Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района Приморского края, Администрация Надеждинского муниципального района

о взыскании 334867 рублей 25 копеек, расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

при участии:

от ответчика: Гостомыслов Е.Л. – представитель по доверенности от 21.12.2015, сроком на 1 год, паспорт;

от истца: Селезнев Г.А. – представитель по доверенности от 02.02.2016, сроком до 31.12.2016, паспорт;

от Администрации Надеждинского муниципального района: Сараева М.Ю. – представитель по доверенности от 09.08.2016, сроком на 3 года паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ» (далее – ООО «Гольф-парк ДВ», общество) о взыскании 334 867 рублей 25 копеек, в том числе 309 782 рублей 18 копеек основного долга и 25 085 рублей 07 копеек пени за период с 10.12.2015 по 20.02.2016 по договору №253-О аренды земельного участка от 02.11.2009, о расторжении указанного договора, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 площадью 3 105 067 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с. Алексеевка, ул. Ленина, 9, и возвратить его по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определением суда от 22.03.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района Приморского края (далее – администрация поселения), администрация Надеждинского муниципального района (далее – администрация района).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация района обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части расторжения договора от 02.11.2009 №253-О и возложения обязанности освободить земельный участок. В обоснование жалобы указывает, что ООО «Гольф-парк ДВ» является недобросовестным арендатором, поскольку нарушения условий договора аренды носят постоянный характер, задолженность по арендной плате была погашена обществом только после обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском; при этом в период с 2009 года арендная плата не вносилась, что установлено решением суда по делу №А51-31881/2013, которым с ООО «Гольф-парк ДВ» в пользу администрации района была взыскана сумма долга по арендной плате в размере 2 505 249 рублей 88 копеек, погашенная ответчиком только в момент рассмотрения настоящего дела. Со ссылкой на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и судебную практику полагает ошибочным вывод суда о том, что нарушения положений гражданского и земельного законодательства на момент вынесения судом решения в полном объеме ответчиком устранены в разумный срок.

В канцелярию суда от департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Администрация поселения, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечила. Суд, руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель администрации района поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить в части расторжения договора и производного от него требования по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель департамента апелляционную жалобу поддержал по доводам отзыва, возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части не заявил.

Представитель общества по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщённого в порядке статьи 262 АПК РФ отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части не заявил.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений по проверке только части судебного акта от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 02.11.2009 администрация района (арендодатель) и ООО «Гольф-парк «Приморье» (арендатор) заключили договор аренды №253-О в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:0176 площадью 3105067 кв.м из земель населенных пунктов, в том числе под объектами рекреационного назначения площадью 2250000 кв.м, под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами площадью 855067 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с.Алексеевка, в 500 м к югу от дома № 9 по ул.Ленина, в целях эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф-парка. Срок договора аренды установлен на период с 01.12.2009 по 30.11.2058.

В силу пункта 2.1 договора от 02.11.2009 в период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами рекреационного назначения в срок не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 175 875 рублей.

Как следует из пункта 2.2 договора от 02.11.2009, на период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами в срок не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 66 802 рубля 11 копеек.

В пунктах 5.3, 5.3.5 договора от 02.11.2009 определено, что данный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неоднократного (два раза и более раз) нарушения арендатором условий договора по внесению арендных платежей.

24.07.2012 ООО «Гольф-парк «Приморье» и ООО «Гольф-парк ДВ» заключили договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в соответствии с условиями которого права и обязанности арендатора по договору от 02.11.2009 переданы ООО «Гольф-парк ДВ». Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2012.

Постановлением Администрации Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района от 30.10.2013 №252 разрешено изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору от 02.11.2009, на следующий вид разрешенного использования: «Гольф-поле на 18 лунок, на 9 лунок; административно-бытовые здания; малоэтажная жилая застройка; гостиница, мотель, кемпинг; спортивные сооружения», категория земель: земли населенных пунктов.

