Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности города Владивостока при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока – ФИО1, по доверенности № 28/1-72 от 10.01.2019 сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» - ФИО2, по доверенности от 18.06.2018 сроком действия на 1 год, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, управление, ответчик), муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 301-ППВ купли–продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, купли-продажи нежилого помещения площадью 48,60 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 4-6, 8 этаж цокольный), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 742 373 (один миллион семьсот сорок две тысячи триста семьдесят три) рубля (без учета НДС)»; об обязании УМС в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом, с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аналитик Центр».

По заявлению истца, судом первой инстанции изменено процессуальное положение МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» с ответчика на третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности города Владивостока при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 48,60 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 4-6, 8 этаж цокольный), пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 742 373 (один миллион семьсот сорок две тысячи триста семьдесят три) рубля (без учета НДС)», в удовлетворении требования об обязании УМС в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на обстоятельства взаимоотношений сторон, указывает на то, что выбранные экспертом в ходе проведения судебной экспертизы объекты-аналоги по техническим характеристикам, территориальному месторасположению, в ряде случаев целевому назначению, не соответствуют выкупаемому помещению, в силу чего судебная экспертиза не может считаться достоверным доказательством по делу.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель истца на доводы жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор от 01.03.2012 №05-00110-002-Н-АР-6692-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое далее (объект), общей площадью 48,60 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 4-6, 8 этаж цокольный) для использования в целях «бытовые услуги, торговля».

ООО «Лев-Информ» направило 28.08.2015 в адрес УМС заявление на приобретение вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159- ФЗ. Письмом №5232СП от 14.06.2016 УМС отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14614/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017, решение УМС об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 №2306сп и от 14.06.2016 №5232сп признано незаконным, суд обязал УМС совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в отношении следующего имущества:

- нежилых помещений общей площадью 46,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 48,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 119,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205;

Истцом 11.01.2018 получен проект договора № 301-ППВ купли–продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1. которого цена продажи имущества определена в размере 2 804 237 рублей на основании Распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 12.12.2017 №788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

При этом цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком ООО «Аналитик – Центр», согласно отчету оценщика от 16.08.2017 №1537/17, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составила 2 804 237 рублей без учета НДС.

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена и в нарушение Закона №ФЗ-159 определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, а на дату составления отчета, ООО «Лев-Информ» направило предложение заключить договор №304-ППВ купли – продажи муниципального имущества с условием о рассрочке (поквартальной) в редакции протокола разногласий от 30.01.2018.

Предложенная истцом редакция договора п. 3.1 договора содержала следующие условия: «Пункт 3.1. - Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 240 000 рублей».

При этом цена продажи арендуемого имущества установлена истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленного независимым оценщиком ООО «Центр развития инвестиций», согласно отчету оценщика от 28.09.2016 №16-01.1129/1, расчетная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, на дату оценки составляет 1 237 016 рублей без учета НДС.

ООО «Лев-Информ» 22.02.2018 получено письмо МКУ «АПМЗН» №1-18/439 об отказе в подписании договора купли–продажи в редакции протокола разногласий от 30.01.2018, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 301-ППВ нежилого помещения площадью 48,60 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 4-6, 8 этаж цокольный).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «Лев-Информ» обратилось в УМС г. Владивостока – 28.08.2015.

В силу изложенного отчет № 1537/17 ООО «Аналитик-Центр» и Экспертное заключение №34/101017/01-08 СРО «Региональная ассоциация оценщиков» обоснованно не приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу для целей заключения договора в порядке Федерального закона №159-ФЗ, поскольку оценка необоснованно проведена на дату 16.08.2017, без учета момента обращения общества за выкупом спорного помещения по заявлению от 28.08.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения площадью 48,60 м², находящегося по адресу: <...> по состоянию на 07.08.2015, судом по ходатайству ООО «Лев-Информ» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «НЭОС «Гарант-Эксперт» ФИО3.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки №0277/18 от 10.09.2018 стоимость выкупаемых помещений, определенная экспертом по состоянию на 07.08.2015, составила 2 056 000 рублей с учетом НДС, без учета НДС оставила 1 742 373 рубля.

Не соглашаясь с выводами эксперта, апеллянт сослался на то, что выбранные экспертом объекты-аналоги по техническим характеристикам, и территориальному месторасположению не соответствуют выкупаемому помещению.

Вместе с тем данный довод не подтвержден какими-либо доказательствами, а именно, апеллянтом не обосновано доказательным образом, что эксперт выбрал объекты с худшим местоположением или техническими характеристиками, чем выкупаемый объект, исказившими итоги экспертного исследования.

Так, все исследованные объекты, включая спорные помещения, являются нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах, находятся в районе г. Владивостока «Вторая речка», имеют сравнимо схожее расстояние до остановок общественного транспорта, внутриквартальное расположение, находятся в цокольном или подвальном этажах, имеют простую или стандартную отделку, удовлетворительное или хорошее состояние, централизованные коммуникации, отдельный вход.

Таким образом, доводы апеллянта противоречат содержанию экспертного заключения, в силу чего подлежат отклонению. Каких-либо оснований для непринятия заключения №0277/18 от 10.09.2018 в качестве доказательства судебной коллегией не установлено.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование об урегулировании разногласий, установив выкупную цену помещения в размере, определенном судебной экспертизой, при отсутствии, с учетом дополнительных пояснений эксперта в судебном заседании 20.12.2018, достаточных содержательных и процессуальных оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы.

В удовлетворении требования истца об обязании УМС в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене, определенной судом, отказано правомерно, поскольку решение арбитражного суда об урегулировании разногласий по условию о цене договора купли-продажи фактически заменяет собой это условие договора, которое сторонами согласовано не было, в связи с чем отсутствуют основания для подготовки нового проекта договора и направления его истцу.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 по делу №А51-4288/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына