Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Владимир 1»: ФИО1 (по доверенности от 24.11.2016, сроком действия на 1 год, паспорт); генеральный директор ФИО2 (на основании выписки из ЕГРЮЛ от 12.09.2017, паспорт);

ООО «Бенетон» - не явилось;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Владимир 1» (далее – истец, ООО «Владимир 1») обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Бенетон» (далее – ответчик, ООО «Бенетон») 700 000 рублей задолженности по оплате вознаграждения за оказанные ответчику услуги по договору ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО «Владимир 1» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы и дополнений к ней указывает, что в соответствии с п. 2.5 договора № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015 истец имеет безоговорочное право на получение вознаграждения в размере, предусмотренном п. 4.2 договора, поскольку результат выполнения истцом услуги закончился заключением договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Таким образом, вознаграждение истца должно составлять 700 000 рублей.

Отмечает, что правоотношения сторон, связанные с оказанием услуг по продаже объекта недвижимости действительно возникли в июле 2015 года, однако впоследствии были продлены путем заключения договора ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, поскольку первоначальный договор от 21.07.2017 не предусматривал условий о пролангации. Указанное обстоятельство свидетельствует о длительности правоотношений между сторонами. При этом на всем протяжении действия договоров от 21.07.2015 и от 24.12.2015, а также после окончания срока их действия истцом оказывались ответчику услуги по поиску покупателей и продаже спорного объекта. Окончание услуг закончилось продажей объекта недвижимости в рамках шестимесячного срока после окончания договора. Продажа является результатом деятельности истца и подлежит оплате на основании п. 4.3 договора № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015.

Возражая по доводам апелляционной жалобы, ООО «Бенетон» в отзыве на жалобу указывает, что поскольку исковые требования истца были основаны на договоре ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, а фактически все действия истца по оказанию услуги осуществлялись в рамках договора ответственного обслуживания № 15-07-212/пр-кв от 21.07.2017, основания для удовлетворения требований, с учетом их формулировки по тексту искового заявления, отсутствуют.

В судебном заседании представители ООО «Владимир 1» доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали, решение суда первой инстанции просили отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Бенетон», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя ответчика.

ООО «Владимир 1» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: скриншот личного профиля ООО «Владимир 1» на интернет-сайте FarPost, скриншот ответа от FarPost, скриншот с видео-канала Агентства Недвижимости «Владимир» на информационном интернет-ресурсе YouTube, скриншот с данными подателя объявления на FarPost, скриншот с датой размещения объявления на FarPost, скриншот со страницы Агентства Недвижимости «Владимир» на Facebook, Агентства Недвижимости «Владимир» на Odnoklassniki, Агентства Недвижимости «Владимир» на Vkontakte, договор ответственного обслуживания № 15-07-212/пр-кв от 21.07.2015, скриншот с Авито, скриншоты с электронной почты ФИО2 (vladimir@vadimir-1.ru), скриншот с экрана мобильного телефона, подтверждающий переписку с контактным лицом ответчика ФИО3, информация об оказанных услугах связи за период с 25.07.2016 по 25.07.2016 по сетевому ресурсу 79147087144, распечатка с экрана мобильного телефона от 22.07.2016, стенограммы телефонного разговора между директором ООО «Владимир – 1» ФИО2 и генеральным директором ООО «ЭкоСфера» ФИО4.

ООО «Бенетон» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела пояснений генерального директора ООО «ЭкоСфера» ФИО4 исх. № 271 от 11.09.2017 и решения № 1 от 14.01.2013 единственного учредителя ООО «ЭкоСфера».

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

При рассмотрении заявленных ходатайств коллегией принято во внимание, что указанные документы направлены на подтверждение обстоятельств, которые были недостаточно исследованы судом первой инстанции и необходимы для вынесения судебного акта, однако имеют существенное значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта, в связи с чемсуд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: ходатайства о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить, приобщить к материалам дела поименованные выше документы, за исключением скриншота с экрана мобильного телефона, подтверждающий переписку с контактным лицом ответчика ФИО3, поскольку указанное доказательство имеется в материалах дела.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что 21.07.2015 между ООО «Бенетон» (Заказчик) и ООО «Владимир 1» (Исполнитель) заключен договор ответственного обслуживания № 15-07-212/пр-кв, в соответствии с предметом которого, на время действия Договора Заказчик передает Исполнителю эксклюзивные права относительно объектов недвижимости:

- Здание - приморская экспериментальная база, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - цокольный этаж), общая площадь 427,1 кв. м, ИНВ № 05:414:001:002955090, лит.2, адрес: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную территорию, общая площадь 233 кв.м, адрес: ориентир: здание - приморская экспериментальная база, адрес ориентира: <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

В соответствии с п. 2.5 указанного договора стороны достигли взаимного соглашения о том, что в случае заключения основанного договора между заказчиком и третьим лицом во время действия договора исполнитель имеет безоговорочное право на получение вознаграждения в размере, предусмотренном п. 4.2. договора.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер вознаграждения исполнителя по договору составляет 10 % от конечной продажной цены объекта в случае подписания основного договора в течение 45 дней с момента подписания настоящего договора. Размер вознаграждения исполнителя по договору по истечении 45 дней с момента подписания настоящего договора составляет 6 % от конечной продажной цены объекта.

Пунктом 6.1. договора установлено, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.12.2015, кроме случаев, когда исполнитель исполнит взятое на себя обязательство по договору досрочно. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения заказчиком взятых на себя по договору обязательств об оплате услуг исполнителя, договор действует до полного расчета заказчика с исполнителем.

Поскольку срок действия указанного договора закончился, а спорный объект не был реализован, 24.12.2015 между ООО «Бенетон» (Заказчик) и ООО «Владимир 1» (Исполнитель) заключен новый договор ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, в соответствии с предметом которого, на время действия Договора Заказчик передает Исполнителю эксклюзивные права относительно объектов недвижимости:

Согласно пункту 2.5. данного договора, стороны достигли взаимного соглашения о том, что в случае заключения Основного договора между Заказчиком и Третьим лицом во время действия Договора Исполнитель имеет безоговорочное право на получение вознаграждения в размере, предусмотренном п.4.2. Договора.

Размер вознаграждения исполнителя по договору составляет 10 % от конечной продажной цены объекта, но не менее 500 000 рублей (п. 4.2. договора).

При этом в соответствии с п. 2.4 договора стороны достигли взаимного соглашения по поводу начальной стоимости объекта, которая будет объявляться исполнителем при проведении переговоров с третьими лицами, в том числе в средствах массовой информации – 7 000 000 рублей.

Согласно п. 4.1. указанного договора со дня подписания заказчиком и третьим лицом Основного договора исполнитель считается таким, что должным образом исполнил свои обязанности по договору и имеет неоспоримое право на получение вознаграждения.

Пунктом 4.3. договора от 24.12.2015 установлено, что заказчик извещен, что в случае перехода права собственности на объект в течение 6 месяцев после расторжения настоящего договора и (или) прекращения его действия, это будет считаться результатом работы исполнителя и исполнитель имеет право на вознаграждение, указанное в п. 4.2 договора, заказчик обязуется ему его выплатить в полном объеме.

В соответствии с п. 4.4. договора в случае если заказчик заключил основной договор, и при это уклоняется от подписания акта приема-передачи услуг, вознаграждение в сумме, определенной п.. 4.2 договора, подлежит уплате исполнителю в течение 3 (трех) банковских дней с момента предоставления исполнителем соответствующего платежного требования.

В соответствии с п. 6.1. договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 01.06.2016, кроме случая, когда исполнитель исполнит взятое на себя по договору обязательство досрочно. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения заказчиком взятых на себя по договору обязательств об оплате услуг исполнителя, договор действует до полного расчета заказчика и исполнителя.

Истец, ссылаясь на выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2016 № 90-26101094 и № 90-26101222, согласно которым право собственности на указанные выше объекты с 22.09.2016 зарегистрировано за ООО «ЭкоСфера» на основании договора купли-продажи от 07.09.2016, указывает на то, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате вознаграждения в размере 700 000 руб.

В связи с не получением вознаграждения, истец направил в адрес ответчика претензию от 25.10.2016 с предложением о выплате вознаграждения в размере 700 000 руб., от ответа на которую ответчик уклонился.

Отсутствие оплаты вознаграждения, предусмотренного договором ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказано исполнение своих обязательств в рамках договора № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предъявления требования о выплате вознаграждения за услуги, предусмотренные указанным договором. Представленные истцом доказательства исполнения услуг суд соотнес с договором от 21.07.2015.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзывах на нее, суд апелляционной инстанции находит судебный акт подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

По своей правовой природе договор № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015 ответственного обслуживания является договором возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

При этом по эксклюзивному договору с агентством недвижимости (риэлетором) клиент (физическое или юридическое лицо) поручает профессиональному участнику рынка недвижимости (агентству, риэлтору) осуществить продажу конкретного недвижимого имущества (квартиры, нежилого помещения) по определенной цене и в установленный срок. При этом понятие эксклюзивности предполагает, что продавец недвижимого имущества не вправе обратиться к какому-либо другому посреднику с целью продажи этого имущества или осуществить продажу недвижимости самостоятельно.

В силу статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

По смыслу статей 779, 781 ГК РФ исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении перечисленных в договоре действий или осуществлении определенной деятельности, что является основанием оплаты выполненных работ.

Таким образом, по правилам статьи 65 АПК РФ, предъявляя требование о взыскании с заказчика стоимости оказанных услуг, истец должен доказать факт оказания услуг.

Как следует из материалов дела исковые требования истцом заявлены из договора ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015.

Между тем, фактически правоотношения сторон по оказанию услуг по продаже спорного объекта возникли ранее, что подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции договором ответственного обслуживания № 15-07-212/пр-кв от 21.07.2015.

Поскольку в мотивировочной части судебного акта суд первой инстанции сослался на договор ответственного обслуживания № 15-07-212/пр-кв от 21.07.2015, судебная коллегия сочла необходимым приобщить данный документ к материалам дела и дать ему оценку.

Указанными договорами предусмотрены идентичные обязанности исполнителя, поименованные в п. 3.1 договоров, а именно, исполнитель обязуется: проводить переговоры с третьими лицами исключительно в интересах заказчика; информировать заказчика обо всех предложениях, которые поступили от третьих лиц о заключении основного договора; исходя из концепции наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, осуществить рекламно-маркетинговые работы с использованием средств, имеющихся в распоряжении исполнителя; предоставить заказчику рекомендации по улучшению состояния объекта с целью повышения его привлекательности для третьих лиц; проводить просмотры объекта третьими лицами; организовывать трехсторонние встречи между заказчиком, исполнителем и третьими лицами для переговоров и уточнения условий основного договора, в ходе которых исполнителем, в случае необходимости ведется протокол переговоров; привлекать к сотрудничеству и поощрять профессиональных посредников для реализации объекта в интересах Заказчика; в течение трех рабочих дней с момента получения исполнителем письменного требования предоставить заказчику письменный отчет об исполнении взятых на себя обязательств по договору: должным образом выполнить другие условия договора.

Договор ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015 свидетельствует о достигнутой сторонами договоренности о продлении отношений по оказанию услуг по продаже указанного в нем объекта недвижимости.

В подтверждение факта оказания услуг истец в суде первой инстанции сослался на наличие размещенных в сети «Интернет» объявлений о продаже спорного здания от 20.07.2015 и 30.07.2015, а также отчет о проведенной работе по реализации здания по состоянию на 21.08.2015, в соответствии с которым исполнителем разработан маркетинговый план продажи объекта, размещена информация на 3 сайтах, в социальных сетях, проведены личные переговоры и осуществлена рассылка информации о привлечении к совместной продаже более 100 профессиональным риэлторам Приморского края, сделана презентация объекта, изготовлен и произведен монтаж специального баннера на фасаде здания, информация о продаже размещена на закрытой площадке СПП (система партнерских продаж), изготовлен видеоролик, который размещен на канале YouTube, видео-презентация также размещена в социальных сетях.

Коллегия принимает во внимание, что указанные объявления размещены, мероприятия проведены и отчет представлен до заключения договора, являющегося основанием настоящего иска, однако с учетом установленного факта продления договором от 24.12.2015 № 15-12-241/пр-кв эксклюзивных правоотношений, возникших между сторонами в июле 2015 года, приходит к выводу об относимости указанных доказательств к рассматриваемому предмету спора, поскольку деятельность риэлтора, начавшаяся 21.07.2015, продолжившаяся в рамках договора от 24.12.2015, не прерывалась и завершающим результатом ведения деятельности явилась продажа спорного объекта.

В частности, объявления о продаже спорного объекта, размещенные истцом на сайтах в сети «Интернет» FarPost, Avito, YouTube, размещены в июле 2015 года, впоследствии систематически (вплоть до сентября 2016 года, когда имела место продажа объекта) «поднимались» (обновлялись) в целях поддержания интереса у потенциальных покупателей (т.е. размещенная информация актуализировалась истцом).

Следовательно, указанные доказательства отвечают критерию относимости и допустимости применительно к предмету настоящего спора.

Кроме того, из представленной в материалы дела в суд первой инстанции переписки за июль 2016 года в виде скриншотов с экрана мобильного телефона с контактным лицом ООО «Бенетон» ФИО3 (т. 1, л.д. 91-94), коллегией также усматривается факт продолжения деятельности по поиску потенциальных покупателей.

Так, согласно представленной в суд апелляционной инстанции переписки (в виде скриншотов с мобильного телефона) с контактным лицом ООО «Бенетон» ФИО3 истцом у ответчика в июле 2016 уточнялись характеристики объекта (в том числе: электрическая мощность объекта, вопросы, связанные с эксплуатацией электрокотла), назначение радом расположенных объектов, иные технические вопросы связанные с обслуживанием здания и т.д. с целью предоставления этой информации потенциальному покупателю. Из указанной переписки усматривается возможность соотнести объект, предлагаемый к продаже, с объектом, в отношении которого заключен договор.

Из дополнительно приобщенных к материалам дела в суде апелляционной инстанции документов усматривается, что в течение срока действия договора (до 01.06.2016), а также по его окончании вплоть до продажи объекта в сентябре 2016 ООО «Владимир 1» фактически оказывало услуги по поиску потенциальных покупателей спорного объекта и ведению переговоров по поводу предстоящей продажи объекта.

Кроме того, скриншоты электронной переписки, приобщенные к материалам дела в суде апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что общество «Владимир 1» в лице директора ФИО2 в июле 2016 года вело электронную переписку с представителем ООО «ЭкоСфера» ФИО4 по адресу электронной почты ООО «ЭкоСфера» ecosfera.1td@mail.ru, именно о продаже спорного объекта. Из указанной переписки следует, что истец предоставляет подробную информацию о технических характеристиках спорного объекта, его назначении, и вопросах, связанных с его эксплуатацией, высылает запрошенные представителем ООО «ЭкоСфера» электронные копии документов в отношении указанного объекта.

ООО «Владимир 1» также вело телефонные переговоры с ООО «ЭкоСфера» по телефону, указанному им самим в качестве контактного, что подтверждается общедоступными сведениями «Справочник организаций России AskTel», а также переписку с использованием мобильного телефона.

ООО «ЭкоСфера» в дальнейшем приобрело спорный объект, что опровергает представленные в материалы дела ответчиком пояснения, полученные от генерального директора ООО «ЭкоСфера» ФИО4, согласно которым о продаже спорного недвижимого имущества она узнала в августе 2016 года от генерального директора ООО «Бенетон» ФИО5.

Кроме того, учитывая положения п. 2.5 договора ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015, в соответствии с которым в случае заключения основного договора между заказчиком и третьим лицом во время действия договора исполнитель имеет безоговорочное право на получение вознаграждения, то обстоятельство, откуда покупатель узнал о продаже спорного объекта, правового значения не имеет.

Таким образом, обстоятельствами дела подтверждается факт оказания услуг именно ООО «Владимир 1», которые привели к имеющему для заказчика положительному результату.

Принимая во внимание, что указанный договор в соответствии с п. 6.1 действует до 01.06.2016, а спорный объект продан 07.09.2016 (дата заключения договора купли-продажи спорного объекта) и переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 22.09.2016, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая положения п. 4.3. договора, истец, оказав предусмотренные договором услуги, которые привели к продаже спорного объекта в течение шести месяцев после окончания срока действия договора, имеет право на получение вознаграждения, установленного п. 4.2. договора.

В соответствии с указанным пунктом размер вознаграждения исполнителя по договору составляет 10 % (десять процентов) от конечной продажной цены объекта, но не менее 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Таким образом, вознаграждение исполнителя должно быть рассчитано в соответствии с условиями договора, исходя из конечной продажной цены.

Поскольку объект был реализован по цене 1 750 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от 07.09.2016, заключенным между ООО «Бенетон» и ООО «ЭкоСфера», истец имеет право на получение вознаграждения в сумме 500 000 рублей, установленной договором.

Доводы истца о том, что имущество продано по значительно заниженной цене правового значения для целей разрешения настоящего спора не имеют, поскольку согласно представленной в материалы дела Управлением Росреестра по Приморскому краю копии договора купли-продажи от 07.09.2016 объект продан за 1 750 000 руб. Соответственно размер вознаграждения должен быть рассчитан исходя из указанной цены. О фальсификации договора купли-продажи по мотиву несоответствия указанной в нем цены не заявлено, договор по мотиву наличия пороков оформления сделки в установленном законом порядке не оспорен и не признан недействительным.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «Владимир 1» подлежат частичном удовлетворению в сумме 500 000 рублей, в остальной части иска требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.06.2017 по делу №А51-30497/2016 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бенетон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владимир 1» 500 000 (пятьсот тысяч) рублей задолженности по оплате вознаграждения по договору ответственного обслуживания № 15-12-241/пр-кв от 24.12.2015.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бенетон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владимир 1» 14 286 (четырнадцать тысяч двести восемьдесят шесть) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, из которых 12 143 рубля по иску и 2 143 рубля по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

ФИО6

Судьи

С.В. Гуцалюк

ФИО7