Постановлением Пятого арбитражного суда от 11.03.2015 по делу №А51-31881/2013 с ООО «Гольф-парк ДВ» в пользу администрации района взыскано 2505249,88 рублей основного долга по договору аренды от 02.11.2009 №253-О за период с 09.08.2012 по 17.10.2013; исковое заявление в части расторжения указанного договора оставлено без рассмотренияна основании подпункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

При этом размер арендной платы по договору от 09.08.2012 определён судом из расчёта 321 374 рубля 43 копейки в месяц исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка (192 824 660 рублей 70 копеек).

Письмами от 09.09.2015 (исх.№20/04/10-10/31001), от 15.09.2015 (исх.№20/0гд/1630) департамент, являющийся в период с 01.03.2015 органом, уполномоченным на распоряжение и управление земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе на территории Надеждинского муниципального района, а следовательно, арендодателем по отношению к ООО «Гольф-парк ДВ», уведомлял последнего об изменении методики расчёта и размера арендной платы, а также о необходимости исполнения обязательств (погашения образовавшейся в период с 01.03.2015 по 14.09.2015 задолженности в общей сумме 1 796 902,32 рубля и пени в сумме 44 390,97 рублей) по договору аренды от 02.11.2009 №253-О.

Так, арендная плата в 2015 году рассчитана департаментом в соответствии с подпунктом «г» пункта 7 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, которая согласно сообщению филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Приморскому краю от 19.10.2015, кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 от 22.10.2015 составляет 92934655 рублей 31 копейку.

В связи с тем, что арендная плата не вносилась более двух месяцев подряд, департамент направил в адрес общества уведомление от 21.10.2015 (исх.№20/04/07-12/36485) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.11.2009 №253-О с предложением в 7-дневный срок с момента получения уведомления обратиться в департамент для согласования процедуры расторжения договора и возврата земельного участка по акту приема-передачи. Письмо получено обществом 30.10.2015, что подтверждается почтовым уведомлением.

Поскольку письмом от 03.12.2015 ООО «Гольф-парк ДВ» выразило несогласие с досрочным расторжением договора аренды, арендуемый земельный участок не возвратило, департамент 16.03.2016 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением при том, что арендатором 15.01.2016 оплачена задолженность по договору в сумме 1 548 910 рублей 90 копеек и пени в сумме 58 483 рубля.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания 334 867 рублей 25 копеек по договору аренды от 02.11.2009 №253-О, суд первой инстанции, установив, что платёжным поручением от 16.03.2016 №9 Гостомысловым Е.Л. за ООО «Гольф-парк ДВ» на счет Департамента в УФК по Приморскому краю внесены денежные средства в размере 309 782 рублей 18 копеек с указанием в назначении платежа: «арендная плата по договору от 02.11.2009 №253-О за январь-февраль 2016 года», а платёжным поручением от 16.03.2016 №10 Гостомысловым Е.Л. за ООО «Гольф-парк ДВ» внесены денежные средства в размере 25 085 рублей 07 копеек с указанием в назначении платежа: «пеня по договору от 02.11.2009 №253-О согласно акту сверки от 29.02.2016», что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, пришёл к выводу о необоснованности заявленного в данной части требования, учитывая, что задолженность в спорной сумме погашена ответчиком в полном объёме.

Указанные выводы арбитражного суда не оспариваются, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не проверяются.

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 02.11.2009 №253-О, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Судом установлен факт направления департаментом арендатору претензий от 09.09.2015 (исх.№20/04/10-10/31001), от 15.09.2015 (исх.№20/0гд/1630) с требованием о необходимости погашения задолженности по договору аренды.

Материалами дела подтверждается также факт направления истцом в адрес ООО «Гольф-парк ДВ» соответствующего требования о расторжении спорного договора аренды в уведомлении от 21.10.2015 (исх.№20/04/07-12/36485) с указанием о наличии задолженности по арендной плате).

Как следует из искового заявления, в качестве существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора департаментом расценено невнесение арендной платы более двух месяцев подряд (в период с 01.03.2015 по 29.02.2016), а также длительное неисполнение судебного акта по делу №А51-31881/2013, которым установлена задолженность арендатора по арендным платежам.

При этом в судебном заседании арбитражного суда истцом не оспаривался факт погашения ответчиком задолженности частично до предъявления иска в суд (на сумму 1 548 910 рублей 90 копеек) и в оставшейся части – в день его предъявления (на сумму 309 782 рублей 18 копеек), что и послужило основанием для отказа в иске в данной части.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено также, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Исходя из изложенных правовых позиций, погашение долга по арендной плате до вынесения судом решения по иску о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в целом не является препятствием к удовлетворению исковых требований о расторжении договора. Вместе с тем в таком случае суду необходимо установить наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение сроков оплаты является существенным, влекущим безусловное прекращение договорных отношений. Применительно к рассматриваемому спору обстоятельствами, свидетельствующими о существенном нарушении арендатором условий договора, могут являться причины, по которым арендатор не оплачивал арендную плату в полном объеме, а также срок, в течение которого задолженность была погашена.

Так, из постановления суда апелляционной инстанции по делу №А51-31881/2013 следует, что в спорный период (с 09.08.2012 по 17.10.2013) арендная плата по договору аренды составила 4 353 152 рубля 91 копейку, из которых арендатором частично произведены платежи на общую сумму 1 847 903, 03 рублей (часть платежей не принята судом в качестве надлежащего доказательства оплаты ответчиком). Таким образом, взысканная судом задолженность в размере 2505249,88 рублей образовалась не в результате длительного и систематического (злостного) нарушения арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей, а в результате имеющегося между сторонами спора относительно применимой ставки арендной платы с учётом нормативного регулирования данного условия договора аренды земельного участка, государственная собственность в отношении которого не разграничена.

Материалами настоящего дела также подтверждается наличие разногласий между сторонами относительно расчёта арендной платы (запросы арендатора относительно сверки взаимных расчётов) в связи с кадастровой ошибкой в определении величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176, которая была исправлена органом кадастрового учета только 01.10.2015, новый кадастровый паспорт выдан 22.10.2015, а уведомление Департамента о перерасчете скорректированной арендной платы получено арендатором в декабре 2015 года (уведомление от 04.12.2015 исх.№20/04/02-03/41983). После получения указанного уведомления общество оплатило задолженность за период с марта по декабрь 2015 года и начисленную на неё неустойку платёжными поручениями от 15.01.2016, а в марте 2016 года оплатило оставшуюся задолженность за январь и февраль 2016 года, взыскание которой являлось предметом рассматриваемого иска.

Указанные обстоятельства, а также исполнение ответчиком постановления Пятого арбитражного суда от 11.03.2015 по делу №А51-31881/2013 свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды со стороны арендатора применительно к статьям 452, 619 ГК РФ в период с 09.08.2012 по 29.02.2016.

Доказательств существенного нарушения ООО «Гольф-парк ДВ» обязанности по внесению арендной платы после 29.02.2016 материалы дела не содержат. Напротив, ответчиком в материалы дела представлены платёжное поручение от 21.06.2016 №311 на сумму 154 891 рубль 09 копеек, чек-ордер от 05.05.2016 на сумму 154 891 рубль 09 копеек и платёжные поручения от 27.05.2016 №2, от 10.06.2016 №4 на сумму 154 891 рубль 09 копеек каждое, которые подтверждают оплату пользования объектом аренды по договору от 02.11.2009 за период с марта по июнь 2016 года включительно.

В этой связи, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, арбитражный суд пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 452 и статьёй 619 ГК РФ, для досрочного расторжения договора аренды в связи с систематическим невнесением обществом арендной платы; оставление судом данного требования без удовлетворения является правомерным.

При этом, учитывая, что требование об обязании ООО «Гольф-парк ДВ» передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 по акту приема-передачи является производным от требования по досрочному прекращению обязательственных правоотношений между сторонами, оно также не подлежит удовлетворению.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для отмены решения в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба администрации района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2016 по делу №А51-5375/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Н.А. Скрипка