Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек» (далее – ООО «Шкипер Гек», истец) обратилось с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Хозяйственное управление администрации края» (далее – Учреждение) с требованием о взыскании стоимости текущего ремонта помещений 671 484 рублей (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Инспекция регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – Инспекция). Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2017 в порядке статьи 46 АПК РФ изменен процессуальный статус третьего лица на соответчика.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Шкипер Гек» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает, что решение суда первой инстанции вынесено в нарушение статей 401, 622. 393 , 15 ГК РФ, согласно которым арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в данном случае - невыполнением текущего ремонта арендованных помещений. По мнению апеллянта, отказывая в иске, суд первой инстанции необоснованно указал, что истец не доказал наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими недостатками арендованных помещений. Полагает необоснованным вывод суда о том, что после истечения срока службы покрытие стен и пола подлежало обязательной замене, то есть у арендодателя возникла обязанность обязательного проведения капитального ремонта по полной замене паркета или обоев.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 жалоба ООО «Шкипер Гек» принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 20.09.2018.

Через канцелярию суда от Инспекции поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители ГБУ «Хозяйственное управление Администрации края», Инспекции на доводы апелляционной жалобы возражали. Решение Арбитражного суда Приморского края просили оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.12.2006 серия 25-АА №818330 ООО «Шкипер Гек» на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 1 085 кв.м. в здании (лит.А), номера на поэтажном плане: 2-5, 7-12, 15-19, 2-5, 7-12, 15-19, этажи: 4, 8, расположенном по адресу: <...>, о чем в ЕГРН сделана 21.12.2006 сделана запись №25-25-01/212/2006-187.

С сентября 2008 года по февраль 2016 года между ООО «Шкипер Гек» (арендодатель), ГБУ «Хозяйственное управление Администрации края» (арендатор) и Инспекцией регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (пользователь) заключены следующие договоры аренды: №№0106-08/08/155 от 09.09.2008 со сроком аренды с 01.06.08 по 31.12.08; №0101-09/08 от 30.12.2008 со сроком аренды с 01.01.09 по 25.12.2009; №0101-10/08/50 от 01.01.2010 со сроком аренды с 01.01.10 по 25.12.2010; №0101-111/08/50/21 от 01.11.2011 со сроком аренды с 01.01.2011 по 30.12.2011; №0101-12/08 от 14.02.2012 со сроком аренды с 01.01.2012 по 31.12.2012; №010113/8 от 01.01.2013 со сроком аренды с 01.01.2013 по 28.02.2013; №0103-13/8/49 от 01.03.2013 со сроком аренды с 01.03.2013 по 31.12.2013; №0101-14/8-237 от 23.12.2013 со сроком аренды с 02.01.2014 по 31.12.2014; №0201-15/8-147 от 02.01.2015 со сроком аренды с 02.01.2015 по 31.12.2015; №02.01 -15/8-147 от 26.02.2016 со сроком аренды с 01.01.2016 по 31.01.2016.

В соответствии с пунктом 1.1. договоров аренды нежилых помещений, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование - аренду нежилые помещения №№ 5, 9 общей площадью 147,2 кв.м, расположенные в административном здании по адресу: <...>, на 8-м этаже (согласно прилагаемому плану 8-го этажа из технического паспорта на здание) для использования пользователем - инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, для использования под офис.

Помещения передавались арендатору по актам приема-передачи, в которых отражена характеристика и состояние арендуемых помещений

В соответствии с пунктом 2.2.7 договоров на арендатора и пользователя помещений была возложена обязанность в случае необходимости производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений.

В силу пункта 2.2.12. договоров в случае оставления арендатором или пользователем помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, соответствующем состоянию помещения при получении его в аренду с учетом естественного износа.

Согласно пояснениям истца, арендные отношения между сторонами длились на протяжении более чем семи лет. В феврале 2016 года пользователь освободил арендуемые помещения, однако арендатор не передал арендодателю нежилые помещения по акту приема – передачи.

Письмом №164 от 28.01.2016 арендодатель предложил арендаторам на основании пунктов 2.2.7, 2.2.17 договоров аренды произвести за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений, однако указанное письмо оставлено ответчиками без ответа.

С целью определения видов, объемов и стоимости работ по текущему ремонту арендуемых помещений, истец обратился в ООО «НИЦ Стройэкспертиза». Согласно экспертному заключению, в период аренды на ограждающих конструкциях помещений (полах, потолках, стенах) появились дефекты. Учитывая рекомендации приложения №3, согласно которым срок службы обоев и окрашенных поверхностей составляет 5 лет, эксперт указал на необходимость выполнения следующих видов ремонтных работ: демонтаж проводки и кабель-каналов в помещениях №5 и №9; ремонт полов в помещениях №5 и №9 в виде полной замены плит ламината; ремонт стен в помещениях №5 и №9, включающий заделку трещин, замену обоев в помещениях №5 и №9;ремонт потолков в помещении №9, включающий замену поврежденных потолочных плит.

Стоимость ремонтных работ на основании локального сметного расчета, оформленного ООО НИЦ «Стройэкспертиза» составила в размере 674 484 руб.

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию №174 от 27.09.2016 и экспертное заключение ООО «НИЦ Стройэкспертиза» с требованием о возмещении расходов, направленных на проведение ремонтных работ в помещениях с целью устранения недостатков, возникших в период аренды ответчиком. Однако указанная претензия оставлена последним без удовлетворения.

Отказ ответчиков от удовлетворения требования ООО «Шкипер Гек» о возмещении стоимости текущего ремонта, явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционный суд счел решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть). В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По правилам статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 №18-КГ15-237, от 30.05.2016 №41-КГ16-7, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12.10.2015 №25-П).

Таким образом, в предмет доказывания входит определение состояния спорного объекта аренды в момент его передачи арендатору, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате, стоимость восстановительного ремонта, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками. В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на экспертное заключение, оформленное ООО «НИЦ Стройэкспертиза», дефектовочную ведомость, локальный сметный расчет №1.

Как следует из пояснений Инспекции, 29.12.2015 арендатором и пользователем был произведен осмотр нежилых помещений №5 (83,5 кв.м) и №9 (63,7 кв.м), расположенных на 8-м этаже административного здания по пр.Красного Знамени, д.3, в ходе которого установлено, что арендуемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа, в помещении №5 частично были повреждены: ламинированные паркетные полы, плинтус, стыковочный молдинг, порог, обои, окрасочное покрытие оконных откосов; в помещении №9: ламинированные паркетные полы, плинтус, стыковочный молдинг, порог, обои, окрасочное покрытие оконных откосов. Система отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования находятся в исправном состоянии. Для улучшения использования помещений произведено устройство проводки по стенам в кабель-каналах.

Судом первой инстанции по ходатайству Учреждения была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которое поручено экспертам КГАУ «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Приморского края» ФИО3 и ФИО4.

Согласно заключению экспертов, к числу дефектов, возникших по вине пользователя относятся: локальные участки с повреждениями лицевой (рабочей) пласти ламинированного напольного покрытия и повреждение стыковочного молдинга в помещениях №5, №9 (указанные повреждения вызваны механическим воздействием роликов офисных кресел), а также локальные участки загрязнений и потертостей поверхности стен в помещениях №5, №9 (вызваны осуществлением трудовой деятельности, связанной со спецификацией работы пользователя помещений).

По остальным дефектам эксперт указал, что они являются либо следствием нормального износа имущества, либо возникли не по вине пользователя, либо вызваны деформациями конструкций железобетонного каркаса здания (трещины в стенах и перегородках).

Оценив представленное в материалы дела заключение экспертов, оформленное КГАУ «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Приморского края» в порядке статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности; выполнено экспертами, имеющие высшее техническое образование и квалификацию инженера по специальности «Промышленное и гражданское образование».

Как следует из материалов дела, в спорных помещениях с момента постройки здания уложен паркет «PERGO - PERGO ORIGINAL 33 класса РО 028602-8В-элегантный 3-х полосный дуб» и «PERGO РО 021502-8В-элегантный дуб блочный». Согласно информации, размещенной на сайте одного из дистрибьюторов компании Pergo в России, ламинат - Pergo 33 класса можно использовать в коммерческих помещениях с интенсивной нагрузкой. Срок службы пола в коммерческих помещениях может достигать 5-6 лет. Учитывая тот факт, что административное здание, расположенное по адресу: <...> введено в эксплуатацию в 2006 году, срок службы покрытия пола из ламинат-паркета данной торговой марки на момент проведения экспертного исследования истек.

Срок службы обоев и окрашенных поверхностей согласно экспертному заключению составляет 5 лет. Учитывая, что арендные отношения с ответчиками длились на протяжении семи лет, покрытие стен в любом случае подлежало замене, что не является текущим ремонтом помещения.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

К повреждениям, вызванным естественным износом относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности.

Как следует из материалов дела, спорные помещения были переданы в аренду по договорам аренды за период с сентября 2008 года по февраль 2016 года. По окончании срока аренды, установленного первоначальным договором, между сторонами подписывались акты приема передачи нежилых помещений о возврате арендованного имущества арендодателю. Однако в дальнейшем указанные договоры перезаключались на новый срок, согласно которым помещения были вновь переданы арендатору.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что фактически спорные помещения из владения арендатора, с учетом передачи их в пользование Инспекции, не выбывали, акты приема-передачи носили формальный характер, в действительности имело место непрерывное использование помещений на протяжении семи лет. В представленных истцом актах приема – передачи спорных помещений отражены характеристики арендуемых помещений, однако физический износ стен и полов не указан, в связи с чем, определить состояние стен и полов на момент передачи арендуемых помещений, не представляется возможным.

Следовательно, доказательств того, что причинной загрязнений и потертостей поверхности стен в помещениях №№5, 9 явилась трудовая деятельность пользователя помещения, в период пользования арендуемых помещений, именно в том объеме, который установлен экспертным заключением, истец в нарушении ст. 65 АПК РФ суд не представил

В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (далее - Методика), утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 №15/1, текущий ремонт заключается в проведении работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Поскольку срок службы ламинированного паркета и обоев истек на дату прекращения арендных отношений, указанные недостатки не относятся к текущими ремонту, обязанность проведения которого арендатором установлена пунктом 2.2.7 договора аренды.

Таким образом, поскольку истец не доказал наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими недостатками, общество не вправе требовать устранения указанных недостатков, а также возмещения их стоимости, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендатор при прекращении договора аренды вернул арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил, отклоняется апелляционным судом, поскольку акты приема-передачи не содержат конкретных сведений о состоянии стен и полов на момент передачи арендуемых помещений. Каких-либо актов, подтверждающих возврат спорных помещений арендодателю с техническими характеристиками состояния помещений, свидетельствующих о возникновении недостатков по вине ответчиков, причинении арендатором и пользователем убытков арендодателю, материалы дела не содержат.

Доводы жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции относительно наличия на стороне истца обязанности по проведению капитального ремонта, не принимается судом ввиду того, что цель капитального ремонта – восстановление, замена изношенных конструкций, в то время как цель текущего ремонта - поддержание соответствующих параметров. В этой связи, суд первой инстанции обоснованно признал, что истечение срока службы ламинированного паркета и обоев относится к капитальному ремонту, обязанность проведения которого возлагается на арендодателя.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда первой инстанции оценке представленных доказательств, не подтверждаются исследованными судами обеих инстанций материалами дела, в связи с чем не могут повлечь отмену либо изменение судебного акта. Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Таким образом, судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что доводы заявителя были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2018 по делу №А51-29672/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына