Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Омега Плюс» (далее – ООО «Омега Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока, муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Думе города Владивостока

- о признании решения Думы г.Владивостока от 28.01.2021 №485 недействительным в части рыночной стоимости объекта: нежилое помещение общей площадью 164 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер: 25:28:030017:2345, расположенное по адресу: <...>, пом. II;

- о признании недостоверной рыночной стоимости объекта: нежилое помещение общей площадью 164 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер: 25:28:030017:2345, в размере 8 953 000 рублей как несоответствующую Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- об обязании УМС г.Владивостока своим распоряжением поручить МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» заключить с ООО «Омега Плюс» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164 кв.м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: <...>, пом. II, кадастровый номер: 25:28:030017:2345; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6682, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030017:2345. Общая площадь земельного участка – 1377 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, по цене 4 000 000 рублей;

- об обязании МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» подписать с ООО «Омега Плюс», договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164 кв.м, этаж: цокольный, расположенное по адресу; <...>. пом. II, кадастровый номер: 25:28:030017:2345; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6682, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030017:2345. Общая площадь земельного участка – 1377 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, по цене 4 000 000 рублей.

Впоследствии истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №355-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 164,0 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер: 25:28:030017:2345, расположенное по адресу: <...>, пом. II., и общая долевая собственность на земельный участок (25:28:030017:6682), доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения, изложив пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 363 000 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи) рублей (без учета НДС)».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2022 иск удовлетворен, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора №355-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) между ООО «Омега Плюс» и УМС г.Владивостока, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта №128-С/2021 от 10.12.2021г., подготовленному ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт», об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок), цена продажи арендуемого имущества составляет 4363000 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Принят отказ от иска в части требований к МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и Думе г.Владивостока, производство по делу в указанной части прекращено.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование своей позиции указывает, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в данном случае - УМС г.Владивостока, в связи с чем пункт 3.1 договора, предлагаемый в редакции ООО «Омега Плюс», не подлежал признанию законным и включению в договор купли-продажи. Ссылается на то, что Управлением представлены в материалы дела документы, подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, а именно: отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества №2739/20 от 21.09.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 8 472 000 рублей. По мнению апеллянта, вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо, поскольку влечет дефицит муниципального бюджета.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 апелляционная жалоба приняты к производству, судебное заседание назначено на 15.03.2022.

Через канцелярию суда от ООО «Омега Плюс» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

От Думы г.Владивостока поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Поскольку представители истца, УМС г.Владивостока по заявленному ходатайству не возражали, коллегия, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрела заявленное ходатайство и определила его удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

18.10.2017 между УМС г.Владивостока и ООО «Омега Плюс» заключен договор аренды недвижимого имущества №03-1102032-001-Н-АР-8107-00, по условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 164,0 кв.м, цокольный этаж, кадастровый номер №25:28:030017:2345, расположенное по адресу: <...>, пом. II, именуемое далее Объект, для использования в целях: «развитие физкультуры и спорта, офис».

Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия – с 17.07.2017 по 16.07.2022. По акту приёма – передачи от 18.10.2017 «Арендодатель» сдал, а «Арендатор» принял указанное недвижимое имущество.

Впоследствии ООО «Омега Плюс» обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых им помещений.

В результате рассмотрения указанного заявления уведомлением №21/192 от 05.02.2021 МКУ «АПМЗН» сообщило о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, был направлен проект договора №355-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

По условиям договора №355-ППВ купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество:

- нежилое помещение общей площадью 164 кв.м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: <...>, пом. II, кадастровый номер: 25:28:030017:2345. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 16.07.2022 - ООО «Омега Плюс»;

- доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6682, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:030017:2345. Общая площадь земельного участка - 1377 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Пунктом 1.2 договора определено, что отчуждаемое недвижимое имущество - нежилое помещение вместе с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором оно расположено (далее - Объект), является муниципальной собственностью на основании зарегистрированного права: нежилое помещение - регистрационная запись №25-25-01/2016/2006-214 от 19.12.2006; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок - регистрационная запись №25:28:030017-6682-25/001/2020-1 от 26.03.2020.

Решением Думы г.Владивостока №485 от 28.01.2021 утверждены условия приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 3.1 договора купли – продажи определено, что согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения УМС г.Владивостока приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 8 953 000 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с рыночной стоимостью, утвержденной Думой г.Владивостока, общество посчитало, что рыночная стоимость объектов недвижимости, право преимущественного выкупа которых принадлежит заявителю, необоснованно завышена, в связи с чем, ООО «Омега Плюс» 26.02.2021 был направлен протокол разногласий к договору №355-ППВ, предложив иную редакцию пункта 3.1 договора, определив итоговую рыночную стоимость выкупаемого объекта в сумме 4 000 000 рублей.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта по пункту 3.1 договора купли-продажи.

Поскольку с предложенной редакцией договора УМС г.Владивостока не согласилось, ООО «Омега Плюс» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в рамках Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке от 21.09.2020 №2739/20, подготовленным оценщиком ООО «Аналитик Центр» ФИО3, согласно которому выкупная цена спорного объекта составила с учетом НДС - 8 472 000 рублей и без учета НДС - 7 060 000 рублей.

Истец, в свою очередь, обратился к другому независимому оценщику – ФИО4, которой подготовлен отчет №493/06-21 от 18.06.2021, согласно которому стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составила 4 094 916 рублей.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом первой инстанции определением от 21.10.2021 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Арктур Эксперт» ФИО5.

По результатам проведенной оценочной экспертизы экспертом ООО «КК «Арктур Эксперт» подготовлено заключение №128-С/2021 от 10.12.2021, согласно которому установлена следующая рыночная стоимость имущества:

- нежилого помещения общей площадью 164 кв.м, назначение: нежилое помещение, этаж: цокольный, кадастровый номер: 25:28:030017:2345, адрес объекта: <...>, пом.II, составляет 3 883 000 рублей без учета НДС;

- объекта: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1377 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, кадастровый номер: 25:28:030017:6682, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером: 25:28:030017:2345, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: г.Владивосток, ул.2-я Строительная, д.12, составляет 480 000 рублей без учета НДС.

Таким образом, согласно заключению судебно-оценочной экспертизы №128-С/2021 от 10.12.2021 рыночная стоимость выкупа арендуемого имущества (помещения и доли в праве на земельный участок) составляет 4 363 000 рублей без учета НДС.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Апеллянт в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, Управление не заявляло.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору №355-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта ООО «КК «Арктур Эксперт» №128-С/2021 от 10.12.2021 в сумме 4 363 000 (без учета НДС).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может отличаться от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» от 21.09.2020 №2739/20, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона №159-ФЗ имущества обеспечивается исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2022 по делу №А51-4121/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

Е.Н. Шалаганова