Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр»,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, об обязании заключить договор,

при участии:

от истца: адвокат Гуров Д.Е., по доверенности от 02.02.2021,

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 25.12.2020,

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология.» (далее – истец ООО «МАГ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г.Владивостока), в котором просило с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №337-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив пункт 3.1 договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключению эксперта от 18.11.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», составленного ООО «Геолого-геодезический центр», цена продажи арендуемого имущества составляет 1 960 000 рублей без учета НДС»;

- обязать ответчика заключить с договор №337-ППВ с условием о рассрочке.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 05.03.2020, от 02.06.2020 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), ООО «Аналитик-Центр».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, предложенная Управлением, была установлена отчетом от 10.06.2019 №1963/19, который, в свою очередь, экспертным заключением от 19.06.2019 №34/140619/10-07 был признан соответствующим действующему законодательству. Полагает, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем исковые требования являются необоснованными.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.04.2021.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 28.04.2021 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:020003:689, площадью 52,1 кв.м, этаж: подвал, находящееся в здании по адресу: <...>, пом. II (далее – спорный объект) принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток (запись о государственной регистрации права №25-1/00-153/2003-137 от 17.12.2003) и находится в аренде у ООО «МАГ» на основании договора аренды №01-02186-003-Н-АР-6973-00 от 05.11.2013 (запись о государственной права аренды №25-25-01/204/2013-897 от 25.12.2013).

Письмом от 29.01.2019 №712/20 УМС г.Владивостока уведомило истца о том, что ООО «МАГ» признано соответствующим условиям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), и имеющим преимущественное право на приобретение спорного помещения.

Уведомлением от 13.12.2019 №19/3648 МКУ «АПМЗН» предложило истцу реализовать свое преимущественное право на приобретение спорного помещения, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку, приложив три проекта договора купли-продажи под номером 337-ППВ (с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях и с условием единовременной оплаты стоимости арендованного имущества).

Пунктом 3.1 проекта договора №337-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке установлено, что согласно отчету об оценке недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г. Владивостока от 10.06.2019 №1514/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи спорного объекта составляет 3 145 000 рублей (без учета НДС).

Письмом исх.№1 от 29.01.2020 ООО «МАГ» сообщило МКУ «АПМЗН» о том, что предложение о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения рассмотрено, ООО «МАГ» выражает сове желание о реализации принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора, однако считает установленную цену в размере 3 145 000 рублей без учета НДС завышенной и не соответствующей реальной рыночной стоимости, в связи с чем направило протокол разногласий к договору №337-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 29.01.2020, в котором пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Согласно Отчету №20-01.103 от 27.01.2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости», составленного независимым оценщиком - ООО «Центр развития инвестиций», распоряжения УМС г. Владивостока от 10.06.2019 №1514/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» цена продажи арендуемого имущества составляет 2 223 000 рублей».

Письмом №20/303 от 03.02.2020 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются относительно цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия такого решения, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судебной коллегией установлено и сторонами не оспаривается, что с заявлением о реализации преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «МАГ» обратилось в УМС г.Владивостока 29.01.2020.

Однако из представленного истцом отчета №20-01.103 от 28.01.2020, произведенного ООО «Центр развития инвестиций», и представленного ответчиком отчета №1539/17 от 10.06.2019, произведенного ООО «Аналитик-Центр», усматривается, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества была произведена не на указную дату, а на 17.12.2018 и на 16.01.2019 соответственно.

Следовательно, указанные отчеты правомерно не были приняты судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу для целей заключения договора в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что отчет от 10.06.2019 №1963/19 был признан экспертным заключением от 19.06.2019 №34/140619/10-07 соответствующим действующему законодательству, подлежит отклонению, так как указанное экспертное заключение не опровергает тот факт, что оценка произведена на ненадлежащую дату.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В целях определения действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости судом первой инстанции определением от 23.07.2020 по ходатайству истца была назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Геолого-Геодезический Центр»– ФИО2.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения в здании (площадь 52, 1 кв. м., этаж: подвал, кадастровый номер: 25:28:020003:689), расположенного по адресу: <...>, пом. II по состоянию на 29.01.2020.

По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта от 18.11.2020, было установлено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 29.01.2020 составила 1 960 000 рублей (без учета НДС).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Повторно изучив заключение эксперта от 18.11.2020 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответ на поставленный перед экспертом вопрос. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Квалификация государственного эксперта, проводившего экспертизу (ФИО2), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела представлено не было, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия признает экспертное заключение от 18.11.2020 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорного помещения.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, предложенная истцом с учетом уточнений исковых требований, то есть в размере, установленном судебной экспертизой (1 960 000 рублей без учета НДС), является обоснованной и соответствующей положениями действующего законодательства, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Довод УМС г.Владивостока о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку спор по условию о рассрочке (порядке и сроков оплаты имущества) между сторонами отсутствует. Проект договора с условием о выкупе в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях направлен в адрес истца самим ответчиком письмом от 13.12.2019.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе УМС г.Владивостока коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2021 по делу №А51-3093/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова