признании незаконным данного постановления.

В 2008 третье лицо ООО «Исток» обратилось с иском о сносе возведенного ООО «Эльвира» здания. Решением суда по делу №А51-11207/2008 в иске было отказано.

Иск ООО «Артемовский городской рынок» об обязании освободить земельный участок, решением суда от 02.08.2010 по делу №А51-12549/2009 оставлен без удовлетворения.

ООО «Артемовский городской рынок» в иске об устранении препятствий в пользовании земельным участком решением суда по делу №А51-12538/2010 отказано, равно как в требованиях об истребовании земельного участка решением суда по делу №А51-19381/2010, в иске о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительством решением суда по делу №А51- 18985/2010 также отказано.

Несмотря на удовлетворение иска к Администрации г. Артема об отмене разрешения на строительство, Администрация не продлевала разрешение на строительство № 18/06, в связи с чем ООО «Эльвира» обратилось с иском о признании данных действий администрации незаконными, который удовлетворен решением суда №А51- 5599/2010.

В тоже время, в период совершения отмеченных действий, объективно затрудняющих ведение строительных работ, закончился срок действия первичного договора аренды земельного участка площадью 2034 кв.м., который Администрация г.Артема отказалась продлить. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «Эльвира» с иском о продлении договора аренды, который удовлетворен решением суда по делу №А51-40131/2013.

При этом, в период рассмотрения данного спора общество было привлечено к административной ответственности за использование указанного земельного участка без договора аренды, однако решением суда по делу №А51-19937/14 решение о привлечении к административной ответственности признано незаконным.

В рамках рассмотрения дел №№А51-4213/2015, А51-25271/2014, А51-16157/2011 признаны незаконными отказы Администрации г.Артема в продлении разрешения на строительство на мостовой переход и на здание.

В 2015 г. Администрация г.Артема обратилась с иском об обязании произвести демонтаж части объекта незавершенного строительства, решением суда по делу №А51-3846/2015 в иске отказано.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обосновано принято во внимание, что в период с 2007 по 2016 год ООО «Эльвира» в связи с действиями администрации и третьих лиц, было поставлено в ситуацию фактического лишения возможности ведения каких-либо строительных работ на объекте.

При этом, в мае 2019 года Администрация г. Артема также обращалась к обществу с иском об освобождении части земельного участка в связи с установлением на нем в 2017 году публичного сервитута, при этом производство по делу №А51-7371/2019 прекращено в связи с отказом истца от иска.

В свою очередь, постановление об установлении публичного сервитута на части земельного участка, находящегося у ООО «Эльвира» в аренде, было обжаловано и признано судом незаконным решением суда по делу №А51-13709/2019, однако сведений о снятии указанного ограничения в данных ЕГРН к текущему моменту не имеется.

Также судом первой инстанции учтены итоги рассмотрения иска администрации о сносе забора, ограждающего строительную площадку и освобождении части земельного участка, в удовлетворении которого решением суда по делу №А51-16718/2019 отказано, обстоятельство разделения многоконтурного земельного участка площадью 2034 кв.м. кадастровый номер 25:27:030105:1752, в мае 2014 года на два участка площадью 1756 кв.м. (кадастровый номер 25:27:000000:8364) и площадью 278 кв.м. (кадастровый номер 25:27:000000:8365), которые были поставлены на временный кадастровый учет. Срок постановки временных участков истек 22.05.2019, однако, администрация не снимала их с кадастрового учета, затрудняя формирование земельного участка и передачи в аренду под окончание строительства торгового центра с парковкой.

Совокупность приведенных обстоятельств привело суд первой инстанции к обоснованному учету, что несоблюдение сроков окончания строительства на спорном земельном участке сложилось по не зависящим от истца причинам, в силу которых цель предоставления земельного участка не была своевременно реализована истцом.

Выводы арбитражного суда первой инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям, поскольку доводы апеллянта основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке установленных судом первой инстанции обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.05.2022 по делу №А51-2864/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына